Bu makalemiz ile kira sözleşmelerinin hukuki niteliğinin ne olduğunu, getirilen düzenlemenin hukuki etkilerini, sistemin ne şekilde ilerleyeceğini ve e-devlet sistemi üzerinden yapılması zorunlu kılınan kira sözleşmesinin haricen yapılmasının doğuracağı sonuçları detaylı olarak ele alacağız.

Kira Sözleşmesi Nedir ve Kanunen Nasıl Düzenlenir?

Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiş sözleşme türlerinden biridir. Kira sözleşmesinin düzenlenmesinde sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olup sözleşmenin yazılı olarak kurulması zorunlu değildir. Kira sözleşmelerinin düzenlenmesine ilişkin taşınır ve taşınmaz mal ayrımı yapılmamış, konu ve çatılı iş yeri kiraları bakımından da şekil zorunluluğu getirilmemiştir. Kira sözleşmelerinin e-devlet sistemi üzerinden düzenlenmesi yolu açılmışsa da bu hususta henüz bir yasal mevzuat yayımlanmamıştır.

Kira Sözleşmelerinin E Devlet Sistemi Üzerinden Yapılması İşlemleri Başladı Mı?

Kira sözleşmesinin e-devlet sistemi üzerinden düzenlenmesi maksadıyla sisteme “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmeti 04.11.2024 tarihi itibariyle sisteme entegre edilmiştir. İki aşamalı bir entegrasyon işlemi gerçekleştirilecek olup bu aşamada henüz yalnızca 18 yaş ve üzeri mülk sahibi vatandaşlar tarafından kira sözleşmesi düzenlemesi yapılabilmekte ve kiracılar tarafından sözleşme onaylanabilmektedir. Hissedar sayısının 10’un üzerinde olduğu taşınmazlar ile sözleşmenin taraflarından birinin tüzel kişi olması halinde bu hizmet verilememektedir.

2024 yılı sonunda e devlet sistemine, emlak danışmanları ve yetki verilen başkaca kişiler tarafından da kira sözleşmesi düzenlemesini ve kiraya veren ile kiracıların onayına sunulmasını mümkün kılacak bir düzenleme getirileceği belirtilmektedir.

E Devlet Sistemi Üzerinden Kira Sözleşmesi Nasıl Düzenlenilir?

Kira sözleşmesinin düzenlenebilmesi için e-devlet kapısı üzerinden basit bir sistem öngörülmüştür. Öncelikli olarak ilk aşaması tamamlanan sistem üzerinden henüz sadece 18 yaş ve üzeri vatandaşların kira sözleşmesi düzenlemesi mümkün kılınmıştır. Yıl sonunda sisteme getirilecek yenilikle birlikte sözleşmenin düzenlenmesi emlak danışmanları ve mülk sahibinin yetkilendirdiği kişiler tarafından da sağlanabilecektir.

1. Öncelikle kiraya veren sıfatını haiz olacak mülk sahibinin e-devlet sisteminde iki faktörlü kimlik doğrulamasını etkinleştirdikten sonra T.C. kimlik numarası ve e-devlet şifresi ile sisteme giriş yapması ve menüden “Kira Sözleşmesi İşlemleri” seçeneğine giriş yapması gerekmektedir. https://www.turkiye.gov.tr/hazine-ve-maliye-kira-sozlesmesi-islemleri

2. Akabinde; “Sahibi/hissedarı olduğum taşınmaz için işlem yapmak istiyorum.” seçeneği işaretlenmeli ve ilerleyen sayfada “Yeni Kira Sözleşmesi Oluştur” seçeneğine onay verilerek devam edilmelidir.

3. İlerleyen sayfalarda ise; kiralanacak taşınmaz bilgileri, kiracının kimlik bilgileri, kira bedeli, kira artış oranı, depozito tutarı gibi kira sözleşmesinde tarafların belirleyebileceği hususlara yönelik bilgilerin doldurulması istenmektedir.

4. Kira sözleşmesinde yer alması öngörülen bilgilerin doldurulmasının akabinde sözleşme, kiracının onayına sunulmaktadır. Kiracının 3 gün içerisinde sözleşmeye onay vermemesi halinde sözleşme geçerli hale gelemeyecektir.

5. Kira sözleşmesinin taraflarca onaylanmasının ardından ise kira sözleşmesi barkodlu bir belge olarak düzenlenmektedir. Taraflar dilediği zaman bu barkodlu belgeyi e devlet sistemi üzerinden indirme imkanına sahip olacaktır.

Kira sözleşmesinde girilen bilgilerin hatalı veya eksik girilmesi yahut yanıltıcı şekilde girilmesi halinde kira sözleşmesinin iptali talep edilebilecek ve kira sözleşmesi geçersiz kabul edilecektir.

Kira Sözleşmesinin E Devlet Sistemi Üzerinden Yapılmamasının Cezası Var Mı?

04.11.2024 tarihi itibariyle e-devlet sistemi üzerinden kira sözleşmesi düzenlenmesi ve onaylanması işlemi hizmete sunulmuştur. Kira sözleşmelerinin e-Devlet sistemi üzerinden düzenlenmesinin zorunluluk haline getirildiği belirtilmektedir. Burada amaç hem konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların yasal güvenliğini sağlamak hem de kayıt dışı ekonomi ile mücadele kapsamında vergi mükellefi olan mülk sahiplerinin/kiraya verenlerin vergilerini yasal çerçeve içerisinde ödemelerini sağlamaktadır.

Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde incelendiğinde kira sözleşmelerinin kurulması açısından bir şekil şartı öngörülmediği, kira sözleşmesi taraflarının dilerlerse sözlü olarak dahi sözleşmeyi kurabilecekleri görülebilmektedir. Her ne kadar kira sözleşmelerinin düzenlenmesi e-Devlet sistemine entegre edilmişse ve bunun zorunluğu kılındığı belirtilmişse de bu zorunluluğa aykırı kurulan kira sözleşmelerinin geçerliliği hususunda ve tarafların hukuki sorumlulukları noktasında bir mevzuat düzenlenmemiştir. Bu hususta bir yaptırım olup olmadığı henüz belirsizdir.

Düzenlenen Sistemin Avantajları ve Dezavantajları

Kira sözleşmelerinin e-Devlet sistemi üzerinden düzenlenmesi zorunlu kılınmıştır. Bu zorunluluğa yönelik Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin mülga edildiğine ilişkin henüz yeni bir yasal mevzuat düzenlenmemiştir. Bu yönüyle bu zorunluluğa aykırı sözleşme düzenlenmesinin bir yaptırımı olup olmayacağı belirsizdir.

Sözleşme düzenlenmesinin e-Devlet sistemine entegre edilmesinin en önemli avantajı kira sözleşmesinin hızlı ve güvenilir kılınmasıdır. E-Devlet sisteminde düzenlenen kira sözleşmeleri resmi kayıtlara işlenecek ve tarafların her zaman erişimine tabi tutulacaktır. Bu sayede tarafların aldatılması veya sözleşmede tarafların bilgisi ve rızası hilafına değişiklik yapılmasının önüne geçilecek ve bu husustaki hukuki ihtilafların çok daha kısa sürede neticelendirilmesi sağlanabilecektir.

Kira Sözleşmelerinin E-Devlet Sistemi Üzerinden Yapılması yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.