Bu makalemizde elbirliği mülkiyet ile paylı mülkiyetin ne anlama geldiğini ve elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi usullerini izah edeceğiz.

Elbirliği Mülkiyet Nedir?

Elbirliği mülkiyet, kanun hükmü veya sözleşme gereği kurulan, maliklerinin paylarının belirsiz olduğu, birden fazla malikin belirli bir mal veya hak üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahip oldukları mülkiyet türüdür. Miras ortaklığı, aile ortaklığı ve adi ortaklık hallerinde mülkiyet elbirliği mülkiyet olarak karşımıza çıkmaktadır. Sınırlı sayıda olan ve kanun hükümleriyle düzenlenmiş olan elbirliği mülkiyet halleri sınırlı sayıdadır. Elbirliği mülkiyete tabi mal veya hakka ilişkin tasarruf yetkisinin kullanılması için tüm maliklerin aynı iradeye sahip olması gerekmektedir. Maliklerden hiçbirinin elbirliği mülkiyete tabi bir mal veya hak üzerinde tek başına tasarrufta bulunma yetkisi bulunmamaktadır. Örneğin maliklerden birisinin hakkını tek başına bir başka kişiye devretmesi mümkün değildir. Elbirliği mülkiyete ilişkin detaylı bilgi için: tıklayınız.

Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinde; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” şeklinde tanımlanmıştır. Kanun hükmünde açıkça belirtildiği üzere paylı mülkiyet halindeki mal veya hak üzerinde maliklerin payları belirli olup mal veya hakkın tamamı üzerinde paylarıyla orantılı olarak hak sahibidirler. Paylı mülkiyete tabi şey üzerinde hak sahibi olan malik, payı üzerinde tasarruf yetkisini dilediği gibi kullanma yetkisine sahiptir. Malik payını diğer maliklerin rızası aranmaksızın devredebilir ve rehnedebilir. Ancak bunun sınırı önalım hakkı olup maliklerden birinin payını devredecek olması halinde diğer malikler öncelikli olarak alıcı olma hakkına sahiptirler. Önalım hakkına ilişkin detaylı bilgi için: tıklayınız.

Yine, paylı mülkiyete tabi mal veya hakka ilişkin tasarruf yetkisinin kullanılmasında, olağanüstü yönetim işleri saklı kalmak kaydıyla, tüm maliklerin iradelerinin aynı doğrultuda olması gerekmemekte, işin mahiyetine göre farklı çoğunluk oranlarıyla karar alınması mümkün olabilmektedir.

Paylı mülkiyete ilişkin detaylı bilgi için: tıklayınız

Elbirliği Mülkiyet ile Paylı Mülkiyet Arasındaki Farklar Nelerdir?

• Elbirliği mülkiyette malikler mal üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahip olup payları belirli değildir. Paylı mülkiyette ise maliklerin payları belirli olup her bir malik mülkiyete konu mal üzerinde kendi payı oranında hak sahibidir.
• Elbirliği mülkiyette malikler, mülkiyete konu mal üzerinde tek başlarına tasarrufta bulunamazlar. Paylı mülkiyette ise her bir malik kendi payı üzerinde tek başına tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
• Elbirliği mülkiyette mal üzerinde gerçekleştirilecek her işlem üzerinde maliklerin ortak kararı ile hareket edilmesi gerekmektedir. Paylı mülkiyette ise işin mahiyetine göre bazı hallerde maliklerin oybirliği ile karar alınması gerekmemektedir.
• Elbirliği mülkiyete tabi bir mal veya hakka ilişkin sorumluluk müteselsil sorumluluk olarak gündeme gelmekteyken paylı mülkiyette ise her bir malikin sorumluluğu payları oranındadır.

Elbirliği Mülkiyeti Paylı Mülkiyete Nasıl Çevrilir?

Elbirliği mülkiyete tabi mala ilişkin işlem gerçekleştirilirken ortakların birlikte hareket etmesi gerekliliği, maliklerin tek başlarına tasarruf yetkilerini kullanamıyor olmaları ve sair ekonomik gerekçelerle mülkiyet hakkının bağımsız olarak kullanılmak istenmesi üzerine maliklerin paylı mülkiyete geçiş talepleri olabilmektedir. Paylı mülkiyet, malın yönetimi açısından daha esnek, tasarruf yetkisinin kullanımı açısından ise daha bağımsız bir mülkiyet türüdür. Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesine ilişkin işlemler 3 ayrı usulle gerçekleştirilebilmektedir.

1. Tüm Maliklerin Rızası Üzerine Paylı Mülkiyete Çevrilme

Elbirliği mülkiyette, mal üzerinde birden fazla malik hak sahibidir. Maliklerin elbirliği mülkiyete tabi mal üzerinde işlem gerçekleştirebilmeleri için ortak karar almaları gerekmektedir. Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi de ortakların oybirliği ile gerçekleştirilebilmektedir. Bunun için maliklerin hep birlikte paylı mülkiyete geçiş için tapu müdürlüğüne başvuru yapmaları gerekmektedir. Maliklerin bu usulde ortak hareket etmeleri, tapu müdürlüğünde işlem gerçekleştirilirken bizzat veya vekil aracılığıyla işlem gerçekleştirmeleri önem arz etmektedir. Maliklerden birinin işleme katılmaması halinde paylı mülkiyete geçiş mümkün olmayacaktır.

Maliklerin https://www.tkgm.gov.tr/ internet sitesi üzerinden veya ALO 181 numaralı telefondan randevu almaları, akabinde randevu günü ve saatinde talep edilen belgeler ile birlikte tapu müdürlüğünde hazır bulunmaları gerekmektedir.

2. Tapu Müdürlüğü’nce Tebliğ Usulü

Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi için maliklerin hepsinin tapuda hazır bulunmaması veya talep eden malikin diğer maliklerinin rızasının olup olmadığını öğrenememesi halinde tek başına tapu müdürlüğüne başvuru yapması ve tapu müdürlüğünce diğer maliklerinin paylı mülkiyete geçişe itirazlarının bulunup bulunmadığının öğrenilmesi mümkündür. Bu usul 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek Madde 3 hükmünde düzenlenmiştir.

“Bir mirasçı, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde tapu sicil müdürü, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Tebligat masrafları ilgilisince karşılanır.

Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan herhangi biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir.”

Hüküm uyarınca, maliklerden birinin tapu müdürlüğüne başvurusu üzerine tapu müdürlüğünce diğer maliklere tebligat çıkarılması ve paylı mülkiyete ilişkin itirazları olması halinde bu itirazın bildirilmesi hususunda ihtarda bulunması gerekecektir. İtirazı olan malikin itirazını, kendisine verilen süre içerisinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesi veya belirlenen süre içerisinde ortaklığın giderilmesine ilişkin dava ikame etmesi gerekmektedir. Diğer maliklerin herhangi bir itirazı olmaz veya taşınmaz ortaklığın giderilmesi davasına konu edilmezse tapu müdürlüğünce elbirliği mülkiyet paylı mülkiyete çevrilerek tapu siciline tescil edilecektir. Süreçte yapılacak olan tebligat masrafları başvuran malik tarafından karşılanmaktadır.

3. Dava Yolu ile Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi

Kadastro Kanunu’nun Ek Madde 3 hükmü doğrultusunda tapu müdürlüğü tarafından elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesinin mümkün olmaması durumunda veyahut elbirliği mülkiyete tabi malın maliklerinden biri tarafından doğrudan mahkemeye başvuruda bulunarak dava yolu ile elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi de mümkündür. Yargılamada mahkemece diğer maliklerin itirazları değerlendirmeye alınarak mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesine karar verilebilecektir. Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesinde elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi davasına ilişkin usul izah edilmiş ve hüküm altına alınmıştır.

“Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır.”

Hükümden de görüleceği üzere Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesinde yer alan dava yolu ile Kadastro Kanunu’nun Ek madde 3 hükmünde yer alan usul paralellik göstermektedir.

Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus yetki kuralının kesin yetki kuralı niteliğinde olduğu ve mahkemece resen dikkate alınacak olduğudur.

Sonuç

Elbirliği mülkiyet, maliklerin paylarının belirli olmadığı, mülkiyet hakkının ortak iradeyle kullanılabildiği sıkı bir mülkiyet türüdür. Buna karşılık paylı mülkiyet, maliklerin paylarının açıkça belirlendiği, her bir malik için bağımsız tasarruf yetkisinin tanındığı daha esnek bir sistemdir. Uygulamada, özellikle miras kalan taşınmazlar yönünden maliklerin mülkiyet hakkını bireysel olarak kullanmak istemeleri nedeniyle elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi talepleriyle sıklıkla karşılaşılmaktadır.

Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi, tüm maliklerin ortak başvurusu, tapu müdürlüğü aracılığıyla tebligat usulü veya mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilmektedir. Maliklerin tamamının rızası mevcutsa işlem doğrudan tapu müdürlüğü nezdinde sonuçlanabilirken, rıza bulunmayan veya ulaşılamayan maliklerin varlığında tapu müdürlüğü veya mahkeme süreci devreye girmektedir.

Sonuç olarak, elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi, maliklerin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını bireysel ve etkin biçimde kullanabilmelerini sağlayan önemli bir hukuki imkândır. Ancak sürecin doğru yürütülebilmesi için, her somut olayın koşullarına göre uygun yöntemin belirlenmesi ve özellikle tebligat veya dava aşamasında hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.

Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

A) Kooperatif Ortağının Tapu İptal ve Tescil Davası Açabilmesinin Şartları

1. Kooperatif Ortağının Üyelik Sıfatı Yargılama Sonuna Kadar Devam Etmelidir

Kooperatif ortaklığına dayanılarak bir talepte bulunulması halinde ortaklığın yargılama sonuna kadar devam etmesi gerekmektedir. Kooperatif ortağının istifa etmesi, ortaklığı devretmesi veya ortağın ihraç edilmesi halinde mahkemenin bu hususu araştırıp davanın reddine karar vermesi gerekmektedir.

2. Kooperatif Ortağının Kooperatife Karşı Borcu Bulunmamalıdır

Yapı kooperatiflerinin temel amacı, ortaklarına oturabilecekleri bağımsız bölümler teslim etmektir. Bu çerçevede kooperatife karşı parasal yükümlülüklerini yerine getirmeyen, başka bir deyişle kooperatife borcu bulunan ortakların tapu iptal ve tescil talep etme hakları genel olarak bulunmamaktadır. Ancak 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun eşitlik ilkesinden kaynaklanan düzenlemesi gereğince; hak ve yükümlülüklerde eşit olan ortaklara karşı kooperatifin eşit işlem yapma zorunluluğu vardır. Bu nedenle kooperatif, borcu bulunan bazı ortaklara konut veya işyeri vermişse; aynı durumda olan davacı ortak bakımından da benzer talebin kabulü gündeme gelebilir.

Uygulamada kesin hüküm kurmadan önce kooperatifin defter, kayıt ve belgeleri ile bilanço, gelir-gider cetvelleri ve genel kurul kararlarının temin edilip incelenmesi zorunludur. Bu belgeler ibraz edilmezse, kayıtların kooperatifte incelenmesi için keşif yapılmalı; buna rağmen defter ve belgelere ulaşılamazsa ilgili Ticaret Sicil Müdürlüğü veya yetkili idareden talep edilmelidir. Ayrıca, tam ödeme yapan bir üyenin tespiti, tapu verilen fakat ödeme eksikliği bulunan üyelerin hangi tutarda eksik ödeme yaptığı ve davacının ödediği tutar kadar ödeme yapan bir üyenin tapu kaydı alıp almadığı gibi hususlar, ayrıntılı ve denetime açık bir bilirkişi raporu ile belirlenmelidir. Bu tespitler yapılmadan ve ispat yükümlülükleri gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve esasa aykırı olacaktır.

3. Taşınmazın Tapu Kaydı Bulunmalıdır

İlke olarak her dava, açıldığı tarihte mevcut olan şartlar dikkate alınarak sonuçlandırılır. Bu kapsamda, davanın açıldığı tarihte dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının bulunmaması ve henüz ferdileşmeye geçilmemiş olması durumunda, bağımsız bölümün davacıya ait olduğunun belirlenebilmesi halinde mahkemece tespit kararı verilmesi gerekmektedir. Kat mülkiyetine geçilmemiş ve yalnızca kat irtifakı tapusu bulunan bir taşınmaz yönünden ise tapu iptali ve tesciline karar verilmesi hukuken mümkün değildir. Ferdileşme hakkında detaylı bilgi edinmek içim; tıklayınız.

4. Kooperatifin Yüklenici Olarak Arsa Sahibine Karşı Yükümlülüklerini Yerine Getirmesi Gerekmektedir

Kooperatif ortağının, kur’a sonucu kendisine isabet eden bağımsız bölümün tapusunu talep edebilmesi için yalnızca ortağın kooperatife karşı borcunu ifa etmesi yeterli değildir. Aynı zamanda, yüklenici sıfatıyla hareket eden kooperatifin de arsa sahibine karşı üstlendiği edimlerini tam ve eksiksiz biçimde yerine getirmesi gerekir.

Zira tapu iptal ve tescil talebinin hukuken geçerli olabilmesi için, kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca üzerine düşen edimlerini tamamlamış olması şarttır. Kooperatif, arsa sahibine karşı edimlerini ifa etmediği sürece ortakların bağımsız bölüm taleplerinin hukuken kabulü mümkün olmayacaktır.

B) Kooperatifin Vereceği bir Yapı Olmaması Halinde Tazminat Talebi

Yapı kooperatiflerinin temel amacı, üyelerine bağımsız bölüm teslim etmektir. Ortak, kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirdiğinde bağımsız bölüm talep etme hakkına sahiptir. Ancak kooperatifin elinde tahsis edilecek bağımsız bölüm bulunmaması halinde, ortağın mağdur edilmemesi için bu bağımsız bölümün rayiç bedeli kendisine ödenmelidir.

Uygulamada, kura sonucu bir bağımsız bölümün üyeye isabet etmesine rağmen daha sonra yapılan genel kurul kararıyla bu bağımsız bölümün başka bir üyeye devredildiği durumlarla karşılaşılmaktadır. Böyle bir durumda, kooperatifin işleminde şekli bir usulsüzlük bulunmasa dahi, ferdileşmenin gerçekleşmiş olması, diğer üyelere bağımsız bölümlerin devredilmiş bulunması ve davacı ortağın kooperatife karşı herhangi bir borcunun bulunmadığının tespit edilmesi halinde, kooperatifin bağımsız bölüm teslim edemediği gerekçesiyle üyeyi tüm haklarından mahrum bırakması hukuka aykırıdır.

Dolayısıyla, tahsis edilecek konut bulunmaması halinde, kooperatif üyesinin terditli talebi olan bedel istemi dikkate alınmalı; bağımsız bölümün dava tarihindeki değeri hesaplanarak bu bedelin kooperatif tarafından üyeye ödenmesine karar verilmelidir. Aksi yönde verilen kararlar, kooperatif üyesinin haklarını tümden ortadan kaldıracağı için hukuken isabetli olmayacaktır.

Bazı durumlarda yapı kooperatifleri, konut veya işyerini ortağa tahsis etmiş olsa da, taşınmazın ayıplı yani kullanıma elverişsiz olması ya da ortağın ek masraflar yaparak kullanılabilir hale getirmesi gerekebilir. Böyle bir durumda ortak, kooperatiften tazminat talep edebilir. Bu konu hakkında detaylı bilgi için; tıklayınız.

Ayrıca, kooperatifin bazı ortaklara konut veya işyerlerini zamanında teslim etmesine karşın, diğer ortaklara teslimi uzun süre sonra yapması halinde de, ilgili ortak kira kaybı talebinde bulunabilir. Bu konu hakkında detaylı bilgi için; tıklayınız.

C) Ortağın İhraç Kararı Kesinleşmeden Yeni Ortak Alınması Halinde Tazminat Sorumluluğu

Kooperatif ortaklarının ihracına ilişkin kararlar kesinleşinceye kadar hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle ihraç kararı kesinleşmeden yeni bir ortağın alınması ve bu ortağa bağımsız bölüm tahsis edilmesi hukuka aykırıdır. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na göre, çıkarma kararı kesinleşinceye kadar ortağın hak ve yükümlülükleri devam eder ve bu kurala aykırı işlem yapılması halinde kooperatif yönetim veya tasfiye kurulu üyeleri doğacak zarardan şahsen ve müteselsilen sorumlu tutulurlar.

Uygulamada, ihraç kararının iptal edilmesiyle birlikte ihraç edilen ortağın ilgili bağımsız bölüm üzerinde üstün hak sahibi olduğu kabul edilmektedir. Ancak ihraç kesinleşmeden yapılan devir işlemleri nedeniyle çoğu durumda tapu iptali ve tescil mümkün olmamakta, bunun yerine ortağın uğradığı zararın tazmini yoluna gidilmektedir. Bu noktada, konut karşılığı tazminat hesaplanarak kooperatifin sorumluluğu gündeme gelmektedir.

Bununla birlikte, ihraç kararı kesinleşmeden yeni üyeye bağımsız bölüm tahsis eden tasfiye kurulu üyelerinin de kusurları sebebiyle zarardan müteselsilen sorumlu oldukları kabul edilmektedir. Dolayısıyla, ihraç işlemi kesinleşmeden yapılan yeni üye kaydı ve tahsis işlemleri yalnızca kooperatifin değil, aynı zamanda ilgili kurul üyelerinin de tazminat sorumluluğunu doğurur.

D) Tazminat Nasıl Hesaplanmalıdır?

Tazminat hesabında esas alınacak ölçüt, kooperatifin diğer üyelere bağımsız bölümleri hangi aşamada teslim ettiğidir. Zira 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu uyarınca bütün ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşittir. Eğer diğer üyelere bağımsız bölümler kaba inşaat seviyesinde teslim edilmişse, zarar hesabı da aynı seviyedeki rayiç değer üzerinden yapılmalıdır. Buna karşılık, bağımsız bölümler tamamlanmış şekilde teslim edilmişse, tazminat bedeli buna göre belirlenmelidir.

Dolayısıyla, tazminat hesabında taşınmazın mevcut rayiç değerinin değil, diğer üyelere hangi seviyede teslim edildiğinin tespit edilmesi ve buna göre rayiç değer üzerinden hesaplama yapılması gerekir. Aksi halde, eşitlik ilkesi gözetilmeden yapılan bir hesaplama, kooperatifin diğer ortaklar karşısında haksız yere farklı bir yükümlülük altına girmesine veya davacı ortağın gereğinden fazla tazminat almasına sebebiyet verecektir. Bu nedenle, mahkemece eksiksiz araştırma yapılmalı, bağımsız bölümün teslim şekli belirlenmeli ve tazminat hesabı buna göre yapılmalıdır.

Kooperatif Ortaklığına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kooperatifin merkezinin bir ilde, inşa edilen yapıların ise farklı bir ilde bulunması mümkündür. Bu durumda davacı taraf, hangi yerdeki mahkemede dava açacağı konusunda tereddüt yaşayabilmektedir. Davacının şahsi bir hakka dayanarak (örneğin kura sonucu kendisine tahsis edilen bağımsız bölümün teslimi talebi) konutun verilmesini istemesi halinde, açılacak davanın kooperatif merkezinin bulunduğu yer  ticaret mahkemesinde görülmesi zorunludur.

Sonuç

Kooperatif ortaklığına dayalı tapu iptal ve tescil davası, ortakların mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren ve uygulamada sıkça karşılaşılan dava türlerindendir. Bu davalarda mahkemenin doğru ve adil bir karar verebilmesi için, öncelikle davacının ortaklık sıfatının yargılama süresince devam edip etmediği, kooperatife karşı edimlerini eksiksiz yerine getirip getirmediği ve kooperatifin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini ifa edip etmediği titizlikle incelenmelidir.

Ayrıca, taşınmazın tapu kaydının bulunup bulunmadığı, ferdileşmenin gerçekleşip gerçekleşmediği, diğer ortaklara bağımsız bölümlerin hangi aşamada teslim edildiği gibi hususlar da davanın sonucunu doğrudan etkilemektedir. Kooperatifin bağımsız bölüm verememesi halinde, ortağın uğradığı zararın eşitlik ilkesi gözetilerek ve rayiç değer esas alınarak tazmin edilmesi gerekir.

Öte yandan, ihraç kararlarının kesinleşmeden yeni üyeler alınması ve bu kişilere bağımsız bölüm tahsis edilmesi hem kooperatifin hem de yönetim veya tasfiye kurulu üyelerinin müteselsil sorumluluğunu doğurmaktadır. Bu nedenle, kooperatif yöneticilerinin sorumluluk bilinciyle hareket etmesi, ortakların ise hak kaybına uğramamaları için zamanında hukuki yollara başvurmaları büyük önem arz etmektedir.

Sonuç olarak, kooperatif ortaklığına dayalı tapu iptal ve tescil davaları teknik bilgi ve uzmanlık gerektiren uyuşmazlıklar olup, hem kooperatifin hem de ortakların hak ve yükümlülüklerinin dengeli bir şekilde korunması gerekmektedir. Bu nedenle, sürecin uzman bir avukat eşliğinde yürütülmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından faydalı olacaktır.

Kooperatif Ortaklığına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Bu makalemizde aile konutu şerhinin neyi ifade ettiği, aile konu şerhinin hukuksal zeminde aileye kazandırdıkları, şerhin nasıl konulacağı ve kaldırılacağı hususlarına değinilecektir.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, Türk Medeni Kanunu’nun gerekçesinde yer verildiği üzere, ailenin, eşlerin ortak hayatını sürdürdükleri, aile hayatının merkezi olan yer olarak tanımlanmaktadır. Aile konutu yalnızca eşleri değil, eşlerle birlikte yaşayan kimseleri, varsa müşterek çocukları da kapsamaktadır. Aile konutu ile evlilik birliğinin korunması hedeflenmekte ve bundan dolayı konut üzerinde yapılacak olan işlemler açısından her iki eşin iradesinin aynı yönde olması aranmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194. maddesinde;

“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”

hükmü düzenlenmiştir. Hükümde aile konutunun tam olarak tanımı yapılmamakla birlikte, aile konutunun getirdiği hak ve sorumluluklara değinilmektedir. Görüldüğü üzere aile konutu ifadesi ile eşlerin ortak yaşamını sürdürdüğü konutun tek taraflı işlemlerle satılması, devredilmesi, konuta ilişkin kira sözleşmesinin feshedilmesinin önüne geçilerek eşlerin birliğinin ve düzeninin devamlılığı sağlanmak istenmiştir.

Bir konutun aile konutu olup olmadığı belirlenirken değerlendirilen birkaç husus bulunmaktadır. Yargıtay içtihatlarının işaret ettiği üzere; bir konutun aile konutu sayılabilmesi için eşlerin konutta birlikte yaşaması, bu yaşamın süreklilik arz etmesi gerekmektedir. Örneğin eşlerin ayrıca bir yazlık evleri bulunması halinde bu yazlık ev aile konutu olarak sayılmamaktadır. Yine eşlerin birden fazla evi olması halinde bunlardan yalnızca biri aile konutu olarak kabul edilebilmektedir.

Aile Konutunun Hukuki Etkileri

Aile konutu eşleri bir arada tutmaya, evliliğin birliğine katkı sağlayan unsurlardan biridir. Eşler, aile konutu içerisinde ortak yaşamlarını sürdürmektedirler. Dolaysıyla aile konutunun korunması eşler ve aile bakımından önem arz etmektedir.

Bir konutun aile konutu olarak tanımlanması, koşullarının oluşması halinde tapuda taşınmaza ilişkin aile konutu şerhi konulması, hukuksal zeminde önemli korumalar sağlamaktadır. Aile konutu şerhinin korumasına dair yasada öngörülen maddeler mevcuttur.

Aile konutu şerhi bulunan taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilmesi diğer eşin rızasına bağlıdır. Dolayısıyla eşlerden birinin sahip olduğu haklarda tasarruf edebilmesi için diğer eşin de onayının alınması şarttır.

1. Aile konutu devredilemez. (TMK m. 194)

Aile konutu tapuda eşlerden yalnızca biri adına kayıtlı ise taşınmazın satışı, bağışlanması veya yasa öngörülen başka usullerde devri, diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Diğer eşin rızası alınmaksızın taşınmazın devri gerçekleştirilirse bu devir işlemi hükümsüz olup devrin iptali talep edilebilir.

2. Aile konutu üzerinde intifa hakkı kurulamaz. (TMK m. 194)

İntifa hakkı veya oturma hakkı, malik tarafından taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma hakkı haricinde, üçüncü bir kişiye taşınmazın kullanımını veya kullanma ve yararlanma haklarını devretmesidir. Bir diğer deyişle infita hakkı veya oturma hakkı verilmek suretiyle malikin mülkiyet hakkı sınırlandırılmış olmaktadır. Yine mülkiyet hakkının sınırlandırılması da diğer eşin rızasına bağlı olup rıza olmaksızın tesis edilen intifa ve oturma hakkının tapu kaydının iptali talep edilebilmektedir.

3. Aile konutu kiraya verilemez.

Aile konutunun üçüncü bir kimseye kiraya verilmesi de, aile konutunun kullanımını eşler açısından kısıtlamakta olup konutun kiraya verilmesi için diğer eşin rızası aranmaktadır.

Aile konutu, yalnızca gayrimenkul hukuku kapsamında değil aynı zamanda miras hukuku, aile hukuku ve icra hukuku kapsamında da etki göstermektedir.

1. Mal rejimi tasfiyesinde aile konutunun korunması (TMK m. 240)

Evlilik birliğinin boşanma veya ölüm ile sona ermesi halinde eşlerin evlilik birliği içerisinde edinmiş oldukları malların tasfiyesi gündeme gelmektedir. Ölüm ile sona erme halinde, sağ kalan eşin aile konutu olarak kullandığı konutun katılma alacağına mahsuben kendisine özgülenmesini talep hakkı mevcuttur. Kanun’un 240. Maddesinde bu husus açıkça düzenlenmiştir.

“Sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmesi için, ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde kendisine katılma alacağına mahsup edilmek, yetmez ise bedel eklenmek suretiyle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir; mal rejimi sözleşmesiyle kabul edilen başka düzenlemeler saklıdır.”

2. Miras paylaşımında aile konutunun korunması (TMK m. 652)

Miras paylaşımında da, aile konutunu kullanmakta olan sağ kalan eşin miras payına mahsup edilmek üzere aile konutunun kendisine özgülenmesini talep etmesi mümkündür. Yasa’nın 652. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Eşlerden birinin ölümü hâlinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa; sağ kalan eş, bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir.”

3. İcra hukuku kapsamında aile konutunun korunması (İİK m. 82)

İcra İflas Kanunu uyarınca belirli şartların varlığı halinde aile konutunun haczedilmesinin önüne geçilmiştir. Mutlak bir koruma olmayan haczedilemezlik korumasının mümkün olması için: hacze konu borcun eşlerden birinin şahsi borçlarından doğmuş olması, bir diğer deyişle aile konutunun ortak giderleri için yapılan bir harcamaya dair olmamalıdır. Böyle bir durumda, borçlu olmayan eşin aile konutu itirazında bulunması mümkündür.

Yine aile konutu üzerinde ipotek tesis edilmesi için de diğer eşin açık ve yazılı rızası aranmaktadır.

4. Kira sözleşmesi ile kiralanan aile konutu açısından, kira sözleşmesi feshedilemez. (TMK m. 194) (TBK m. 349)

Kiralanan taşınmazlarda çoğu zaman kira sözleşmesi eşlerden yalnızca biri tarafından akdedilmektedir. Ancak aile konutu koruması kiralanan aile konutu için de gündeme gelmektedir. Kira sözleşmesinin eşlerden yalnızca biri tarafından feshedilmesi için diğer eşin açık rızası aranmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesinde;

“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı tbir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” hükmü ihtiva edilmiştir. Kira sözleşmesinin eşi olmayan eşin, kiraya verene yapılacak bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı olması, sözleşmeden doğan borçlar bakımından eşiyle birlikte müteselsil sorumlu olması mümkündür.

Aile konutu itirazı uygulamada genellikle tahliye taahhütnamesi sebebiyle fesihte karşımıza çıkmakta olup aile konutu itirazının hangi aşamada yapılması gerektiği ve tahliye taahhütnamesi açısından aile konutunun önemi açısından: tıklayınız.

Aile Konutu Şerhine Aykırı İşlemin İptali

Aile konutu, evlilik birliğinin korunması maksadıyla getirilen bir düzenleme olup aile konutu hükümlerine aykırı olarak gerçekleştirilen işlemlerin iptali, işlem tesis etmemiş olan diğer eş tarafından aile konutu itirazında bulunulması mümkündür.

Aile konutunun satış veya bağış yoluyla devri halinde veyahut da aile konutu üzerinde intifa veya oturma hakkı tesisi halinde diğer eş tarafından asliye hukuk mahkemeleri nezdinde tapu iptal davası açılması mümkündür. Diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutunun kiraya verilmesi halinde de diğer eş sulh hukuk mahkemesi nezdinde kira sözleşmesinin geçersiz olması sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Usule uygun kurulmayan ipoteğin de terkininin istenmesi mümkündür.

Aile Konutu Şerhi Olmadan Korumadan Faydalanmak Mümkün Müdür?

Aile konutu şerhi, aile konutunun korunması maksadıyla taşınmazın tapu kaydına işlenmektedir. Ancak aile konutunun hukuki anlamda var olması aile konutunun korumalarından faydalanmak açısından yeterlidir, tapuda şerh bulunması zorunlu değildir.

Nitekim Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi’nin 18.11.2024 tarihli, 2023/618 Esas ve 2024/1460 Karar sayılı ilamında;

“Bu kapsamda mahkemece yapılacak iş; davacı ile dava dışı eşin ipotek verilen tarih……tarihi itibariyle ikamet adreslerini gösterir tedavüllü mernis kayıtlarını temin edip, bu konuda zabıta araştırması da yapılarak davacının dava dışı eşiyle ipotek verilen adreste fiilen aile konutu olarak ikamet edip etmedikleri, dolayısıyla da ipotek verilen taşınmazın ipotek tarihi itibariyle aile konutu vasfında olup olmadığı hususları netleştirilerek sonucuna göre karar vermekten ibarettir.

Yerel mahkeme gerekçeli kararında, ipotek tarihi itibariyle taşınmazda aile konutu şerhi bulunmadığından iyi niyetli üçüncü kişi olarak korunma görmesi gerektiği belirtilmişse de; aile konutuna yönelik sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa da aile konutudur. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh kurucu değil açıklayıcı şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma emredici niteliktedir. Bu durumda, taşınmazın aile konutu olduğunun sabit olması halinde tapuya konulan ipotek yönünden, işlem tarafı olan bankanın .. maddesi gereğince iyi niyetli üçüncü kişi olarak kabulü mümkün değildir. Dolayısıyla işlem tarafı olan davalı bankanın tapu siciline güven ilkesi kapsamında himaye görmesi söz konusu olmadığından, kararın hatalı gerekçe içeriği yönünden de kaldırılması gerekmiştir.”

hükmü ile aile konutu şerhinin kurucu değil açıklayıcı bir şerh olduğu ve tapuda şerh bulunmasa dahi aile konutu vasfında olan bir taşınmazın aile konutunun sağladığı hukuki koruma kapsamı altında olacağı belirtilmiştir.

Ancak tapuda şerh bulunmaması durumunda aile konutuna ilişkin itirazda bulunan, aile konutuna rağmen rızası hilafına tesis edilen işlemin iptalini talep eden eşin ispat yükü daha da ağırlaşmakta olup aile konutu şerhinin mahiyeti de önemlidir.

Tapuda görünen şerhler ve beyanlar hak sahipleri açısından tam koruma sağlamaktadır. İyi niyetli üçüncü kişiler de tapuda yer alan aile konutu şerhine rağmen taşınmazı devraldıysa yahut şerhe rağmen taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiyse diğer eşin söz konusu işlemlerin iptalini talep ederken davasını ispatı kolaylaşacaktır. Dolayısıyla bilhassa taşınmaz satın alırken tapu kayıtlarını incelemek büyük önem arz etmektedir. Tapuda yer alan şerhler ve beyanlara ilişkin detaylı bilgi için: tıklayınız.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Aile konutu şerhi, eşlerden birinin aile konutunun mülkiyet hakkına sahip olması halinde gündeme gelebilmektedir. Mülkiyet dışında, intifa veya oturma hakkı gibi sınırlı ayni hak sahibi olunması halinde taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi konulması mümkün değildir.

Aile konutu şerhi, eşlerden birinin tapuya gerekli belgeleri sunması ve aile konutu şerhi konulmasını talep etmesi halinde konulabilmektedir. Görüleceği üzere malik olmayan eş de malik olan eşin onayına gerek olmaksızın talepte bulunabilmektedir. Yine gerekli olması halinde eşlerden biri Aile Mahkemelerine başvuruda bulunarak söz konusu taşınmazın aile konutu olduğunun tespiti ile bu hususta tapuya şerh konulmasını talep edebilmektedir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tapu müdürlüğüne başvuru, Webtapu sistemi üzerinden veya ALO 181 hattını arayarak yapılmaktadır. Başvuru yapılırken “Konutun aile konutu olduğunu kanıtlayan muhtarlıktan-apartman yönetiminden-belediyeden-kadastrodan alınmış belge”nin ibrazı gerekmektedir. Konutun aile konutu olduğunu ispatlayabilmek için eşlerin birlikte yaşadığını gösterir ikametgah belgeleri, elektrik faturaları, evlilik cüzdanı gibi kayıtlar sunulabilmektedir. Ayrıca kimlik ve taşınmaz tapu bilgilerinin de belirtilmesi gerekmektedir. 

Randevuya gidilirken başvurucu eşin evlilik cüzdanı, ikametgâh örnekleri, elektrik veya su faturalarının birer örneğinin ibrazı gerekebilmektedir. Bunun dışında başvuranın kimlik belgesini de ibraz etmesi zorunludur.

Aile konutu şerhi konulması her türlü harç ve vergiden muaftır. Dolayısıyla aile konutu şerhi konulması işlemi ücretsizdir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?

Aile konutu şerhi, taşınmazın aile konutu vasfının ortadan kalkması neticesinde talep üzerine veya mahkeme kararı ile kaldırılabilmektedir. Belirtmek gerekir ki aile konutu şerhi mahkeme kararı ile konulmuşsa ancak mahkeme kararı ile kaldırılabilmektedir. Şayet eşlerden birinin talebi üzerine aile konutu şerhinin kaldırılması söz konusu oluyorsa da diğer eşin terkin işleminin iptali talebi ile itirazda bulunma hakkı mevcuttur.

Aile konutu şerhinin kaldırılmasında her iki eşinde rızası bulunuyorsa, birlikte tapu müdürlüğüne başvuru yaparak aile konutu şerhinin kaldırılmasını talep edebileceklerdir.

Eşlerin boşanmasına veya evliliğin iptaline karar verilmesi halinde, evlilik birliği sona ereceğinden, birlikte yaşanılan evin de aile konutu niteliğini kaybedeceği kabul edilmektedir. Bunun için boşanma kararının kesinleşmesi gerekmekle birlikte, mal rejimi tasfiyesi gündeme geleceğinden ancak mahkemece şerhin kaldırılması mümkün olabilmektedir.

Eşlerden birinin ölümü halinde konut, aile konutu vasfını kaybetmiş sayılacağından, mahkemeden aile konutu şerhinin kaldırılmasının talep edilmesi mümkündür.

Aile konutu vasfının hiç meydana gelmediği veya bir süre sonra aile konutu vasfının sona erdiği iddiasında bulunan kişi, aile konutu şerhinin terkini talebi ile dava ikame edebilecektir.

Sonuç

Aile konutu kavramı, eşlerin ortak yaşam alanını korumaya yönelik önemli bir hukuki güvencedir. Tapuya konulan aile konutu şerhi, özellikle taşınmazın tek eş adına kayıtlı olduğu durumlarda diğer eşin rızası olmaksızın satılması, devredilmesi, ipotek edilmesi gibi işlemlere karşı güçlü bir koruma sağlar.

Ancak aile konutu şerhi bulunmasa dahi, fiilen aile konutu olarak kullanılan bir taşınmaz için hukuk sistemimiz koruma sağlamaktadır. Yargı kararları da bu doğrultuda, şerhin kurucu değil açıklayıcı olduğunu açıkça ortaya koymuştur.

Bununla birlikte, ispat kolaylığı, üçüncü kişilere karşı koruma ve hak kayıplarının önlenmesi açısından şerhin tapuya işlenmesi büyük önem taşır. Aile konutu şerhi, yalnızca taşınmaz devrinde değil, miras paylaşımı, icra işlemleri ve mal rejimi tasfiyesi gibi birçok alanda da etkili hukuki sonuçlar doğurmaktadır.

Her ne kadar aile konutu şerhi ücretsiz ve kolayca işlenebilen bir işlem olsa da, eksik ya da yanlış adımlarla yapılacak başvurular hak kaybına neden olabilir. Bu nedenle özellikle eşler arasında taşınmazın korunması hususunda bir tereddüt varsa, bir aile hukuku avukatına danışılması hakların tam korunması açısından yararlı olacaktır.

Aile Konutu Şerhi yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Yönetim Planında Evcil Hayvan Beslenmesine Getirilen Sınırlamalar

Kat mülkiyetine tabi apartman ve site yaşamında evcil hayvan beslenmesi konusu, özellikle hayvan severler ile diğer site sakinlerinin hak ve özgürlükleri arasında hassas bir denge kurulmasını gerektiren bir alandır. Apartmanda evcil hayvan besleme konusunda en belirleyici unsurlardan biri yönetim planında yer alan evcil hayvan yasağıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayıcı nitelikte bir sözleşme hükmündedir ve bu plan, kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmek suretiyle hukuken geçerlilik kazanır. Yönetim planında yer alan hükümler, yalnızca o tarihte malik olan kişileri değil, daha sonra mülkiyet veya kullanım hakkını edinen tüm bireyleri de bağlar. Bu çerçevede, yönetim planında evcil hayvan beslenmesini açıkça yasaklayan veya sınırlayan hükümlerin bulunması halinde, bu kurallar hukuken geçerli ve uyulması zorunlu düzenlemeler olarak kabul edilir. Yönetim planı hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

Yargı kararlarında da bu husus açıkça ortaya konmuştur. Örneğin emsal bir kararda, site yönetim planının 45/e maddesinde “yüksek katlı binalarda kedi, köpek gibi evcil hayvanların beslenemeyeceği” düzenlenmiştir. Her ne kadar ilk derece mahkemesi bu yasağın mutlak olmadığını, çevreyi rahatsız etmeyen hayvanların uzaklaştırılamayacağını belirterek davayı reddetmişse de, Yargıtay bu kararı bozmuş ve yönetim planındaki yasaklayıcı hükme açıkça vurgu yaparak, evcil hayvan beslenmesinin bu hüküm uyarınca mümkün olamayacağını belirtmiştir. Yargıtay, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi gereği kat maliklerinin, hem birbirlerini rahatsız etmemek hem de yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlü olduğunu vurgulamıştır. Neticede, Hukuk Genel Kurulu da bozma kararını benimsemiş ve yönetim planına aykırı şekilde köpek beslenmesinin hukuken korunamayacağı sonucuna ulaşmıştır.

Bu kararın önemi şuradadır: Yönetim planında açıkça evcil hayvan beslenemeyeceğine dair bir yasak varsa, bu düzenleme, evcil hayvan sahibinin iyi niyeti ya da hayvanın zararsız oluşu gibi gerekçelerle bertaraf edilemez. Zira yönetim planı, sadece genel nitelikteki medeni hukuk kurallarına değil, aynı zamanda taraflar arasında özel bir anlaşma hükmünde olduğundan sözleşmesel bağlayıcılığı haizdir.

Öte yandan, yönetim planında açık bir yasak olmasa da bazı sınırlandırmalar getirilebilmektedir. Bir başka yargı kararında, apartman yönetim planında yalnızca “başka hayvanların” yasaklandığı, köpek beslenmesine ise müsaade edildiği ancak bu müsaadenin diğer sakinlerin rahatsız edilmemesi koşuluna bağlı olduğu belirtilmiştir. Bu durumda yönetim, özellikle köpek havlaması, kötü koku ya da hayvan tüyü gibi nedenlerle site sakinlerinin rahatsızlık duyduğunu ileri sürerek, evcil hayvanın uzaklaştırılmasını talep etmiştir. Ancak mahkeme, köpeğin çevreye gerçekten rahatsızlık verip vermediği hususunda somut bir delil bulunmadığı, tanık beyanları ve uzman bilirkişi incelemesiyle bu hususun değerlendirilmediği gerekçesiyle kararın bozulmasına hükmetmiştir. Buradan çıkan sonuç şudur: Yönetim planında açık bir yasak yoksa ve yalnızca rahatsızlık yaratılması halinde müdahale öngörülüyorsa, gerçek bir rahatsızlığın varlığı somut delillerle ispat edilmeden evcil hayvanın uzaklaştırılması mümkün değildir.

Ancak her iki durumda da dikkat çekici olan, yönetim planının hukuki niteliğidir. Yönetim planındaki evcil hayvan yasağı veya sınırlaması, yalnızca bir düzenleme değil, bir sözleşme hükmüdür. Bu hükmün iptali ya da değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oy birliği gerekir. Aksi takdirde, yönetim planındaki yasak yürürlükte kalmaya devam eder ve mahkemeler nezdinde de bağlayıcılığını korur.

Sonuç olarak, yönetim planında açıkça “yüksek katlı binalarda kedi ve köpek gibi evcil hayvanlar beslenemez” hükmü yer alıyorsa ve bu hüküm halen yürürlükteyse, site sakinlerinin bu kurala uyması zorunludur. Aksi davranış, hem yönetim planına aykırılık teşkil eder hem de komşuluk ilişkilerini zedeleyici nitelik taşıyabilir. Bununla birlikte, hayvan beslenmesinin yalnızca rahatsızlık yaratmamak koşuluyla serbest bırakıldığı durumlarda, bu rahatsızlığın gerçekten var olup olmadığı somut delillerle ispat edilmelidir. Aksi hâlde, sırf bazı kişilerin öznel rahatsızlığı gerekçe gösterilerek evcil hayvanların evden uzaklaştırılması hukuka aykırı olacaktır.

Kat Malikleri Kurulu Kararları Evcil Hayvan Beslemeyi Engelleyebilir mi?

Kat malikleri kurulu, apartman ve site yönetiminde önemli karar organlarından biri olmakla birlikte, her konuda sınırsız yetkiye sahip değildir. Özellikle evcil hayvan beslenmesinin yasaklanması gibi temel haklara müdahale niteliğindeki konularda alınan kararların, hukuki bağlayıcılığı ve geçerliliği belirli şartlara bağlıdır. Kat malikleri kurulu hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

Yargıtay tarafından incelenen bir uyuşmazlıkta, bir apartman sakininin köpek beslemesi, diğer kat maliklerince şikâyet konusu yapılmış ve kat malikleri kurulunca köpeğin uzaklaştırılmasına yönelik karar alınmıştır. Yerel mahkeme, bu karara dayanarak evcil hayvanın daireden uzaklaştırılmasına hükmetmiştir. Ancak Yargıtay, yönetim planında köpek beslenmesini açıkça yasaklayan bir hüküm bulunmadığına ve yalnızca diğer sakinlerin rahatsız edilmemesi şartıyla hayvan beslenmesine izin verildiğine dikkat çekerek, yalnızca şikâyetlere dayanılarak köpeğin uzaklaştırılmasının yeterli olmadığına karar vermiştir.

Kararda vurgulandığı üzere, evcil hayvanın gerçekten rahatsızlık verip vermediğinin somut biçimde ortaya konulması gerekir. Bunun için mahkemelerce; köpeğin cinsi, gürültü düzeyi, saldırgan olup olmadığı gibi hususlar araştırılmalı, gerekiyorsa keşif yapılmalı ve tanık beyanlarına başvurulmalıdır. Ayrıca, kat malikinin bizzat davaya dahil edilmemesi ve delillerin toplanmaması da usul yönünden bozma sebebi sayılmıştır.

Sonuç olarak, yönetim planında açıkça yasaklayıcı bir hüküm bulunmadığı sürece, yalnızca kat malikleri kurulu kararıyla evcil hayvan beslenmesi yasaklanamaz. Böyle bir yasak ancak yönetim planı değişikliği ile ve tüm kat maliklerinin beşte dördünün onayıyla mümkündür. Aksi hâlde, yalnızca bazı sakinlerin rahatsızlık beyanlarıyla alınan kararlar, temel haklara müdahale niteliği taşıyacağından hukuken geçerli kabul edilmez.

Türk Medeni Kanunu’na Göre Evcil Hayvan Beslemenin Sınırları

 Türk Medeni Kanunu’nun 737. Maddesinde;

“Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.

Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.

Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklı”.

Hükmü amirdir. Buna göre kat maliklerinin komşularının huzurunu kaçırmamak şartı ile evcil hayvan beslemesi mümkündür.

Evcil Hayvanların Tahliyesi: Hukuki Süreç Nasıl İşler?

Yukarıda açıklanan şartlar çerçevesinde, site veya apartmanda yönetim planı ya da kat malikleri kurulu kararı doğrultusunda evcil hayvan beslenmesinin yasaklanması durumunda, evcil hayvanın bağımsız bölümden tahliyesi ancak mahkeme kararıyla mümkündür. Mahkeme kararı olmaksızın, evcil hayvanın zorla uzaklaştırılması hukuken mümkün değildir.

Kiracıların Evcil Hayvan Beslemesi Yasaklanabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesinde;

“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en  az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”

Denilmek suretiyle Yönetim planında açıkça yasaklanmış olmasına rağmen evcil hayvan besleyen kiracı, birlikte yaşamaktan doğan yükümlülüklere aykırı davrandığı gerekçesiyle ev sahibi tarafından kira sözleşmesinin feshiyle karşı karşıya kalabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus vardır: Bu davayı yalnızca ev sahibi açabilir. Site yöneticisi ya da diğer kat malikleri, kiracının tahliyesi için doğrudan dava açma hakkına sahip değildir.

Sonuç

Apartman ve site yaşamında kedi veya köpek beslemek gibi evcil hayvan edinimleri, hem hayvan sever bireylerin yaşam tarzı hem de diğer kat maliklerinin huzur ve konforu açısından hassas bir denge gerektirir. Bu konuda temel belirleyici unsur yönetim planıdır. Eğer yönetim planında açık ve net bir şekilde evcil hayvan beslenmesi yasaklanmışsa, bu yasak tüm kat maliklerini, kiracıları ve bağımsız bölümü fiilen kullanan kişileri bağlayıcı niteliktedir.

Ancak yönetim planında böyle bir yasak bulunmuyorsa, sırf kat malikleri kurulu kararıyla evcil hayvan beslenmesinin yasaklanması mümkün değildir. Çünkü bu tür bir karar, mülkiyet hakkına ve kişinin özel yaşamına müdahale anlamına geleceğinden, yalnızca yönetim planı değişikliği yoluyla ve kat maliklerinin beşte dördünün onayı ile geçerlilik kazanabilir.

Öte yandan, evcil hayvanın gerçekten rahatsızlık yaratması hâlinde Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde somut delillerle desteklenen bir mahkeme süreci başlatılarak, hayvanın tahliyesi talep edilebilir. Bu tahliye de ancak mahkeme kararıyla mümkündür.

Kiracılar açısından ise, yönetim planındaki yasağa aykırı şekilde evcil hayvan beslenmesi durumunda, yalnızca ev sahibi tarafından kira sözleşmesinin feshi yoluna gidilebilir. Site yönetimi veya diğer kat malikleri doğrudan tahliye davası açamaz.

Sonuç olarak, evcil hayvan beslenmesi konusunda hak ve özgürlüklerle, komşuluk hukuku çerçevesinde ortaya çıkan yükümlülüklerin dikkatle dengelenmesi gerekir. Yargı kararları da bu dengeyi, yönetim planına ve somut rahatsızlık iddialarına dayalı olarak gözetmektedir. Bu nedenle hem evcil hayvan sahiplerinin hem de diğer kat maliklerinin haklarını kullanırken dikkatli ve bilinçli hareket etmeleri, ihtilafların önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Sık Sorulan Sorular

Sitede kedi veya köpek beslemek serbest mi?

Sitede kedi ya da köpek gibi evcil hayvanları beslemek, yönetim planında yasaklanmadığı sürece serbesttir. Ancak diğer sakinlerin huzurunu bozan bir durum söz konusu olursa, rahatsızlık gerekçesiyle müdahale edilebilir.

Evcil hayvan nedeniyle tahliye edilebilir miyim?

Yönetim planı yasağına rağmen evcil hayvan besleyen kiracı, ev sahibi tarafından ihtar sonrası tahliye edilebilir. Ancak bu süreç mahkeme kararıyla olur.

Evcil hayvan komşuları rahatsız ederse ne olur?

Yönetim planında açık bir yasak yoksa bile, eğer hayvanın sesi, kokusu veya davranışları komşular için ciddi rahatsızlık oluşturuyorsa, bu durum mahkeme süreciyle değerlendirilebilir. Ancak bu rahatsızlık somut delillerle ispat edilmelidir.

Apartman veya Sitede Evcil Hayvan Beslenir Mi? yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

1.) Kat Mülkiyetinde Olağan Toplantılar

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. Maddesinde;

 “ Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır”

Denilmek suretiyle kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı zamanı, yönetim planında belirtilmişse bu tarihte; aksi hâlde her takvim yılının Ocak ayı içinde yapılmalıdır. Yargıtay’a göre bu düzenleme, emredici nitelikte olup yönetim planında belirli bir tarih yoksa toplantı mutlaka Ocak ayında gerçekleştirilmelidir. Kat Mülkiyetinde Kurullar Hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

 Yönetim planında, apartman ya da sitenin kullanım amacına uygun olarak apartman toplantısı tarihine yer verilmesi gerekir. Örneğin, yazlık olarak kullanılan bir sitede olağan toplantının yaz aylarında yapılması, kanunen zorunlu olmamakla birlikte, kat maliklerinin toplantıya fiilen katılımını sağlamak açısından makul ve yerinde bir uygulamadır. Yönetim planı hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

Yönetim planında toplantı tarihinin kesin ve belirlenebilir şekilde belirtilmiş olması hâlinde, yapılan toplantı olağan toplantı niteliğindedir. Örneğin, yönetim planında her yıl 13 Ocak günü saat 14:00’te sitenin toplantı salonunda toplantı yapılacağı açıkça yazılıysa, bu toplantı olağan toplantı olarak kabul edilir. Buna karşılık, yönetim planında yalnızca Ocak ayında toplantı yapılacağı belirtilmiş ancak gün, saat ve yer belirtilmemişse, toplantıdan makul bir süre önce kat maliklerine yapılacak bildirimle bu hususların ayrıca duyurulması zorunludur.

a) Olağan Toplantılarda Çağrı Usulü

Olağan toplantılarda çağrıyı yapma görevi, yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça yöneticiye aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda olağan toplantılar bakımından özel bir çağrı usulü öngörülmemiştir. Bu nedenle, yönetim planında belirlenen toplantı günü, saati ve yerini gösteren çağrı belgesinin apartman girişine asılması, geçerli bir çağrı yöntemi olarak kabul edilmektedir.

b) Olağan Toplantılarda Gündem

Olağan toplantılarda, genel yönetim işleri, işletme projesinin görüşülmesi ve yapılması planlanan yenilikler dahil olmak üzere her türlü konu gündeme getirilebilir. Olağan toplantılarda gündeme bağlı kalma zorunluluğu bulunmadığından, toplantı sırasında dahi yeni konular gündeme alınarak görüşülebilir ve karara bağlanabilir.

2. Kat Mülkiyetinde Olağanüstü Toplantılar

Olağan toplantılar genellikle yılda bir defa yapılırken, olağanüstü toplantılar ancak “önemli bir sebep” bulunması halinde yapılabilir. Yargıtay, olağanüstü toplantıların hukuki geçerliliğini Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29/2. maddesi uyarınca değerlendirmektedir. Buna göre:

• Toplantı istemi, yöneticiden, temsilcilerden, denetçiden veya kat maliklerinin üçte birinden gelmelidir.
• Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce yapılmalı ve tüm kat maliklerine ya imzalı çağrı belgesi ile ya da taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir.
• Toplantı sebebi, çağrı belgelerinde açıkça belirtilmelidir.

Bu hüküm, emredici nitelikte olup Yargıtay kararlarına göre şekle aykırılık, toplantının ve kararların iptali sonucunu doğurmaktadır

a) Olağanüstü Toplantılarda Çağrı Usulü

Her ne kadar olağan toplantılar için özel bir çağrı usulü öngörülmemişse de, olağanüstü toplantılar, nitelikleri gereği Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca sıkı şekil şartlarına tabidir. Bu kapsamda, toplantının yapılmasının planlandığı tarihten en az 15 gün önce, çağrı yazısının tüm kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilmesi veya imzaları alınmak suretiyle elden tebliğ edilmesi zorunludur. Bu süreye ve yönteme uyulmadan yapılan çağrılar —örneğin sadece apartman panosuna asılan ilanlar ya da kısa mesaj (SMS) yoluyla yapılan bildirimler— olağanüstü toplantılar bakımından geçerli ve usule uygun bir çağrı sayılmaz. Usule uygun yapılmayan bir apartman toplantısı, alınan kararların iptaline yol açabilir

Yargıtay kararları, toplantıya katılan kişinin çağrıya itiraz etmemesi ve gündeme aykırı oy kullanmaması halinde sonradan çağrının usulsüzlüğüne dayanamayacağını belirtmektedir. Ancak toplantıya hiç katılmayan malikler yönünden bu koruma kalkmakta ve çağrı usulsüzlüğü nedeniyle alınan kararlar iptal edilmektedir

Toplantıya hiç katılmayan bir malikin, kararları sonradan öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde, her hâlükârda altı ay içinde iptal davası açma hakkı vardır. Usule uygun çağrılmayan malikin bu süreye bağlı kalmadan mutlak butlan nedeniyle her zaman iptal davası açabileceğine yönelik emsal Yargıtay kararları mevcuttur.

b) Olağanüstü Toplantılarda Gündem

Olağanüstü toplantılarda gündeme alınacak kararlar çağrı kağıdı ile kat maliklerine tebliğ edilir. Gündemde yer almayan kararlar kurulda görüşülemez ve karara bağlanamaz. Olağanüstü toplantı gündemli yapılmak zorundadır. Gündeme aykırı alınan kararlar iptale tabidir. Örneğin, aidatlara ilişkin karar alınması gündemde yoksa ve sonradan önergeyle eklenmişse, bu genişletilmiş gündem geçersiz sayılabilir.

3. Toplu Yapılarda Toplantılar

Toplu yapılarda, kurullar en geç iki yılda bir yönetim planında belirlenen zamanda toplanmalıdır. Belirlenmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayında toplantı yapılması zorunludur. Toplu yapılar hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

4. İkinci Toplantılar

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarıdan fazlasının katılımıyla toplanır ve kararlar oy çokluğuyla alınır. İlk toplantının yeter sayı sağlanamadığı için yapılamaması durumunda, ikinci toplantı en geç on beş gün içinde yapılır. Bu ikinci toplantıda, karar yeter sayısı toplantıya katılanların salt çoğunluğudur.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamadığı takdirde yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak süre yedi günden az olamaz.

5. Apartman ve Site Yönetimde Alınacak Kararlarda Yeter Sayılar

Kat malikleri kurulu, ana taşınmazın yönetimine ilişkin her türlü konuda karar almaya yetkili en üst organdır (KMK m.27, m.32). Yönetim planının onaylanması ve değiştirilmesi, yönetici ve denetçi atanması, ortak giderlerin belirlenmesi, onarım ve yenileme kararları gibi pek çok husus doğrudan kurul tarafından karara bağlanır. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve kararlar genellikle oy çokluğuyla alınır. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bazı kararlar bakımından bu genel yeter sayının dışına çıkarak, belirli konularda oy birliği veya beşte dört gibi nitelikli çoğunluk şartı öngörmüştür.

a) Oybirliği Aranan Haller

• Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.

• Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

• Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

• Anagayrimenkulün üzerine kat ilavesi yapılması, mevcut çekme kat yerine tam kat inşa edilmesi veya zemin ya da bodrum katlarda ya da arsanın boş kısmında 24. maddenin ikinci fıkrasında belirtilen yerlerin sonradan yapılması veya ilave edilmesi, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle alacağı karara ve bu inşaat sonucunda anagayrimenkulün alacağı yeni duruma göre, yeni ilaveler de dâhil olmak üzere tüm bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının usulüne uygun şekilde ve yine oybirliğiyle yeniden belirlenmesine bağlıdır.

b) Kat Maliklerinin Sayı ve Arsa Çoğunluğu İle Alabileceği Kararlar

• Kat mülkiyetinin devri kararı ( Kat Mülkiyetinin Devri hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız)

• Yönetici seçimi

• Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir

• Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

• Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır.

• Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.( Toplam inşaat alanı 2 bin metrekare üstündeyse oybirliği ile karar alınması gerekmektedir)

• Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

c) Beşte Dört Oy Çokluğu Aranan Haller

• Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

• Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

• Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Sonuç

Kat mülkiyetine tabi apartman ve site yönetiminde toplantılar, ortak yaşamın düzeni, hakların korunması ve yükümlülüklerin paylaşılması açısından hayati öneme sahiptir. Kat malikleri kurulu toplantılarının gerek olağan gerekse olağanüstü olarak hangi usul ve esaslara göre yapılacağı, çağrı şekilleri, gündem belirlenmesi ve karar alma yeter sayıları Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir.

Hukuka uygun yapılmayan bir apartman toplantısı, sonradan alınan kararların iptaline ya da geçersizliğine yol açabileceğinden; apartman ve site sakinleri arasında huzurlu bir ortamın tesisi için de gereklidir. Bu nedenle, yöneticiler başta olmak üzere tüm kat maliklerinin ilgili kanun hükümlerine ve yönetim planındaki düzenlemelere uygun hareket etmeleri büyük önem taşımaktadır. Özellikle çağrı usullerine, gündem kurallarına ve karar alma yeter sayısına uyulmaması durumunda alınan kararların iptali söz konusu olabileceğinden, toplantı sürecinin dikkatle yürütülmesi gerekir.

Apartman ve site yönetiminde hukuki güvenliğin sağlanması, anlaşmazlıkların en aza indirilmesi ve ortak alanların etkin şekilde yönetilebilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü kurallar çerçevesinde hareket edilmesi, hem yöneticilerin hem de kat maliklerinin ortak sorumluluğudur.

Apartman ve Site Yönetimde Toplantı Nasıl Yapılır? yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

1) Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Çekilmezlik Hali Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. Maddesine göre “çekilmezlik hali”, bir kat malikinin davranışları nedeniyle diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkından doğan ortak yaşamı sürdürmesinin fiilen olanaksız ya da katlanılamaz hale gelmesidir. Örneğin; yönetim planına aykırı olacak şekilde evcil hayvan besleme, bağımsız bölümün ahlaka aykırı faaliyetlerde kullanılması, gürültü gibi nedenler sayılabilir. Bu maddeye göre çekilmezlik hali için aşağıdaki şartların varlığı aranmaktadır.

a) Ortak gider ve avans borçlarının ödenmemesi:

Kat malikinin, kendisine düşen ortak gider ve avans borçlarını ödememesi nedeniyle, hakkında iki takvim yılı içinde üç kez icra takibi veya dava açılması.

b) Mahkeme emrine rağmen yükümlülüklere uymamak:

Kat maliki hakkında, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hakimi tarafından KMK m.33 uyarınca verilen emre rağmen, yükümlülüklerini bir yıl süreyle yerine getirmemesi.

c) Bağımsız bölümün ahlaka aykırı şekilde kullanılması:

Kat malikinin bağımsız bölümünü randevuevi, kumarhane veya buna benzer toplumun ahlaki değerlerine aykırı biçimde kullanması.

2)  Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri Kararı Nasıl Alınır?

Kat maliklerinden biri, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını ciddi biçimde ihlal eder ve bu ihlal, kat maliklerinin yaşamını katlanılamaz bir düzeye ulaştırırsa; diğer kat malikleri, ilgili bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini talep edebilir.

2007 yılında yapılan değişiklikle birlikte, bu tür bir dava açılabilmesi için, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu ile dava açma yönünde karar almış olması şartı getirilmiştir. Ancak karar alınmasına rağmen bazı maliklerin dava açmaya katılmaması durumunda, dava diğer kat malikleri tarafından açılabilir. Apartman ve Site Yönetimde Alınacak Kararlarda Yeter Sayılar hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

3)  Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri Davasının Tarafları Kimlerdir?

Kat malikleri kurulunda alınan karar doğrultusunda, bağımsız bölümün devrini talep eden ve karara olumlu oy vererek iştirak eden kat malikleri, açılacak davada taraf ehliyetine sahiptir. Ancak, bu konuda kendisine açıkça yetki verilmiş olsa dahi, site veya apartman yöneticisinin bu davayı açma yetkisi bulunmamaktadır.

Kurul toplantısına katılmayan veya toplantıya katılmakla birlikte devre ilişkin karara olumsuz oy kullanan kat malikleri ise, dava açma ehliyetine sahip değildir. Zira, bu dava hakkı ancak sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmış kurul kararına olumlu yönde katılan maliklere tanınmıştır.

Davacı konumundaki kat maliki, dava yoluyla bağımsız bölümün mülkiyetinin üçüncü kişilere devrini isteyemez. Devir, yalnızca davayı açan maliklere –arsa payları oranında– yapılmak üzere talep edilebilir.

Ayrıca, devri istenen bağımsız bölümde bir kiracının mevcut olması halinde, yargılamanın sağlıklı yürütülmesi ve kararın infazında hukuki engel doğmaması bakımından, davalı sıfatı hem bağımsız bölüm maliki hem de kiracı yönünden tesis edilmelidir.

4) Bağımsız Bölümün Devri Davasında Zamanaşımı

Kat malikleri kurulunca alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay, her hâlükârda dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde dava açılmalıdır. Aksi halde dava hakkı düşer. Ayrıca, dava açılmasına sebep olan durum ortadan kalkmışsa, yine dava açılamaz.

5) Bağımsız Bölümün Devri Davasında Arabuluculuk

HUAK’nun 18/B maddesi gereğince 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar için arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır.

6) Bağımsız Bölümün Devri Davasında Yargılama

Mahkeme öncelikle çekilmezlik halinin mevcut olup olmadığına bakmadan davanın ön şartı olan kat maliklerinin bir araya gelip çekilmezlik halini ve bağımsız bölümün devrini kendi aralarında konuştuğu kat malikleri kurulu toplantısı tutanağının mevcut olup olmadığına bakacaktır. Daha sonra Hakim, çekilmezlik halinin mevcut olup olmadığına bakar. Mahkeme, davanın kabulüne karar vermeden önce, bağımsız bölümün devrine esas olacak bedelin, hak sahibine ileride ödenmek üzere üçer aylık vadeli bir banka hesabına yatırılmasını ve bu yatırımı belgeleyen makbuzun ibraz edilmesini istemektedir. Belge süresinde sunulursa ve dava kabul edilirse, mahkeme, bağımsız bölümün arsa payları oranında davacı kat maliklerine devrine ve tespit edilen devir bedelinin yasal faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir. Her halükarda dava devam ederken çekilmezlik hali sona ererse hakim davanın düşmesine karar vermelidir. Örneğin; aidat borçlarının tamamını yargılama sırasında ödenmesi sonucunda davanın düşmesine karar verilecektir.

7) Bağımsız Bölümün Devri Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Dava, Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayandığından görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sonuç

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi, toplu yaşamın düzenini bozan ve diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal eden kat malikleri hakkında istisnai bir müeyyide öngörmekte; belirli koşulların varlığı halinde, ilgili bağımsız bölümün diğer maliklere devrine imkân tanımaktadır. Bu düzenleme, kat maliklerinin ortak yaşamını korumaya yönelik önemli bir araçtır.

Ancak mülkiyetin zorunlu devrine ilişkin bu dava, gerek şekli gerekse maddi şartlar bakımından sıkı usullere tabi tutulmuştur. Çekilmezlik halinin varlığı, kat malikleri kurulu kararı, dava süresine ilişkin sınırlamalar, arabuluculuk dava şartı ve devir bedelinin yatırılması gibi çok sayıda şartın birlikte gerçekleşmesi zorunludur. Ayrıca, davanın yalnızca olumlu oy veren maliklerin taraf ehliyetiyle açılabilmesi ve yöneticinin bu davada taraf olamaması da önemlidir.

Bu nedenlerle, bağımsız bölüm mülkiyetinin devrine ilişkin davalar, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gereken, dikkatle yürütülmesi gereken nitelikte davalardır. Kat maliklerinin bu süreçte hem maddi hem de usulî şartları titizlikle yerine getirmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri Davası – (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 25) yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

1. Kat Malikleri Kurulu

Kat malikleri kurulu, adı üzerinde, her bir bağımsız bölüm malikinin katılımıyla oluşan tüzel kişiliği olmayan bir organdır. Kurulun üyeliği malik sıfatına bağlıdır. Bağımsız bölüme malik olan gerçek veya tüzel kişi bu sıfatla kurula katılabilir. Malik küçük veya kısıtlı ise, onu yasal temsilcisi temsil eder. Malik tüzel kişilikse, yetkili organı veya iradi temsilcisi toplantıya katılır.

Eğer bir bağımsız bölüm elbirliği ya da paylı mülkiyetle birden çok kişiye aitse, kurulda bu bölüm yalnızca bir kişi tarafından temsil edilir (KMK m.31). Maliklerin oy hakkı, arsa payından bağımsız olarak “bir malik = bir oy” kuralına tabidir. Ancak bir kişinin birden fazla bağımsız bölüme malik olması halinde her bölüm için ayrı bir oy hakkı doğar; bununla birlikte bu oyların toplamı, tüm oyların üçte birinden fazla olamaz.

Kurulda yalnızca maliklerin oy kullanma hakkı vardır. Kiracılar, intifa veya oturma hakkı sahipleri kurula katılamazlar. Ancak malikler tarafından temsilci olarak yetkilendirilmeleri halinde kurulda vekil sıfatıyla yer alabilirler. Yani malik olmayan kişiler doğrudan kurulun üyesi olamaz; ancak dolaylı temsil ilişkisiyle kurul sürecine dâhil olabilir.

a. Kat Malikleri Kurulunun Görev ve Yetkileri

Kat malikleri kurulu, anataşınmazın yönetimiyle ilgili her türlü kararı almaya yetkili en üst organdır (KMK m.27, m.32). Yönetim planının onaylanması ve değiştirilmesi, yöneticinin ve denetçinin atanması, ortak giderlerin belirlenmesi, onarım ve yenileme kararları gibi birçok husus doğrudan kurul tarafından karara bağlanır.

Ayrıca, ortak yerlerin kullanımı, işletme projelerinin görüşülmesi ve gider avanslarının belirlenmesi gibi işlemler de kurul kararına dayanır. Kurul ayrıca, yöneticinin görevlerini yapıp yapmadığını da denetler ve gerekli hâllerde görevden alabilir (m.41).

Kanun, kat malikleri kurulu kararlarının, bütün maliklerle birlikte onların külli ve cüz’i haleflerini, yönetici ve denetçileri de bağladığını açıkça düzenlemiştir (m.32/2). Bu yönüyle kurul kararları yalnızca toplantıya katılanları değil, gelecekteki malik ve paydaşları da etkiler. Ancak, kararların cüz’i halefleri bağlaması, kararın ortak yerlerin yönetimine ya da kullanım düzenine dair olması şartına bağlıdır. Maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren kararlar ise cüz’i halefler bakımından bağlayıcılık doğurmaz.

b. Toplantılar ve Çağrı Usulü

Kat malikleri kurulu toplantıları olağan ve olağanüstü olarak ikiye ayrılır:

• Olağan toplantı, yönetim planında belirlenen zamanda; böyle bir belirleme yoksa her yıl ocak ayında yapılır (KMK m.29).
• Olağanüstü toplantı, önemli bir nedenin varlığı hâlinde yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin talebiyle yapılır.

Çağrı, maliklere en az 15 gün önceden, ya imza karşılığı elden ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Çağrıda toplantı nedeni ve yeri açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, ilk toplantıda yeter sayının sağlanamaması hâlinde yapılacak ikinci toplantıya ilişkin yer ve tarih de çağrıda belirtilmelidir. İlk ve ikinci toplantı arasındaki süre 7 günden az, 15 günden fazla olamaz.

Olağan ve olağanüstü toplantılar hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

c. Toplantı ve Karar Yeter Sayıları

Kurulun sağlıklı toplanabilmesi ve geçerli karar alabilmesi için Kanun’da toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı ayrı ayrı düzenlenmiştir (KMK m.30-31):

• İlk toplantıda, maliklerin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının hazır bulunması gerekir (çifte çoğunluk).
• İkinci toplantıda, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilir.

Ancak bazı konularda özel nitelikte karar yeter sayıları getirilmiştir:

• Yönetici seçimi: sayı ve arsa payı çoğunluğu (m.34)
• Yönetim planının değiştirilmesi: maliklerin 5/4’ü (m.28)
• Ortak alanlarda önemli yenilik ve ilaveler: sayı ve arsa payı çoğunluğu (m.42)
• Oybirliği ile alınması gereken kararlar: bağımsız bölümlerin cins değişikliği, ortak yerin bağımsız bölüme eklenmesi gibi mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen kararlar

Bu yeter sayılara uyulmaksızın alınan kararlar geçersizdir ve iptali talep edilebilir.

Toplantılarda alınabilecek kararlardaki yeter sayılar hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

d. Kurul Kararlarına Karşı İtiraz ve İptal Davası

Kat malikleri kurulu kararları, ilgili malik tarafından yargı yoluyla denetlenebilir. KMK m.33’e göre:

• Karara katılan ancak aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde
• Toplantıya katılmayan malik, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde
• Her hâlükârda karar tarihinden itibaren en geç altı ay içinde

anataşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.

Kararın yok hükmünde ya da mutlak butlanla geçersiz olması hâlinde süre koşulu aranmaz. Ayrıca, kanuna aykırı şekilde alınan ya da toplantı ve karar yeter sayılarına uyulmaksızın alınan kararların iptali her zaman istenebilir. Ayrıca, bir kat malikinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle zarar gören diğer malikler de hâkimin müdahalesini talep edebilir.

2. Toplu Yapılarda Kurullar

Toplu yapılar, bir veya birden fazla parselde birden çok yapının ve bağımsız bölümün bulunduğu, ortak alan, tesis ve hizmetlerin birlikte yönetildiği özel nitelikli yerleşim düzenleridir. Bu yapılar için yönetim organizasyonu klasik apartman modelinden farklı olarak çok katmanlı ve bölümlenmiş kurullardan oluşur. Kat Mülkiyetinde Toplu yapılar hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

Her bir blok yapı, kendi ortak alanları ve iç düzenine ilişkin olarak blok kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Blok niteliği taşımayan yapılar ise ilgili parseldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulu tarafından idare edilir. Bir adada birden çok parsel varsa, bu parsellerin ortak yerleri için ada kat malikleri kurulu oluşturulur. Ancak yönetim planı ile bu yetkiler ada temsilciler kuruluna devredilebilir. Ada temsilciler kurulu, her blok veya blok dışı yapı maliklerinin kendi aralarından seçeceği temsilcilerden oluşur ve oy hakları, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısına göre belirlenir.

Toplu yapı kapsamındaki genel ortak yapı, yer ve tesisler ise tüm bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu toplu yapı kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Yönetim planında aksi belirtilmemişse, bu görevler toplu yapı temsilciler kuruluna bırakılır. Bu kurul da blok yöneticileri ve diğer yapı temsilcilerinden oluşur ve kararları bağımsız bölüm sayısına göre oy çokluğu ile alınır. Böylelikle katmanlı bir temsil sistemiyle büyük yapılar etkin biçimde yönetilebilmektedir.

Toplu yapılar için tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan tüm maliklere bağlayıcıdır. Planın değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulunda temsil edilen bağımsız bölümlerin beşte dördünün onayı gerekir. Yönetim planı geçici yönetime dair hükümler içeriyorsa, bu hükümler de aynı çoğunlukla değiştirilebilir. Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

Yönetici ve denetçilerin atanması da çok katmanlı bir yapıya sahiptir. Blok yöneticisi, blok kat malikleri kurulunca; blok dışı yapılar için yönetici, o yapıların kat maliklerince; toplu yapı geneli için yönetici ise toplu yapı temsilciler kurulunca atanır. Atama kararları, sayı ve arsa payı çoğunluğuna dayanır.

Toplu yapılarda ortak giderlerin paylaşımı ise kullanım esasına göre düzenlenmiştir. Sadece belirli yapılara ait ortak yerlerin giderleri ilgili yapıdaki maliklere yüklenirken, tüm yapıları ilgilendiren genel ortak alanların giderleri, tüm maliklere arsa payı oranında dağıtılır. Hiçbir kat maliki, ortak yerlerden yararlanmadığını veya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek ortak gider payını ödemekten kaçınamaz. Bu yükümlülüklere ilişkin kurul kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesi anlamında belge niteliği taşır.

Kurulların oluşumundan önce, yönetim planı çerçevesinde geçici yönetim tesis edilebilir. Geçici yönetim en geç yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl içinde veya toplu yapının tamamlanmasından sonra bir yıl içinde sona erer. Bu süre zarfında geçici yönetim, kurulun görev ve yetkilerini devralarak gerekli idari süreçleri yürütür.

Son olarak, 74. madde uyarınca, bu bölüme özgü özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tüm genel hükümleri toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyasen uygulanır. Bu çerçevede doğacak tüm uyuşmazlıkların çözüm yeri ise yine sulh hukuk mahkemeleridir. Kısaca özetlemek gerekirse; KMK m.69 ve devamı maddelerine göre:

• Her blok için blok kat malikleri kurulu
• Blok olmayan yapılar için parsel düzeyinde kat malikleri kurulu
• Tüm parsellerin ortak alanları için toplu yapı kat malikleri kurulu
• Gerekirse bu görevler, blok temsilciler kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kuruluna devredilir.

Toplu yapılarda tek bir yönetim planı düzenlenir (m.70). Yönetim planının değiştirilmesi, temsilciler kurulunun temsil ettiği bağımsız bölümlerin 5/4’ünün onayına tabidir.

Toplu yapıdaki tüm kurulların kararları da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun diğer kurallarına tabidir ve icra kabiliyeti bakımından İİK m.68 anlamında belge hükmündedir (m.72).

Sonuç

Kat malikleri kurulu, kat mülkiyeti rejiminin merkezi karar organıdır. Bu kurulun hukuki yapısı, temsil adaleti, çoğunluk dengesi ve karar bağlayıcılığı esasına dayanır. Kurulun işlevselliği, yalnızca taşınmazın fiziksel düzenini değil, giderlere katılımını ve yaşam kalitesini doğrudan etkiler. Bu nedenle, kurulun usulüne uygun şekilde toplanması, kararların hukuka ve yönetim planına uygun şekilde alınması, maliklerin hak arama yollarını etkin biçimde kullanması büyük önem taşır.

Kat malikleri kurulunun doğru işlemesi, yalnızca hukuki bir zorunluluk değil; toplu yaşamın sürdürülebilirliği açısından da temel bir gerekliliktir.

Kat Mülkiyetinde Kurullar yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

1. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Unsurları

1. Bağımsız Bölüm

Bağımsız bölüm, bir yapının konut, iş yeri, depo gibi tek başına kullanılmaya elverişli alanlarını ifade eder ve ayrı bir tapu kaydına konu olur. Tapu müdürlükleri, bağımsız bölüm tescilinde mimari projede gösterilen kullanımı esas alır; bağımsız bölümün niteliği hakkında kendileri değerlendirme yapmaz.

2. Ana Taşınmazın Niteliği

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapı üzerine kurulabilir ve cins değişikliğinin yapılmış olması gerekir. Kat irtifakı ise, yapının henüz tamamlanmadığı arsalarda kurulur. Ancak yapı kullanma izin belgesi sunulan taşınmazda kat irtifakı kurulamaz; doğrudan kat mülkiyetine geçilmelidir.

3. Arsa Payı

Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir yapının bağımsız bölümlerine tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Her bağımsız bölüm, yapının konum, değeri ve büyüklüğüne göre hesaplanan bir arsa payına sahip olur. Bu pay, bağımsız bölümlerin büyüklüğüne ve projede belirlenen değerlere orantılı olarak tahsis edilir. Ancak, ‘’net kullanım alanı’’ veya ‘’ brüt inşaat alanı’’ ile arsa payı terimleri karıştırılmamalıdır. Arsa payı ve arsa payının düzeltilmesi hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

4. Kat Mülkiyetinde Ortak Yerler

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak yerlerin kapsamı, taraflar arasında yapılan sözleşmeyle belirlenebileceği gibi, kanunen ortak yer sayılan alanlar da bulunmaktadır. Bu çerçevede, aşağıda sayılan yerler ve unsurlar, mevzuat uyarınca her hâlükârda ortak yer sayılmaktadır:

• Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon, perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin diğer tüm elemanları; bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar; avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve bu alanlardaki genel tuvalet ve lavabolar; kapıcı daireleri veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar; elektrik, su ve havagazı sayaçlarının korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında kalan yuvalar ve kapalı kısımlar; kalorifer daireleri, kuyular, sarnıçlar, yapının genel su depoları ve sığınaklar.
• Kat maliklerinin bağımsız bölümleri dışında kalan kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisatları; telefon, radyo ve televizyon yayınları için kurulan ortak şebeke ve anten sistemleri; sıcak ve soğuk hava tesisatları.
• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenleri.

5. Kat Mülkiyetinde Eklentiler

Bir bağımsız bölüme tahsis edilen ancak fiziksel olarak dışında kalan alanlar eklenti sayılır. Eklentiler, tapuda beyanlar sütununda gösterilir. Bahçe, özel otopark gibi açık alanlar da eklenti olabilir.

6. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Kurulmasında Aranan Belgeler

Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulabilmesi için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesine ilişkin talebin, taşınmazın maliki veya tüm paydaşları tarafından tapu müdürlüğüne gerekli belgelerle birlikte sunulması gerekmektedir. Bu kapsamda aranan belgeler şunlardır;

• Onaylı Mimari Proje: Bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü, numarası ve arsa payı oranları gösterilmeli; proje malik/paydaşlar ve proje müellifi mimar tarafından imzalanmalı, yetkili idarece onaylanmalıdır.

• Yönetim Planı: Yönetim planı, yönetim tarzını, yapının kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir belgedir. Yönetim planı hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

• Yapı Aplikasyon Projesi ve Üç Boyutlu Sayısal Yapı Modeli: Elektronik ortamda hazırlanarak tapu müdürlüğüne iletilir.

• Yapı Kullanma İzin Belgesi: Kat mülkiyeti kurulması için zorunludur.

• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler için aranmaktadır.

• Vaziyet Planı: Toplu yapılarda kat mülkiyetine geçilebilmesi için yukarıdaki belgelere ek olarak KMK M.68’de vaziyet planı da aranmıştır.

7. Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı Tesisi Yöntemleri

• Malik veya Tüm Paydaşların Talebiyle: Tek malikte tescil istem belgesi, birden fazla malikte resmi senet düzenlenmesi ile işlem yapılır.
• Mahkeme Kararıyla: Kesinleşmiş mahkeme kararı ile, gerekli belgelerle birlikte işlem gerçekleştirilir.
• Yüklenici Talebiyle: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yüklenicinin talebiyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilir.

8. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulması Usulleri

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı, taşınmazın hukuki niteliğinin değiştirilmesini ve bağımsız bölümlerin belirli usul ve esaslara göre tescilini gerektiren işlemlerdir. Bu işlemler üç ayrı yolla gerçekleştirilebilir: malik ya da maliklerin talebiyle, mahkeme kararıyla ve yüklenicinin talebiyle.

a) Malik veya Maliklerin Talebiyle Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı Kurulması

Kural olarak, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulabilmesi için taşınmazın maliki ya da bütün paydaşlarının (veya bu kişilerin temsilcilerinin) tapu müdürlüğüne başvuruda bulunması gerekir.

• Ana taşınmazın maliki tek kişi ise, tescil istem belgesi düzenlenir.
• Birden fazla malik mevcutsa, resmi senet düzenlenmek suretiyle işlem gerçekleştirilir.
• Taşınmaz birlikte mülkiyet (elbirliği) şeklinde kayıtlı olup, temsil yetkisinin (velayet, vesayet veya vekâlet) tek kişide birleştiği hallerde ve bağımsız bölümler arasında paylaşım yapılmaması şartıyla, yine tescil istem belgesi ile işlem yapılabilir.

b) Mahkeme Kararıyla Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı Kurulması

Kat mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca, kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla da kurulabilir. Bu durumda:

• Mahkeme kararının uygulanabilmesi için, 12. maddede belirtilen belgeler ile birlikte yapı aplikasyon projesi ve mimari projenin üç boyutlu sayısal modeli, ilgili genel müdürlükçe belirlenen standartlara uygun olarak hazırlanmalı ve tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.
• Mahkeme tarafından kat irtifakı kurulmasına da karar verilebilir.
• Ancak, dava taraflarına veya temsilcilerine kat mülkiyeti/kat irtifakı kurma yetkisi verilmiş olsa dahi, kesinleşmiş bir mahkeme kararı mevcut değilse, işlemin tüm paydaşların iştirakiyle gerçekleştirilmesi zorunludur.

( Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Giderilmesi Hakkında Detaylı Bilgi Edinmek İçin; Tıklayınız.)

c) Yüklenicinin Talebiyle Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı Kurulması

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin beşinci fıkrası kapsamında, arsa malik(ler)i ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yüklenicinin tek başına başvuruda bulunması mümkündür.

Bu çerçevede;

• Projeye göre bağımsız bölümlerin numaralarının açıkça belirlenmiş olması veya sözleşme metninden tapu müdürlüğünce yoruma gerek kalmadan paylaşımın anlaşılabilir olması gerekir (örneğin her katta bir bağımsız bölüm olması gibi).
• Malikler ve yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarının, taşınmazdaki mülkiyet paylarıyla orantılı olması zorunludur. Eşitlik sağlanamıyorsa, öncelikle gerekli devir işlemlerinin yapılması gerekir.
• Noter veya konsolosluk huzurunda düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, her iki tarafa düşecek bağımsız bölümler ile arsa paylarının açıkça belirtilmiş olması yeterlidir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi zorunlu değildir.
• Yüklenici, sözleşmeye dayanarak doğrudan tapu müdürlüğüne başvurabilir. Gerekli belgelerin (örneğin mimari proje) yetkili kamu kurumlarınca elektronik ortamda gönderilmesi halinde, tescil istem belgesi düzenlenerek işlem tamamlanır.
• Kat mülkiyeti kuruluyorsa, zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi de aranır.

Yüklenicinin, yetkili kamu kurum ve kuruluşuna başvurması durumunda ise:

• Kat irtifakı veya kat mülkiyetine dayanak teşkil eden belgeler ile yazılı tescil talebi, yüklenicinin iletişim bilgileriyle birlikte elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.
• Talep kat mülkiyetine ilişkinse, yazıda DASK poliçe numarası da belirtilmelidir.
• Kadastro müdürlüğü tarafından yapılan bildirimin ardından, tapu müdürlüğünce işlem doğrudan sonuçlandırılır.
• Döner sermaye hizmet bedelinin tahsil edildiğine dair dekont, diğer belgelerle birlikte elektronik ortamda tapu müdürlüğüne iletilmeli veya e-tahsilat yöntemiyle ödeme yapılmalıdır.

Bu işlemlerde, mimari proje ve yönetim planında malik veya paydaş imzası aranmaz; yalnızca yüklenicinin imzası yeterlidir.

9. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi

Kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlarda yapı tamamlandıktan sonra yapı kullanma izin belgesi alındığında, başka belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine geçiş sağlanır. Yönetim planı bulunmayan eski kat irtifaklarında da geçiş mümkündür. Blok bazında veya tamamlanmış bağımsız bölümler bazında kısmi geçiş yapılabilir.

10. Kısıtlı Taşınmazlarda İşlem

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi yapılan taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi haklar varsa, bu haklar bağımsız bölümlere aktarılır. Yasaklayıcı şerh mevcutsa hak sahibinin muvafakati gerekir. Değerleme raporu ile, şerh lehtarlarının muvafakati aranmayabilir.

11. Turizm Tesislerinde Sınırlamalar

Turizm belgeli tesislerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulamaz. Bu tesisler için tapuda gerekli belirtmeler yapılarak işlem talepleri reddedilir. Ancak bağımsız bölüm oluşturulmamış, konaklama dışındaki üniteler için değerlendirme ilgili belediye ve çevre şehircilik il müdürlükleri görüşüne göre yapılır.

12. Bağımsız Bölümlerde Değişiklik İşlemleri

• Birleştirme ve Ayırma: Tadilat projesi ve gerekirse yapı kullanma izin belgesi ile mümkündür.
• Bağımsız Bölüm İlavesi: Tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir. Yeni arsa payları yeniden belirlenmeli, hak sahiplerinin muvafakati alınmalıdır.
• Nitelik Değişikliği: Tescilli niteliklerin değiştirilmesi için yapı kullanma izin belgesine uygunluk aranır.

13. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Sona Ermesi

Kat mülkiyeti, bazı durumların gerçekleşmesiyle hukuken sona erebilir. Bu sona erme, ya tapu kütüğündeki kaydın silinmesiyle ya da yasal olarak kendiliğinden meydana gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 46 ila 48. maddeleri bu durumları açıkça düzenlemektedir.

Kat mülkiyeti özellikle şu hâllerde sona erer:

• Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması hâlinde, sicil kaydının silinmesi suretiyle kat mülkiyeti sona erer. Kamulaştırma durumunda her bir bağımsız bölüm için ayrı bedel belirlenir ve maliklere ödenir.
• Anayapının tamamen harap olması hâlinde, kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Eğer sadece bir bağımsız bölüm harap olmuşsa ve maliki bunu iki yıl içinde yeniden yaptırmazsa, diğer maliklerin belirli süreler içinde arsa payını devralma hakkı doğar.
• Harap olma hâli yönetici ya da malik tarafından tapu müdürlüğüne bildirilmelidir. Bildirimin yapılmaması hâlinde doğacak zararlardan sorumluluk doğar. Kat mülkiyeti sona erdiğinde tapudaki özel kütük kapatılır ve taşınmaz genel kütüğe ortak mülkiyet esasına göre tescil edilir.

Kat irtifakı ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesi gereğince şu hâllerde sona ermektedir:

• Arsanın maliki veya tüm paydaşları, yazılı beyan ile tapu müdürlüğünden kat irtifakı kaydının silinmesini talep ederek irtifakı sona erdirebilir.
• Kat irtifakına konu arsanın tamamen yok olması, yapı yapılamaz duruma gelmesi veya kamulaştırılması hâlinde irtifak kendiliğinden sona erer.
• Ayrıca, kat irtifakı kurulurken verilen projeye göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin başvurusu üzerine sulh hâkimi, irtifakın sona ermesine veya süre verilerek uzatılmasına karar verebilir.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakının sona ermesiyle birlikte tapu kayıtlarında gerekli işlemler yapılır; bazı hâllerde bu durum sigorta bedelleri ve arsa üzerindeki ortak mülkiyet hükümleriyle birlikte değerlendirilir.

Sonuç

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, çok katlı yapıların mülkiyet ilişkilerini düzenleyen, kapsamlı teknik ve hukuki kurallara tabi kurumlardır. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapılarda geçici bir irtifak hakkı olarak kurulmakta; yapı tamamlandıktan ve yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra, bu hak doğrudan kat mülkiyetine dönüşmektedir. Kat mülkiyeti ise, bağımsız bölümlerin tamamlanmış yapılar üzerinde ferdi mülkiyete konu olmasını sağlayan nihai mülkiyet biçimidir. Her iki kurumun tesisi, sona ermesi ve hukuki sonuçları; ilgili mevzuat hükümlerine, tapu işlemlerine ve teknik belgelere sıkı sıkıya bağlıdır. Bu nedenle uygulamada doğabilecek hak kayıplarının önlenmesi adına, işlemlerin uzman bir hukukçu danışmanlığında yürütülmesi önem arz etmektedir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir? yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Çiftçinin Haczedilemeyen Malları Nelerdir?

İcra İflas Kanunu’nun 82. Maddesinde;

“Borçlu çiftçi ise kendisinin ve ailesinin geçimi için zaruri olan arazi ve çift hayvanları ve nakil vasıtaları ve diğer eklenti ve ziraat aletleri;

Borçlu ve ailesinin idareleri için lüzumlu ise borçlunun tercih edeceği bir süt veren mandası veya ineği veyahut üç keçi veya koyunu ve bunların üç aylık yem ve yataklıkları,

Borçlunun ve ailesinin iki aylık yiyecek ve yakacakları ve borçlu çiftçi ise gelecek mahsül için lazım olan tohumluğu,

 Borçlu bağ, bahçe veya meyva veya sebze yetiştiricisi ise kendisinin ve ailesinin geçimi için zaruri olan bağ bahçe ve bu sanat için lüzumlu bulunan alat ve edevat, Geçimi hayvan yetiştirmeye münhasır olan borçlunun kendisi ve ailesinin maişetleri için zaruri olan miktarı ve bu hayvanların üç aylık yem ve yataklıkları,”

Denilmek suretiyle, çiftçilerin haczedilemeyen malvarlıkları sayma yoluyla belirtilmiştir. Bununla birlikte, “çiftçi” kavramının kapsamı kanun metninden açık şekilde anlaşılmamaktadır. Bu nedenle, çiftçi sıfatının kimleri kapsadığı hususu, yargı içtihatları ve doktrindeki görüşler doğrultusunda belirlenmektedir. Buna göre, tarım arazisini bizzat işleyen veya ortakçılık ya da kira sözleşmesi çerçevesinde işleten ve asıl geçimini bu faaliyetlerden sağlayan kişiler “çiftçi” olarak kabul edilmekte ve haczedilmezlik hükümlerinden yararlanabilmektedir. Örneğin, esas gelirini deri işçiliğinden sağlayan ancak mevsimlik olarak yaz aylarında fındık toplayan bir kişi, çiftçi sayılmayacağından, anılan haczedilmezlikten faydalanması mümkün değildir.

a) Çiftçinin Arazisi Haczedilebilir Mi?

İcra İflas Kanunu’nda zikredilen arazi kavramından anlaşılması gereken tarım arazisidir. Tarım arazisi de Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca; Toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, hâlihazırda tarımsal üretim yapılan veya yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen araziler olarak tanımlanmıştır.  Bu tanıma göre tarım arazisi niteliğini kaybetmiş veya Toprak Koruma Kanunu uyarınca tarım arazisi sayılmayan yerler için haczedilemezlik iddiasında bulunulamayacaktır.

Yukarıda izah edildiği üzere, çiftçilerin tarımsal faaliyetlerinde kullandıkları arazilerin haczi kural olarak mümkün değildir. Ancak bu haczedilmezlik, mutlak nitelikte olmayıp, yalnızca borçlunun ve ailesinin asgari geçimini temin edecek miktardaki kısmı kapsamaktadır. Tarım arazisinin bu nitelikteki bölümü, bilirkişi incelemesiyle tespit edilecek olup, bu miktarın üzerindeki kısımlar hacze konu edilebilecektir.

Çiftçinin tarım arazisinin haczedilmesinin ardından, alacaklı tarafından bu arazinin satışa çıkarılması sürecinde çeşitli hukuki sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Yukarıda açıklandığı üzere, borçlunun ve ailesinin geçimini sağlayacak miktardaki tarım arazisi, İcra ve İflas Kanunu uyarınca haczedilemezlik yasağı kapsamındadır. Ancak, tarım arazilerinin asgari büyüklük sınırına ilişkin düzenlemeler, bu tür malların kısmen satışını çoğu durumda imkânsız hale getirmektedir.

Nitekim, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda (TKAAK) belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğü nedeniyle, tarım arazisinin bir kısmının satılıp kalan kısmının borçluya bırakılması mümkün olamamaktadır. Örneğin, 15 dönümlük bir tarım arazisinin 12 dönümünün satılarak kalan 3 dönümünün borçluya bırakılması, yasal sınırlar altında mümkün değildir. Bu durumda, taşınmazın tamamının satışa çıkarılması gerekecek; satış bedelinden, borçlunun ve ailesinin geçimini sağlayacak miktara tekabül eden kısmı kendisine bırakılacaktır. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

b) Çiftçinin Traktörü Haczedilebilir Mi?

İcra ve İflas Kanunu’nun 82. maddesi uyarınca, çiftçinin ve ailesinin geçimi için zorunlu olan tarım arazisi, çift hayvanları, nakil vasıtaları ve ziraat aletleri haczedilemez. Bu düzenleme kapsamında traktör de, modern tarımda temel bir ziraat aleti ve nakil vasıtası olarak kabul edilir. Ancak söz konusu koruma mutlak değildir. Eğer traktörün değeri yüksekse ve borçlunun haline münasip olandan fazlaysa, kıymet takdiri yapılmak suretiyle satışına karar verilebilir. Bu durumda, satış bedelinden çiftçinin tarımsal faaliyetini sürdürebilmesi için haline uygun bir traktör almasına yetecek miktar kendisine bırakılır; kalan kısım ise alacaklıya ödenir. Traktörün haczedilmezlikten yararlanabilmesi için çiftçinin asıl mesleğinin tarım olması ve fiilen bu işi yapıyor olması gerekir. Ayrıca traktörün, çiftçinin faaliyet gösterdiği arazi miktarı ve üretim biçimiyle orantılı olması gerekir. Haline münasiplik ölçütünü aşan, lüks veya fazla sayıdaki traktörler haczedilebilir. Sonuç olarak, çiftçinin traktörü haczedilemezlikten yararlanabilir; ancak bu koruma, traktörün niteliği, değeri ve çiftçinin tarımsal faaliyetiyle uyumlu olup olmadığına göre değişkenlik gösterir.

c) Çiftçinin Hayvanı Haczedilebilir mi?

İcra ve İflas Hukuku’nda hayvanlar, genel kural olarak menkul mal kapsamında değerlendirilmekte ve hacze konu olabilmektedir. Ancak bu durumun bazı istisnaları vardır. Özellikle çiftçilerin geçimini sağlayabilmeleri için zorunlu olan hayvanlar, İcra ve İflas Kanunu’nun 82. maddesi kapsamında haczedilemezlik korumasından yararlanabilir.

Kanuna göre, borçlu çiftçi ise kendisinin ve ailesinin geçimi için zaruri olan çift hayvanları haczedilemez. Bu hayvanlar, at, eşek, öküz, manda gibi geleneksel tarım faaliyetlerinde kullanılan hayvanları kapsar. Haczedilmezlikten yararlanabilmek için borçlunun tarımsal faaliyeti fiilen yürütmesi veya bu faaliyetleri ortakçılık ya da kira yoluyla yaptırması ve asıl geçim kaynağının çiftçilik olması gerekir.

Ayrıca, borçlu çiftçi olmasa dahi, geçimi hayvancılığa dayanan kişilerin kendisi ve ailesi için zorunlu miktarda olan hayvanları ile bu hayvanların üç aylık yem ve yataklıkları da haczedilemez. Bunun dışında, her borçlu için bir süt veren inek veya manda ya da üç keçi veya koyun ve bunların üç aylık yemleri de hacizden muaftır. Burada seçim hakkı borçluya aittir ve bu hayvanların fiilen geçim için kullanılıyor olması esastır.

Sonuç olarak, çiftçinin hayvanı, eğer onun ve ailesinin temel geçimini sağlayan tarımsal faaliyet için zorunlu nitelikteyse ve haline münasip miktardaysa haczedilemez. Ancak bu şartları aşan sayıdaki hayvanlar veya gelir elde etmeye yönelik sermaye yoğun faaliyetlerde kullanılan hayvanlar hacze konu edilebilir.

d) Çiftçinin Mahsulleri Haczedilebilir Mi?

Çiftçilerin tarlalarında ya da bahçelerinde henüz olgunlaşmamış tarım ürünleri belirli şartlar çerçevesinde haczedilebilir. İcra ve İflas Kanunu’na göre, henüz yetişmemiş her türlü toprak ve ağaç mahsulü, olgunlaşma zamanından en fazla iki ay önce haczedilebilir. Bu süre sınırı, borçlunun tarımsal faaliyetlerini sürdürebilmesi ve mağduriyet yaşamaması amacıyla getirilmiştir.

Bu şekilde haczedilen mahsullerin borçlu tarafından üçüncü kişilere devredilmesi halinde, söz konusu devir işlemi haczi gerçekleştiren alacaklıya karşı geçersiz sayılır ve bu durum icra takibinin devamına engel teşkil etmez. Diğer yandan, alacağı taşınmaz rehniyle teminat altına alınmış olan alacaklı, rehinli taşınmazın ayrılmaz parçası niteliğinde olan henüz yetişmemiş mahsuller üzerinde de hak sahibidir. Ancak bu hakkın korunabilmesi için, rehin alacaklısının mahsuller henüz olgunlaşmadan önce icra takibi başlatmış olması gerekir.

İcra dairesi, haczedilen mahsullerin toplanması sürecinde gerekli önlemleri almakla yükümlüdür. Bununla birlikte, borçlunun ve ailesinin geçimini sağlamak amacıyla yeterli miktarda mahsul ya da mahsul satıldığında elde edilecek bedelin uygun bir kısmı borçluya bırakılır. Ayrıca, haczedilen taşınır mallar satış talebinden itibaren en geç iki ay içinde satılmalıdır. Ancak, henüz yetişmemiş mahsuller borçlunun açık rızası olmaksızın satılamaz. Tüm bu düzenlemeler, borçlunun temel yaşam hakkını korumaya ve tarımsal emeğini belirli ölçüde güvence altına almaya yöneliktir.

Sonuç olarak, çiftçinin mahsulü bazı yasal koşullar dâhilinde haczedilebilir olmakla birlikte, kanun koyucu borçlunun geçimini ve emeğini koruyacak çeşitli güvenceler öngörmüştür.

Sonuç

Çiftçinin malının haczedilmesi, tarımsal üretimin sürekliliği ve kırsal ekonominin korunması açısından özel bir yasal koruma altına alınmıştır. İcra ve İflas Kanunu ile Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu birlikte değerlendirildiğinde, çiftçinin geçimi için zaruri olan tarım arazileri, traktörler, hayvanlar ve mahsuller belirli sınırlar içinde haczedilemez. Ancak bu koruma, çiftçinin gerçek anlamda tarımsal faaliyet yürütmesi ve söz konusu malların geçim için zorunlu olması şartına bağlıdır. Haczedilemezlik hükümleri istisnai niteliktedir ve her somut olayda titizlikle değerlendirilmelidir. Bu nedenle, hem alacaklı hem borçlu tarafın mağduriyet yaşamaması için icra işlemleri sırasında hukuki sınırların dikkatle gözetilmesi büyük önem taşımaktadır.

Çiftçinin Malının Haczedilmesi yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

İşlenmeyen Tarım Arazisi Nedir?

Bakanlık kayıtlarında ‘nadas’ ya da herhangi bir tarımsal ürün işlendiği belirtilmeyen araziler dışında kalan; hisseli mülkiyet, mülkiyet anlaşmazlığı, arazinin parçalı olması, tarımsal faaliyetin bırakılması, göç gibi nedenlerle, içinde bulunulan yılın 1 Eylül’ünden başlayarak, bölgenin hasat zamanına göre değişmekle birlikte, takip eden yılın 31 Ağustos’una kadar tarımsal üretim yapılmayan tarım arazisi yönetmelik uyarınca işlenmeyen tarım arazisi olarak kabul edilmektedir. Ayrıca, kiralama sezonu içerisinde, kiralanan tarım arazilerinin maliklerinden herhangi biri tarafından bir sonraki sezonda üretim yapacağına dair bir başvuru yapılmaması durumunda bu araziler üst üste iki yıl işlenmeyen tarım arazileri listesine eklenir.

Hangi Tarım Arazileri Kiraya Verilebilir?

Hazineye ait özel mülkiyette bulunan veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tarım arazileri hariç olmak üzere, mülkiyeti gerçek veya tüzel kişilere ait olan ve aralıksız iki yıl boyunca işlenmeyen tarım arazileri, arazinin tarımsal vasfı korunmak kaydıyla ve yalnızca kiracı tarafından tarımsal üretim amacıyla kullanılmak üzere Tarım ve Orman Bakanlığı’nca kiraya verilebilmektedir.

Kiralanacak Tarım Arazileri Nasıl Tespit Edilir?

İşlenmeyen tarım arazilerinin tespiti, Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, Arazi Tespit Komisyonu tarafından yürütülür. Bu çerçevede Komisyon; kadastro parsel verileri, uydu görüntüleri, coğrafi bilgi sistemleri ve diğer kamu kurumlarından temin edilen veriler doğrultusunda masa başı çalışmalar yapar. Ayrıca, yerinde gerçekleştirilecek arazi kontrolleri ile birlikte işlenmeyen tarım arazileri belirlenir.

Hangi Tarım Arazileri Kiralama Dışında Tutulur?

Dikili tarım arazileri ile örtü altı tarım yapılan araziler bu kiralama kapsamının dışında tutulur. Bunun yanı sıra, arazi sınıfı, parsel büyüklüğü ve verimlilik kriterleri dikkate alınarak tarımsal üretim için ekonomik değeri bulunmayan araziler, bu durumun tutanak altına alınması koşuluyla kiralama işlemlerine dâhil edilmeyebilir. Ayrıca, üzerinde tarımsal üretime engel teşkil edecek şekilde izinsiz yapı, tesis veya benzeri unsurların bulunduğu araziler hakkında, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun ilgili hükümleri uygulanır.

Tarım Arazisinin Bir Kısmının İşlenmemesi Halinde Devlet Tarafından Kiralanması Mümkün Müdür?

Tarım arazisinin bir parselin yalnızca bir kısmının işlenmediğinin arazi tespit komisyonunca tespiti hâlinde, yukarıda açıkladığımız üzere ekonomik bütünlüğü sağlayan parseller ve ekonomik bütünlük kapsamı dışında kalıp Arazi Tespit Komisyonunca ekonomik tarımsal üretim yapılacağı değerlendirilen parseller devlet tarafından kiraya verilebilmektedir. Yine dikili tarım arazileri ve örtü altı tarım yapılan araziler kiralamanın dışında tutulur. (Tarım Arazilerinde Ekonomik Bütünlük, Asgari ve Yeter Gelirli Tarımsal Arazi Büyüklüğü Hakkında Detaylı Bilgi Edinmek İçin; Tıklayınız)

İşlenmeyen Tarım Arazilerinin İlanı ve İtiraz Usulü

Arazi Tespit Komisyonunca tespit edilen işlenmeyen tarım arazileri listesi il/ilçe müdürlükleri tarafından beş gün süre ile mahallinde, elektronik ortamda ve il müdürlüğü internet sitesinde ilan edilir. Arazi malikleri ve diğer ilgililer, listeler ile ilgili itirazlarını ilan süresi içerisinde Arazi Tespit Komisyonuna yapabilirler. Komisyon bu itirazları üç gün içinde karara bağlar. İtirazların değerlendirilmesi sonucu oluşturulan nihai liste mülki amirin veya yetkili kıldığı kişinin onayı ile kesinleşir.

Tarım Arazisi Kiralama Başvurusu Nasıl Yapılır?

İşlenmeyen tarım arazilerini kiralamak isteyenler yönetmeliğin Ek-12’deki yer alan başvuru formunu doldurarak ilan süresi içinde İl Müdürlüğüne başvurur. Başvurular TED Portalı üzerinden de yapılabilir. Gerçek kişi başvurularında Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı şartı aranmaktadır. Başvuru sahibinin ikamet ve arazi varlığı TED Portalı üzerinden de kontrol edilir. Ayrıca, ilave etmekte fayda gördüğümüz bir diğer husus da kiralanan tarım arazileri üzerinden kiracıların tarımsal destekten faydalanma hakkının mevcut olduğudur.

Tarım Arazilerinin Kiralanmasında Öncelik Sıralaması

Kiralamada öncelik, arazinin bulunduğu yerleşim yerinde ikamet edenler, sivil toplum kuruluşları ve meslek odalarına tanınır. Bu gruplardan birden fazla başvuru olması halinde en yüksek teklifi verene, başvuru olmaması hâlinde diğer istekliler arasında en yüksek teklifi verene kiralama yapılır.

Teklif eşitliği halinde; yeter gelirli arazi büyüklüğüne ulaşacak malik, sınırdaş ya da en yakın arazisi bulunan işletmeye öncelik tanınır.

İşlenmeyen Tarım Arazilerinde Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Tarım arazilerinin rayiç kira bedelinin tespitinde emsal olarak kullanılmak üzere, kiralanacak tarım arazisi ile benzer özellikte ve aynı yerleşim yerinde bulunan en az üç adet kiralanmış tarım arazisi tespit edilir. Emsal olarak kullanılacak tarım arazisinin belirlenmesinde, akrabalar veya hissedarlar arasında yapılan kiralamalar ile sosyal nedenlerle gerçekleştirilen kiralamalar gibi özel amacı olan kira sözleşmelerinin piyasa koşullarını yansıtma kabiliyetleri dikkate alınır. Emsal olarak kullanılacak tarım arazilerinin tespitinde, anılan hususlara dikkat edilmek suretiyle; yazılı ve imzalı olmak kaydıyla saha çalışmaları sonuçları, bölgedeki Ziraat Odası, muhtarlık, taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip işletmelerin görüşleri, Bakanlık kayıt sistemlerinde yer alan kiralamalar, rayiç kira bedeli içeren 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanı raporları ve bilirkişi raporları kullanılabilir. Rayiç kira tespit çalışmalarında destekleyici bilgi olarak kullanılmak üzere Hazine arazilerinin kiralama verilerinden de faydalanılabilir. Emsal olarak kullanılacak arazilerin kiralanma tarihi ve Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi değişim oranları dikkate alınarak kira bedelleri güncellenir. Güncellenmiş kira bedelleri, arazi büyüklüklerine oranlanmak suretiyle her bir emsal için metrekare bazında birim kira değeri hesaplanır. Elde edilen birim kira değerlerinin ortalaması alınarak, ortalama birim kira değeri bulunur. Bu ortalama birim kira değeri, kiralanacak parselin eğimi, yerleşim yerine, pazara ve yola olan mesafesi gibi objektif kriterler esas alınarak ve gerekçeleri belirtilmek kaydıyla %15 oranına kadar artırılıp azaltılabilir. Son olarak, rayiç kira bedeli, ortalama birim kira değeri ile kiralanacak parselin büyüklüğünün çarpılması suretiyle tespit edilir.

Kiralanan Tarım Arazilerinde Sözleşme İmzalanması ve Kira Bedelinin Ödenmesi

Kesinleşen kiracılara, kira bedeline ve sözleşme koşullarına ilişkin bilgiler içeren tebligatyapılır. Tebligat sonrasında, en geç yedi gün içinde kira bedeli, sözleşme giderleri ve diğer yükümlülüklerin ödenmesi gerekmektedir. Ödemelerin ardından, yönetmeliğin ekinde yer alan Ek-15 formatındaki kira sözleşmesi düzenlenir. Bu sözleşmeninnoter tasdiki ve tescili zorunlu değildir.

Kiracı, sözleşme imzalanmadan önce, kira bedelinin ödendiğine dair belgeyi Arazi Kiralama Komisyonuna ibraz etmekle yükümlüdür. Sözleşmede, kira süresi, başlangıç ve bitiş tarihleri, karşılıklı sorumluluklar ve fesih koşulları yer alır. Asıl kiracının sözleşme imzalamaması durumunda, Komisyon diğer teklifleri değerlendirme hakkına da sahiptir.

Arazi Sahiplerine Ulaşılamaması veya İhtilaf Durumunda Kira Bedeli

Arazi malikleri veya hak sahiplerine ulaşılamaması durumunda, kira bedelleri, Bakanlıkça belirlenen bir kamu bankasında araziye özgülenmiş üç aylık vadeli hesapta nemalandırılmaktadır. Mülkiyeti ihtilaflı arazilerde ise, ihtilaf sona erdiğinde biriken gelir, payları oranında hak sahiplerine ödenir. En yüksek faiz oranını sunan kamu bankası, nemalandırma işlemi için tercih edilir.

Kiralanan Tarım Arazilerinde Kiracının Yükümlülükleri Nelerdir?

Kiracı, sözleşme ve yönetmeliğe uygun hareket etmekle, belirlenen ürünleri üretmekle, tarımsal tekniklere uymakla ve toprağı korumakla yükümlüdür. Kiracı kiraladığı tarım arazisi üzerinde toprağı bozacak uygulamalardan kaçınmakla birlikte, arazi üzerinde yer alan çok yıllık bitkiler ve varsa sabit yapı ve tesisleri korumakla yükümlüdür. Yine kiracı kiraladığı tarım arazisi üzerinde sabit yapı veya tesis inşa edilemez. Ancak, kiracının talep etmesi ve üretim için zorunlu olması kaydıyla geçici nitelikte tesis ve depo inşa edilebilir. Kiracı, geçici nitelikteki bu yapıları inşa etmeden önce il müdürlüğün onayını almakla zorunludur. Kira sözleşmesinin bitiminde de geçici nitelikteki yapıları söküp araziyi tahliye etme yükümlülüğündedir.

Denetimler il/ilçe müdürlüğü tarafından yapılır. Aykırılıklar tespit edilirse giderilmesi için azami on beş günlük süre verilir. Gerektiğinde ek süre tanınır. Süre sonunda aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilir ve tahliye sağlanır.

Kiralanan Tarım Arazilerinde Fesih Hakkı

Kiraya veren, kiracının toprağın verimli şekilde işletilmesini tehlikeye sokmuş olması veya kiracının ihmali neticesinde topraktan faydalanma imkânının önemli derecede azalmış olması hâlinde, yahut kiracının arazinin tamamını veya bir bölümünü başkasına kiraya vermesi ya da ortak olmaksızın başkasına kullandırması durumunda, ayrıca kiracının arazinin Devlet tarafından sulanır hâle getirilmesi için yapılacak çalışmalara ya da tarımsal altyapı hizmetlerine engel olması hâlinde, kira süresinin bitimini beklemeksizin sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Kiracı, sürekli hastalık, askerlik, hükümlülük hâli, başka mücbir bir sebep ya da zorunlu afetler gibi zorunlu nedenlerin varlığı durumunda, köy ihtiyar kurulundan tasdikli bir dilekçe ile başvurmak suretiyle, bildirim tarihinden itibaren bir ay sonra geçerli olmak üzere, kira süresi dolmadan sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Kiracının ölümü hâlinde, kiraya veren; işlemede kiracı ile birlikte çalışan eşin veya reşit çocukların işe devam etmesi ve kira süresinin devamını talep etme yönünde bir temayül göstermeleri durumunda, sözleşmeyi feshedemez.

Kiraya veren, kiracının kamu arazisini sözleşme amaçları dışında kullandığını, sözleşmede belirtilen şartlara aykırı davrandığını, Hazine arazisinin kamulaştırılmasına karar verildiğini tespit etmesi hâlinde veya kiracının kira süresi içerisinde vefat etmesi ve mirasçıların kendilerini bildirmemesi durumunda, toprağın yeni sahibi söz konusu keyfiyeti öğrendiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya bildirimde bulunmak suretiyle kira süresinin sona ermesini beklemeksizin sözleşmeyi feshedebilir. (Tarım arazilerinin amaç dışı kullanımı hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız)

Kiracı, sözleşmenin hangi sebeple sona erdiğine bakılmaksızın, mahkeme kararına gerek olmaksızın araziyi derhal tahliye etmek zorundadır.

Sonuç

İşlenmeyen tarım arazilerinin kiraya verilmesi, ülkemizin tarım politikaları açısından hem kaynakların verimli kullanılması hem de üretim kapasitesinin artırılması adına büyük önem taşımaktadır. Bu kapsamda yayımlanan yönetmelik, atıl durumda bulunan tarım arazilerinin üretime kazandırılmasını sağlarken, aynı zamanda arazi sahiplerinin haklarını da gözeten dengeli bir sistem ortaya koymuştur. Birçok ilde arazi tespit komisyonunun çalışmaları devam etmekte ve henüz kiralama işlemleri tam haliyle uygulanmamıştır. Kiralama işlemleri tam haliyle uygulanmaya başlandığında olası birçok problem de beraberinde geleceğini tahmin etmekteyiz.

Netice olarak, işlenmeyen tarım arazilerinin kiraya verilmesi uygulaması; tarımsal üretimi artırmaya, kırsalda ekonomik canlılık yaratmaya ve toprakların korunmasına yönelik bütüncül bir çözüm sunmakta olup hem kamu yararı hem de tarım sektörü açısından son derece değerli bir düzenlemedir. Bu alandaki uygulamaların, mevzuata uygun şekilde yürütülmesi ve denetimlerin etkin biçimde sürdürülmesi, sistemin başarısı açısından belirleyici olacaktır.

İşlenmeyen Tarım Arazilerinin Kiraya Verilmesi yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.