Yapı Tatil Tutanağı Hangi Durumlarda Düzenlenir?

İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar idarenin tespiti sonrasında inşaat mühürlenerek durdurulur. Burada iki durum ortaya çıkmaktadır. Ruhsatsız yapı yapılması ve ruhsata aykırı yapı yapılmasıdır. Ruhsatsız yapı yapılması durumda yetkili idare yapının ruhsat almaya müsait olup olmadığını incelemek zorundadır. Ruhsat almaya müsait bir yapı inşa ediliyorsa yetkili idare yapıya ruhsat alınması için gerekli zamanı vermek zorundadır. Ruhsat ve ruhsat eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiğinde ise yetkili idarenin yapının ruhsata ve eklerine uygun hale getirilip getirilmeyeceğine dikkat etmesi gerekmektedir. Ruhsata aykırılığın düzeltime imkanı varsa idare yine yapı sahibine aykırılığı düzeltmek için süre vermek zorundadır. Yapı ruhsatı hakkında ayrıntılı bilgi almak için yapı ruhsatı hakkındaki makalemizi okuyabilirsiniz. Okumak için tıklayınız

Yapı Tatil Tutanağını Düzenleme Yetkisi Hangi İdarededir?

Yapı tatil tutanağını düzenleme yetkisi, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde belirlenmiş olup, belediye sınırları içinde ve dışında farklı yetkili merciler tarafından yürütülmektedir. Danıştay 6. Dairesi’nin 2012/3976 E. ve 2012/6605 K. sayılı kararında da yetki konusu ele alınmıştır. Kararda, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerde imar faaliyetlerinin, 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra il özel idaresinin yetki ve görev alanına girdiği belirtilmiştir. Bu doğrultuda, köy yerleşik alanlarının tespiti ve imar faaliyetleri, il genel meclisleri tarafından yürütülmesi gereken işlemler arasında değerlendirilmiştir. Dolayısıyla, belediye sınırları içindeki yapı tatil tutanakları ilgili belediyeler tarafından düzenlenirken, belediye sınırları dışındaki alanlarda ise bu yetki, il özel idareleri tarafından kullanılmaktadır. Danıştay kararında, köy yerleşik alanlarının tespitine ilişkin bir işlemin iptali talebi incelenirken, yetki unsurunun önemi vurgulanmış ve il genel meclisinin bu alandaki yetkisinin kabul edilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Yapı tatil tutanaklarının düzenlenmesi, hukuki açıdan ciddi sonuçlar doğurabilen idari işlemler arasında yer aldığından, yetki unsuruna riayet edilmemesi halinde işlemin iptali söz konusu olabilmektedir. Bu nedenle, yapı tatil tutanaklarının usule ve yetki kurallarına uygun şekilde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Yapı Tatil Tutanağını Düzenlemede Yetkili Kimdir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre yapı tatil tutanağı; “Herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idarece yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belgedir.” Buna göre teknik bir işlem olan yapı tatil tutanağını düzenleme yetkisi de idarenin uzman fen elemanlarındadır. Tek başına zabıta memurları tarafından ya da uzman fen elemanı olmayan kişilerce düzenlenen yapı tatil tutanağı hukuka aykırı olup, idare mahkemesince iptali gerekmektedir.

Yapı tatil tutanağında, tutanağı düzenleyen memurun unvanı yazılmadığı takdirde yapı sahibi, yetkili idareye bu kişilerin görevini sormalı ya da açtığı iptal davasında bu hususun araştırılmasını talep etmelidir. 

Yapı Tatil Tutanağının İçeriği Nasıl Olmalıdır?

Yapı tatil tutanağının içeriğinin nasıl olması gerektiği hususu İmar Kanunu ve Danıştay kararları çerçevesinde gelişmiştir. Öncelikle, yapı tatil tutanağında ruhsata aykırılıkların tam olarak belirtilmesi gerekmektedir. Danıştay kararlarında vurgulandığı gibi, hangi unsurların ruhsata aykırı olduğu ve bu aykırılıkların ne şekilde giderilebileceği hususunun açıkça ifade edilmesi zorunludur. Bu tespit edilmeden yapılan tutanaklar hukuka aykırı sayılabilir.

Ayrıca, yapı tatil tutanağında, yapı sahibine aykırılığı gidermesi için en fazla bir ay süre verilmesi gerekmektedir. Ancak, şehir planlaması ve kamu yararı açısından ruhsata uygun hale getirilmesi mümkün olmayan yapılar için bu süre verilmeden doğrudan yıkım kararı alınabilir. Danıştay, imar yoluna tecavüz eden veya ruhsat alması imkansız olan yapılar için idarenin süre vermeden yıkım kararı alabileceğini kabul etmektedir.

Tutanağın usule uygun olarak tebliğ edilmesi de büyük önem taşımaktadır. Yapı tatil tutanağı, yapının görünür bir yerine asılmalı ve yapının mühürlendiğine, yapı yerine asıldığına ve bu durumu teyit eder mahiyette muhtara bırakıldığına dair bir kayıt düşülerek bir örneği muhtara bırakılmalıdır. Danıştay kararlarına göre, tutanak yapı sahibine imzalatılmasa dahi, yapı yerine asılması ve muhtara teslim edilmesi ile tebliğ geçerli sayılmaktadır. Ancak, tebliğ edilen tutanağın herkes tarafından kolaylıkla görülebilir ve algılanabilir bir yere asılması gerekmektedir.

Yapı Tatil Tutanağının Muhatabı Kimdir?

Yapı tatil tutanağının hukuki geçerliliği açısından muhatabın doğru tespit edilmesi de önemlidir. Yapı tatil tutanağının muhatabı yapı sahibidir. Yapı sahibi ifadesinden anlaşılması gereken yapıyı yapan kişidir. Yapıyı kimin inşa ettiğinin kesin olarak belirlenmesi bu nedenle çok önemlidir. Danıştay kararlarında da vurgulandığı gibi, “yapı sahibi” ifadesi, mevzuata aykırı olarak yapıyı inşa eden kişiyi ifade eder. Ancak uygulamada belediyeler, çoğunlukla tapu kayıtlarında malik olarak görünen kişilere doğrudan ceza vermekte ve yapıyı fiilen kimin yaptığına dair detaylı bir araştırma yapmamaktadır. Örneğin, mevzuata aykırı yapıyı inşa eden kişi önceki malik veya müteahhit olabilir. Bu durumda, yeni malike 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrası kapsamında imar para cezası uygulanamaz.

Son olarak, yapı tatil tutanağı idari para cezalarına da dayanak teşkil etmektedir. İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca uygulanacak idari para cezalarının hukuka uygun olması için, tutanağın usul ve esasa uygun olarak tanzim edilmesi gerekmektedir. Yapı tatil tutanağının hukuka aykırı düzenlenmesi durumunda, bu tutanağa dayalı idari para cezalarının iptali de söz konusu olabilecektir.

Yapı Tatil Tutanağı Nasıl Tebliğ Edilir?

Kanunenyapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Tebligatın bir nüshası muhtara bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bırakılır. Bunun sonucunda yapı sahibine ilgili idarenin yapı tatil zaptının tebliğ edildiği kabul edilir. Tebligatın asıl amacının hukuki işlemlerin yetkili makamlarca kanuna uygun şekilde muhatap bilgisine ulaştırılması, bildirilmesidir. Günümüz şartlarında her türlü teknolojik iletişim mümkün olmasına rağmen yapı tatil tutanağının yapı yerine asılarak tebliğ edilmesi vatandaşın hak arama ve mahkemeye ulaşma özgürlüğünü engellemektedir. Özellikle vatandaşın yazlık veya hobi bahçesi olarak kullandığı yapının üzerine yapı tatil tutanağının asılması sonucunda vatandaş idarenin tebliğinden haberdar olmayabilir. Yapı tatil tutanağı, yapı sahiplerine karşı bağlayıcı birçok hukuki sonuç yaratmaktadır. Yapı tatil tutanağı ile yapı mühürlenmekte, inşaat, faaliyet tatil edilmekte veya kullanım durdurulmakta, tanınan sürede yapının ruhsata uygun hale getirilmez ya da aykırılık giderilmez ise ruhsatın iptali ve binanın yıkılması gibi sonuçlarla karşılaşılabilmektedir. Yapı tatil tutanağından haberdar olmayan yapı sahibi, idarenin durdurma kararına karşı dava açma imkanı veya yapısını ruhsata uygun hale getirme ve mührün kaldırılmasını talep etme hakkı da ortadan kalkmaktadır. Nihayetinde, vatandaşların MERNİS adreslerinin mevcut olduğu günümüz şartlarında yetkili idare tarafından yapı tatil tutanağının yapı sahibinin MERNİS adresine tebliğ edilmesi gerektiği kanaatindeyiz.

Yapı Tatil Tutanağı Düzenlenmesinden Sonraki Süreç Nasıl İşler?

Yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister. Kanunda en çok bir aylık süre verilir denildiği için yetkili idare bir aydan daha kısa bir sürede de ruhsata uygun hale getirilmesini veya ruhsat alınması için süre verebilir. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, 2. yapı tatil tutanağı tutulur ve ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

Yapı Tatil Tutanağına Karşı İtiraz Edilmesi Zorunlu Mudur?

Kanunda belirtilen özel durumlar haricinde, dava açmadan önce idareye başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Yapı tatil tutanağının iptali için idare mahkemesinde dava açmadan önce ilgili idareye başvuru zorunluluğu yoktur. Ancak ilgililer, idari dava açmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılmasını, üst makamdan; eğer üst makam yoksa işlemi yapan makamdan, idari dava açma süresi içinde talep edebilirler. Bu başvuru, işlemeye başlamış olan idari dava açma süresini durdurur.

Eğer otuz gün içinde bir cevap verilmezse, talep reddedilmiş sayılır. Talebin reddedilmesi veya reddedilmiş sayılması durumunda, dava açma süresi yeniden işlemeye başlar ve başvuru tarihine kadar geçen süre de bu hesaba dahil edilir.

Yapı Tatil Tutanağına Karşı Dava Açılması

İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 14. maddesine göre iptal davası açılabilmesi için idari davaya konu olacak kesin ve yürütülmesi gereken bir işlem olması gerekmektedir. İlk bakışta yapı tatil tutanağı, nihai bir işlemden ziyade bir hazırlık işlemi gibi görünse de, Danıştay içtihatlarına göre kesin ve yürütülebilir bir işlem olarak değerlendirilmektedir. Danıştay, yapı tatil tutanağının tek başına ilgilinin hukuksal durumunu etkilediğini ve iptal davasına konu olabileceğini birçok kararında vurgulamıştır.

Yapı tatil tutanağına karşı hukuki yollar iki şekilde işletilebilir. Öncelikle idareye başvurarak hatalı tespitlerin düzeltilmesi talep edilebilir. Ancak, idarenin bu talebi reddetmesi ya da herhangi bir işlem yapmaması durumunda doğrudan idari yargıda iptal davası açılabilir. Yapı tatil tutanağına karşı iptal davası açılmasının temel gerekçesi, bu tutanağın hukuki sonuçlar doğurmasıdır. Tutanakta, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapının mühürlendiği ve ilgili kişiye belirli bir süre tanındığı belirtilmemişse, bu belge idari bir işlem değil, sadece bir tespit tutanağı niteliğinde olacaktır. Bu gibi eksiklikler, yapı tatil tutanağının iptaline sebep olabilecek hukuki hatalar arasındadır.

Yapı tatil tutanağının yapıya asılma tarihinden itibaren 60 gün içinde iptal davası açılması durumunda, mahkeme yürütmenin durdurulmasına karar verirse, yapı tatil tutanağına dayalı olarak gerçekleştirilecek yıkım işlemi ve diğer yaptırımlar durdurulabilir. Ancak Türkiye’deki uygulamada, mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı çıkana kadar belediyelerce yıkım işlemi gerçekleştirilebilmektedir. Bu nedenle, yapı tatil tutanağına karşı hızlı bir şekilde hukuki sürecin başlatılması büyük önem taşımaktadır.

Yapı Tatil Tutanağı Nedir? yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

1.İnşaatın Durdurulması – Ruhsatsız İnşaatın Durdurulması

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca, ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı şekilde yapılan inşaatların tespiti halinde, belediye veya valilik tarafından yapının mevcut inşaat durumu belirlenir ve yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Ayrıca, yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine işlenmek üzere en geç yedi gün içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

İnşaatın durdurulduğuna ilişkin yapı tatil zaptı, yapı yerine asılmak suretiyle yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Tebligatın bir nüshası mahalli muhtarlığa bırakılır, bir nüshası ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.

Yapı sahibi, mühürleme tarihinden itibaren en fazla bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirerek veya gerekli ruhsatı alarak ilgili belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını talep edebilir. Yapının ruhsata uygun hale getirildiği tespit edilirse mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Ancak, ruhsat alınmaz veya aykırılıklar giderilmezse ruhsat iptal edilir ve yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla yıkılır. Yıkım masrafları, yapı sahibinden tahsil edilir.

Eğer yapı sahibi, yapı tatil tutanağının düzenlenmesinden itibaren bir ay içinde gerekli ruhsatı almaz veya mevzuata aykırılığı gidermezse ve idare tarafından iki ay içinde yıkım kararı alınmazsa, yahut yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde yıkım gerçekleştirilmezse, yıkım işlemi Bakanlık tarafından doğrudan yapılabilir veya yaptırılabilir. Bu durumda yıkım maliyetleri ilgili idareden %100 fazlasıyla tahsil edilir.

Ayrıca, idare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya mevzuata aykırılıkların giderilemeyeceği belirlenen yapıların ruhsatları, yapı sahibine tanınan bir aylık süre beklenmeksizin iptal edilir ve doğrudan yıkım süreci başlatılır.

İnşaatın durdurulmasına ilişkin yapı zaptının yapı yerine asılmak suretiyle yapı malikine tebliğ yapılması hususu oldukça tartışmalıdır. Yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasından haberdar olmayan ilgililerin durdurma kararına karşı idari yollara başvurması ve dava açmaları fiilen mümkün olamayacağından hak arama hürriyetine ve mülkiyet hakkına yönelik bir sınırlama yapıldığı açıktır. Yaşanan ihtilaflar neticesinde konu Anayasa Mahkemesine taşınmıştır. Anayasa Mahkemesi’nin 2018/62E. 2018/117 K. Sayılı kararında “. Kanun’da yapı tatil zaptının yapıya asılması suretiyle yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılmasına birtakım hukuki sonuçlar bağlanmış ise de tebliğ tarihinden itibaren yapı sahibince hukuka aykırılığın giderilmemesi hâlinde idare tarafından tesis edilmesi öngörülen ruhsat iptali ve yıkım kararları ile idari para cezasının ilgililerine 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca şahsen tebliği gerekmektedir. Bu işlemlere karşı açılacak davalarda söz konusu işlemlerin dayanağını oluşturan “yapı tatil zaptı”nın hukuka aykırılığı yolundaki iddiaların da yargı yerlerince öncelikle incelendiği ve bu konuda verilecek kararların yapı tatil zaptının yapıya asılmasıyla ortaya çıkan tüm hukuki sonuçları ortadan kaldırabilecek niteliğe sahip olduğu hususları gözetildiğinde devam eden hukuka aykırılığın bir an önce ortadan kaldırılması ihtiyacına binaen getirilen itiraz konusu kuralın hak arama hürriyetine ve mülkiyet hakkına ölçüsüz bir sınırlama niteliğinde olduğu söylenemez. Aynı gerekçelerle kuralın idari işlemlere karşı açılacak davalar yönünden hak arama hürriyetinin bir yansıması olan dava açma süresinin belirlenmesinde kural olarak yazılı bildirimin esas alınması hükmünü ihlal eden bir yönü de bulunmamaktadır.” denilmek suretiyleyapı tatil zaptının ilgiliye bizzat tebliğ edilmeden yapının üstüne asılarak tebliğ edilmesinin Anayasa’ya aykırı olmadığına karar vermiştir.

2. Yapı Ruhsatının (İnşaat İzninin) İptal Edilmesi

Yapı sahibi, mühürleme tarihinden itibaren en fazla bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirmek veya gerekli ruhsatı almak zorundadır. Bu süre içinde aykırılıklar giderilmez veya ruhsat alınmazsa, ilgili belediye veya valilik tarafından yapı ruhsatı iptal edilir.

Ayrıca, ilgili idare tarafından yapılan incelemede, ruhsata bağlanamayacağı veya mevcut aykırılıkların giderilemeyeceği belirlenen yapıların ruhsatları, yapı sahibine tanınan bir aylık süre beklenmeksizin doğrudan iptal edilir. Ruhsatın iptal edilmesi halinde, yapının yıkımı için belediye encümeni veya il idare kurulu kararı alınarak yıkım süreci başlatılır.

3. İskan Belgesi (Yapı Kullanma İzni) Verilmemesi – Kaçak Yapıya İskan Belgesi Verilir mi?

Yapının ruhsata ve eklerine uygun bir şekilde yapılmaması veya ruhsatsız bir şekilde yapılmış bir yapıya yapı kullanma izni-iskan verilmeyecektir. Yapı Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar.

4. Kaçak İnşaat ve Ruhsatsız Yapıya Uygulanan Para Cezaları

a) Yapının İnşaat Alanına Göre Hesaplanan Cezalar:

Bakanlıkça belirlenen yapı sınıfları ve gruplarına göre, mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için:

• I. Sınıf
  • A Grubu: 3 TL
  • B Grubu: 5 TL
• II. Sınıf
  • A Grubu: 8 TL
  • B Grubu: 11 TL
• III. Sınıf
  • A Grubu: 18 TL
  • B Grubu: 20 TL
• IV. Sınıf
  • A Grubu: 23 TL
  • B Grubu: 25 TL
  • C Grubu: 31 TL
• V. Sınıf
  • A Grubu: 38 TL
  • B Grubu: 46 TL
  • C Grubu: 52 TL
  • D Grubu: 63 TL

b) Yapı İnşaat Alanı Üzerinden Hesaplanamayan Aykırılıklar İçin:

• Yapının cephelerini veya diğer yapı elemanlarını değiştiren, yapı malzemesi gerekliliklerine aykırı bulunan uygulamalar için, Bakanlık tarafından yayımlanan ve aykırılığa konu imalatın tespiti tarihinde yürürlükte bulunan birim fiyat listesine göre belirlenen bedelin %20’si kadar ceza uygulanır.

c) Aykırılığın Niteliğine Göre İlave Cezalar:

Mevzuata aykırılık aşağıdaki durumları içeriyorsa, yukarıdaki hesaplanan cezalara ek olarak aşağıdaki oranlar uygulanır:

1. Hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmaksızın yapılmışsa: %30 artırılır.
2. Kamuya veya başkasına ait parselde yapılmışsa: %40 artırılır.
3. Kamu Tesisi Alanı veya Umumi Hizmet Alanı olarak belirlenen bir alanda yapılmışsa: %60 artırılır.
4. Can ve mal emniyetini tehdit ediyorsa: %100 artırılır.
5. Uygulama imar planı bulunan bir alanda yapılmışsa: %20 artırılır.
6. Yapılaşmaya yasaklanmış bir alanda yapılmışsa: %80 artırılır.
7. Özel kanunlarla belirlenmiş özel imar rejimine tabi bir alanda yapılmışsa: %50 artırılır.
8. Ruhsatsız ise: %180 artırılır.
9. Ruhsatı hükümsüz hale gelmesine rağmen inşaat devam ediyorsa: %50 artırılır.
10. Yapı kullanma izin belgesi alınmasına rağmen ruhsatsız yeni inşaî faaliyette bulunulmuşsa: %100 artırılır.
11. İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ancak kullanılmıyorsa: %10 artırılır.
12. İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılıyorsa: %20 artırılır.
13. Çevre ve görüntü kirliliğine neden oluyorsa: %20 artırılır.

d) Aykırılığın Olduğu Alanın Değerine Göre İlave Cezalar:

• Aykırılığa konu alanın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeri çarpılarak bulunan bedel kadar ek ceza uygulanır.
• Ancak, idari para cezası ilgilisine tebliğ edildikten sonra bir ay içinde aykırılık giderilir ve yapı mevzuata uygun hale getirilirse, bu ek ceza tahsil edilmez.

e) İlgili Mevzuat Hükümlerine Aykırılıklar İçin Cezalar:

Aşağıdaki kanun maddelerine aykırı hareket edenlere ayrı ayrı ceza uygulanır:

• 18, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40 ve 41. Maddelere aykırı davrananlara:
  • Yapı/parsel sahibine, proje müelliflerine, fenni mesullere, yapı müteahhidine ve şantiye şefine ayrı ayrı: 2.000 TL
  • Fiilin çevre ve sağlık şartlarına aykırı olması halinde: 4.000 TL
  • Fiilin can ve mal emniyetini tehdit etmesi halinde: 6.000 TL

f) Afet Tehlikesi İçin İmar Para Cezaları:

• Yapının yapıldığı tarihte mevzuata uygun olmakla birlikte, mevcut haliyle veya bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ettiği mahkeme veya ilgili idare kararı ile tespit edilirse ve idarece verilen süre içinde gerekli takviye yapılmazsa veya yapı yıkılmazsa, 10.000 TL idari para cezası uygulanır.

g) Köy Yerleşim Alanlarında Kaçak Yapı Yapanlar Hakkında Uygulanacak İmar Para Cezaları:

• Köy nüfusuna kayıtlı olup köyde sürekli oturanlar tarafından valilik onayı alınmadan ve muhtarlığa bildirilmeden yapılan konut ve tarım-hayvancılık yapıları için: 1.000 TL
• Ruhsata tabi tarım ve hayvancılık maksatlı yapılardaki diğer aykırılıklar için, yukarıdaki esaslara göre hesaplanan toplam ceza uygulanır.

h) Tekrarı Halinde Cezaların Artırılması:

• Yapının inşa edilmesi sürecinde yukarıdaki ihlaller tekrarlanırsa, idari para cezaları bir kat artırılarak uygulanır.

i)  İmar Kirliliğine Neden Olma Suçundan Mahkum Olanlar Hakkında İdari Para Cezası

• İlgili kişi aynı fiil nedeniyle Türk Ceza Kanunu’nun 184. Maddesi gereğince mahkûm olursa, kesilen idari para cezası faizsiz olarak iade edilir. İmar Kirliliğine neden olma suçu hakkındaki makalemizi okumak için tıklayınız.

5. İmara Aykırı Yapı Yapan Müteahhitin Yetki Belgesi İptali

Ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapı inşa eden müteahhitlerin yetki belgeleri belirli şartlar altında iptal edilmektedir. Yapı müteahhidinin yetki belgesi, ruhsata ve projeye aykırı inşaat yaptığı tespit edildiğinde ve verilen süre içinde aykırılığı gidermediğinde 5 yıl süreyle iptal edilir. Eğer yapılan inşaat, can ve mal güvenliğini tehdit ediyorsa, yetki belgesi 10 yıl süreyle iptal edilir.

Ayrıca, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan değerlendirmelerde olumsuz kayıt alan müteahhitlerin yetki belgeleri 1 yıl süreyle iptal edilebilir. Bunun yanı sıra, müteahhidin vergi ve sigorta prim borçlarını ödememesi halinde de yetki belgesi en az 1 yıl süreyle iptal edilebilir.

Yetki belgesi iptal edilen müteahhitler yeni inşaat işleri üstlenemez, ancak iptal kararından önce başlamış oldukları işleri tamamlamalarına izin verilir. Bununla birlikte, yetki belgesi olmadan yeni bir yapıya başlanması durumunda, ilgili yapının ruhsatı iptal edilerek mühürlenir ve inşaatın devam etmesi engellenir.

6. İmara Aykırı Yapı Nedeniyle Kime İmar Para Cezası Verilir? Kaçak İnşaatta Sorumluluk Kimde?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesindeki “yapı sahibi” ifadesinden fiilen ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı yapan kişinin anlaşılması gerekmekte olup, cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesine göre verilecek olan para cezasının ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı fiilen yapan ya da yaptıran kişi adına, yani yapı sahibi adına verilmesi gerekmektedir. Yapı sahibinin ise, her zaman taşınmaz maliki/mevcut kiracı ile aynı kişi olması zorunlu olmadığından, ruhsatsız yapıyı yapan kişinin taşınmaz malikinden/mevcut kiracıdan farklı bir kişi olduğunun anlaşılması durumunda, taşınmaz maliki/kiracı adına değil, yapıyı fiilen yapanın tespit edilerek onun adına para cezası verilmesi gerekmektedir. Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda ise yukarıda açıklandığı gibi para cezasının ruhsatsız yapıyı inşa eden kişiye verilmesi gerekmekte ise de yapının kimin tarafından yapılmadığı tespit edilememesi halinde tüm paydaşlar sorumlu olacaktır.

Sonuç

Kaçak inşaat (ruhsatsız yapı) veya ruhsat eklerine aykırı inşaat yapmak, hukuki açıdan ciddi yaptırımlara tabidir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında, tespit edilen kaçak yapılar için öncelikle inşaat durdurulmakta, yapı mühürlenmekte ve tapu kayıtlarına aykırılık işlenmektedir. Yapı sahibi, belirlenen süre içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirmezse ruhsat iptali, yıkım kararı ve idari para cezalarıyla karşı karşıya kalabilir.

Bununla birlikte, kaçak inşaatın yalnızca yapı sahiplerini değil, yapı müteahhidini, fenni mesulleri ve projeyi üstlenenleri de hukuki sorumluluk altına soktuğu unutulmamalıdır. Yapı müteahhidinin yetki belgesi belirli sürelerle iptal edilebilmekte ve tekrarlayan ihlallerde cezalar katlanarak artırılmaktadır.

İnşaat sürecine başlamadan önce gerekli izinlerin alınması, imar mevzuatına uygun projeler geliştirilmesi ve yapı ruhsatı işlemlerinin eksiksiz tamamlanması, ilerleyen süreçte karşılaşılabilecek hukuki ve mali yaptırımlardan kaçınmak için kritik öneme sahiptir.

Kaçak İnşaat (Ruhsatsız Yapı) ve Ruhsata Aykırı İnşaatın Hukuki Sonuçları yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

1.Ruhsatsız Yapı Yapılabilir mi? Ruhsatsız Yapı Yapmanın İstisnaları Nelerdir?

Ruhsatsız yapı yapmanın istisnaları, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun belirli maddeleri kapsamında düzenlenmiştir. Kanunun 26. ve 27. maddeleri, belirli durumlarda yapı ruhsatı alınmaksızın inşaat yapılmasına olanak tanımaktadır. Aşağıda bu istisna iki madde açıklanacaktır.

a.Madde 26 – Kamuya Ait Yapılar ve Sanayi Tesisleri

Kamu kurum ve kuruluşları tarafından yapılan veya yaptırılan yapılar için, imar planlarında belirlenen amaca uygun olmak, ilgili mevzuata aykırı olmamak ve teknik sorumlulukları üstlenmek şartıyla avan projeye göre ruhsat verilmektedir. Kamu kurumları, inşaat yapımı ve denetimi konusunda hizmet alımı yaparak, fenni mesuliyetin danışman firma mimar ve mühendisleri tarafından üstlenilmesini sağlayarak danışman firma, yapının inşaat süreçlerinin tüm teknik gerekliliklere uygunluğunu denetleyebilmektedir.

Özel bir durum olarak, devletin güvenliği ve Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekât ve savunması açısından gizlilik arz eden yapılar için yapı ruhsatı alınırken, sadece belediyeden imar durumu, kat düzeni, cephe hattı ve inşaat metrekaresi gibi temel unsurlara uyulması gereklidir. Projelerin ilgili kurumlarca onaylanması ve statik ile tesisat sorumluluğunun bu kurumlara ait olduğunun belediye veya valiliklere bildirilmesi hâlinde, diğer ruhsat belgeleri aranmaksızın yapı ruhsatı verilmektedir.

b. Madde 27 – Köylerde Yapı Yapılması

Belediye ve mücavir alanlar dışında yer alan köylerde, köy yerleşik alanlarında ve mezralarda yapılacak belirli yapılar ruhsata tabi değildir. Bu maddede dikkat edilmesi gereken husus maddedeki “köy yerleşik alanlarında” ifadesidir. Bazı durumlarda toprak sahipleri gayrimenkulünü köy yerleşik alanında olduğunu iddia ederek satmaktadır. Gayrimenkul satın alıp ev yapmak isteyen kişilerin alacakları gayrimenkulün köy yerleşik alanında olup olmadığına mutlaka dikkat etmesi gerekmektedir.

 Bu kapsamda konutlar, küçük ölçekli tarım ve hayvancılık yapıları, köy halkının ihtiyaçlarını karşılayan bakkal, manav, berber, fırın, kahvehane, lokanta, teşhir büfeleri ve kooperatif binaları ruhsatsız inşa edilebilir. Ancak bu yapıların valilik onayı sonrasında muhtarlığa bildirilmesi ve fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

Tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların köy yerleşik alanı dışında yapılması durumunda, yapı ruhsatı alınması zorunludur. Bu tür yapıların denetimi, fenni mesuliyet çerçevesinde mimar ve mühendisler tarafından gerçekleştirilmelidir.

Tarım amaçlı seralar, belirli şartların sağlanması hâlinde yapı ruhsatı gerektirmeyen bir diğer istisna kapsamındadır. Bu seralar, entegre tesis niteliğinde olmamak ve ilgili il tarım ve orman müdürlüğünden uygun görüş almak koşuluyla ruhsatsız olarak inşa edilebilir. Ancak etüt ve projelerinin yetkili idarelerce incelenmesi ve teknik gerekliliklere uygun olması zorunludur.

Kırsal yerleşik alan sınırları, belediye sınırı il sınırı olan yerlerde büyükşehir belediye meclisi, diğer yerlerde ise il genel meclisi tarafından belirlenmektedir. Bu sınırlar içinde yapılacak belirli kamu hizmet yapıları, imar planı gerektirmeden inşa edilebilir. İlk ve orta öğretim tesisleri, ibadet yerleri, sağlık tesisleri ve güvenlik tesisleri gibi yapılar için imar planı şartı aranmaz, ancak yer seçimi valilikçe oluşturulan bir komisyon tarafından belirlenir.

Sonuç olarak, İmar Kanunu’nun 26. ve 27. maddeleri kapsamında belirli kamu yapıları, sanayi tesisleri ve köy alanlarında inşa edilecek bazı yapılar için yapı ruhsatı alma zorunluluğu kaldırılmıştır. Ancak, bu yapılar belirli kurallar çerçevesinde değerlendirilmeli ve ilgili idareler tarafından kayıt altına alınmalıdır.

Yukarıda ruhsatsız yapı yapmanın iki istisnası açıklandı. Aşağıda bu iki istisnanın dışında yapılan ruhsatsız yapıların durumu anlatılacaktır. Ruhsatsız yapıları ele alırken iki farklı durum vardır. Bunlar; ruhsatsız olmasına rağmen imar planına uygun yapı yapılması ve hem ruhsatsız olup hem de imar planına aykırı yapı yapılmasıdır. Bir diğer açıklanacak husus da yapı ruhsatı alınmasına rağmen ruhsata aykırı yapı yapılmasıdır.

2. Ruhsat Alınmamasına Rağmen İmar Planlarına Uygun Yapı Yapılması

Her türlü yapının inşa edilebilmesi için yerel yönetimlerden izin alınması gerekmektedir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapılar tespit edildiğinde mühürlenerek inşaat durdurulur. İlgili idare, yapının ruhsatsız olduğunu belirlediğinde mevcut durumu tespit eder ve bu durumu tapu müdürlüğüne bildirerek tapu kayıtlarının beyanlar hanesine işlenmesini sağlar. Bir yapının ruhsatsız olması tek başına yapının yıkımı için yeterli değildir. Nihayetinde milli servet harcanarak inşa edilen yapılar imar planlarına ve diğer mevzuatlara uygun olduğu takdirde ruhsatsız yapının sahibi, yapı tatil tutanağının düzenlenmesini takiben en fazla bir ay içinde ruhsat almalı veya yapıyı ruhsata uygun hale getirmelidir. Eğer bu süre içinde ruhsat alınmaz ya da aykırılıklar giderilmezse, yapı hakkında yıkım kararı alınır.

İmar planlarına uygun bir şekilde inşa edilmiş olmasına rağmen yapı ruhsatı (inşaat izni) alınmazsa belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından verilen yıkım kararı doğrultusunda, ruhsatsız yapı belediye veya valilik tarafından yıktırılır ve yıkım masrafları yapı sahibinden tahsil edilir. Ayrıca, belirlenen süre içerisinde yapı sahibi tarafından ruhsat alınmadığı ya da yapı ruhsata uygun hale getirilmediği takdirde, Bakanlık da devreye girerek yıkım işlemlerini gerçekleştirebilir ve yıkım maliyetlerini ilgili idareden tahsil edebilir.

3. Hem Ruhsatsız Hem De İmara Aykırı Yapı Yapılması

İmar Kanunu M. 32’ye göre “idare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir.” Denilmek suretiyle İmar planlarına göre inşaat izninin verilmediği yerlerde inşaat yapıldığı takdirde inşa edilen yapı için bir aylık süre verilse de yapının ruhsat alamayacağı açıktır. Bu nedenle idare 1 aylık süre vermeden yıkım kararı alabilir. Bu madde sadece kaçak yapı için değil ruhsata aykırı yapılar için de geçerlidir. Ruhsata aykırı bir şekilde inşa edilen bir yapının ruhsata uygun hale getirilmesi mümkün değilse yine idare 1 aylık süre vermeden yıkım kararı alabilir.

4. Ruhsata Aykırı Yapı Yapılması

İmar mevzuatına uygun bir şekilde yapı ruhsatı alan yapı sahibi inşaatın tüm aşamalarında projeye, imar mevzuatına ve yapı ruhsatına uymak zorundadır. Uygulamada yapı sahibinin projeye aykırı bir şekilde inşaata bir kat daha çıkma isteği ya da inşaatın taban alanını genişletme isteği görülmektedir. Ruhsat ve eklerine aykırı bir yapı yapıldığının ilgili idare tarafından tespit edilmesi, fenni mesul tarafından belirlenerek bildirilmesi veya herhangi bir şekilde bu durumun öğrenilmesi halinde, belediye veya valilik tarafından yapının mevcut inşaat durumu kayda alınır. Yapı mühürlenerek inşaatın derhal durdurulması sağlanır. Durdurma işlemi, yapı tatil zaptının inşaat alanına asılmasıyla yapı sahibine bildirilmiş sayılır ve bu bildirimin bir nüshası muhtara teslim edilir.

Bu tarihten itibaren yapı sahibi, en fazla bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirerek veya gerekli ruhsatı alarak, belediyeden ya da valilikten mührün kaldırılmasını talep edebilir. Yapıda tespit edilen ruhsata aykırılıklar giderilmişse ya da gerekli ruhsat alınmış ve yapının buna uygun olduğu yapılan inceleme sonucunda anlaşılmışsa, belediye veya valilik mührü kaldırarak inşaata devam edilmesine izin verir. Ancak, ruhsata aykırılıklar giderilmez veya ruhsat alınmazsa, yapı ruhsatsız sayılır ve ruhsat iptal edilir. Bu durumda, belediye encümeni veya il idare kurulunun kararıyla yapı belediye veya valilik tarafından yıktırılır ve yıkım masrafları yapı sahibinden tahsil edilir.

Sonuç olarak, 3194 sayılı İmar Kanunu, yapı ruhsatı alınmadan inşaat yapılmasını genel olarak yasaklamakta olup, yalnızca belirli durumlarda istisnalar tanımaktadır. Kamu binaları, sanayi tesisleri ve köy yerleşim alanlarında belirli yapılar için ruhsat zorunluluğu kaldırılmıştır. Ancak bu istisnalar dışındaki ruhsatsız yapılar, imar planına uygun olup olmadığına ve ruhsata aykırılığın giderilip giderilemeyeceğine göre farklı hukuki süreçlere tabidir.

Ruhsatsız olarak inşa edilen bir yapı, imar planına uygun olsa bile belirlenen süre içinde ruhsat alınmazsa yıkım kararı ile karşılaşabilir. İmar planlarına aykırı yapılar ise yasal süreç tamamlanmadan dahi yıkılabilir. Benzer şekilde, ruhsat alındıktan sonra projeye aykırı inşaat yapıldığında, bu aykırılıklar giderilmezse yapı mühürlenerek yıkıma gidebilir.

Bu nedenle, inşaat sürecine başlamadan önce yapı ruhsatı alınmalı ve inşaat sürecinde ilgili mevzuata tam uyum sağlanmalıdır. Aksi takdirde, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı nedeniyle ciddi hukuki ve mali sonuçlarla karşılaşılabilir.

Ruhsatsız (Kaçak) Yapı Nedir? yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Yapı Nedir?

İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.

Bu tanıma göre yapı, yalnızca kara üzerinde inşa edilen binalarla sınırlı değildir; su üzerinde bulunan yapılar da bu kapsama dahildir. Ayrıca bir yapının geçici veya kalıcı olması, onun yapı niteliğini değiştirmez. Geçici olarak kurulan bir şantiye binası da, kalıcı olarak inşa edilen bir konut da yapı sayılır. Yapılar, resmi veya özel mülkiyete tabi olabilir. Devlet kurumlarına ait bir bina da, özel bir şahsa ait bir ev de yapı kavramına dahildir.

Bununla birlikte, yapı yalnızca binalardan ibaret değildir; yeraltında veya yerüstünde inşa edilen her türlü tesis de yapı kapsamına girer. Örneğin, bir metro hattı veya yer altı sığınağı da bu tanıma dahildir. Ayrıca yapının yalnızca ilk inşa edildiği hali değil, sonradan yapılan ilave, değişiklik ve tamiratları da yapı kapsamında değerlendirilir. Son olarak, bu tanım sabit yapıların yanı sıra hareketli tesisleri de kapsar. Örneğin, bir yüzer iskele veya bir baraj kapağı sistemi de yapı sayılır.

Bu çerçevede, yapı kavramı oldukça geniştir ve yalnızca klasik bina anlayışıyla sınırlandırılmamalıdır. Bina ve yapı iki farklı kavramdır. İmar Kanunu’na göre bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır. Özetlemek gerekise, her bina bir yapıdır ama her yapı bir bina değildir.

Görüldüğü üzere, kanun koyucu yapının tanımını yapmış ama hangi inşai faaliyetin yapı kavramına gireceği açıklanmamıştır. Danıştay kararlarına göre hangi inşai faaliyetin yapı kavramına gireceği ve hangi yapı için ruhsat alınması zorunluluğu içtihatlarla ortaya konulmuştur.

Yapı Ruhsatı Alınması Gereken İnşai Faaliyetler

İmar Kanunu 21. maddesine göreruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Danıştay kararlarına göre; temel betonu, havuz, istinat duvarı, bahçe duvarı, beton dökülerek inşa edilmiş ATM gibi yapılar için ruhsat alınması gerekirken; kapalı alan oluşturmayacak şekilde güneş ve yağmurdan korunmak amacıyla yapılan pergola gibi yapılar ruhsata tabi değildir. Burada hangi yapıların ruhsata tabi olduğu tek tek sayılması mümkün değildir. Danıştay da kanun koyucu da tek tek hangi yapının ruhsata tabi olduğu sayma yolu ile açıklamamıştır. Burada önemli olan ruhsata tabi yapıların çerçevesinin belirlenmesidir. İstisnalar dışında tüm yapılar ruhsata tabidir.

Kanun koyucu yapı ruhsatının alınması için bazı istisnalar getirmiştir. Örneğin İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Bir diğer istisna da İmar Kanunu’nun 26. maddesidir. Buna göre; kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.

Yapı Ruhsatı (İnşaat İzni) Nasıl Alınır?

Yapı ruhsatı alınabilmesi için yapı sahibinin veya kanuni vekilinin Belediyeler veya valiliklere (mücavir alan dışındaki yapılar için Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri) bir dilekçe ile başvuru yapmalıdır.

İdaren yapı ruhsatı alınması için gerekli belgeler şunlardır;

• Dilekçe: Yapı sahibinin, ilgili belediyeye hitaben yazdığı, belirli bir parselde bina yapımına izin talep eden resmi yazı.
• Taahhütname: İnşaatın fenni sorumluluğunu üstlenen kişi veya kuruluşun, inşaatın kurallara uygun şekilde yürütüleceğini taahhüt ettiği belgedir.
• Tapu Senedi: İnşaatın yapılacağı arsanın, inşaatı yaptıracak kişi/kişiler veya kuruluşa ait olduğunu gösteren tapu veya tapu yerine geçen belgelerdir.
• Vekaletname ve Muvafakatname: Arsa birden fazla hissedara aitse, diğer hissedarların muvafakati veya bir yetkilendirme belgesi gerekir.
• Mimari Proje: Binanın bölümlerini ve ölçülerini gösteren, vaziyet planı, bodrum katı, normal katlar ve çatı katı ile bunlara ait en az iki kesit ve yeteri kadar görünüşten oluşan, mimar tarafından çizilmiş projelerdir.
• Statik Proje: Binanın taşıyıcı sistemlerini, kolon, kiriş, temel ve diğer yapısal unsurları gösteren proje.
• Elektrik, Mekanik ve Tesisat Projeleri: Elektrik, su, doğalgaz ve havalandırma sistemlerine dair teknik projeler.
• Çevre ve Peyzaj Projeleri: Binanın çevresindeki yeşil alan düzenlemelerini, peyzaj tasarımını ve çevre uyumunu gösteren projelerdir.
• Yol ve Altyapı Katılım Payı Ödeme Belgeleri: Belediyeye ödenmesi gereken yol, kanalizasyon ve diğer altyapı harçlarına dair ödeme belgeleri.
• Teknik Kontrol İçin İstenen Diğer Belgeler: Belediyenin öngördüğü aplikasyon zaptı, bağımsız bölüm listesi, çatı planı gibi ek belgeler

Hazırlanan belgeler ile ilgili belediyeye veya valiliğe başvurulur. Belgeler, imar mevzuatına uygunluk açısından incelenir. Belediyenin imar ve fen işleri mühendisleri projeleri kontrol eder. Eksik veya hatalı belgeler varsa, düzeltmeler istenir. Ruhsat uygun bulunursa, yapı sahibinin başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün içerisinde onaylanarak yapı ruhsatı düzenlenir.

Yapı Ruhsatının (İnşaat İzni) Süresi Var Mıdır?

Yapı ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaat başlamalı ve 5 yıl içinde tamamlanmalıdır. 2 yıllık başlama süresinde inşaata başlamayan ve 5 yıllık süre içerisinde tamamlanmayan yapılar ruhsatsız yapı olarak kabul edilir. Yapı sahibi yukarıda sayılan süreler içerisinde ilgili idareye ruhsat yenileme başvurusu yapmalıdır. Yenilenen ruhsat, ilk ruhsat alınma tarihindeki plan ve mevzuatlar çerçevesinde yeniden düzenlenmelidir.

Altyapısı Olmayan Yerlerde Yapı Ruhsatı

İmar Kanunu’nun 23. maddesine göre, bir alanda yapı ruhsatı verilebilmesi için öncelikle o bölgenin imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından tasdik edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, yolların, pis ve içme suyu şebekelerinin yapılmış olması şarttır.

Ancak, parselasyon planları tasdik edilmiş fakat altyapısı tamamlanmamış alanlarda, ilgili idarenin izniyle ve hazırlanacak projeye uygun olarak, altyapı maliyetinin %25’inin peşin ödenmesi, geri kalan %75’inin ise altyapının tamamlanacağı tarihten itibaren en geç altı ay içinde ödenmesi şartıyla yapı ruhsatı verilebilir. Kanalizasyon tesisinin yapı kullanıma açılana kadar yapılmaması durumunda, fosseptik veya benzeri geçici bir tesis inşa edilmelidir.

Toplu mesken alanlarında ise, altyapı hizmetleri tamamen özel şahıslar veya kurumlar tarafından inşa edildiyse, belediyeler altyapı bedeli talep etmez. Ancak, altyapı tesisleri tamamlanmadıkça, ilgili parsel sahipleri altyapı maliyetini ödemedikçe yapı ruhsatı alamazlar.

Yapı Ruhsatı (İnşaat İzni) Nedir? yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Belde halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılamayı, sağlıklı ve güvenli bir çevre oluşturmayı, yaşam kalitesini artırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine ilişkin araştırmalara ve verilere dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleşme ve gelişme eğilimlerini alternatif çözümler oluşturmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları, örgütlenme ve uygulama ilkelerini içeren pafta, rapor ve notlardan oluşan belgedir. İmar planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere iki aşamadan oluşur.

Nazım İmar Planı (1/5000 ölçekli İmar Planı) Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre,  varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır.

Uygulama İmar Planı (1/1000 ölçekli İmar Planı) Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde tanımlandığı üzere, tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.

Çevre Düzeni Planı Nedir?

3194 sayılı Kanun’un 5. Maddesine göre, varsa mekânsal strateji planlarının hedef ve stratejilerine uygun olarak yerleşim, gelişme alanları ve sektörlere ilişkin alt ölçek planlarını yönlendiren genel arazi kullanım kararları çerçevesinde ilke ve kriterleri belirleyen, bölge, havza veya il bütününde hazırlanan, plan hükümleri ve raporuyla bir bütün olan plandır.

Mekânsal Strateji Planı Nedir?

Aynı maddede belirtilen bu plan, ekonomik, sosyal politikalar ve çevre politikaları ile stratejilerini mekânla ilişkilendirerek fiziki gelişmeyi ve sektörel kararları yönlendiren, ülke bütününde ve gerekli görülen bölgelerde hazırlanan, raporu ile bütün olan plandır.

Mevzi İmar Planı Nedir?

Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelikte tanımı yapılan mevzi imar planı, mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, bu Yönetmeliğin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır.

Revizyon İmar Planı Nedir?

Her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı veya sorun yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına uygunluğun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.

Parselasyon Planı Nedir?

İmar Kanunu’nun 18. Maddesine dayanılarak, imar parsellerinin düzenlenmesi ve tescil edilmesi amacıyla yapılan düzenlemeleri içerir. Ayrıntılı bilgi için “Düzenleme Ortaklık Payı Nedir?” yazımızı okuyabilirsiniz. Okumak için: tıklayınız.

Koruma Amaçlı İmar Planı Nedir?

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na göre, bu Kanun uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim-geçiş sahasını da göz önünde bulundurarak, kültür ve tabiat varlıklarının sürdürülebilirlik ilkesi doğrultusunda korunması amacıyla arkeolojik, tarihi, doğal, mimarî, demografik, kültürel, sosyo-ekonomik, mülkiyet ve yapılaşma verilerini içeren alan araştırmasına dayalı olarak; hali hazır haritalar üzerine, koruma alanı içinde yaşayan hane halkları ve faaliyet gösteren iş yerlerinin sosyal ve ekonomik yapılarını iyileştiren, istihdam ve katma değer yaratan stratejileri, koruma esasları ve kullanma şartları ile yapılaşma sınırlamalarını, sağlıklaştırma, yenileme alan ve projelerini, uygulama etap ve programlarını, açık alan sistemini, yaya dolaşımı ve taşıt ulaşımını, alt yapı tesislerinin tasarım esasları, yoğunluklar ve parsel tasarımlarını, yerel sahiplilik, uygulamanın finansmanı ilkeleri uyarınca katılımcı alan yönetimi modellerini de içerecek şekilde hazırlanan, hedefler, araçlar, stratejiler ile plânlama kararları, tutumları, plân notları ve açıklama raporu ile bir bütün olan nazım ve uygulama imar plânlarının gerektirdiği ölçekteki plânlardır.

İlave İmar Planı Nedir?

Mevcut planların kapsamadığı alanlar için ek düzenleme yapan planlardır. İlgili kanunlar ve yönetmeliklere uygun şekilde hazırlanır.

İmar Planlarına Karşı İtiraz ve Dava Yolu

İmar Planlarına Karşı İtiraz Yolu

İmar planları, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.

İmar Planlarına Karşı Nereye İtiraz Edilir?

Belediler tarafından hazırlanan imar planlarına karşı itirazlar belediye başkanlığına yapılır. Belediye sınırları dışındaki imar planlarına karşı itiraz edilecek makam valiliktir.

İmar Planlarına Karşı Dava Açılması

İmar planlarına karşı itirazda bulunulmuş ancak belediye veya valilik, itiraza herhangi bir cevap vermeyerek zımni rette bulunmuş olabilir. Ayrıca, itiraza yanıt verilerek reddedilen durumlarda, imar planı nedeniyle menfaati ihlal edilen kişi ya da kurum, derhal iptal davası açmalı ve yürütmenin durdurulması talebinde bulunmalıdır.

İmar Planlarına Karşı Açılan Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Danıştay Kanunu’nun 24. Maddesinde Danıştay’ın ilk derece mahkemesi sıfatıyla göreceği davaları sayılmıştır. Buna göre bakanlıklar ile kamu kuruluşları veya kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarınca çıkarılan ve ülke çapında uygulanacak düzenleyici işlemlere karşı açılacak davalarda ilk derece mahkemesi olarak görevli mahkeme Danıştay’dır. Bu durumda, bakanlıklar tarafından düzenlenen imar planlarına karşı açılacak davada görevli mahkeme Danıştay’dır.

Yine Danıştay Kanunu’nun 24. Maddesine göre birden çok idare veya vergi mahkemesinin yetki alanına giren işlerde Danıştay ilk derece mahkemesi sıfatıyla görevlidir. İmar planlarının iptali talep edildiğinden birden fazla idare mahkemesinin yetkili olduğu görünüyorsa yine iptal davası Danıştay’da açılmalıdır. Nihayetinde, imar planlarına karşı açılacak davalarda görevli mahkeme “idare mahkemeleri” ve “Danıştay”dır.

İmar Planlarından doğan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.

İmar Planlarına Karşı İdareye Başvuru Zorunlu Mudur?

İdari işlemin iptali için kanunda idareye başvurunun zorunlu olduğu durumlarda idareye başvurulmadan dava açılmışsa, mahkeme dava dilekçesinin görevli idari mercie tevdine karar verilecektir. Kanunda, imar planları için zorunlu idari başvuru öngörülmediği için iptal davasının açılması için zorunlu idari başvuru yapılmasına gerek yoktur.

İmar Planlarına Karşı Açılacak Davalarda Süre

İmar yargıda dava açma süresi kamu düzeninden olduğundan süresi içinde açılmayan davalarda “davanın reddi” kararı verilecektir. İmar planlarının iptali istemiyle açılacak davalarda sürenin başlangıcı durumlara göre değişecektir. Aşağıda bu durumlar irdelenmiştir.

Askı Süresi ve Doğrudan Dava Açılması

İmar planı bir aylık askı süresi boyunca ilan edilir. Askı süresi sonunda plan kesinleşir. Bu süreçte, ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde doğrudan idari dava açılabilir.

Askı Süresi İçinde Yapılan İtirazlar

Askı süresi içinde, ilgili idareye yapılan bir itiraza yanıt verilmezse, dava açma süresi askı süresinin son ilan tarihinden itibaren işlemeye başlar. İtirazın zımnen reddedildiği tarih esas alınarak, bu tarihten itibaren 60 gün içinde dava açılabilir.

Eğer idare, itiraza ilişkin açık bir cevap verir ve bu cevap reddedilirse, reddin tebliğinden itibaren kalan süre içinde dava açma hakkı doğar.

2577 Sayılı Kanun’un 11. Maddesi Kapsamında Başvuru

Askı süresinin son gününden itibaren başlayan 60 günlük dava açma süresi içinde, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesi kapsamında başvuru yapılması durumunda, bu başvuru dava açma süresini durdurur. Eğer bu başvuruya 60 gün içinde cevap verilmezse, sürenin durduğu yerden itibaren dava açılabilir.

İlanı Gereken Düzenleyici İşlemler ve Dava Süresi

Düzenleyici işlemlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açma süresi, ilan tarihini izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine, ilgili bireysel işlemler ya da düzenleyici işlemler aleyhine dava açılması mümkündür.

İmar Planları ve İmar Planlarına Karşı Dava Açılması yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Düzenleme ortaklık payı (DOP), İmar Kanunu’nun 18. maddesi ve “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik” uyarınca belirlenen bir düzenlemedir. Bu kavram, kentsel dönüşüm projelerinde veya imar planlarının uygulanmasında kamu hizmetlerine ayrılacak alanların karşılanması için uygulanmaktadır.

Yönetmeliğin 4. maddesine göre, umumi ve kamu hizmet alanlarını oluşturmak üzere düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların toplam yüzölçümünden %45’e kadar kesilebilen bir miktarı ifade eder.

DOP’un Amaçları

DOP, hem kamu hizmetlerini desteklemek hem de şehir planlamasının etkin bir şekilde uygulanmasını sağlamak amacıyla hayata geçirilmiştir. Şu amaçları hedefler:
1. Kentsel altyapıyı geliştirmek: Yollar, parklı alanlar ve sosyal donatılar için alan yaratılması.
2. Toplumun ihtiyaçlarını karşılamak: Eğitim, sağlık, yeşil alan ve sosyal hizmet alanlarının planlanması.
3. Değer artışından kamu yararı sağlamak: Düzenleme nedeniyle artan arazi değerinin bir kısmı kamu yararına kullanılır.

DOP Kapsamında Ayrılan Alanlar Nelerdir?

DOP kapsamında ayrılan alanlar, Danıştay kararlarına göre şu şekildedir;

– Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alanlar,
– İbadet yerleri, karakollar, eğitim tesis alanları,
– Pazar yerleri, semt spor alanları (bölgesel spor alanları KOP’tan karşılanır) ve toplu taşıma durakları,
– Teknik altyapı alanları, belediye hizmet alanları, rekreasyon alanları.

DOP Oranı Nasıl Hesaplanır?

DOP oranı, bir düzenleme sahasında toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümüne oranıdır. Bu oran, virgülden sonra yedi basamak olacak şekilde hassasiyetle hesaplanır ve yönetmelikte belirlenen %45’i aşmamalıdır.

DOP Kesintisi ve Mülk Sahiplerinin Hakları

Düzenleme ortaklık payı, ilgili kanun ve yönetmelikler çerçevesinde kesilir. Bu kesinti, mülk sahiplerinin rızasına bağlı olmaksızın yapılabilir. Ancak mülk sahipleri, bu kesintiye ilişkin şu haklara sahiptir:

– Dava açma hakkı: Kesinti oranının %45’i aştığını veya yönetmeliklere aykırı bir uygulama yapıldığını iddia ederek idari yargıya başvurabilirler.

-İtiraz Hakkı: İmar planlarına göre yapılan parselasyon planları ilgili idarede askıya çıkar. Askı süresi içinde ilgiler planlara karşı itiraz yoluna başvurabilir.

– Bilgilendirme talebi: Kesinti oranı ve ayrılan alanlar hakkında ayrıntılı bilgi alabilirler.

DOP Kapsamında Hangi Alanlar Ayrılamaz?

DOP kapsamında ayrılan alanlar, yalnızca kamu yararına hizmet edecek yerlerden oluşabilir. Bu alanlar, ticari veya özel mülkiyet amaçlarıyla kullanılamaz. Ayrıca, düzenleme sırasında umumi ve kamu hizmet alanlarını aşan miktarlar kamulaştırma yoluyla kamuya geçirilir.

 Uygulamada bazı durumlarda idarenin kamu yararına hizmet edecek yer olarak kesinti yaptığı alanların ticari işletme olarak kiralandığı görülmektedir. Böyle durumlarda idari işlem olan DOP, sebep unsuru bakımından hukuka aykırı hale gelmektedir.

DOP Aşamaları

Düzenleme ortaklık payının uygulanması aşağıdaki aşamaları içerir:
1. Düzenleme sahasının belirlenmesi: Belediye veya ilgili idare, imar planlarında öngörülen alanların düzenlemeye tabi tutulacak sahasını belirler.
2. Parselasyon planının hazırlanması: Kadastro parselleri, düzenleme ortaklık payı hesaplamaları ve kamu hizmet alanlarının tespitiyle uyumlu bir şekilde parselasyon planı yapılır.
3. Düzenleme ortaklık payının kesilmesi: İmar Kanunu’na göre %45’e kadar olan düzenleme ortaklık payı, parsellerin yüzölçümüne oranla hesaplanarak ayrılır.
4. Kamu hizmet alanlarının tahsisi: Yol, park, okul gibi umumi alanların tahsisi sağlanır.
5. Parselasyon planının onaylanması ve askıya çıkarılması: Parselasyon planı ilgili idarelerce onaylanır ve 30 gün süreyle askıya çıkarılarak ilan edilir.
6. Tapu tescil işlemleri: Onaylanmış parselasyon planına göre yeni tapular oluşturulur ve kayıtlar güncellenir.

DOP ve Kamulaştırma

DOP ve Kamulaştırma mülkiyet sahiplerinin rızası aranmaksızın bir kamu hizmeti veya kamu teşebbüsünün yürütülmesi amacıyla idarenin mülkiyete el koymasıdır. DOP ve kamulaştırma arasındaki asıl fark ise kamulaştırmada idare belli miktarda para öderken DOP’da herhangi bir para ödememektedir.

DOP oranı %45’i aşmamak şartıyla kamu hizmet alanları için ayrılan alanları karşılayabilir. Ancak, ihtiyaç duyulan alan miktarı bu orandan fazla olduğunda, ilgili kamu kurumları tarafından kamulaştırma yapılması gereklidir. Kamulaştırma işlemleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na uygun şekilde gerçekleştirilir. Bu durumda, fazla alanlar belediye, hazine ya da kamu kurumları tarafından tazminat ödenerek kamuya kazandırılır.

DOP ve Bedelsiz Terk

Bedelsiz terk, taşınmaz sahibinin taşınmazında yapılaşmaya gidebilmesi için yol veya kamu yararı için taşınmazın bir kısmının idareye bedel karşılığı olmaksızın terk edilmesidir. Bedelsiz terk ve DOP arasındaki en önemli fark ise bedelsiz terk taşınmaz sahibinin taşınmazı üzerinde yapılaşma isteğinde bulunması aşamasında gündeme gelmekteyken DOP’ta taşınmaz malikinin isteğine bakılmaz.

Bedelsiz terk yapan taşınmaz malikinin taşınmazı üzerinde DOP uygulandığında hem terk hem de DOP kesintisinden sonra taşınmaz malikinin mülkiyet hakları zedelenecektir. Böyle durumda terk edilen oran DOP kesintisinde göz önüne alınıp toplam terk ve DOP oranı %45’i geçmemelidir.

Düzenleme Ortaklık Payına Karşı İtiraz ve Dava

İmar Kanunu’nun 19. Maddesinde “İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır.” Denilmek suretiyle planların bir ay boyunca ilgili idarede asılacağı hükmü amirdir. Bu süre içerisinde plana karşı itirazda bulunmak isteyenler askı süresi içerisinde itiraz yolunu kullanabilir. Dikkat edilmesi gereken husus  itirazın dava açmak için şart olmamasıdır. DOP kararının ilgiliye tebliğinden itibaren, karar tebliğ edilmediyse ilgili taşınmaz malikinin öğrenme tarihinden itibaren 60 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde iptal davası açmalıdır.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Örnek Matematiksel Hesaplaması

1. Düzenleme Sahasının Toplam Alanı (T):
Düzenlemeye tabi tutulan toplam parsel alanı hesaplanır. Bu alan, düzenleme sahasındaki tüm kadastro veya imar parsellerinin yüzölçümlerinin toplamıdır.

Formül:
T = Σ A₁ + A₂ + A₃ … Aₙ

Burada:

• T: Düzenleme sahasının toplam alanı
• Aᵢ: Her bir parselin yüzölçümü
• n: Düzenlemeye giren toplam parsel sayısı

2. Toplam DOP Kesinti Miktarı (D):
Düzenleme sahasının toplam alanından en fazla %45 oranında kesinti yapılabilir. Aşağıdaki hesapta DOP oranının %45 olduğunu düşünelim.

Formül:
D = T × 0.45

Burada:

• D: Toplam düzenleme ortaklık payı miktarı
• 0.45: Yönetmelikte belirtilen azami DOP oranı

3. Her Bir Parselden Kesilecek DOP Alanı (dᵢ):
Her bir parselin toplam yüzölçümüne orantılı olarak kesinti yapılır.

Formül:
dᵢ = Aᵢ × (D / T)

Burada:

• dᵢ: Her bir parselden kesilecek DOP miktarı
• (D / T): Kesinti oranı

Örnek Hesaplama

Düzenleme sahasındaki toplam alan (T): 10.000 m²
Her bir parselin yüzölçümleri:

• Parsel 1: A₁ = 4.000 m²
• Parsel 2: A₂ = 3.000 m²
• Parsel 3: A₃ = 2.000 m²
• Parsel 4: A₄ = 1.000 m²

1. Toplam DOP Kesinti Miktarı:
D = T × 0.45 = 10.000 × 0.45 = 4.500 m²

2. Kesinti Oranı:
D / T = 4.500 / 10.000 = 0.45

3. Her Parselden Kesinti:

• Parsel 1: d₁ = 4.000 × 0.45 = 1.800 m²
• Parsel 2: d₂ = 3.000 × 0.45 = 1.350 m²
• Parsel 3: d₃ = 2.000 × 0.45 = 900 m²
• Parsel 4: d₄ = 1.000 × 0.45 = 450 m²

Kesinti Sonrası Parsel Alanları:

• Parsel 1: 4.000 – 1.800 = 2.200 m²
• Parsel 2: 3.000 – 1.350 = 1.650 m²
• Parsel 3: 2.000 – 900 = 1.100 m²
• Parsel 4: 1.000 – 450 = 550 m²

Özet:
Her bir parselden kesilecek miktar, toplam DOP kesintisi oranına (azami %45) göre adil ve orantılı bir şekilde hesaplanır. Kesinti sonrası kalan alanlar, yeniden düzenlenmiş ve imar planına uygun hale getirilmiş olarak tapuya tescil edilir.

Sonuç

Düzenleme ortaklık payı, şehir planlamasının ve kentsel altyapının temel unsurlarından biridir. Doğru ve adil bir şekilde uygulandığında, toplumun yaşam kalitesini arttıran önemli bir düzenleme olması rağmen idarenin kesinti yapılan alanları amacına aykrı bir şekilde kullandığında taşınmaz sahiplerinin mülkiyet hakkınının özüne dokunduğu kanaatimdeyim .

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir? yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Aile Konutu Şerhi Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 19. Maddesinde: “Yerleşim yeri bir kimsenin sürekli kalma niyetiyle oturduğu yerdir.” denilmek suretiyle yerleşim yerinin tanımını yapmıştır.Maddenin devamında da “bir kimsenin aynı zamanda birden çok yerleşim yeri olamaz.” denilerek yerleşim yerinin birden fazla olamayacağını belirtmiştir. Şayet yerleşim yerinde bir kimse ailesi ile birlikte ikamet etmekteyse o yerleşim yeri aile konutu olarak tanımlanmakta bir diğer deyişle bir ailenin sürekli ikamet etmek amacıyla oturduğu yere aile konutu denmektedir. Ailenin sahip olduğu konut sayısı birden fazla dahi olsa “aile konutu” birden fazla olamaz.

Tapudaki “Aile Konutu Şerhi” hakkında dikkat edilmesi gerekenler Türk Medeni Kanunu’nun 194. Maddesinde açıklanmıştır. Bu maddeye göre; Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Dolayısıyla, tapuda aile konutu şerhi bulunan taşınmazı satın alırken satıcının eşinin de açık rızasını alması gerekmektedir.

Aile konutu şerhi hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.

Askeri Yasak Bölge Şerhi Nedir?

2565 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nda askeri yasak bölgeler açıklanmıştır. Bu kanuna göre askeri yasak bölgeler birinci derece ve ikinci derece yasak bölge olarak ikiye ayrılmaktadır.

Birinci Derece Yasak Bölge Şerhinde; Birinci derece yasak bölge, yurt savunması bakımından hayati önem taşıyan askeri tesis ve bölgelerin, çevre duvarı, tel örgü veya benzeri engel veya işaretlerle belirlenen dış sınırlarının en az yüz, en fazla dörtyüz metre uzağından alınan noktaların birleştirilmesi suretiyle meydana gelen alanlarda tesis edilir. Bu bölgeler, stratejik konumu ve güvenlik ihtiyaçları nedeniyle sivil erişime kapatılmış, belirli istisnalar dışında kamuya açık olmayan alanlardır. Bu bölgelerde kamu güvenliği ve askeri gereklilikler göz önünde bulundurularak kamulaştırma işlemleri yapılabilir, ancak bu zorunlu değildir. Kamulaştırılmayan taşınmaz malların kullanımına dair yerli halkın hakları, bölgedeki geçiş yollarının güvenliğinin sağlanması ve bölgeye giriş yasağı gibi konular, yönetmeliklerle belirlenen esaslara göre düzenlenir. Bölgede yaşayan veya bölgeden geçmek isteyen kişilerin güvenlik kurallarına uyması zorunludur; aksi takdirde milli güvenlik açısından tehlike arz edebilecek durumlar meydana gelebilir. Ayrıca, bu tür alanlarda fotoğraf, film çekimi gibi kayıt faaliyetleri yasaklanmıştır; bu tür faaliyetler yalnızca Genelkurmay Başkanlığı’nın izniyle yapılabilir.

İkinci Derece Yasak Bölge Şerhinde; İkinci derece kara askeri yasak bölgeler, güvenlik ihtiyaçları nedeniyle belirli sınırlamalar içeren, ancak Türk vatandaşlarının temel haklarını sürdürebileceği alanlardır. Bu bölgelerde Türk vatandaşlarının ikamet etmesi, seyahat etmesi ve tarım ya da diğer mesleki faaliyetlerde bulunması serbesttir. Ancak milli güvenliği sağlamak adına, bölgeye dışarıdan gelen Türk vatandaşlarının burada ikamet etmesi veya çalışması Cumhurbaşkanı kararıyla sınırlanabilir. Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin bu bölgede taşınmaz edinmesi yasaktır ve mevcut, yabancılara ait taşınmazların tasfiyesi Cumhurbaşkanlığı’nın yetkisindedir. Yabancılar bu bölgeye geçici dahi olsa izin almadan giremez, bu bölgede ikamet edemez, çalışamaz ve taşınmaz kiralayamazlar; görevli yabancı sivil ve asker kişiler için ise izinler ilgili makamlarca verilir. Askeri gizlilik ve güvenliğin korunması adına, fotoğraf çekimi, harita yapımı gibi faaliyetler yasaktır ve özel yapı faaliyetleri için yetkili komutanlıktan onay alınması gereklidir. Ayrıca, bölge içinde izinsiz inşaat yapılması durumunda bu yapılar yıktırılır. Bu düzenlemeler, güvenlik risklerini en aza indirmeyi ve milli savunmanın sürekliliğini sağlamayı hedeflemektedir.

Ayırma (İfraz) Şerhi Nedir?

İfraz, bir parselin imar mevzuatına uygun olarak birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir. Taşınmazın ifrazı (parçalanarak bölünmesi) sırasında, taşınmaz üzerinde bir rehin bulunuyorsa, bu rehnin ifraz edilen yeni parçalara paylaştırılması talep edilebilir. Ancak, bu işlem için alacaklı ve borçlu arasında yapılmış bir anlaşma yoksa, talepte bulunan tarafın mahkemeye başvurarak karar alması gerekir. Bu mahkeme kararı doğrultusunda rehin, ayrılan parçaların değeri oranında paylaştırılarak her bir parçaya aktarılır.

İfraz hakkında daha fazla bilgi edinmek için: tıklayınız.

Birleştirme (Tevhit) İşlemi Nedir?

Tevhit, birden fazla birbirine bitişik parsellerin imar mevzuatına uygun olarak birleştirme işlemine denir.

Tevhit hakkında daha fazla bilgi için: tıklayınız.

Bağışlama Vaadi Şerhi Nedir?

Ön sözleşme niteliğindeki bağışlama vaadi, gelecekte bir malın bağışlanacağına dair verilen bir taahhüttür. Bağışlama vaadi sözleşmesi, noter huzurunda yapıldığında tapu kütüğüne şerh edilebilir.

Tapuda Cins Değişikliği Nedir?

Cins değişikliği, bir taşınmazın türünün değiştirilmesi işlemidir; örneğin, yapısızken yapılı hale getirilmesi veya bağ, bahçe gibi bir kullanımdayken arsa ya da araziye dönüştürülmesi gibi. Bu değişiklikler tapu sicilinde ve paftasında işlenir.

Cebri İcra Satışının Tescili Nedir?

Borçluya ait taşınmazın icra yoluyla borcun tahsili için satışında, alacaklı kesinleşen icra dosyasında tapuya haciz konulması için icra müdürlüğü aracılığı ile müzekkere gönderir. Tapu Müdürlüğü, taşınmazın üzerine haciz şerhi tesis eder. Bu şerhi görüp satın alan üçüncü kişi tapuya şerh edilmiş borç miktarı kadar borçtan da sorumlu olur. Borçlu, borcunu haciz şerhi tesis edildikten sonra bile ödemezse, alacaklı borcu taşınmazın satışı yoluyla tahsil edebilecektir.

Kira Şerhi Nedir?

Bir taşınmazın kiralanması durumunda kiracı ile malik arasındaki sözleşmenin tapuya şerh ettirilmesi işlemine denir. Bu şerh satın alacağınız taşınmazda mevcutsa, eski malik ile imzalanan kira sözleşmesine bağlı kalmak durumunda kalırsınız.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, inşaat halindeki bir arsa üzerinde hak sahiplerinin paylarını geçici olarak belirlemek amacıyla oluşturulan bir tapu türüdür. Bu tapu, hak sahiplerinin mülkiyet haklarını korurken, aynı zamanda paydaşlara inşaat yapma olanağı tanır ve ileride kat mülkiyetine geçme yükümlülüğünü de beraberinde getirir.

Taşınmaz satın alırken dikkat edilecek hususlardan biri de kat irtifakı ve arsa payı tapusudur. Satış esnasında kat irtifakı tapusu olarak satın aldığınızda hangi bağımsız bölümü aldığınız bellidir. Arsa payı tapusu olarak satış yapılmışsa alıcının hangi bağımsız bölümü aldığı belli değildir. Alıcı sadece arsa payı üzerinde belli bir orana sahip olur. Uygulamada bazı müteahhitlerin 7 daire yapılacak bir arsayı 7’den daha fazla olacak şekilde arsa payı tapusu olarak sattığı görülmektedir. Bunun sonucu olarak taşınmaz satın alanlar uzun yıllar sürecek davalarla karşı karşıya kalabilmektedir.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir gayrimenkulün yasal düzenlemelere uygun olduğunu gösteren bir tapu türüdür. Bu tapu ile kat irtifakındaki arsa paylı mülkiyetten farklı olarak, bağımsız bölümler ayrı ayrı tapuya kaydedilir. Mülkiyet sahibi, her bir bağımsız bölümü diğer maliklerin veya hak sahiplerinin iznine gerek olmadan kiralayabilir, ipotek koyabilir veya satabilir. Ayrıca, arsa payı, yapının tamamlandığı tarihte bağımsız bölümlerin değerlerine göre kat malikleri arasında dağıtılacaktır.

Şatış Vaadi Şerhi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileri bir tarihte satışını taahhüt eden, resmi şekilde düzenlenen sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya kaydedilmesi, taşınmazın satışını engellemez. Ancak, bu şerhe rağmen taşınmazı satın alan üçüncü şahısın iyi niyeti kabul edilmez. Vaat alacaklısı, beş yıl boyunca geçerli olan bu şerhe dayanarak üçüncü kişi üzerindeki kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini talep etme hakkına sahiptir.

Tapuda Davalıdır Şerhi Nedir?

Taşınmazın mülkiyeti ihtilaflı ise mahkeme tarafından ya da dava açan tarafından tapu kaydına işlenen şerhtir. Bu şerh kural olarak açıklayıcı nitelikte olup alım satıma engel teşkil etmemektedir. Ancak uygulamada Tapu Müdürlükleri nezdinde “davalıdır” şerhinin bulunmasından bahisle işlem yapılmamaktadır.

Riskli Yapı Şerhi Nedir?

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da tanımlanan, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıya riski yapı denir. Bu şerh taşınmazın riskli olduğu ve 6306 sayılı kanuna göre işlem göreceğini belirtir. Yine bu şerh taşınmazın alım satımına engel değildir. Riskli yapının kanun çerçevesinde yeniden yapıldığında bu şerh kaldırılır.

Aile Yurdu Şerhi Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 386. Maddesinde “Konutlar, tarıma veya sanayiye elverişli taşınmazlar, eklentileriyle birlikte aile yurdu haline getirilebilir.” denilmek suretiyle aile yurdunun tanımı yapılmıştır. Açıklamak gerekirse, bir aileyi geçindiren tarımsal işletmeyle bitişik bir evi veya imalathane gibi sanayiye veya tarıma elverişli eklentiler aile yurdu şerhi ile korunur. Aile yurdu haline getirilen taşınmazlar satılamaz, rehnedilemez, kiraya verilemez, alacaklılar tarafından haczedilip sattırılamaz.

Tapuda Geçici Tescil Şerhi Nedir?

Taşınmaz ile ilgili ayni hak talebinde bulunanların haklarını tescil edebilmeleri için tapuda işlem yaparken eksik belgelerinin bulunması halinde kendilerine eksik belgelerin toplanması için süre verilir. Bu süre boyunca mal sahibi, ilgililer ya da mahkeme tarafından tapuda şerhler sütununa eklenen geçici şerhtir.

Tapuda Satışa Arz Şerhi ( 150/c) Şerhi Nedir?

İİK 150/c şerhi, taşınmaz üzerinde, İcra İflas Kanunu’nun 150/C maddesine dayanarak ipotek alacağının paraya çevrilme işlemlerinin başlatıldığını gösteren bir kayıttır. Kısaca, alacaklının alacağını taşınmazı icra kanalı ile sattırarak borcunu tahsil etmesidir.

Tapuda İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı, bir başkasına ait olan bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişiye malvarlığından tam olarak faydalanma hakkını veren ayni bir haktır. Bu hak kurulduğunda, mal sahibi eşyanın gerçek mülkiyetini elinde tutarken, elde edeceği yararları belirlenen bir kişiye devretmiş olur. İntifa hakkı sahibi mülkiyeti satamaz veya devredemez.

Tapuda İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Satışının Tescili Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, eski adıyla izale-i şüyu davası, paylı (müşterek) mülkiyet veya elbirliği (iştirak halinde) mülkiyete konu olan taşınmaz ya da taşınır mallar üzerindeki ortaklar arasındaki mülkiyet ilişkisini sona erdirerek bireysel mülkiyete geçişi sağlar. Eğer bu geçiş mümkün değilse, ortaklığın satış yoluyla sonlandırılması ve elde edilen satış bedelinin ortaklar arasında paylarına göre bölüştürülmesi amacıyla açılan bir dava türüdür.

Tapuda ortaklığın giderilmesi satışı şerhini gördüğünüzde anlamanız gereken satın almak istediğiniz taşınmaz üzerinde hukuki bir ihtilaf olduğudur. Taşınmaz üzerinde diğer maliklerin önalım hakkının dışında paydaşlık satış yolu ile giderileceğinden bu süreç içerisinde hukuki ve maddi olarak zarar görmeniz olasıdır.

Tapuda Önalım Hakkı Şerhi Nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda bir payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda, diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma imkanı tanıyan bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğunda ortaya çıkar ve payın üçüncü kişiye satışıyla birlikte kullanılabilir hale gelir.

Tapuda Vefa (Geri Alım) Hakkı Şerhi Nedir?

Vefa hakkı (geri alım hakkı), bir kişinin sattığı bir taşınmazı tek taraflı irade beyanıyla geri alma imkanını sağlayan, yenilik doğuran şahsi bir haktır. Bu hak, tapuya şerh verilmesi durumunda ayni bir nitelik kazanır ve yalnızca taşınmazlara uygulanabilir. Bu hak şerh tarihinden itibaren 10 yıl içerisinde kullanılmazsa malikin talebi ile terkin edilebilir.

Tapuda Geçit Hakkı Şerhi Nedir?

Geçit hakkı, ana yola bağlantısı olmayan bir taşınmaz maliki tarafından, komşusunun arazisi üzerinden geçiş sağlamak amacıyla mahkemeye başvurularak ve belirli bir bedel ödenerek kazanılan geçiş hakkıdır. Kısaca başkasının arazisinden geçme hakkıdır.

Tapuda Alım (İştira) Hakkı Şerhi Nedir?

Alım hakkı, bu hakka sahip kişinin tek taraflı talebiyle belirli bir bedel karşılığında taşınmazı malikinden satın alma imkanı veren bir haktır. Malikin, bir kimseye bu hakkı tanımak için yaptığı sözleşmeye ise alım sözleşmesi denir. Alım hakkının geçerli olması için tapuya şerh edilmesi zorunlu değildir, ancak sözleşmenin resmi şekle uygun olarak yapılması gerekmektedir. Satış vaadi sözleşmesinden farklı olarak bu hak on yıl içerisinde kullanılabilir. Satış vaadi hakkı ise beş yıl içerisinde kullanılabilir. Bu sürelerin dolmasıyla ve malikin isteği ile şerh terkin edilebilir.

Tapuda Kaynak Hakkı Şerhi Nedir?

Kaynaklar, araziye bağlı olan bütünleyici unsurlardır ve yalnızca kaynakların bulunduğu arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilirler. Başkasının arazisindeki kaynaklar üzerinde hak sahibi olabilmek için, bu hak irtifak hakkı olarak tapu siciline tescil edilmelidir. Yer altı suları ise kamu yararına tahsis edilmiştir ve arazi sahibi olmak, yer altı sularına sahip olma hakkını doğurmaz. Arazi maliklerinin yer altı sularından yararlanma şekli ve ölçüsü ise özel kanunlarla belirlenmiştir (TMK 756).

Kaynak hakkı, arzi veya şahsi irtifak hakkı olarak oluşturulabilir. Eğer bu hak bağımsız ve sürekli bir niteliğe sahipse, tapu sicilinde taşınmaz gibi ayrı bir sayfada kaydedilir. Aksi kararlaştırılmadıkça, kaynak hakkı başkalarına devredilebilir ve miras yoluyla intikal edebilir (TMK 837).

Tapuda Oturma (Sükna) Hakkı Şerhi Nedir?

Oturma hakkı, yani sükna hakkı, bir bina veya onun bir kısmını konut olarak kullanma yetkisini verir. Bu hak, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksi belirtilmedikçe, intifa hakkına ilişkin kurallar oturma hakkına da uygulanır (TMK m.823). İntifa hakkının bir çeşidi olarak kabul edilen sınırlı bir ayni hak olan oturma hakkı, sahibine taşınmazı yalnızca konut olarak kullanım imkanı tanır.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Şerhi Nedir?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısına hayatı boyunca bakma ve ilgilenme sorumluluğunu, bakım alacaklısının ise buna karşılık bazı malvarlığı unsurlarını veya tüm malvarlığını bakım borçlusuna devretme yükümlülüğünü üstlendiği bir sözleşmedir.

Eğer bakım alacaklısı bakım borçlusunu mirasçı olarak tayin etmişse, bu durumda ölünceye kadar bakma sözleşmesi için miras sözleşmesine dair hükümler geçerli olur.

Tapuda Haciz Şerhi Nedir?

İcra Müdürlüğünden gelen haciz ve kamu idarelerinden gelen haciz olmak üzere iki tür haciz vardır. Haciz işlemi alacağın tahsili amacıyla taşınmazın tasarrufunun Türk Medeni Kanunu’nun 1010. Maddesi uyarınca kısıtlanmış sayılır. Haciz şerhi taşınmazın satışına engel olmamakla birlikte taşınmazı haciz şerhli alan kişi de haciz şerhindeki miktarla sorumlu olacaktır. Borç ödenmedikçe tapudaki haciz şerhinin fekki istenememektedir.

Tapuda İhtiyati Tedbir Şerhi Nedir?

Mahkeme dava konusu olan ya da olacak taşınmazın üçüncü kişilere satışının engellenmesi amacıyla taşınmaz satışını yasaklayabilir. Bu ihtiyati tedbir şerhi tapuya kaydedildikten sonra taşınmaz satılamaz ya da devredilemez.

Tapuda İhtiyati Haciz Şerhi Nedir?

İhtiyati haciz, bir alacaklının, alacağını güvence altına almak ve tahsil edebilme olasılığını artırmak amacıyla başvurabileceği geçici ve koruyucu nitelikte bir hukuki tedbirdir. Mahkemenin verebileceği bu karar taşınmazı satışına, devrine veya taşınmaz üzerinde hak kurulmasına engel değildir. Şu hususa dikkat edilmesi gerekir ki, bu şerh tapuda mevcutsa satıcının borçları nedeniyle alacaklılar taşınmazı sattırabilir.

Tapuda Üst (İnşaat) Hakkı Şerhi Nedir?

Üst hakkı, başka bir kişinin arazisinin altında veya üstünde yapı yapma veya var olan bir yapıyı koruma hakkını tanıyan bir irtifak hakkıdır. Bu hak sayesinde, arazinin üstünde yapılan yapının mülkiyeti üst hakkı sahibine geçer. Ancak arazi üzerindeki mülkiyet asıl malikinde kalırken, inşa edilen yapı üst hakkı sahibine ait olur. Bu hak yalnızca taşınmazlar üzerinde kurulabilir ve Türk Medeni Kanunu’nun 726, 826 ve 836. maddelerinde düzenlenmiştir.

Taşınmazın sahibi, başka bir kişiye arazisinin üstünde ya da altında yapı yapma veya var olan yapıyı muhafaza etme yetkisi tanıyabilir. Üst hakkı aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçebilir. Eğer bağımsız ve sürekli bir nitelikteyse, üst hakkı sahibinin talebiyle tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıllık bir süre için kurulan üst hakkı, sürekli nitelik taşımaktadır.

Üst hakkına dayanarak bir kişinin başkasına ait arazide kalıcı olarak inşa ettiği yapılar, irtifak hakkı sahibinin mülkiyetinde olur. Bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu geçerlidir ve bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

3083 Sayılı Yasanın 6. Maddesi Gereğince Kısıtlıdır Şerhi Nedir?

3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nun amacı, tarım arazilerinin verimli şekilde kullanılması, korunması ve tarımsal üretimin artırılmasıdır. Bu kanun, yeterli toprağı olmayan veya topraksız çiftçilerin devlet mülkiyetindeki topraklarla desteklenmesini ve eğitilmesini sağlar. Aynı zamanda tarım arazilerinin küçük parçalara bölünmesini engelleyerek toplulaştırma çalışmalarını teşvik eder, tarımsal istihdam imkanlarını artırmayı hedefler. Gerekli durumlarda yeni yerleşim alanları oluşturulması ve tarım arazilerinin diğer amaçlara tahsis edilmesi de kanunun kapsamına girer.

3083 sayılı Kanunun 6. maddesi, tarım arazilerinin toplulaştırılması sürecini düzenler. Toplulaştırma işlemlerinde yol, kanal gibi kamuya yararlı altyapı için %10’a kadar katılım payı ayrılabilir, ancak bu pay için bedel ödenmez. Bu katkının dışında kalan alan ise eş değer Hazine arazisi ile veya kamulaştırma yoluyla karşılanır. Toplulaştırma işlemi sonrası dağıtılan araziler, maliklerin adına tescil edilmekle birlikte, bu arazilerin bölünmesi (ifraz) veya parçalanarak paylaşılması, kanunun belirlediği dağıtım normlarına aykırı olarak gerçekleştirilmez ve tapuya bu yönde şerh konulur. Bu hüküm, tarım arazilerinin korunmasını, küçülmesini önlemeyi ve verimli bir şekilde kullanılmasını sağlamayı hedefler.

3083 Sayılı Kanun’un 11. maddesinde ” Bu Kanuna göre dağıtılan topraklar bölünemez. Miras hükümleri dışında başkalarına devredilemez. Ancak dağıtılan çiftçilerle mirasçıları tarafından işletilebilir. Bu arazi kamu yararı dışında hiçbir ayni hakla kayıtlanamaz, haczedilemez, satış vadine konu edilemez ve kiraya verilemez. Ancak sahibine bırakılan topraklar, o bölge için tespit edilen dağıtım normundan daha küçük parçalara hükmen veya rızaen bölünmemek suretiyle devir ve temlik edilebilir.” denilmek suretiyle parsellerin satışına izin vermiştir. Özetle 3083 Sayılı Kanun’un 6. maddesine göre kısıtlıdır şerhi taşınmazın satışına engel değildir.

Tapuda İpotek Şerhi Nedir?

İpotek doğmuş veya doğacak bir borç için taşınmazın teminat gösterilmesidir. İpotek, borçlunun borcunu ödeyememesi durumunda, alacaklının ipotekli taşınmazı sattırarak alacağını bu satış bedelinden tahsil etmesini sağlayan sınırlı ayni haklardandır. Bu hak, alacaklıya, borç ödenmediğinde ipotekli taşınmazı satma ve satış gelirinden alacağını tahsil etme yetkisini tanır.

Tapuda Finansal Kiralama Şerhi Nedir?

6361 sayılı yasaya göre devre ve finansal kiralama sözleşmesi, bir yatırım malının mülkiyetinin finansal kiralama şirketinde kaldığı ve belirlenen kira bedelleri karşılığında kiracıya kullanım hakkı verildiği bir finansman yöntemidir. Sözleşmede belirtilen süre sona erdiğinde mülkiyetin kiracıya geçmesi sağlanır. Bu sözleşme, tapuda beyanlar hanesine şerh edilebilir. Ancak bu şerh, taşınmazın satışına, devrine veya kişisel ve ayni hakların kurulmasına engel teşkil etmez.

Tapuda Kamulaştırma Kanunu 31/B Maddesine Göre Şerh Nedir?

Neredeyse her taşınmaz sahibinin taşınmaz kaydında, 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 31/B şerhinin işlendiğini görmesi oldukça olasıdır. Halk arasında “31/B şerhi” olarak bilinen bu şerh, Kamulaştırma Kanunu’nun 31. maddesinin “Yasaklı İşler ve Eylemler” başlıklı kısmındaki B fıkrasında belirtilen yasaklara dayanır. Madde 31, kamulaştırma sürecinde belirli işlemleri yasaklamaktadır; bu çerçevede, 10. maddeye göre mahkeme tarafından yapılan bildirim veya ilandan sonra taşınmazın üçüncü kişilere devri, ferağı veya temliki yasaktır. Özetle, tapuda 31/B şerhinin görülmesi, idarenin kamulaştırma yapmak için asliye hukuk mahkemesinde dava açtığı anlamına gelmektedir.

Tapuda Kamulaştırma Kanunu 7. Madde Şerhi Nedir?

İdare, kamulaştırma kararı aldıktan sonra, bu kararın tapuya şerh edilmesi için kamulaştırılacak taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne bildirim yapar. Bu bildirimin ardından, taşınmazın maliki değişirse veya mülkiyetten bağımsız ayni haklarda değişiklik olursa, tapu müdürlüğü bu durumu kamulaştırma yapan idareye iletmek zorundadır. Şerh tarihinden itibaren altı ay içinde idarenin, 10. maddeye göre kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve taşınmazın idare adına tescili için mahkemeden belge alarak tapuya sunmaması durumunda ise, bu şerh tapu müdürlüğü tarafından kendiliğinden tapu sicilinden silinir.

Tapuda 18. Madde Şerhi Nedir?

Bu şerh, gayrimenkulün bulunduğu parselin bir kısmının belediyece hazırlanan bir plan çerçevesinde kamulaştırma alanında yer aldığını belirtir. Parselin tamamını etkileyen bir şerh olduğundan, binadaki tüm daireler için geçerlidir. İmar uygulaması sonucunda ana yapının bulunduğu parselin, komşu parsellerle birleşmesi veya ayrılması ile yüzölçümünün değiştiğini bildiren bir açıklamadır. İmar düzenlemeleri kapsamında yaygın olarak görülen bu durum, satın alınacak gayrimenkulde ayrıca bir kamulaştırma olmadığı sürece mülkiyet devrine engel teşkil etmez.

Tapuda İmar Düzenlemesine Alındı Şerhi Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre, bir bölgede park, bahçe gibi sosyal alanlar yetersiz kaldığında, ilgili belediyeler revizyon imar planları hazırlayabilir. Bu durumda, düzenleme yapılacak alanlarda bulunan yapılı ya da yapısız arazi ve arsalar, maliklerin veya diğer hak sahiplerinin rızası olmaksızın yeni imar planına uygun olarak kamulaştırılabilir. Ancak bu düzenlemenin ne zaman yapılacağı veya ilgili parselin bundan etkilenip etkilenmeyeceği kesin değildir. Bölgede düzenleme yapılana kadar inşaat faaliyetlerinin ilerleyip kamulaştırma maliyetlerini artırmaması amacıyla tapuya “imar düzenlenmesine alındı” şerhi eklenir. Bu şerh ile parsellerin birleştirilmesi, ayrılması veya yeni inşaat yapılması yasaklanır, dolayısıyla alınacak taşınmaz üzerinde bir risk oluşur.

Sonuç

Yukarıda tapuda en çok görülen şerhler ve kısaltmalar yukarıda izah edilmiştir. Tapuda taşınmaz satın alacak kişilerin bu şerhler hakkında bilgi sahibi olması hukuki bir sorun yaşamaması için önem arz etmektedir.

Gayrimenkul Satın Alırken Tapuda Dikkat Edilmesi Gereken Şerhler ve Kısaltmalar yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Bunlardan biri de değer artış payıdır. Değer artış payı, bir taşınmazın imar planı değişikliği sonrası elde ettiği değer artışına yönelik alınan bedeldir. Bu bedelin tespiti ve uygulanması, çeşitli düzenlemelere tabi tutulmuştur. Bu makalede, imar planı değişikliklerinin genel hatları ve değer artış payı kavramı, ilgili yönetmelik hükümleri çerçevesinde ele alınacaktır.

İmar Planı Değişikliği Nedir?

İmar planı değişikliği, mevcut imar planında yer alan yapılaşma koşullarında değişiklik yapılması anlamına gelir. Bu değişiklikler, genellikle nüfus artışı, şehirleşme talepleri veya ekonomik gereksinimlerle bağlantılı olarak gerçekleştirilir. İmar planında yapılan değişiklikler, yapı yoğunluğunu, kat yüksekliğini veya bir bölgedeki yapıların fonksiyonlarını etkileyebilir. Bu değişikliklerin yapılması, plan ana kararlarını bozmayacak şekilde gerçekleştirilmeli ve şehirlerin sosyal ve teknik altyapısını olumsuz etkilememelidir.

İlgili yönetmeliğin ek 8. maddesinde de belirtildiği gibi, imar planı değişikliklerinin yapılabilmesi için değişiklik tekliflerinde sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanmalı ve bu rapor, planı onaylayacak olan idareye sunulmalıdır. Bu rapor, yapılacak değişikliğin şehirdeki altyapıya nasıl bir etkisi olacağını analiz eder.

Parsel Bazında Plan Değişiklikleri

Parsel bazında imar planı değişiklikleri, birden fazla parseli etkileyen geniş kapsamlı değişikliklerden farklı olarak, tek bir parsel üzerinde yapılan düzenlemelerdir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır. Yönetmelikte de belirtildiği gibi, parsel bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini ve bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. Bu tür değişikliklerin yapılabilmesi için ada bazında bir düzenleme yapılması ve bu düzenlemelerde belirli altyapı gereksinimlerinin karşılanması zorunludur.

Örneğin, bir ada bazında yapılacak imar planı değişikliğinde nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat sayısını veya bina yüksekliğini arttıran bir düzenleme yapılacaksa, bu artışın yarattığı sosyal ve teknik altyapı ihtiyacı, adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı bir alan içerisinde karşılanmalıdır.

Değer Artış Payı Nedir?

İmar planı değişiklikleri, çoğu zaman taşınmazın değerinde önemli bir artışa yol açar. Değer artış payı, imar planı değişikliği sonucunda bir taşınmazın değerinin artmasıyla birlikte, bu artışın kamu yararına dönüştürülmesi için taşınmaz maliklerinden alınan bir bedeldir. Değer artış payı, taşınmazın değerinde meydana gelen artışın tamamını ya da bir kısmını kapsar ve bu bedel belirli usullere göre tespit edilir.

Yönetmelikte belirtildiği üzere, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazların bu artışının tamamı değer artış payı olarak alınır. Bu değer artış payının hesaplanmasında 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki esaslar dikkate alınır.

Değer Artış Payının Tespiti

Bir taşınmazın imar planı değişikliği sonucunda değerinde meydana gelen artışın tespiti, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na göre yetkilendirilmiş en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından yapılır. Bu kuruluşlar, taşınmazın imar planı değişikliğinden önceki ve sonraki değerini belirler. Bu değerler arasındaki fark, taşınmazın yeni değerini oluşturur ve bu yeni değer üzerinden değer artış payı hesaplanır.

Değer artış payının ödenmesi, taşınmazın ilk satışında ya da ruhsat aşamasında gerçekleştirilir. Bu bedel, her yıl 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesine göre tespit edilen yeniden değerleme oranına göre arttırılarak uygulanır.

Değer Artış Payının Ödenmesi ve Payların Dağıtılması

Değer artış payı, taşınmaz malikleri tarafından ilgili Bakanlık (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) muhasebe birimine yatırılır. Yatırılan bu bedelin dağıtımı ise büyükşehir belediyesi olan ve olmayan illerde farklı şekilde yapılır. Büyükşehir belediyesi olan illerde, değer artış payının %25’i büyükşehir belediyesine, %25’i ilçe belediyesine, %25’i ise Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’na aktarılır.

Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarenin hesabına, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’na yatırılır. Böylelikle, değer artış payı kamuya fayda sağlayacak projelerde kullanılmak üzere toplanır.

Değer Artış Payının Eksik Ödenmesi

Değer artış payının eksik ödendiğinin tespit edilmesi durumunda, eksik veya ödenmemiş tutarın 30 gün içinde ödenmesi için ilgili kişiye bildirim yapılmalıdır. Süresi içinde ödenmeyen veya eksik ödenen tutarlar, ödeme süresinin bitiminden itibaren 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un 51. maddesi uyarınca hesaplanacak gecikme zammıyla birlikte tahsil edilir. Bu kapsamda toplanan tutarlar, pay oranlarına göre ilgili idare veya kurumlara dağıtılır.

Değer artış payı tahsil edildikten sonra, yapı ruhsatı alınmadan önce imar planında yeniden bir değişiklik yapılmadığı ya da planın eski haline getirildiği durumlarda, bu değişiklikler kesinleştiğinde ve taşınmazın değerinde azalma tespit edilirse, ödeme tarihinden itibaren yapılan masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, faizsiz bir şekilde ilgilinin başvurusu üzerine bir yıl içinde, değer artış payını almış olan idareler tarafından iade edilir.

Değer Artış Payının Kesinleşmesi

Değer artış payı hakkındaki yönetmeliği’n 12. maddesinde, imar planı değişikliği sonrası ortaya çıkan değer artış payının nasıl kesinleşeceğini açıklamaktadır. Bu süreçte, ilk olarak onaylanan planlara göre hazırlanan değerleme raporları ve kıymet takdir komisyonunun belirlediği değer artış payı, planların askıya çıkmasıyla birlikte itirazlara açık hale gelir. Eğer askı sürecinde plana itiraz edilirse ve plan üzerinde bir değişiklik yapılırsa, yeni plana uygun olarak değer artış payı yeniden düzenlenir ve nihai olarak belirlenir.

Kıymet takdir komisyonunun belirlediği değer artış payı, plan değişikliği talebinde bulunan kişilere 5 gün içinde tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 5 gün içerisinde itiraz edilmezse, bu bedel kesinleşmiş sayılır. İtiraz yapılırsa, kıymet takdir komisyonu bu itirazları 5 gün içerisinde değerlendirip sonuçlandırır ve bu şekilde kesinleşen bedel ilgililere bildirilir.

Değer Artış Payının Tapu Kütüğüne İşlenmesi

Bir taşınmazda değer artışına neden olan imar planı değişikliği yapıldığında, bu taşınmazın tapu kütüğüne şerh edilir. Bu şerh, gelecekteki yapı ruhsat işlemleri sırasında göz önünde bulundurulur. Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacında değişiklik yapılmadığı sürece ruhsat tadilatları hariç olmak üzere, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez.

Bu düzenleme, plan değişikliklerinin taşınmaz sahipleri üzerindeki etkisini yöneterek kamuya katkı sağlamayı amaçlar. Aynı zamanda, şehirlerin daha planlı bir şekilde büyümesine ve sosyal altyapının korunmasına olanak tanır.

Sonuç

İmar planı değişiklikleri ve bu değişikliklerden kaynaklanan değer artış payı, şehirlerin yapılaşma sürecinde önemli bir yer tutar. Bu düzenlemeler, kentsel gelişimin sürdürülebilir olmasını sağlarken, aynı zamanda taşınmaz sahiplerinin elde ettikleri kazançlardan kamu yararına katkı sağlamalarını hedefler. Yönetmelik ve ilgili kanunlar çerçevesinde belirlenen bu kurallar, şehirlerin sosyal ve teknik altyapı dengesinin korunmasına yardımcı olurken, aynı zamanda bireylerin ve kurumların haklarını dengede tutar

İmar Planı Değişikliği Ve Değer Artış Payı: Yönetmelik Ve Uygulama Esasları yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

İfraz Nedir?

İfraz, bir parselin imar mevzuatına uygun olarak birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir.

Tevhit Nedir?

Tevhit, birden fazla birbirine bitişik parsellerin imar mevzuatına uygun olarak birleştirme işlemine denir.

İfraz ve Tevhitin Hukuki Dayanağı

İfraz ve tevhit işlemleri, imar planlarına uygun olarak yapılmak zorundadır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre, yol, meydan, yeşil saha, park gibi kamu hizmetlerine ayrılan alanlarda ifraz ve tevhide izin verilmez. Ayrıca, imar parselasyon planı tamamlanmış yerlerde yapılan ifraz ve tevhit işlemleri, bu planlara uygun olmak zorundadır.

İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Uygulama Alanları

İfraz ve tevhit işlemleri imar planlarına uygun olarak yapılır. Eğer bir arsa, imar planında bölünmeye uygun değilse, ifraz işlemi yapılmaz. Benzer şekilde, imar planına göre birleştirme gerektiren yerlerde de tevhit işlemi zorunlu hale gelir. Bu işlemler, şehir planlamasında yeni yapılaşmalara olanak sağlar ve mülkiyet sınırlarının düzenlenmesine katkıda bulunur.

İfraz Yapmaya Hangi Kurumlar Yetkilidir?

Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde İfraz Yetkisi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesine göre, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların ifraz ve tevhidi, belediye encümenleri tarafından onaylanmaktadır. Büyükşehir belediyeleri bu konuda yetkili değildir; yetki ilçe ve ilk kademe belediyelerinde bulunmaktadır. Danıştay kararları da bu yetki dağılımını desteklemektedir.

Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında İfraz Yetkisi

Belediye sınırları dışında kalan taşınmazların ifraz ve tevhidi ise il idare kurulları veya il encümenleri tarafından onaylanmaktadır. 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’na göre, belediye sınırları dışında imar yetkisi il özel idarelerine geçtiği için, bu alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri il encümenleri tarafından gerçekleştirilir.

Özelleştirme Kapsamındaki Taşınmazlarda İfraz Yetkisi

Özelleştirme kapsamında yer alan taşınmazların ifraz ve tevhidi, 4046 sayılı Özelleştirme Kanunu’na göre Özelleştirme İdaresi tarafından yapılmaktadır. Bu durumda, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri uygulanmaz.

6292 Sayılı Kanuna Göre Proje Alanlarında İfraz  ve Tevhit Yetkisi

Proje alanlarında ifraz (parsel bölünmesi) ve tevhit (parsel birleştirilmesi) işlemleri, taşınmazların düzenlenmesi ve imar uygulamalarının gerçekleştirilmesi açısından önemli bir rol oynamaktadır. 2/B alanlarına dair düzenlenen kanunun 8. maddesine göre, proje alanı olarak belirlenen bölgelerde ifraz ve tevhit yetkisi belirli idarelere verilmiştir.

Bu kanuna göre:

1. Proje Alanı Sınırlarının Belirlenmesi: Proje alanı, ilgili idareler tarafından belirlenir ve bu alanın sınırları uydu fotoğrafları, mevcut planlar ve mülkiyet bilgileri ile birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na sunulur. Bakanlık, proje alanını onaylar ya da reddeder.
2. İfraz ve Tevhit İşlemleri: Proje alanı olarak belirlenen bölgelerdeki ifraz ve tevhit işlemleri, proje alanı sahibi idareler tarafından gerçekleştirilir. İlgili imar planlarına dayalı olarak yapılan bu işlemler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın onayına sunulur ve bakanlıkça onaylanarak hayata geçirilir.
3. Yetkili İdareler: Teklif sahibi idareler (TOKİ, belediyeler veya büyükşehir belediyeleri) proje alanı içerisinde ifraz ve tevhit işlemlerini yürütür. Ayrıca, bu alanlarda yapılacak her türlü imar planı ve değişiklikleri de bu idareler tarafından gerçekleştirilir ve bakanlık tarafından onaylanır.

İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Hukuki Nitelikleri

İfraz ve tevhit işlemleri, idari birer işlem olup, kamu yararı gözetilerek yapılmak zorundadır. Her idari işlem gibi, bu işlemler de beş ana unsur bakımından hukuka uygun olmak zorundadır: yetki, şekil, sebep, konu ve maksat. Bu unsurlardan herhangi birinde hukuka aykırılık olması durumunda, ifraz veya tevhit işlemi iptal edilebilir.

1 Yetki Unsuru

Yetki unsuru, ifraz ve tevhit işlemlerini gerçekleştiren idarenin doğru yetkili merci olup olmadığını belirler. İfraz ve tevhit yetkisi belediye encümeni veya il idare kurulları tarafından kullanılır. Eğer işlem yetkisiz bir merci tarafından gerçekleştirilirse, işlem hukuka aykırı hale gelir ve iptal edilebilir.

2. Şekil Unsuru

İfraz ve tevhit işlemlerinde şekil unsuru, işlemin hukuki prosedürlere uygun bir biçimde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ile ilgilidir. İlgili yönetmelik ve kanunlar, bu işlemlerin hangi şekilde yapılacağını detaylıca belirtir. Şekil şartlarına uyulmaması durumunda, işlem hukuka aykırı kabul edilebilir.

3. Sebep Unsuru

Sebep unsuru, ifraz veya tevhit işleminin neden yapıldığını ifade eder. Bu işlemler, genellikle taşınmaz sahiplerinin talepleri doğrultusunda gerçekleştirilse de, kamu yararı gibi nedenlerle de yapılabilir. Sebep unsuru, işlemin geçerliliği için büyük önem taşır.

4. Konu Unsuru

Konu unsuru, işlemin doğrudan etkilediği taşınmazlarla ilgilidir. Bu işlemler, bir veya birden fazla taşınmazı doğrudan etkiler ve bu taşınmazların parsel numaraları, tapu sicil kayıtları gibi hukuki durumlarını değiştirebilmektedir.

5. Maksat Unsuru

Maksat unsuru, işlemin gerçekleştirilme amacını ifade eder. Bu işlemlerin amacı, genellikle imar planlarına uygun bir şekilde şehirleşme sürecini düzenlemek, kamu yararını korumak ve taşınmazların hukuki statülerini düzenlemektir.

İfraz ve Tevhit Çeşitleri

İfraz işlemleri farklı türlerde yapılabilir. İlgili taşınmazın niteliğine ve işlemin talep edilme biçimine göre, ifraz ve tevhit işlemleri rızai (isteğe bağlı), kazai (mahkeme kararıyla) ve cebri (zorunlu) olmak üzere üçe ayrılır.

1. Rızai İfraz ve Tevhit

Rızai ifraz ve tevhit, taşınmaz sahibinin talebi üzerine yapılan işlemleri ifade eder. Bu tür işlemler, maliklerin isteği doğrultusunda gerçekleştirilir ve genellikle taşınmazın ekonomik veya hukuki nedenlerle birden fazla parçaya ayrılması veya birleştirilmesi amaçlanır. Maliklerin isteği olmadığı sürece rızai ifraz yapılamaz.

2. Kazai (Mahkeme Kararı ) İfraz ve Tevhit

Kazai ifraz, mahkeme kararı ile yapılan bir ifraz türüdür. Bu durumda, taşınmazın ortak sahipleri arasında anlaşmazlık olması halinde, bir veya daha fazla malik, taşınmazın ifraz edilmesi için mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, taşınmazın bölünmesine karar verdiğinde, diğer maliklerin rızası aranmaksızın ifraz gerçekleştirilir.

3. Cebri İfraz ve Tevhit

Cebri ifraz, kamusal ihtiyaçlar doğrultusunda, maliklerin rızası aranmaksızın gerçekleştirilen işlemlerdir. Bu tür ifraz işlemleri, imar planlarına uygun şekilde taşınmazların düzenlenmesi amacıyla yapılır. Maliklerin rızası olmadan yapılan bu tür ifraz işlemleri, imar planlarının uygulanmasında önemli bir araçtır.

İmar Planı Olan Yerlerde İfraz ve Tevhit Şartları

Yola Cephe Şartı

Bir parselin ifraz edilerek bölünmesi için en temel şartlardan biri, ifraz edilen her bir yeni parselin yola cephesinin bulunmasıdır. Yönetmeliklere göre çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez ve ifraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.

Örnek: 10.000 m² büyüklüğünde bir arsa, imar planında belirlenen kurallara uygun şekilde bölünmek isteniyorsa, her yeni parselin mutlaka bir yola cephesi bulunmalıdır. Aksi takdirde, belediye bu ifraz işlemini onaylamaz.

Asgari Parsel Şartı

İmar planına göre, ifraz edilen parsellerin asgari bir büyüklüğe sahip olması gerekmektedir. Plansız alanlarda bu minimum parsel büyüklüğü genellikle 5000 m² olarak belirlenmiştir . Bu, kırsal veya iskân dışı alanlarda parsellerin bölünmesini kontrol altına almak için önemli bir şarttır.

Örnek: Bir tarım arazisinde ifraz yapılacaksa, her yeni parsel en az 5000 m² olmalıdır. Bu, tarımsal faaliyetlerin sürdürülebilirliği ve arazilerin bölünerek işlevsiz hale gelmemesi için önemli bir düzenlemedir.

Afet Bölgelerinde İfraz

Afet riski taşıyan bölgelerde (taşkın, heyelan gibi), ifraz işlemleri yapılamaz. Ancak, afet bölgesinin sadece bir kısmı risk taşıyorsa, yapılaşmaya uygun kısımları ifraz edilebilir. İlgili kurumların onayı bu tür durumlarda zorunludur .

Örnek: Bir arsa heyelan bölgesinin sadece yarısında yer alıyorsa, bu bölge ifraz edilemez. Ancak afet riski taşımayan kısım, ilgili yetkililerin onayıyla ifraz edilerek yapılaşmaya açılabilir.

Tevhit Şartları

Aynı Yapı Nizamı ve Kullanım Kararı

Tevhit edilecek parsellerin aynı yapı nizamı ve kullanım amacına sahip olması gereklidir. Farklı yapı nizamı ve kullanım amacı olan parseller birleştirilemez .

Örnek: Bir ticaret alanıyla konut alanının tevhit edilmesi mümkün değildir. Ancak, aynı ticari kullanıma sahip iki parsel, büyük bir alışveriş merkezi yapılması amacıyla birleştirilebilir.

Yola Cephe

Tevhit edilecek parsellerin de yola cephesi bulunmalıdır. Aynı yola cephesi olan ve aralarında belirli bir kot farkı bulunmayan parsellerin tevhit edilmesi mümkündür .

Asgari Büyüklük Şartı

Tevhit işlemlerinde asgari büyüklük şartı genellikle aranmaz. Ancak, birleştirilen parsellerin yapılaşmaya uygun büyüklükte olması ve ilgili plan notlarına uygunluğu kontrol edilir.

İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Amacı

Düzenli Şehirleşme: İfraz ve tevhit işlemleri, şehirlerin düzenli gelişimini sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. Bu işlemler, yerleşim bölgelerinde düzenli parsellerin oluşturulmasını ve altyapı hizmetlerinin daha kolay bir şekilde sunulmasını sağlar.

Yatırım ve Gelişim: Özellikle yatırımcılar açısından ifraz ve tevhit işlemleri, arsa değerlerinin artmasına ve daha büyük projelerin hayata geçirilmesine olanak tanır. Büyük parsellerin küçük parçalara bölünerek satılması, yatırımcılar için avantaj sağlar.

Tevhit ve Büyük Projeler: Büyük projelerde, tevhit işlemi oldukça yaygındır. Bir alışveriş merkezi inşa etmek isteyen bir müteahhit, birden fazla küçük parseli satın alarak bunları birleştirme yoluna gider. Tevhit işlemi sonrasında, geniş bir arsa oluşturularak inşaat ruhsatı alınır ve proje hayata geçirilir.

İfraz ile Küçük Parsellerin Satışı : İfraz işlemi ise özellikle ticari amaçlarla arazi geliştirmek isteyen yatırımcılar için önemlidir. Büyük bir tarım arazisinin konut alanına dönüştürülmesi sürecinde, ifraz edilerek daha küçük parseller halinde satılması mümkündür. Bu tür işlemler, taşınmazın ekonomik değerini artırır ve yatırımcıya daha fazla kazanç sağlar.

İfraz ve Tevhit İşlemlerinde Muhtemel Hukuka Aykırılıklar

1. Talep Olmadığı Halde Resen Ayırma veya Birleştirme Yapılması

İmar uygulamaları, genellikle mülk sahibinin talebi üzerine gerçekleştirilir. Ancak bazı durumlarda idare, maliklerden herhangi bir talep olmaksızın resen ayırma veya birleştirme yapabilir. Bu, mülkiyet haklarının ihlali anlamına gelir ve hukuka aykırılık teşkil eder. İdarelerin resen işlem yapması ancak çok sınırlı koşullarda mümkündür ve genel uygulama bunun aksi yöndedir.

2. Elbirliği veya Paylı Mülkiyetin İhlali

Elbirliği veya paylı mülkiyet şeklinde ortak mülkiyete sahip olan parsellerde, malikler arasında tam bir mutabakat olmadan ifraz veya tevhit işlemi yapılması hukuka aykırıdır. Her bir malik, mülkiyet hakkının korunmasını talep edebilir ve bu hak ihlal edildiğinde idari işlemlerin iptali için dava açabilir.

3. Gerekli Şartlar Sağlandığı Halde İdarenin Talebi Reddetmesi

Bir diğer hukuka aykırılık, gerekli yasal şartlar sağlanmasına rağmen idarenin ifraz veya tevhit taleplerini reddetmesi durumunda ortaya çıkar. Bu tür bir ret kararı, idari işlemde keyfiliği işaret edebilir ve yargı mercilerinde dava konusu edilebilir.

4. Yetkisiz Organlarca Karar Alınması

Bu işlemlerin hukuka uygun olarak gerçekleştirilmesi için karar merciinin belediye encümeni olması gerekir. Ancak bazı durumlarda bu işlemler encümen dışındaki organlar tarafından karar bağlanabilir. Bu da yetki aşımı anlamına gelir ve işlemin iptali için bir sebep teşkil eder.

5. Yol ve Yeşil Alan Terkine Bağlılık

Bu işlemlerin yola veya yeşil alana terk şartına bağlanması, ilgili imar mevzuatına uygun olmalıdır. Ancak bazen bu şartlar, mülkiyet hakkını ihlal edecek şekilde dayatılabilir ve bu da hukuka aykırılık oluşturur.

İfraz veTevhit İşlemlerinin Adım Adım Yapılışı

1. Maliklerin Talebi

Bu işlemlerinin başlangıcı, maliklerin talebidir. Talebin yazılı olarak belediyeye veya ilgili idare kurumuna iletilmesi gerekmektedir.

2. Ayırma ve Birleştirme İşlemlerine İlişkin Harita Yapılması

Talep sonrasında, taşınmazın ifraz edilmesi veya tevhid edilmesi için harita hazırlanması zorunludur. Bu harita, serbest çalışan harita mühendisleri veya kadastro müdürlükleri tarafından yapılabilir.

3. İfraz- Tevhit Harcının Ödenmesi

Bu işlemler için gerekli olan harç, belediyeye yatırılmalıdır. Harç miktarı, ilgili yönetmeliklere göre belirlenmektedir. Belediye Gelirleri Kanuna göre metrekare başına en az 0,05 TL ile en fazla 0,15 TL olarak tahsil edilir.

4. İdarenin Onayı

Başvuru, belediye veya il encümenine sunulur ve 30 gün içinde sonuçlandırılır. Onaylanan işlemler, 15 gün içinde tapu dairesine bildirilir.

5. Tapuya Tescil

Encümen onayından sonra, ifraz veya tevhit işlemi tapu dairesine tescil edilir ve resmen geçerlilik kazanır.

Sonuç

İfraz ve tevhit işlemleri, taşınmazların düzenlenmesi ve şehirleşme süreçlerinde kritik öneme sahiptir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri ile düzenlenen bu işlemler, kamu yararı gözetilerek yapılmak zorundadır. İmar planlarına uygun olarak gerçekleştirilen ifraz ve tevhit işlemleri, mülk sahiplerinin taşınmazlarını daha verimli kullanmalarına olanak sağlar. Bu süreçte, ilgili idari makamların onayı alınmalı ve tapu sicil kayıtları doğru bir şekilde güncellenmelidir.

İmar Hukukunda İfraz ve Tevhit yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.