Bu yazımızda, öncelikle sit alanı ve tescilli yapı kavramları açıklanacak, ardından bu tür yapı ve alanlarda kentsel dönüşüm sürecinin nasıl yürütülebileceği değerlendirilecektir.

1. Sit Alanı Nedir?

Sit alanı, 2863 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik uyarınca, tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli uygarlıkların sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent veya kent kalıntılarını, kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu sosyal yaşama konu olmuş veya önemli tarihî hadiselerin meydana geldiği yerleri ve doğal özellikleriyle birlikte korunması gerekli alanları ifade eder. Sit alanı tanımı kapsamında arkeolojik, tarihi, kentsel ve kentsel arkeolojik sitler yer almakta olup, bu alanlar, bulundukları dönemin yaşam biçimini, mimarisini ve kültürel değerlerini yansıttıkları için kültürel miras açısından korunmaları gereken bütüncül alanlardır. Sit alanları, ilgili Koruma Bölge Kurullarının değerlendirmeleri ve Bakanlık onayı ile tespit edilip tescil edilmekte ve bu tescil sonucunda alan, özel hukuki koruma hükümlerine tabi hale gelmektedir.

2. Tescilli Yapı Nedir?

Tescilli yapı ise, taşınmaz kültür varlığı olarak nitelendirilen ve 2863 sayılı Kanun ile bu Yönetmelik çerçevesinde bilim, kültür, din, sanat gibi alanlarda toplumsal veya tarihî değeri haiz olan, yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan yapılar arasından, Bakanlık tarafından yapılan tespit sonucunda korunması gerekli görülen ve Koruma Bölge Kurulu kararı ile resmen tescil edilen yapıdır. Tescil işlemi, ilgili taşınmazın kültürel miras değeri taşıdığının ve özel koruma altına alındığının idari bir teyididir. Tescil kararı verilen yapılar, onarım, değişiklik, yıkım veya kullanım gibi işlemlerde özel izne tabi olup, bu işlemler yalnızca koruma amaçlı imar planı hükümleri doğrultusunda ve kurul denetiminde yapılabilir.

3. Sit Alanlarında ve Tescilli Yapılarda Riskli Yapı Tespiti

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğini’nin 7/8 maddesinde;

 “ 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan yapıların riskli yapı tespiti yapı maliklerinin talebine istinaden yapılır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra durum ilgili kültür varlıklarını koruma bölge kuruluna bildirilir ve bu kurulun alacağı karara göre uygulama yapılır.”

Denilmek suretiyle tescilli yapılarda da diğer yapılarda olduğu gibi riskli yapı tespiti malikler tarafından yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Buna rağmen riskli yapı tespitnin kesinleşmesinden sonra kültür varlıklarını koruma bölge kuruluna tescilli yapının riskli yapı olduğu bildirilmelidir. Taşınmaz üzerinde yeniden yapı inşa edilebilmesi için koruma amaçlı imar planlarının yapılması gerekmektedir. Riskli yapı tespiti hakkında detaylı bildi edinmek için; tıklayınız.

 Peki koruma amaçlı imar planları mevcut olmayan yerlerde planlar nasıl hazırlanmaktadır?

4. Koruma Amaçlı İmar Planları Nasıl Hazırlanır?

2863 sayılı Kanun’un 17. maddesinin ilgili kısmı şöyledir:

“a) Bir alanın koruma bölge kurulunca sit olarak ilanı, bu alanda her ölçekteki plân uygulamasını durdurur. Sit alanının etkileşim-geçiş sahası varsa 1/25.000 ölçekli plân kararları ve notları alanın sit statüsü dikkate alınarak yeniden gözden geçirilerek ilgili idarelerce onaylanır.

 (Değişik ikinci paragraf: 8/8/2011-KHK-648/42 md.) Koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar, koruma bölge kurulu tarafından üç ay içinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları belirlenir. Belediyeler, valilikler ve ilgili kurumlar söz konusu alanda üç yıl içinde koruma amaçlı imar planı hazırlatıp incelenmek ve sonuçlandırılmak üzere koruma bölge kuruluna vermek zorundadır. Üç yıllık süre içinde zorunlu nedenlerle plan yapılamadığı takdirde koruma bölge kurulunca gerekçeli olarak bu süre uzatılabilir. Uzatılan süre içerisinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları uygulanır.

 (Değişik üçüncü paragraf: 8/8/2011-KHK-648/42 md.) Sit alanlarına ilişkin tüm ölçeklerde yapılmış; koruma bölge kurullarının uygun görüşü alınarak yürürlüğe giren planların yargı kararları ile uygulamasının durdurulması veya iptal edilmesi halinde ilgili koruma bölge kurulunca geçiş dönemi yapılanma şartları yeniden belirlenir.

Koruma bölge kurulunda görüşülen ve uygun görülen koruma plânları onaylanmak üzere ilgili idarelere gönderilir.

 (Değişik beşinci paragraf: 8/8/2011-KHK-648/42 md.) İlgili idareler, koruma amaçlı imar planını en geç iki ay içinde görüşür ve varsa değişmesini istediği hususları koruma bölge kuruluna bildirir. Koruma bölge kurulunda bu hususlar değerlendirilir ve kurul tarafından uygun görülen haliyle planlar ilgili idarelere onaylanmak üzere gönderilir. Planlar koruma bölge kurulunun uygun gördüğü şekliyle ilgili idarelerce altmış gün içinde onaylanmak zorundadır. Bu süre içinde görüşülmeyen ya da onaylanmayan planlar kesinleşerek yürürlüğe girer. Koruma amaçlı imar planının yürürlüğe girmesiyle geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları ayrıca karar almaya gerek kalmadan ortadan kalkar.

Koruma bölge kurulunca sit alanı olarak ilan edilen yerlerde; bu kararın ilanından önce imar mevzuatına ve onanlı imar plânlarına uygun olarak alınmış yapı ruhsatı ve eklerine göre subasman seviyesi tamamlanmış yapıların inşasına devam edilebilir, ancak bu maddenin (c) bendi uyarınca yapılanma hakkı aktarımını re’sen uygulamaya da ilgili idareler yetkilidir. Subasman seviyesi tamamlanmamış yapıların yapı ruhsatları iptal edilir. Kesin yapılanma yasağı bulunan sit alanlarında bu madde hükümlerinden faydalanılamaz.

b) Koruma amaçlı imar plânlarıyla kesin yapılanma yasağı getirilen sit alanlarında bulunan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar malikin başvurusu üzerine, belediye ve il özel idaresine ait taşınmazlarla takas edilebilir.

c) Yapılanma hakları kısıtlanmış tescilli taşınmaz kültür varlıklarına veya bunların koruma alanlarında bulunan ya da koruma amaçlı imar plânlarıyla yapılanma hakları kısıtlanan taşınmazlara ait mülkiyet veya yapılanma haklarının kısıtlanmış bölümünü, imar plânlarıyla yapılanmaya açık aktarım alanı olarak ayrılmış, mülkiyetlerindeki veya üçüncü şahıslara ait alanlara, aktarımdan yararlanacak öncelikli hakları belirleyerek bir program dahilinde aktarmaya, belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde belediyeler, bunların dışında valilikler yetkilidir.

Bu alanlarda kesin yapılanma yasağı gelmesi nedeniyle yapılanma hakkının tamamen aktarılması halinde, yapılanma hakkı kısıtlanan taşınmaz, mütemmimi ile birlikte ilgili idare mülkiyetine geçer ve parseller ilgili idare adına tescil edilir ve hiçbir koşulda satışa konu edilemez.

Denilmek suretiyle 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 17. maddesi uyarınca, belediyeler, valilikler ve diğer ilgili idareler, sit alanı olarak ilan edilen bölgelerde koruma amaçlı imar planlarını üç yıl içinde hazırlamak, hazırlanan planları inceleme ve karara bağlanmak üzere ilgili Koruma Bölge Kurulu’na sunmakla yükümlüdür. Bu üç yıllık sürede zorunlu nedenlerle plan hazırlanamaması hâlinde, Koruma Bölge Kurulu tarafından gerekçeli bir kararla süre uzatımı yapılabilir.

Koruma amaçlı imar planları, kurulca görüşülüp uygun bulunduğu takdirde, onaylanmak üzere ilgili idarelere gönderilir. İlgili idareler, planı en geç iki ay içinde görüşmek ve varsa değişiklik taleplerini kurulun değerlendirmesine sunmak zorundadır. Kurul, bu değişiklik taleplerini değerlendirerek uygun gördüğü şekilde planı son hâline getirir ve yeniden ilgili idareye iletir. Bu aşamadan sonra, ilgili idare planı altmış gün içinde onaylamak zorundadır. Anılan süre içerisinde görüşülmeyen yahut onaylanmayan planlar, Kurulun uygun gördüğü şekliyle kesinleşmiş sayılır ve kendiliğinden yürürlüğe girer. Görüldüğü üzere taşınmazın bulunduğu yer sit alanı ilan edilmiş ve koruma amaçlı imar planı hazır olmayan yerlerde süreç oldukça uzun sürebilmektedir. Bu durumda da taşınmaz malikin uzun yıllar boyunca taşınmazını kullanmasının önü kesilmektedir. İdarenin böyle bir durumda taşınmaz malikine tazminat ödemesi gerekmektedir. Nitekim emsal bir olayda Anayasa Mahkemesi 19/10/2022 tarihli kararında mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmiştir.

Koruma amaçlı imar planı olan yerlerde de riskli yapı tespitinden sonra ilgili idareye bildirim zorunluluğunu yukarıda açıklamıştık. Bu bildirimden sonra idare taşınmazın bulunduğu yerde koruma amaçlı imar planının bulunup bulunmadığına göre değişmektedir. Bu bağlamda, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu ile Koruma Bölge Kurullarınıngörev ve yetkileri, “Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu ve Koruma Bölge Kurulları Çalışmaları ile Koruma Yüksek Kuruluna Yapılacak İtirazlara Dair Yönetmelik”in 11. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre; koruma amaçlı imar planı onaylanmış sit alanlarında, yalnızca tescilli taşınmaz kültür varlığı parsellerinde yapılacak inşaî ve fiziki müdahalelereKurul tarafından karar verilebilirken, koruma amaçlı imar planı bulunmayan sit alanlarında ise tüm parsellerde yapılacak müdahalelere ilişkin karar alma yetkisi Kurula aittir. Dolayısıyla, bu alanlarda kentsel dönüşüm girişimleri, ancak Koruma Kurulu’nun planlı, izinli ve denetimli karar süreçlerine tabi olarak sınırlı biçimde hayata geçirilebilir.

Sonuç

Sit alanları ve tescilli yapılarda kentsel dönüşüm uygulamaları, diğer alanlardaki dönüşüm projelerinden farklı olarak çok daha sıkı bir hukuki denetim ve idari süreç gerektirmektedir. Bu alanlarda yapılacak her türlü müdahale, sadece yapı güvenliği ve şehircilik ilkeleri ile değil, aynı zamanda kültürel mirasın korunması yönünden de değerlendirilmek zorundadır. Bu çerçevede, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitinin yapılabilmesi mümkün olmakla birlikte, tescilli yapılarda bu sürecin Kültür Varlıklarını Koruma Kurulları nezdinde yürütülmesi ve onay alınması zorunludur.

Koruma amaçlı imar planlarının bulunmadığı sit alanlarında, plan hazırlama süreci uzun yıllara yayılabilmekte, bu durum ise taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını fiilen kullanamamalarına yol açmaktadır. Anayasa Mahkemesi’nin 19/10/2022 tarihli kararında da belirtildiği üzere, bu tür uzun süreli belirsizlikler, mülkiyet hakkının özünü zedelemekte ve idarenin tazminat sorumluluğunu gündeme getirmektedir.

Neticede, sit alanlarında ve tescilli yapılarda kentsel dönüşüm uygulamaları ancak 2863 sayılı kanun çerçevesinde, koruma amaçlı imar planına dayalı, Kurul onaylı ve planlı bir şekildegerçekleştirilebilir. Aksi takdirde hem mülkiyet hakkı hem de kültürel miras açısından telafisi güç zararlar doğabilir. Bu nedenle, taşınmaz maliklerinin ve uygulayıcı kamu idarelerinin, hem 2863 sayılı Kanun’un hem de ilgili ilke kararlarının gereklerini titizlikle gözetmeleri, süreci bilimsel ve hukukî zeminde yürütmeleri zorunludur.

Sit Alanlarında ve Tescilli Yapılarda Kentsel Dönüşüm yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele kamulaştırma, olağanüstü durumlarda taşınmaz mallara hızlı şekilde el konulmasını mümkün kılan özel bir kamulaştırma yöntemidir. Normal kamulaştırma sürecinde tüm işlemler tamamlanmadan mülkiyet devri yapılmazken, acele kamulaştırmada bu süreç kısaltılarak sadece kıymet takdiri yapıldıktan sonra idare tarafından taşınmaza derhâl el konulabilir.

Bu uygulama 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu çerçevesinde yurt savunması ihtiyacının doğduğu veya acelelik arz eden hâllerde Cumhurbaşkanlığı kararıyla devreye sokulabilir. Ayrıca bazı özel kanunlarla tanımlanmış olağanüstü durumlarda da acele kamulaştırma yapılabilir. İlgili idare, mahkemeye başvurarak yedi gün içinde el koyma kararı alınmasını talep eder. Mahkeme, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. ve 15. maddelerine uygun olarak belirlenen bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder. Bu bedel, mal sahibi adına belirlenen bankaya yatırılır ve bu işlemin ardından taşınmaza el konulabilir.

Mahkeme tarafından verilen el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne, taşınmazın başkasına devredilemeyeceği veya üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunulamayacağına ilişkin şerh düşülür. El koyma işlemi tamamlandıktan sonra taşınmaz, Kamulaştırma Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca boşaltılır.

Yukarıda açıklandığı üzere acele kamulaştırma kararı cumhurbaşkanlığı kararıyla uygulama alanı bulabilmektedir. Kentsel dönüşümde ise riskli alan ilan edilen bölgelerde malikler 30 gün içerisinde anlaşma sağlayamadığı takdirde yetki devri ile ilçe belediyelerinin acele kamulaştırma kararı verildiği görülmüştür. Danıştay İdari Davalar Genel Kurulu’nun  13.01.2011 tarih ve 2010/979 E. Sayılı kararıyla acele kamulaştırma yetkisinin devrinin mümkün olmadığına karar verilmiştir.

Acele Kamulaştırmanın Şekli ve Bedelin Belirlenmesi

Bu kapsamda yapılacak kamulaştırmalar, iskân projelerinin gerçekleştirilmesine yönelik sayıldığından, ödeme süreci de buna göre düzenlenmiştir. Kamulaştırma bedelinin ilk taksiti, belirlenen toplam değerin beşte biri oranında ödenmekte; geri kalan kısmı ise ilgili mevzuat uyarınca tamamlanmaktadır. Bu yöntem ile, dönüşüm süreci hızlı ilerlemesine rağmen taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkı ihlal edilmektedir.  

Acele Kamulaştırmada Mülkiyet Durumu Belirsiz Taşınmazlar

Acele kamulaştırma süreci sadece maliklerin açıkça belirlenebildiği taşınmazlarla sınırlı değildir. Tapu sicilinde mülkiyet hanesi açık olan, mirasçısı belirlenemeyen, kayyım atanmış, hukuki ihtilafa konu olmuş ya da üzerinde sınırlı ayni hak bulunan taşınmazlar için de aynı prosedür uygulanmaktadır. Başkanlık, TOKİ veya idare; bu gibi durumlarda mirasçılık belgesi çıkartabilir, kayyım tayin ettirebilir ya da tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapabilir. Ayrıca, malik ölmüşse, tapu kayıtlarında düzeltme yapılması için idari başvuru ya da dava yoluna da başvurulabilir.

Uzlaşma Yoluyla Kamulaştırma

Taraflar arasında anlaşmaya varılması hâlinde, kamulaştırma işlemi idari bir sözleşmeyle sonuçlandırılır. Bu sözleşmede, taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakat hükümleri de yer alır. Düzenlenen uzlaşma tutanağı ve sözleşme, ilgili tapu müdürlüğüne iletilerek kamulaştırmanın tapu siciline işlenmesi sağlanır. Bu süreçte rızaya dayalı bir yöntem tercih edilmiş olsa da, işlemler kamu güvencesi altında yürütülür.

Acele Kamulaştırmada Hak Sahiplerine Sağlanan Destekler

Kamulaştırılan, yıktırılan ya da tahliye edilen yapılarda yaşayan veya iş yeri işleten kişiler için çeşitli haklar öngörülmüştür. Maliklerin yanı sıra, en az bir yıldır söz konusu yapıda kiracı olanlar veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet eden ya da işyeri işlettiği tespit edilen kişiler de bu kapsama dahil edilir. Bu kimselere, konut, işyeri ya da arsa verilebildiği gibi, Başkanlık tarafından belirlenen esaslar çerçevesinde kredi ya da konut sertifikası da sağlanabilmektedir. Konut sertifikaları, mülkiyet veya sınırlı ayni hak sağlayan ve kentsel dönüşüm projeleri özel hesabından finanse edilen önemli bir destektir.

Acele Kamulaştırmada Dar Gelirlilere ve Yoksullara Yönelik Düzenlemeler

775 sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında yoksul veya dar gelirli olarak değerlendirilen hak sahiplerine sağlanacak bağımsız bölümler, 7269 sayılı Kanun’da belirtilen esaslar çerçevesinde borçlandırma yöntemiyle teslim edilebilir. Başkanlık tarafından yürütülen uygulamalarda, bu kişilere verilen bağımsız bölümler, paylı mülkiyet esasına göre Başkanlık ile hisseli olabilir. Böyle bir durumda, dönüşüm öncesi taşınmazın tapu kaydında yer alan ipotek, haciz, intifa hakkı gibi sınırlamalar, sadece hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilir. Ayrıca, hak sahibinin başka bir konutu bulunmuyorsa, kendisine –evli ise eşine de– bu bağımsız bölüm üzerinde oturma hakkı tanınabilir.

Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma Şartları

1. Olağanüstü Durumun Somut Olarak Ortaya Konulması Gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm projelerinde acele kamulaştırma yoluna gidilebilmesi için, yalnızca riskli alan ilanı yeterli değildir. Uygulanmak istenen acele kamulaştırma kararının dayanağında, kamu düzeni ve üstün kamu yararı gereği doğmuş olağanüstü bir durumun somut olarak ortaya konulması gerekmektedir. Danıştay kararında da vurgulandığı üzere, bu tür durumların varlığı açıklanmadan alınan acele kamulaştırma kararları hukuka uygunluk taşımamaktadır. Aşağıda sayılan şartları sağlamayan acele kamulaştırma kararı için maliklerin idari yargıda iptal davası açma hakkı bulunmaktadır.

2. Anlaşma Yolunun Tüketilmesi Zorunludur.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, kentsel dönüşüm alanlarında kamulaştırma yapılmadan önce öncelikle anlaşma yoluna başvurulmasını zorunlu kılmaktadır. Bu düzenleme çerçevesinde, acele kamulaştırma işlemi tesis edilmeden önce taşınmaz maliklerine yönelik olarak uzlaşma süreci yürütülmeli, bu sürecin başarısızlıkla sonuçlandığı açıkça ortaya konulmalıdır. Anlaşma yolunun hiç denenmeden veya sadece şeklen işletilerek acele kamulaştırmaya geçilmesi, hukuk devleti ilkesine aykırılık teşkil etmektedir.

3. Olağan Kamulaştırma Yolu Öncelikli Olmalıdır.

Acele kamulaştırma, kural değil istisna teşkil eden bir yöntemdir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm projelerinde normal kamulaştırma sürecinin işletilmesi esastır. Anlaşma yoluyla çözüme ulaşılmadığı hâllerde dahi doğrudan acele kamulaştırmaya başvurulması mümkün değildir. Öncelikle 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenen olağan kamulaştırma prosedürü izlenmeli, ancak bu sürecin kamu yararını ciddi biçimde aksatacağı somut biçimde tespit edilirse acele kamulaştırma gündeme gelebilir.

4. Acelelik Halinin Varlığının Kanıtlanması Gereklidir.

Acele kamulaştırma işleminin hukuki dayanağı olan 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi gereğince, Cumhurbaşkanlığı kararı ile aceleliğine hükmedilen durumlarda bu aceleliğin gerekçesi somut olgulara dayandırılmalıdır. Danıştay kararında da belirtildiği üzere, bu aceleliğin yalnızca kentsel dönüşüm kapsamındaki bir proje gerekçesiyle açıklanması yeterli değildir. Kamu hizmetinin gecikmesinin doğuracağı ciddi zararlar veya kamu düzenini tehdit eden durumların açıkça ortaya konulması gerekmektedir.

5. Kamu Yararı Gerekçesi Açık Olmalıdır.

Acele kamulaştırma işlemleri, ancak kamu yararı gerekçesinin açık ve belirgin biçimde ortaya konulması hâlinde hukuka uygun kabul edilmektedir. Kentsel dönüşüm projeleri genel olarak kamu yararına yönelik olsa da, her dönüşüm projesi kapsamında yer alan taşınmaz için acele kamulaştırmaya başvurulması gerektiği anlamı çıkarılamaz. Her bir taşınmaz bakımından ayrı ayrı değerlendirme yapılmalı ve kamu yararının acelelik gerektirecek düzeyde olduğu gerekçelendirilmelidir.

Sonuç

Acele kamulaştırma, kentsel dönüşümün zamanında ve etkin bir şekilde yürütülmesini sağlayan önemli bir araçtır. Ancak bu yetkinin kullanımı, mülkiyet hakkına saygı gösterilerek ve hak sahiplerinin mağdur edilmemesi ilkesine bağlı kalınarak gerçekleştirilmelidir. Kamulaştırma sürecinde şeffaflık, sosyal denge ve hukuki güvenceler sağlandıkça, kentsel dönüşümün toplumsal kabulü ve başarısı da artacaktır.

Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

1. Belediye Kanunu Uyarınca Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Riskli Alan İlan Etme Yetkisi

Belediye Kanunu uyarınca kentsel dönüşüm uygulamaları yapılabilmesi için bölgenin riskli alan ilan edilmesi zorunludur. Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, belediyelere kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan etme yetkisi vermektedir. Bu yetki kapsamında, belediye meclisi kararıyla belirlenen alanlarda eskiyen yapıların yenilenmesi, kent dokusunun korunması ve depreme dayanıklı yerleşim alanları oluşturulması amaçlanmaktadır. Riskli alan ilanı, özellikle afet riski taşıyan bölgelerde kamu güvenliğini sağlamak ve sağlıklı şehirleşmeyi teşvik etmek amacıyla kullanılmaktadır.

Bir alanın riskli alan olarak ilan edilmesi için öncelikle belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunması gerekmektedir. Bu çerçevede, büyükşehir belediye sınırları içerisinde büyükşehir belediyeleri yetkiliyken, ilçe belediyeleri büyükşehir belediye meclisinin onayı ile kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm projeleri gerçekleştirebilir. Büyükşehir belediyeleri bu kapsamda daha geniş yetkilere sahiptir ve kendi sınırları içindeki dönüşüm projeleriyle ilgili tüm imar işlemlerini yürütme yetkisine sahiptir.

Kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan alanlarda ise belediyenin talebi üzerine Cumhurbaşkanı kararı gerekmektedir.

Riskli alan ilanı sonrasında, belediye tarafından dönüşüm süreci başlatılır ve ilgili taşınmaz sahipleriyle anlaşma sağlanarak tahliye, yıkım ve yeniden inşa süreçleri yürütülür. Eğer anlaşma sağlanamazsa, kamulaştırma yöntemine başvurulabilir. Kanunun öngördüğü şekilde, kamuya ait taşınmazlar harca esas değer üzerinden belediyelere devredilerek kentsel dönüşümün finansmanı sağlanması amaçlanmıştır.

2. Riskli Alan İçin Metrekare Sınırları

Kanunun belirlediği çerçevede, riskli alan ilan edilecek bölgelerin büyüklüğü de sınırlara tabidir. 73. maddeye göre, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilecek alanın en az 5 hektar (50.000 metrekare) ve en fazla 500 hektar (5.000.000 metrekare) olması gerekmektedir. Bu metrekare sınırları içerisinde belirlenen alanlarda, dönüşüm projeleri tek seferde ya da etaplar halinde uygulanabilir. Ayrıca, toplamı 5 hektardan az olmamak kaydıyla birden fazla alan, tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir. Etap halinde dönüşümü sağlamak belediyelere esneklik ve zaman kazandırmasının yanında taşınmazları kentsel dönüşüme giren maliklerin de mülkiyet hakkı zarar görebilmektedir.

3. Kentsel Dönüşüm Projelerinde Kamulaştırma

Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, belediyelere, belediye meclisi kararıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri yürütme yetkisi tanımaktadır. Bu projeler kapsamında belediyeler, kamu yararı göz önünde bulundurularak belirli alanları kentsel dönüşüm alanı ilan edebilir ve bu alanlardaki gayrimenkulleri kamulaştırabilir. Ancak kamulaştırma işlemlerinin hukuka uygun, şeffaf ve kamu yararını esas alacak şekilde gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Kamulaştırma Yöntemleri

Kentsel dönüşüm kapsamında belediyeler tarafından iki şekilde kamulaştırma yapılabilir:

1. Uzlaşma Yoluyla Kamulaştırma: Belediye, mülk sahipleriyle görüşerek rıza esasına dayalı bir satın alma süreci yürütebilir. Taraflar anlaşma sağlarsa kamulaştırma dostane bir şekilde gerçekleşir.
2. Hukuki Yol ile Kamulaştırma: Eğer mülk sahipleriyle uzlaşma sağlanamıyorsa, belediye kamu yararı gerekçesiyle mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespit edilmesini talep edebilir.
3. Acele Kamulaştırma: Kentsel dönüşüm sürecinde zaman kaybının önüne geçmek amacıyla, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde acele kamulaştırma yoluna başvurulabilmektedir. Kentsel dönüşümde acele kamulaştırma hakkında detaylı bilgi edinmek için: tıklayınız.

Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesi

Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi, gayrimenkulün rayiç değeri ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılır. Belediyeler, ilgili mevzuata göre bağımsız değerleme uzmanlarından rapor alarak kamulaştırma bedelini tespit eder. Eğer mülk sahibi bu bedele itiraz ederse, konu mahkemeye taşınabilir ve mahkeme tarafından yeniden bir değerlendirme yapılabilir.

Kamulaştırmada Hukuki Süreçler ve Mülk Sahiplerinin Hakları

Mülk sahipleri, kamulaştırma kararına ve belirlenen bedele karşı dava açabilir. Kamulaştırma bedeli konusunda anlaşmazlık yaşanması halinde ilgili belediye, mahkemeye başvurarak bedelin tespiti ve tescili davası açabilir.

Ayrıca belediyeler tarafından kentsel dönüşüm alanı ilan edilen ancak herhangi bir kamulaştırma veya inşa faaliyeti başlatılmayan taşınmazlar için “kamulaştırmasız el atma” davaları da açılabilmektedir. Mülk sahipleri, uzun süre boyunca kamulaştırma işlemi yapılmayan veya fiilen kullanılır hale getirilmeyen gayrimenkulleri için hukuki yollara başvurarak tazminat talebinde bulunabilir.

4. Mali Yükümlülükler ve Teşvikler

Kentsel dönüşüm projelerinde belediyelerin ve hak sahiplerinin çeşitli mali yükümlülükleri bulunmaktadır. Öncelikle, dönüşüm alanlarında bulunan taşınmaz sahipleri, proje ortak giderlerine katılmakla yükümlüdür. Bu giderler arasında altyapı çalışmaları, çevre düzenlemeleri ve rekreasyon alanlarının oluşturulması gibi harcamalar yer almaktadır. Belediye tarafından tahsis edilen yeni ada veya parsel sahipleri, sahip oldukları taşınmazın metrekare oranında proje ortak giderlerine katkı sağlamak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı verilemez, yapı kullanım izni alınamaz ve ilgili taşınmaza su, elektrik, doğalgaz gibi hizmetler bağlanamaz.

Bununla birlikte, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında belirli teşvik mekanizmaları da uygulanmaktadır. Örneğin, dönüşüm alanında yer alan binaların yıkılarak yeniden inşa edilmesi durumunda, ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınmaktadır. Bu sayede hak sahipleri, daha düşük maliyetlerle yeni yapılara sahip olabilmektedir. Ayrıca, dönüşüm projelerinde anlaşma yoluyla belediye mülkiyetine geçen taşınmazlar haczedilemez. Bu durum, belediyelerin kentsel dönüşüm sürecinde mali yüklerini hafifletmekte ve projelerin sürdürülebilirliğini artırmaktadır.

Kentsel dönüşüm projelerinde yer alan taşınmaz sahipleri, anlaşma sağlanması halinde belediyelerle ortak projeler geliştirebilir. Bu kapsamda, hasılat paylaşımı esasına dayalı uygulamalar gerçekleştirilebilir. Belediyeler, dönüşüm alanında yer alan taşınmazların değerini tespit ederek hak sahiplerine belirli oranlarda pay verebilir veya doğrudan konut veya arsa tahsis edebilir. Bu süreçte, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ile iş birliği yapılarak uygun maliyetli konut projeleri geliştirilebilir.

Büyükşehir belediyeleri ve ilçe belediyeleri, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında bina cephelerinde değişiklik ve yenileme çalışmaları yapabilir. Bu çalışmalar için gereken maliyetler, belediye bütçesinden karşılanabilir. Ayrıca, bina cephe değişikliği yapılacak durumlarda telif hakkı sahibi proje müelliflerine, değiştirilmiş cephe başına belirlenen ücret ödenebilir. Böylece, kentsel dönüşüm sürecinde estetik ve mimari bütünlük sağlanarak şehirlerin görsel kalitesi artırılabilir.

Sonuç olarak, belediyeler tarafından yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde mali yükümlülükler ve teşvikler bir arada uygulanmaktadır. Kamulaştırma süreciyle birlikte mülkiyet devri ve finansman konuları titizlikle ele alınmakta, hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması adına çeşitli hukuki ve mali güvenceler sağlanmaktadır. Kentsel dönüşüm projelerinin başarılı olabilmesi için hem belediyelerin hem de hak sahiplerinin mali yükümlülüklerini dengeli bir şekilde paylaşması gerekmektedir.

5. Belediye Kanunu Uyarınca Kentsel Dönüşümde Tapu ve Kadastro Uygulamaları

Kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri, belediyelerin kent estetiğini iyileştirme, eski yapılaşmayı modernize etme ve doğal afetlere karşı dayanıklılığı artırma hedefleri doğrultusunda yürüttüğü kapsamlı projelerdir. Bu süreçte tapu ve kadastro işlemleri, dönüşüm alanlarının belirlenmesi, mülkiyet devri, kamulaştırma ve hak sahipliği tespiti açısından büyük önem taşımaktadır. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde tapu ve kadastro işlemlerine ilişkin çerçevesi belirlenmektedir.

Dönüşüm Alanlarında Tapu Kayıtlarının Düzenlenmesi

Belediye Kanunu’nun 73. maddesi gereği, bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilmesi halinde, bu durum tapu sicil müdürlüğüne ve kadastro müdürlüğüne bildirilir. Böylece ilgili taşınmazların tapu kütüğündeki beyanlar hanesine kentsel dönüşüm sürecine tabi olduklarına dair kayıt işlenir. Tapu kayıtlarında meydana gelen değişiklikler belediyeye iletilmek zorundadır. Bu bildirimler, dönüşüm sürecindeki taşınmazların hukuki statüsünün netleşmesini ve mülkiyet işlemlerinin resmiyet kazanmasını sağlamıştır.

İmar Uygulamaları ve Mülkiyet Haklarının Korunması

Belediyeler, kentsel dönüşüm alanlarında imar uygulaması yapma yetkisine sahiptir. Bu çerçevede, taşınmazların değer tespiti, hak sahiplerine dağıtımı ve hasılat paylaşımı esasına dayalı uygulamalar gerçekleştirilebilir. Bu konuda idarenin yanlış bir karar verdiği kanısındayız. Örneğin, 6306 Sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüme giren bir taşınmazın sahipleri aynı emsalde yeni taşınmaz yapmak zorundayken Belediye Kanunu gereğince komşu bir parselde yapılan kentsel dönüşüm uygulamasında emsaller belediyece artırılıp taşınmaz sahipleri arasında eşitsizlik yaratmaktadır.

Hak sahiplerinin taşınmazlarının imar planlarına uygun şekilde düzenlenmesi, tapu ve kadastro işlemleriyle bağlantılı bir süreçtir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi çerçevesinde gerçekleştirilen düzenlemeler, maliklerin yeni tapularının tescili açısından kritik rol oynar. İmar Kanunu’nun 18. maddesi uygulamaları hakkında detaylı bilgi almak için: tıklayanız.

Kamulaştırma ve Tapu Sicilinde Değişiklikler

Kentsel dönüşüm projelerinde kamulaştırma süreci tapu sicili açısından önemli bir noktadır. Belediye Kanunu’nun 73. maddesi gereğince, belediyeler dönüşüm alanlarında mülkiyet devri işlemleri yaparken kamulaştırma yetkisini de kullanabilir. Dönüşüm projesi kapsamında hak sahipleriyle anlaşmaya varılamaması halinde kamulaştırma sürecine başvurulabilir. Kamulaştırılan taşınmazlar üzerindeki hak sahiplikleri, ilgili mahkeme kararları doğrultusunda tapu siciline işlenir. Kamulaştırma işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmazların yeni sahipleri belirlenir ve tapu kaydı güncellenir.

Hak Sahipliği ve Kadastro İşlemleri

Dönüşüm alanlarında hak sahipliği, tapu kayıtlarına dayanılarak belirlenir. Ancak, tapu kayıtlarında malik hanesi boş olan veya ayni haklar konusunda hukuki ihtilaf bulunan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak, bedelleri mahkeme tarafından belirlenen bankaya yatırılır. Bu uygulama, taşınmazın tapu kaydı ile ilgili belirsizlikleri gidererek dönüşüm sürecinin sağlıklı şekilde yürütülmesini amaçlar. Belediyeler, dönüşüm projeleri kapsamında tapudaki malik kaydına göre işlem yapma yetkisine sahiptir. Veraset ilamı çıkarılması gereken durumlarda da belediyeler yetkili kabul edilir.

İmar Hakları ve Tapu Uygulamaları

Kentsel dönüşüm alanlarında belediyeler, taşınmaz maliklerine yeni imar hakları tanıyabilir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında, imar uygulamalarına tabi tutulan alanlarda yeni düzenlemeler yapılarak maliklere farklı adalarda ve parsellerde taşınmaz tahsis edilebilir. Ancak, bu hakların belirlenmesi sırasında mülkiyet yapısı göz önünde bulundurulur ve taşınmaz sahipleri mağdur edilmemelidir.

Tapu İşlemlerinin Kısıtlanması ve Yetkilendirme

Dönüşüm alanı ilan edilen bölgelerde, tapu işlemleri belediyelerin iznine tabidir. Belediye Kanunu’nun 73. maddesi çerçevesinde, tapu işlemleriyle ilgili olarak şu kısıtlamalar getirilmiştir:

• İfraz (bölme), tevhit (birleştirme) ve cins değişikliği işlemleri belediyenin onayına tabidir. İfraz ve tevhit uygulamaları hakkında detaylı bilgi edinmek için: tıklayınız.
• Sınırlı ayni hak tesisi ve terkin işlemleri belediyenin izni olmadan yapılamaz.
• Dönüşüm süreci tamamlanana kadar yapı ruhsatı verilmesi belediye iznine bağlıdır. (Yapı ruhsatı hakkında detaylı bilgi edinmek için: tıklayınız.)

Bu yetkiler, dönüşüm alanlarında plansız ve düzensiz yapılaşmanın önüne geçmek ve projelerin bütünlüğünü korumak amacıyla düzenlenmiştir.

6. Belediye Kanunu Uyarınca Kentsel Dönüşümde Cephe Yenileme, Çevre Düzenlemeleri ve Kamu Hizmet Alanları ile Sosyal Donatılar

Kentsel dönüşüm projeleri, kentlerin fiziksel yapısını modernize ederek yaşam kalitesini artırmayı hedefler. Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, bu dönüşüm sürecinde belediyelere geniş yetkiler tanıyarak kent dokusunun iyileştirilmesini sağlar. Bu kapsamda cephe yenileme, çevre düzenlemeleri, kamu hizmet alanlarının planlanması ve sosyal donatı alanlarının geliştirilmesi gibi unsurlar, kentsel dönüşüm sürecinin ayrılmaz parçalarıdır.

Cephe Yenileme ve Çevre Düzenlemeleri

Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, belediyelere binaların cephe yenileme ve çevre düzenleme yetkisi vermektedir. Bu kapsamda, kent estetiğini bozan yapıların düzenlenmesi, bina dış cephelerinin iyileştirilmesi, yeni aydınlatma sistemleri eklenmesi ve yeşil alanların artırılması gibi düzenlemeler yapılabilir. Özellikle büyükşehirlerde, bu düzenlemelerin uygulanabilmesi için büyükşehir belediye meclisinin kararlı bir tutum sergilemesi gerekir.

Cephe yenileme projelerinde, telif hakkı sahibi proje müelliflerine belirli bir ücret karşılığında haklar tanınmaktadır. Belediyeler, bu ücretleri belirlerken binanın metrekaresine göre bir hesaplama yapar. Büyükşehir belediyeleri, il ve ilçe belediyelerinin de kendi bölgelerinde benzer projeler uygulamalarına izin verebilir.

Kamu Hizmet Alanları ve Sosyal Donatılar

Kentsel dönüşüm projelerinde en önemli bileşenlerden biri de kamu hizmet alanlarının ve sosyal donatı alanlarının düzenlenmesidir. Belediye Kanunu’nun 73. maddesi uyarınca, belediyeler kentsel dönüşüm projeleri kapsamında rekreasyon alanları, teknoloji parkları, sosyal tesisler, eğitim ve sağlık alanları oluşturabilir. Bu alanlar, kent yaşamının niteliğini arttırmakla kalmaz, aynı zamanda kent sakinlerinin yaşam kalitesini iyileştirerek bölgenin değerini yüceltir.

Büyükşehir belediyeleri, kamu hizmet alanları ve sosyal donatılarla ilgili her türlü imar planını hazırlama ve uygulama yetkisine sahiptir. Belediyelerin yaptığı planlama doğrultusunda, kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilebilir. Bu alanların kullanımı belediyelerin inisiyatifine bırakılırken, kentsel dönüşüm kapsamında belirlenen alanlar üzerinde herhangi bir ecri misil tahakkuku uygulanmaz.

Dönüşüm Alanlarında Kamu ve Özel Sektör İş Birliği

Belediyeler, kamu hizmet alanlarının ve sosyal donatıların etkin bir şekilde planlanması için kamu kurumlarıyla ve özel sektörle iş birliği yapabilir. Özellikle Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ile yapılan ortak projeler, dönüşüm alanlarındaki sosyal donatı ihtiyacının karşılanmasında önemli bir rol oynamaktadır. Bu konuda yetkili idare ve TOKİ, kentsel dönüşümün asıl amacının vatandaşların depreme dayanıklı, fen ve sağlık kurallarına göre inşa edilmiş modern evlerde ve muhitlerde yaşaması olduğunu unutmamalıdır. Birçok uygulamada idare lüks konutlar üretmeye yönelmiştir. Bu durum kentsel dönüşüm uygulamalarının hızını azaltmakta ve vatandaşların mülkiyet hakkını zedelemektedir.

Ayrıca, belediyelerle kamu kuruluşları arasında yapılan protokollerle, ibadethane ve yurt gibi kamu yararına hizmet eden yapıların inşa edilmesi de mümkün kılınmaktadır. Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, bu tür kamu binalarının dönüşüm alanları içinde planlanmasını ve inşa edilmesini hukuki çerçeveye oturtmuştur.

Belediye Kanununa Göre Kentsel Dönüşüm yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Bedelsiz Terk Nedir?

Bedelsiz terk kavramı, özel mülkiyete tabi bir taşınmazın tamamının veya bir kısmının, belirli şartların gerçekleşmesi halinde, kanunda öngörülen kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi amacıyla ihtiyaç duyulan taşınmazların temini için, herhangi bir bedel ödenmeksizin, yetkili ve görevli idare lehine mülkiyetinin devredilmesini ifade eder. Bu kapsamda, taşınmazın özel mülkiyette bulunması, kamu hizmetlerinde kullanılmak üzere ilgili idarenin mülkiyetine geçirilmesi ve bu devrin karşılıksız olarak gerçekleştirilmesi, bedelsiz terk sürecinin temel unsurlarıdır. Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını devretmesi karşılığında doğrudan maddi veya ayni bir kazanç elde etmese de, yapılan imar uygulamaları neticesinde taşınmazının değer kazanması, özel parselasyon talebinin karşılanması, kalan taşınmaz üzerinde yapılaşma hakkının elde edilmesi veya mevcut yapılaşma imkânlarının artırılması gibi dolaylı menfaatlerden faydalanabilir. Dikkat edilmesi gereken bir husus da kamuya terk ve düzenleme ortaklık payının farklı kavramlar olmasıdır. Bedelsiz terk ve DOP arasındaki en önemli fark bedelsiz terk taşınmaz sahibinin taşınmazı üzerinde yapılaşma isteğinde bulunması aşamasında gündeme gelmekteyken DOP’ta taşınmaz malikinin isteğine bakılmaz. Düzenleme ortaklık payı hakkında daha fazla bilgi edinmek için tıklayınız.

Kentsel Dönüşümde Maliklerin Bedelsiz Terk Kararı Alması

Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında, imar planına uygun olarak yapılması gereken tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, maliklerin salt çoğunluk kararıyla gerçekleştirilebilir. Bu durum, 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuatla uyumlu olup, maliklerin bireysel muvafakati aranmadığı gibi ilgili tapu ve belediye birimleri re’sen terk işlemlerini gerçekleştirme yetkisine sahiptir.

Ayrıca, yeni yapı ruhsatının düzenlenmesi aşamasında, maliklerin hisselerine düşen alanın terki gerekiyorsa ve bazı maliklerin muvafakat vermediği anlaşılıyorsa, tapu sicilinin beyanlar hanesine, maliklerin muvafakati aranmadan re’sen terk edilebileceğine dair şerh konulması öngörülmüştür. Bu durum, kentsel dönüşüm sürecinde kamu yararının öncelikli olarak korunmasını sağlamaktadır.

6306 Sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliği uyarınca, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alınması halinde, bu karara katılmak istemeyen maliklerin muvafakati aranmadan terk işlemi gerçekleştirilebilecektir.

Ancak, riskli olarak belirlenen yapıların bulunduğu parsellerde, yeni yapı ruhsatı düzenlenmeden önce terk edilmesi gereken alanların maliklerin hisseleri oranında terk edilmesi şartı getirilmektedir. Bu kapsamda, terk işlemini reddeden malikler için tapu kütüğüne, re’sen terk edilebileceğine dair bir kayıt düşülmektedir. Bu konuda daha fazla bilgi edinmek için Kentsel dönüşümde maliklerin karar toplantısı ve alabileceği kararlar hakkındaki makalemizi okuyabilirsiniz. Okumak için tıklayınız.

Kentsel Dönüşümde Bedelsiz Terk Kararı Ne Zaman Alınmalıdır?

Kentsel dönüşüm sürecinde yola terk işlemi, özellikle mülkiyet hakkının korunması açısından hukuki açıdan önemli tartışmalara konu olmaktadır. Bu bağlamda, Anayasa Mahkemesi’nin Atanur Ekin ve diğerleri başvurusu hakkında verdiği karar, yola terk işlemlerinin ne zaman yapılması gerektiği konusunda yol gösterici niteliktedir. Anayasa Mahkemesi’ne yapılan bireysel başvuruda, riskli yapı olarak belirlenen bir taşınmazın bulunduğu parselin bir kısmının kamuya terk edilmesi nedeniyle maliklerin mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddia edilmiştir. Mahkeme, maliklerin rızası olmadan yapılan terk işleminin mülkiyet hakkını ihlal ettiğine hükmetmiştir. Kararda, maliklerin rızası olmadan ya da hisseleri satılmadan önce yapılan terk işlemlerinin hukuka aykırı olduğu belirtilmiştir.

Anayasa Mahkemesi kararına göre kamuya terk işlemi, satış tamamlandıktan sonra yapılmalıdır. Yani, öncelikle katılmayan maliklerin payları satılmalı, ardından kamu yararına ayrılması gereken alanlar için terk işlemi gerçekleştirilmelidir. Bu süreçte, maliklerin hisseleri, salt çoğunluk sağlanarak alınan karar doğrultusunda açık artırma ile satılmalı ve ancak bu satış işlemi tamamlandıktan sonra bedelsiz terk işlemi yapılmalıdır. Eğer terk işlemi satıştan önce yapılırsa, maliklerin taşınmazlarının değeri düşebilir ve mülkiyet hakkı ihlal edilebilir.

Anayasa Mahkemesi kararında, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine atıfta bulunularak, maliklerin mülkiyet hakkının ancak açık ve öngörülebilir bir düzenlemeye dayanılarak kısıtlanabileceği vurgulanmıştır. Bedelsiz terk işleminin, paydaşların mülkiyet hakkına zarar vermeden, hakkaniyetli bir süreçle gerçekleştirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu çerçevede, önce paydaşlar arasında satış süreci tamamlanmalı, daha sonra kamu yararı gereği bedelsiz terk işlemi uygulanmalıdır. Aksi takdirde, satış yapılmadan önce gerçekleştirilen terk işlemi mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelebilir ve hukuki itirazlara neden olabilir.

Anayasa Mahkemesi kararına göre, bedelsiz terk işlemi satıştan sonra gerçekleştirilmelidir. Önce maliklerin hisseleri satılmalı, ardından kamuya terk işlemi yapılmalıdır. Kentsel dönüşüm sürecinde bu ilkeye aykırı hareket edilmesi, maliklerin mülkiyet hakkının ihlal edilmesine yol açabileceğinden, hukuki süreçlerin titizlikle yürütülmesi gerekmektedir. Maliklerin mağduriyet yaşamaması için sürecin her aşamasında uzman bir hukukçudan destek alınması büyük önem taşımaktadır.

(Azınlık maliklerinin arsa payının satışı hakkında daha fazla bilgi edinmek için tıklayınız. )

Sonuç

Kentsel dönüşüm uygulamaları çerçevesinde gerçekleştirilen bedelsiz terk işlemleri, özellikle azınlık maliklerin mülkiyet hakkı bakımından önemli hukuki tartışmaları gündeme getirmektedir. 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat uyarınca, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda maliklerin üçte iki çoğunlukla aldığı karar doğrultusunda kamuya terk işlemi yapılabileceği düzenlenmiş olsa da, bu işlemin zamanlaması ve usulü noktasında uygulamada belirsizlikler ve hak kayıpları yaşanabilmektedir.

Anayasa Mahkemesi’nin Atanur Ekin ve diğerleri kararında da vurgulandığı üzere, maliklerin rızası olmaksızın ya da paylarının satışından önce gerçekleştirilen bedelsiz terk işlemleri, mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurabilmektedir. Zira, paydaşların hisseleri henüz devredilmeden yapılan terk işlemi, malikin taşınmazındaki değer kaybını telafi etmeksizin kamuya mülkiyet devri anlamına gelir ve bu durum adil denge ilkesini zedeleyebilir. Ayrıca, söz konusu kanuni düzenlemelerin yeterli açıklık ve öngörülebilirlik taşımaması da mülkiyet hakkına yönelik müdahaleleri hukuka aykırı hâle getirmektedir.

Bu çerçevede, bedelsiz terk işleminin maliklerin payları açık artırma ile satıldıktan sonra ve kamu yararının somut olarak ortaya konulduğu durumlarda gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, sürecin hukuka aykırı şekilde yürütülmesi, yalnızca mağduriyetlere değil, aynı zamanda idari işlemlerin iptali veya tazminat sorumluluğu gibi ciddi sonuçlara da yol açabilecektir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinde bedelsiz terk işlemi başta olmak üzere tüm aşamalar titizlikle planlanmalı; maliklerin anayasal güvenceleri gözetilerek, hak kayıplarının önüne geçilmelidir.

Kentsel Dönüşümde Bedelsiz Terk yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Bu makalemizde tahliye sebeplerinden yeniden inşa ve imarın kapsamını, dava açma koşullarını, tahkikat sürecini, dava açma sürelerini ve yeniden kiralama yasağını inceleyeceğiz.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Yeniden inşa ve imar nedenine dayanan tahliye davasının temelini taşınmazın yeniden inşası veya taşınmaz üzerinde tadilat yapılacak olması ve inşa ve tadilatın kiracının taşınmazı kullanmasına engel olacak mahiyette olması oluşturmaktadır. Yasada yer alan “yeniden inşa” ve “imar” kavramlarını kapsamını açıklamakta fayda vardır.

1. Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye: Yeniden inşa nedeniyle tahliye talep edilebilmesi için tahliyesi talep edilen taşınmazın yıkılacak ve yeniden inşa edilecek olması söz konusu olmalıdır. Yeniden inşa sebebiyle tahliye halinde binanın yıkımı sebebiyle kiracının taşınmazı kullanamayacak olduğu açıktır.
2. İmar Nedeniyle Tahliye: İmar nedeniyle tahliye davasında ise kiralanan taşınmaz yıkılmaksızın taşınmazda esaslı tadilat yapılacak olması, tadilat süresince taşınmazın kiracı tarafından kullanılmasının imkansız olması söz konusudur.

İmar sebebiyle tahliye davasında yapılacak tadilatın amacı önem arz etmektedir. Tadilat, taşınmazın daha modern, güçlü ve kullanışlı hale getirilmesi amacıyla yapılacak olmalıdır. “Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme” taşınmazın kullanımını kolaylaştırma gayesi taşımalıdır. Kolonların güçlendirilmesi, binaya yeni kat eklenecek olması veya iki dairenin birleştirilerek dairenin dubleks yapılması tahliye sebeplerine örnek teşkil etmektedir.

Yasada bu hususta öngörülmemişse de Yargıtay içtihatları doğrultusunda yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davaları için uygulamada inşaat ruhsatı ve onaylı mimari projenin dosyaya ibraz edilmesi gerektiği kabul edilmiştir. Bu husus yeniden inşa halinde de esaslı imar halinde de geçerlidir. Tahkikat sürecinde sunulan inşaat ruhsatı ile mimari projenin tahliyesi talep edilen taşınmaza ait olup olmadığı, iddia edilen onaylı projenin uygulanabilir olup olmadığı, projenin uygulanacak olması halinde kiracının taşınmazı kullanmasına engel bir durum olup olmayacağı hususlarının keşif ve bilirkişi incelemesi ile tespit edilmesi şarttır. Bu hususlar incelenmeksizin kurulan hüküm eksik inceleme neticesinde kurulduğundan hukuka aykırı nitelikte kabul edilmektedir. İnşaat ruhsatının ne olduğu, nasıl alındığı hususlarında detaylı bilgi için: tıklayınız.

Ezcümle yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davasında;

• Onaylı mimari proje hazırlanması ve dosyaya ibraz edilmesi,
• Mimari projenin kiralanan taşınmaza ait olması,
• Esaslı tadilat yapılacak olması halinde kiralanan taşınmazın kiracı tarafından kullanılmasının imkansız olması, gerekmektedir.

Yeniden inşa ve imar sebepli tahliye davasında “ön proje”nin ibrazı da yeterli görülmektedir. Zira daha sonra düzenlenen esas proje, ön projeye uygun olarak düzenlenmek zorundadır.

İbrazı Gereken Belgelerin Dava Açıldıktan Sonra İbrazı Mümkün Müdür?

Yargıtay içtihatlarıyla kabul gören koşula göre; yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davalarında inşaat ruhsatı, onaylı mimari proje veya tadilat projesinin dava dosyasına ibraz edilmesi şarttır. Ancak bu belgelerin dava açılış tarihinde elde olması zorunlu olmayıp dava dilekçesi ile birlikte sunulmak zorunda da değildir. Dava açıldıktan sonra mahkemece ilgili belgelerin sunulması maksadıyla kesin süre verilmelidir. Kesin süre içerisinde ilgili belgelerin dosyaya ibraz edilmemesi halinde davanın reddedilmesi söz konusu olabilecektir.

Uygulamada kiraya veren veya malik tarafından projenin onaylanması için ilgili belediyeye müracaat edilmiş ve henüz süreç neticelenmemiş olabilmektedir. Bu durumda mahkemece ilgili belediyenin onay sonucunun beklenmesine karar verilmesi gerekmektedir.

Kültür Varlığı Kapsamındaki Taşınmazın Yeniden İnşa ve İmarı

İnşa veya esaslı imar nedeniyle tahliye davası açılacak olması halinde de koşullar aynıysa da korunması gereken kültür varlığı olarak kabul edilen taşınmazların, bir diğer deyişle tarihi eser niteliğindeki taşınmazların yeniden inşa ve imarı sebebine dayalı tahliye davalarında dosyaya ibrazı şart olan inşaat ruhsatı ve onaylı mimari projede Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunması Bölge Kurulu’nun da onayı aranmaktadır.

Kiralanan Taşınmazın Ruhsatsız Olması Halinde Tahliye Davası Açılabilir Mi?

Kiralanan taşınmazın ruhsatsız olması yeniden inşaya engel teşkil etmemekte olup ruhsatsız yapının yeniden inşası sebebiyle tahliye talebinde bulunulmasında da engel bir durumu yoktur.

Riskli Yapı Kararı Tahliye İçin Yeterli Midir?

Riskli yapı, riskli alan içerisinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da  yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı teknik bilgilere dayanılarak tespit edilen yapılardır. Bir taşınmazın riskli yapı olarak tespiti tek başına yıkılacak olması anlamını taşımamakta riskli yapının yıkımı hususunda hukuki süreç işletilmesi gerekmektedir. Bu hususta detaylı bilgi için: tıklayınız.

Yeniden inşa sebebiyle tahliye davasında taşınmazın yıkımı gündeme gelmektedir. Taşınmazın yeniden inşasına dayanan tahliye davalarında onaylı mimari proje hazırlanması ve bu projenin incelenmek üzere dosyaya ibrazı şarttır. Riskli yapı kararı tek başına yeniden inşanın ispatı için yeterli görülmemekte olup riskli yapı kararı alınan taşınmazın gerekli süreç işletilmeksizin tahliyesi de mümkün olmayacaktır.

“Dava konusu taşınmaz hakkında 6306 sayılı Yasa gereğince riskli yapı kararı bulunması ve idarece yıkılacak olması durumunun kiraya verene TBK kira sözleşmesine ilişkin hükümler gereğince tahliye talep etme yetkisi vermediği, riskli yapının yıkılması ile ilgili yetki ve görevin idarede bulunduğu,

Davacının yeniden inşa ve imara nedeniyle tahliye talebinde bulunduğu, kiralanan gayrimenkule ait onaylı projenin sunulmadığı, bu projenin dava konusu yere ait olup olmadığının keşfen tespit edilmediği, bu projenin uygulanması durumunda mecurun kiralama amacına uygun kullanılmasının mümkün olup olmadığının araştırılmadığı anlaşılmıştır. Bu hususlar araştırılmadan karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen mahkeme kararının yerinde olmadığı, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.” (İstanbul BAM 35. H.D., 2017/885 E., 2017/1089 K.)

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları

Yeniden inşa ve imar sebepli tahliye davasında davalı taraf kiracıdır. Davacı taraf ise kiraya veren veya malik olabilmektedir.

Tahliye talebinin taşınmazın imarına bir diğer deyişle esaslı onarımına dayanması halinde; taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması durumunda tüm maliklerin birlikte, paylı mülkiyete tabi olması durumunda ise pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayan kişilerce açılması gerekmektedir. Maliklerden herhangi birinin kiraya veren sıfatını haiz olması halinde tek başına dava açma hakkı da bulunmaktadır.

Tahliye talebinin yeniden inşa sebebine dayanması, bir diğer deyişle kiralanan taşınmazın yıkılacak olması halinde ise elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet fark etmeksizin her halde tüm maliklerin birlikte dava açması gerekmektedir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davasında Süreler

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası ikame edilebilmesi için öngörülen süreler kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre değişkenlik arz etmektedir.

Kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde kiraya veren, kira döneminin bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde tahliye davasını açmalıdır. Örneğin; 18.03.2025 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde davanın 18.03.2026-18.04.2026 tarihleri arasında davayı açması gerekmektedir. Öngörülen sürelerde açılmayan davanın sürelere uyulmaması sebebiyle reddedilmesi söz konusu olacaktır.

Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde kiraya verenin yasada konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülen fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyması gerekecektir. Tarafların kiralanan taşınmazın feshi için kira sözleşmesinde özel olarak bir anlaşma bulunmuyor ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira dönemlerinin 6 aylık periyotlar halinde devam ettiği kabul edilmektedir. Fesih bildirimleri ise 6 aylık kira dönemlerinin bitiminden en az 3 ay önceye dek yapılmalıdır. Bildirimde bulunulan 6 aylık kira döneminin sonundan itibaren 1 aylık süre içerisinde ise dava açmak suretiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir.

Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye İçin İhtarname Göndermek Zorunlu Mudur?

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası ikame edilebilmesi için kiracıya bu hususta ihtarname gönderilmesi dava şartı olarak öngörülmemiştir. Kiraya veren dava açmak için öngörülen sürelere uyarak her zaman tahliye talebinde bulunabilecektir.

Ancak kiraya verenin en geç dava açma süresinin bitimine kadar yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye talep edildiği hususunda ihtarname göndermesi halinde dava açma süresi, içinde bulunulan kira döneminin sonuna dek uzayacaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesinde bu husus hüküm altına alınmıştır.

“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”

Örneğin; 18.03.2025 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde davanın 18.03.2026-18.04.2026 tarihleri arasında davayı açması gerekmektedir. Ancak kiraya verenin; 18.03.2025-18.04.2026 tarihleri arasında kiracıya tahliyeye ilişkin ihtarname göndermesi halinde, 18.03.2027 tarihine kadar dava açma hakkına sahip olacağı kabul edilmektedir.

Yeniden Kiralama Yasağı

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası neticesinde kiralanan taşınmazın kötü niyetli olarak tahliyesinin önüne geçebilmek adına yasada “yeniden kiralama yasağı” öngörülmüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 355/2 sayılı yasa hükmüne göre;

“Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Hüküm doğrultusunda yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliyesine karar verilen ve karar gereği tahliye edilen taşınmazların “eski hali ile” ve haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl süre ile üçüncü kişilere kiralanması yasaklanmıştır.

Yasa maddesinde düzenlenen bir diğer husus ise; yeniden inşa edilen veya tadilatı tamamlanan taşınmaz açısından, eski kiracının, taşınmazın yeni durumu ve yeni kira bedeli doğrultusunda kiralanmasında öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu nedenle malikin veya kiraya verenin taşınmazı yeni haliyle kiralayacağı hususunu eski kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir. Eski kiracı öncelik hakkını ihtardan itibaren 1 ay içerisinde kullanmalıdır. Kiraya veren, eski kiracının öncelik hakkı sona ermedikçe taşınmazı 3 yıl süre içerisinde üçüncü bir kimseye kiralayamayacaktır.

Yeniden kiralama yasağına aykırı şekilde taşınmazı eski haliyle başkasına kiralayan veya taşınmazı yeni haliyle, eski kiracının kiralamadaki öncelik hakkı sona ermeksizin ve dahi haklı bir sebep olmaksızın başkasına kiralayan kiraya veren tazminat yükümlülüğü altına girecektir. Ödenmesi gereken tazminat miktarı eski kiracının son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olamayacaktır.

Yargıtay kararları kapsamında; yeniden kiralama yasağına aykırılık sebebiyle tazminat talep edilebilmesi için tahliyenin kiracının kendi inisiyatifine göre gerçekleştirilmemiş olması, taşınmazın tahliyeye ilişkin kesin karar neticesinde ve icra marifetiyle tahliye edilmiş olması gerekmektedir.

Tahliye Davasında Zorunlu Arabuluculuk Süreci

01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun uyarınca kira ilişkilerine dayanan davalarda arabuluculuk başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Yapılan değişikliğe göre; kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin yürütülmemesi halinde davanın usulden reddine karar verilecektir.

Arabuluculuk başvurusunun dava açma süresi içerisinde yapılması gerekecektir. Arabuluculuk başvurusu dava açma süresini durdurmaktadır. Dava açma süresi bu süreçte geçen süre kadar uzatılmış kabul edilmektedir.

Yeniden İnşa Ve İmar Nedeniyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Şerefiye Nedir?

Şerefiye, aynı binada yer alan bağımsız bölümlerin konum, görüntü, büyüklük gibi faktörlere bağlı olarak birbirlerine göre farklı değerlerde olması anlamına gelir. Kentsel dönüşüm sonucunda bazı daireler manzara kazanırken bazıları manzara kaybedebilir, bazı bölümler dubleks haline gelirken bazıların alanı daralabilir. Bu farklılıklar maliklerin arsa paylarını ve haklarını da doğrudan etkilemektedir.

Şerefiye farkı ise, bina içerisinde bulunan bağımsız bölümlerin değerlerinde oluşan artış veya azalışa göre belirlenen parasal farkı ifade eder. Örneğin, önceden arka cephede yer alan bir daire, yeni projede manzaralı bir konuma geçebilir. Bu durumda, dairenin değeri artar ve malik bu artışa karşılık diğer maliklere ödeme yapmak zorunda kalabilir.

Kentsel Dönüşümde Şerefiye Farkının Hukuki Boyutu

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkında Kanun, riskli binaların %51 oranında arsa payı çoğunluğu ile yenilenmesini mümkün kılarken, maliklerin yeni bağımsız bölümler arasındaki değer farkları nedeniyle mali hak kaybı yaşamalarına da sebep olabilmektedir. Bu durum şerefiye farkının hesaplanmasını ve hakkaniyetli bir şekilde bölüştürülmesini gerektirir.

Riskli binanın kentsel dönüşüme girmeden önce arsa paylarının adil bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Buna göre arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir yapının bağımsız bölümlerine tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Her bağımsız bölüm, yapının konum, değeri ve büyüklüğüne göre hesaplanan bir arsa payına sahip olur. Bu pay, bağımsız bölümlerin büyüklüğüne ve projede belirlenen değerlere orantılı olarak tahsis edilir. Ancak “net kullanım alanı” veya “brüt inşaat alanı” ile arsa payı terimleri karıştırılmamalıdır. Örneğin aynı katta bulunan iki bağımsız bölümden biri denize bakarken diğeri sokağa bakıyorsa denize bakan bağımsız bölümün arsa payı daha büyüktür. Genellikle eski binalarda tüm dairelere eşit ya da dairenin metrekaresine oranla arsa payı tahsis edildiğinden yapı, kentsel dönüşüme girmeden arsa payının düzeltilmesi davası açılarak hakkaniyete uygun arsa payı dağıtımı yapılmalıdır. Arsa payı ve arsa payının düzeltilmesi hakkındaki makalemizi okuyarak ayrıntılı bilgi sahibi olabilirsiniz. Okumak için tıklayanız.

Eski binadaki arsa payları yeni bina değerlerine birebir uygun olmayabilir. Bazı bağımsız bölümler daha avantajlı hale gelirken bazıları değer kaybedebilir. Bu nedenle yeni dairelerin şerefiye farkı dikkate alınarak yeniden değerlendirilmesi gerekir. Eğer maliklerden biri bu süreçte maddi kayba uğrarsa, diğer maliklerden tazminat talep edebilir. Bu talep, maddi kaybın telafi edilmesi için tazminat davası yoluyla gerçekleştirilebilir

Şerefiye Nasıl Hesaplanır? / Şerefiye Farkı Hesaplaması ve Dağıtımı

Şerefiye farkının adil bir şekilde belirlenmesi için şu unsurlar dikkate alınmalıdır:

1. Eski ve Yeni Bağımsız Bölümlerin Karşılaştırılması
   • Eski binadaki arsa payı dağılımı ile yeni projedeki değere dayalı arsa payının uyumluluğu değerlendirilmelidir.
   • Şayet bir bağımsız bölüm, yeni binada dubleks hale gelmiş veya çok daha değerli bir konuma taşınmışsa, diğer maliklere bir bedel ödemesi gerekebilir.

2. Bina Konumu ve Fiziksel Değişiklikler
   • Dairenin manzara, kat, coğrafi yönleri, sosyal tesislere erişim imkanları, kent merkezine uzaklık, hakim rüzgara göre yön faktörü ve cephe avantajları şerefiye farkının belirlenmesinde etkili faktörlerdendir.
   • Daha az cepheli veya daha az güneş alan bir bölüm değer kaybı yaşayabilir.
   • Yeni projede bağımsız bölümün büyüklüğünde meydana gelen değişimler de fark yaratır.

3. Bağımsız Bölümler Arasında Tazmin Düzeni
   • Şerefiye farkına dayalı olarak maliklerin birbirine ödeyeceği bedeller nesnel verilerle hesaplanarak adil bir denge kurulmalıdır.
   • Bağımsız bölümler arasında alacaklı-borçlu dengesi kurularak mahkemeye gitmeye gerek kalmadan uzlaşı sağlanabilir.
   • Belediyelerin veya noter huzurunda yapılan anlaşmalarla taraflar şerefiye farkı konusunda uzlaşabilirler.

Kentsel Dönüşümde Bağımsız Bölümlerin Alan ve Maliyet Değişimi

Eski bina ile kıyaslandığında, bazı bağımsız bölümlerin büyümesi, bazılarının küçülmesi mümkündür. Müteahhit, bina için harcamalarını toplam inşaat alanı üzerinden yapar; bu nedenle, maliyet paylaşımı bağımsız bölümlerin büyüklükleri ile orantılı olmalıdır. Ancak, maliyet sadece inşaat alanına dayalı basit bir formülle hesaplanamaz. Örneğin, dükkanların maliyeti ara katlara göre daha düşük olduğundan, dükkan olan bağımsız bölümlerin maliyet yükü genellikle farklıdır.

Müteahhit, projeyi kat karşılığı yapıyorsa, doğrudan toplam gider ve alacağı bağımsız bölümlerin değerine bakar, maliklerin kendi aralarındaki hesaplaşmaya karışmaz. Ancak, müteahhit para karşılığı inşaat yapıyorsa, bu hesaplaşmalara doğrudan müdahil olur ve genellikle kendi çıkarlarına en uygun çözümleri önerir.

Arsa Payı Dağılımı ve Şerefiye Ödemeleri

Yeni binadaki bağımsız bölümlerin değerleri eski binadaki arsa paylarıyla birebir örtüşmeyebilir. Özellikle dubleks daireler veya dükkana dönüşen bölümler gibi değer kazanan bağımsız bölümlerin, diğer maliklere sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca şerefiye ödemesi gerekebilir. Bu nedenle, müteahhit sözleşme öncesinde taslak proje üzerinden bir arsa payı analizi yapmalı ve bu analize uygun şekilde maliklere ödeme yükümlülüğü getirilmelidir. Aksi takdirde, %51  çoğunluk kararı ile dönüşüm gerçekleşse bile, azınlık dava açabilir. Kentsel Dönüşümde Azınlık Hakları hakkındaki makalemizi okuyarak daha fazla bilgi edinebilirsiniz. Okumak için tıklayınız.

Sonuç

Şerefiye farkı hesaplamaları, bina yenileme sürecinde büyük önem taşır. Adil bir dağılım yapılmazsa, maliklerden biri ya da birkaçı zarar görebilir ve bu da ileride hukuki sorunlara yol açabilir. Müteahhitlerin, maliyetleri belirli maliklere yıkma eğiliminde olduğu unutulmamalı ve bağımsız bölümler arasındaki değer farkları dikkatle analiz edilmelidir. En doğru yöntem, uzman bir bilirkişi raporu ile değerleme yapılması ve maliklerin anlaşarak şerefiye farklarını ödeme sistemini belirlemesidir. Eğer anlaşma sağlanamazsa taraflar haklarını mahkemede sebepsiz zenginleşen diğer maliklere dava açarak aramalıdır.

Şerefiye Davası İle İlgili Emsal Kararlar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi  2018/4855 E.  ,  2019/8655 K.

MAHKEMESİ : ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 24. HUKUK DAİRESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasında davanın reddine dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra , dosya içerisindeki betün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar; kendilerine ait bağımsız bölümlerin de bulunduğu binanın kentsel dönüşüm kapsamında yıkılarak yeniden inşa edildiğini, bu kapsamda 02/04/2014 tarih ve 07745 yevmiye numarası ile kayıtlı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını; sözleşme uyarınca “eski daire maliklerinin oturduğu dairenin yerini alacağının, katlardaki daire paylaşımının ise eşite yakın metrakarelerde yapılacağının” kararlaştırıldığını; binaya ait yapı kullanım izin belgesinin 31/12/2015 tarihinde alındığını, dairelerin teslimiyle birlikte bağımsız bölümler arasında gerek metrekare gerekse oda sayısı bakımından eşitsizlik meydana getirildiğini, önceden ise aynı katta bulunan dairelerin, metrekare, oda sayısı ve diğer unsurlar yönünden birebir aynı olduğunu; yeni bina için hazırlanan 26/11/2015 tarihli değerlendirme raporu ile eski daire maliklerine ait dairelerin aynı oranda değerlenmediğinin görüldüğünü, bu orantısız değerlendirme nedeniyle bağımsız bölüm maliklerinden davalıların sebepsiz zenginleştiklerini; davaya konu binada keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması suretiyle hangi dairede ne miktarda sebepsiz değer artışı olduğunun tespit edilebileceğini, davalıların tespit edilecek bedelden sorumlu olduklarını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 1.200,00 TL nin davalıların her birinden sorumlu oldukları miktarla sınırlı olmak üzere faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.
Davalılar; davaya konu binanın öncesinde 1969 yılında bir kooperatif tarafından yapıldığını, yaklaşık 50 yıl boyunca binaya herhangi bir tadilat yapılmaması nedeniyle çürük raporu verildiğini ve yıkım kararı alındığını; tüm kat maliklerinin bir araya gelerek dava dışı yüklenici …ile aralarında … 7. Noterliği’nin 02/04/2014 tarih, 07745 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını; sözleşmenin davaya dayanak oluşturan 6. maddesi incelendiğinde, katlardaki metrekare paylaşımlarının eşite yakın metrekarelerde olacağının kararlaştırıldığını, sözleşme uyarınca bahse konu edimi yerine getirecek olan kişinin yüklenici olduğunu, yükleniciye verilen genel vekaletname uyarınca projenin çizdirildiğini, ilgili belediyeye tasdik ettirildiğini, birçok arsa sahibinin projeden haberinin olmadığını, kaldı ki bahse konu sözleşme maddesinden dairelerin eşit metrekarelerde olması gerektiğine dair bir anlam da çıkarılamayacağını; sebepsiz zenginleşmenin söz konusu olmadığını, kendilerine karşı dava açılamayacağını , yüklenici ile yapılan sözleşmede aynı tarafta bulunduklarını, sözleşmeye aykırılıktan ötürü yükleniciye karşı dava açılması gerektiğini savunarak; davanın reddini istemişlerdir.
İlk Derece Mahkemesince; taraflarca imzalanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile her bir kat malikine ve yükleniciye verilecek dairelerin tarafların hür iradeleri ile belirlendiği, sözleşmenin rızai taksimi içerdiği, rızai taksimde paylaşanların birbirine karşı azlık ve çokluk ileri süremeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davacılar vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesince; yeni yapılacak inşaatla ilgili olarak taraflar ile dava dışı yüklenici arasında, … 7. Noterliğinin 02/04/2014 tarih ve 7745 yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı inşaat sözleşmesi imzalandığı, bu nedenle hukuki sebepten yoksun bir kazandırmadan söz edilemeyeceği gerekçesiyle, davacıların istinaf başvurularının HMK’nın 353/1-b/1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiş; karar, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı alacak istemine ilişkindir.
Kentsel dönüşüm; zaman içinde yıpranan, eskiyen, atıl kalan ve şehrin dokusuna uygun düşmeyen yapıların bulunduğu alanların sosyal ve ekonomik nedenler göz önüne alınarak ıslah edilmesi, değiştirilmesi ve yenilenmesi uygulamasıdır.
Kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin temel mevzuat haline gelen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunu’nun amacı , aynı Kanununun 1. maddesinde açıkça ifade edilmiş olup; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun , sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme , tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 1. fıkrası uyarınca; bir taşınmaz üzerindeki riskli yapının yıkılması durumunda söz konusu taşınmaz arsa haline gelir. Ayrıca arsa haline gelen bu taşınmazda önceden kurulmuş olan kat irtifakı ve kat mülkiyeti , Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğü tarafından resen terkin edilir.
Riskli yapının yıkılması ile birlikte arsa haline gelen taşınmaz hakkında, yapı maliklerinin yüklenicilerle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapmaları mümkündür.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapımı işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşme olarak tanımlanabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlenilirken mülkiyet hakkının korunması temel amaç edinilmelidir. Kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma imkanı tanıyan ayni bir hak niteliğinde olan mülkiyet hakkı, sahibine en geniş kapsamlı yetkileri verir.Mülkiyet hakkı Anayasanın 35. maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan kanunlarla korunduğu gibi, 5170 sayılı Kanunla değişik Anayasanın 90. maddesi ile kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır.
Kentsel dönüşüm kapsamında yıktırılan binanın yerine yenisinin yapılması kararının verilmesi durumunda, bina maliklerinin sahip olduğu pay oranlarının orantısız biçimde azaltılması mülkiyet hakkını zedeleyecektir. Yıkılacak bina ile yapılacak bina karşılaştırılmalı, uygun düştüğü ölçüde yapı maliklerinin bağımsız bölümlerinin konum, katı, büyüklüğü ve diğer özellikleri muhafaza edilmelidir. Aksi durumda tarafların sebepsiz zenginleşmesine yol açacaktır.
Türk Borçlar Kanunun 77 – 82. maddeleri gereğince, haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının mal varlığından veya emeğinden zenginleşen bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.
Sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için, bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir.
Sebepsiz zenginleşme kurumunun amacı, haksız değer kaymalarının önlenmesi olup, tam bir eski hale getirme özelliği taşımaktadır.
Somut olayda; yapı maliki tarafların, ana taşınmazı kentsel dönüşüm kapsamında yıktırarak yeniden inşa edilmek üzere dava dışı yüklenici ile anlaştıkları, bu kapsamda taraflar ile dava dışı yüklenici arasında 02/04/2014 tarih ve 07745 yevmiye numaralı ” düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ” imzalandığı; sözleşmenin 5. maddesine göre, toplam 18 daire yapılacağı, bunun 6 sının müteahhite, kalan 12 dairenin ise daire sahiplerine verileceği, herkesin oturduğu dairenin yerini alacağı, en üst kat 4 daire ile onun altındaki ön tarafa bakan 2 dairenin ise müteahhitin olacağı ; 6. maddesinde ise, katlardaki daire paylaşımlarının eşite yakın metrekarelerde yapılacağı kararlaştırılmıştır. Davacılar, binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesiyle birlikte, bağımsız bölümler arasında sebepsiz zenginleşme neticesi doğuracak şekilde açık bir eşitsizlik meydana geldiği , dairelerin gerek oda sayısı, gerekse metrekare ve diğer unsurlar yönünden birbirinden farklı olduğu, bunun sonucunda dairelerin orantısız olarak değerlendiği, davalıların kendileri aleyhine sebepsiz zenginleştikleri iddiasında bulunmuş; keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması suretiyle hangi dairede ne miktarda sebepsiz değer artışının meydana geldiğinin tespit edilebileceğini belirterek, bu hususta bilirkişi ve keşif deliline dayanmışlardır. Buna rağmen, İlk Derece Mahkemesince; taraf delilleri değerlendirilmeksizin, keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmaksızın karar verildiği anlaşılmıştır.
Davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hususunun irdelenmesi özel ve teknik bir bilgiyi gerektirmektedir.
Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar vermelidir. (HMK m. 266 )
Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; taraflar ve dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye ait mimari proje , tapu kayıtları dikkate alınarak, üç kişilik konusunda uzman bilirkişi heyeti refakatinde, taşınmaz mahallinde keşif icra edilip, tarafların arsa payları ve taraflara ait bağımsız bölümlerin yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarihteki değerleri de gözetilerek , davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hususunda, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmak suretiyle, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanunun 371. Maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının davacılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.11.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Kentsel Dönüşümde Şerefiye Davası yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Kentsel Dönüşümde Karar Toplantısı Usulü

Riskli yapının kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşa edilebilmesi için maliklerin hisselerinin %51’e, yani salt çoğunluğa ulaşması gerekir. Bu çoğunluk sağlandığında, ortak bir karar alınarak yapının yenilenmesine karar verilebilir. 6306 Sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan değişikliklerle maliklerin oy birliği ile karar alınması şartı ile toplantıya katılmayanlara toplantı kararının noter vasıtasıyla tebliğ edilmesi şartı kaldırılmıştır.

Yine kanunda, toplantı karar tutanağına yazılması ve düzenlemesi gereken belgeler sayılmamıştır. Genel olarak 6306 sayılı Kanun bir toplantı usulü öngörmemiştir. Hiçbir usule tabi olmayan bu toplantılarda, toplantıdan haberdar olmayan kat malikleri olabilmekte ve mülkiyet haklarının zarar görebileceği bir toplantının varlığından dahi habersiz olma ihtimalleri bulunmaktadır. Henüz riskli yapının yıkılmadığı aşamada kat malikleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Bu nedenle riskli yapının henüz yıkılmadığı aşamada alınan kararların Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir şekilde yapılması gerektiği kanaatindeyiz. Yargıtay’ın da emsal kararları bu yöndedir.

Kat Malikleri Toplantısında Salt Çoğunlukla Alınabilecek Kararlar

Salt çoğunlukla alınabilecek kararlar ise 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile şu kararlar alınabilir:

• Parsellerin tevhit edilmesi,
• Riskli yapının yıkılarak yeniden inşa edilmesi,
• Münferit veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılması,
• İfraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri,
• Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modelleri ve müteahhit seçimi gibi süreçler hakkında karar alınması.

Karar Toplantısında Ortaya Çıkabilecek Sorunlar

Karar toplantılarında çeşitli hukuki ve fiili sorunlarla karşılaşılabilir. Taraflar ile ilgili ortaya çıkan uyuşmazlıkların bazıları şunlardır;

• Maliklerin Uyuşmazlıkları: Maliklerin farklı görüşlere sahip olması, karar sürecini oldukça uzatabilir. Bu uzama özellikle riskli yapı tespiti kararından sonra ortaya çıktığında yeni yapının inşasının gecikmesine sebep olmaktadır.
• Finansal Sorunlar: Maliklerin mali güçlerinin farklı olması nedeniyle bazı kat malikleri riskli yapı tespiti yapılmasına, müteahhit ile sözleşme imzalanmasına veya riskli yapının yıkımına karşı çıkmaktadır.
• Müteahhit ile İlgili Problemler: Yanlış veya eksik sözleşmeler nedeniyle müteahhit ile malikler arasında hukuki anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Özellikle milyonlarca lira verecekleri müteahhite karşı güven problemi kentsel dönüşüm sürecini uzatabilmektedir.
• Azınlık Hissedarların Direnci: Salt çoğunluk sağlanmasına rağmen bazı maliklerin sürece karşı çıkması ve iptal davaları açması, sürecin tıkanmasına yol açabilir.
• Hak Sahipliği Konusunda Anlaşmazlıklar: Yeni yapılacak binada maliklerin bağımsız bölümlerinin dağıtımı konusunda yaşanan anlaşmazlıklar süreci olumsuz etkileyebilir.
• Arsa Payları: Özellikle eski tarihli binalarda arsa payları tüm dairelere eşit veyahut yanlış dağıtılmıştır. Bu durum da maliklerin müteahhit ile imzalayacağı sözleşmede ödemesi gereken meblağdan fazla veya az ödemesine sebep olacağından malikler arasında problem çıkabilmektedir. (Arsa Payları hakkındaki yazımız için tıklayınız.)

Bu tür sorunların aşılması için toplantı öncesinde iyi bir bilgilendirme yapılması, maliklerin uzlaşmacı bir tavır içinde olmaları ve sürecin uzman hukukçular ve danışmanlar eşliğinde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Kat malikleri anlaşmadan riskli yapı tespiti yapıldığı durumda maliklerin anlaşması için çok kısa sürelerinin olması malikler arasında ihtilafa yol açmaktadır.

Kat Malikleri Toplantısında Anlaşma Sağlanmaması

Salt çoğunluğun sağlanamaması durumunda, üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligata rağmen 30 gün içinde anlaşma sağlanamazsa, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir. Kamulaştırma işlemleri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ilgili hükümlerine tabi olup, gerekli durumlarda mirasçılık belgesi çıkartılabilir, kayyım atanabilir veya tapu kayıtları düzeltilebilir. Anlaşma sağlanırsa, taraflar arasında uzlaşma tutanağı düzenlenerek tapu siciline işlenir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Azınlık Maliklerin Hakları ve Hukuki Başvurular

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, kentsel dönüşüm sürecinde salt çoğunluk kararına katılmayan azınlık maliklerinin taşınmazları, ihale yoluyla satılabilmektedir. (Bu konuya ilişkin detaylı makalemiz için tıklayınız.) Açık artırma sonucunda bağımsız bölümü satılan malik, bu satış nedeniyle zarara uğradığını düşünüyorsa, idareye karşı tam yargı davası açma hakkına sahiptir.

Kentsel dönüşümde azınlık maliklerinin, taşınmazlarının açık artırma yoluyla satılmasını engellemek amacıyla çeşitli hukuki yollara başvurduğu görülmektedir. Uygulamada en sık açılan davalardan biri, kentsel dönüşüm kararının alındığı toplantının iptali davasıdır. Bu davada, toplantı kararının ve alınan kararların hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle iptali talep edilmektedir.

Başvurulan bir diğer hukuki yol ise müteahhit ile imzalanan sözleşmenin iptali davasıdır. Ancak, kentsel dönüşümde azınlık malikinin sözleşmeyi imzalamamış olması halinde, doğrudan sözleşmenin tarafı olmadığı gerekçesiyle iptalini talep edemeyeceği değerlendirilmekteyiz.

Kentsel dönüşümde azınlık maliklerin haklarını koruyabilmesi için hukuki sürecin dikkatle takip edilmesi ve uygun hukuki yolların değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.

Kentsel Dönüşümde Karar Toplantısı ve Azınlık Maliklerinin Hakları yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

1. Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı Nedir?

Kentsel dönüşüm projelerinde, bir yapının yeniden inşa edilmesi, mevcut durumunun değiştirilmesi veya dönüşüme tabi tutulabilmesi için maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alması yasal bir zorunluluk olarak kabul edilmektedir. Maliklerin bir kısmının dönüşüm sürecine itiraz etmesi durumunda bile, hisselerin en az %50+1’ine sahip olan maliklerin kararı geçerli sayılmakta ve kentsel dönüşüm süreci bu doğrultuda ilerletilmektedir. %50+1’den kastedilen maliklerin arsa payları oranının toplamıdır. Özellikle eski tarihli binalarda arsa payları çoğunlukla yanlış hesaplanmıştır. Arsa payı hesaplanırken dairenin sadece metrekaresi değil konumu, bulunduğu kat, manzarası gibi hususlar da dikkate alınmalıdır. Arsa payı yanlış hesaplanan malikler kentsel dönüşüm süreci içerisinde zarara uğrayabilmektedir. Daha fazla ayrıntılı bilgi için Arsa payı ve arsa payının düzeltilmesi davası hakkındaki makalemizi okuyabilirsiniz.

2.Salt Çoğunluk Hangi Kararları Alabilir?

6306 Sayılı Kanuna göre salt çoğunluk aşağıdaki kararları alabilir:

• Riskli yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesi,
• Tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil gibi imar uygulamalarının gerçekleştirilmesi,
• Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmesi,
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımı modelleri ve müteahhit seçimi gibi süreçlerin yönetilmesi,

Kanunun yeni getirdiği düzenlemeler ile dönüşüm süreçlerinin hızlanması için oy birliği zorunluluğu ortadan kaldırılmıştır. Kentsel dönüşümde karar toplantısı hakkında detaylı bilgi almak için; tıklayınız.

3.Salt Çoğunluk Kararına Katılmayan Maliklerin Paylarının Satışı Nasıl Gerçekleştirilir?

Kentsel dönüşüm projelerinde, salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin payları, yasalarla belirlenen prosedürler çerçevesinde kentsel dönüşümde açık artırma usulüyle satılmaktadır. Uygulamada açık arttırma ile satılacak gayrimenkulün rayiç bedeli piyasanın altında belirlenebilmektedir. Bu süreç, maliklerin haklarını bazı durumlarda zedeleyebildiği için oldukça dikkat edilmelidir.

a. Tebligat ve Bildirim Süreci

Salt çoğunluk kararı ile alınan dönüşüm kararlarına katılmayan maliklere, alınan kararın tebliği noter aracılığıyla, eloktronik tebligat adresleri üzerinden veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek gerçekleştirilir. Noter aracılığıyla tebliğ zorunluluğu kaldırılmıştır. Tebligatta şu hususlara yer verilir:

• Salt çoğunluk kararı ile alınan dönüşüm süreci hakkında detaylı bilgiyi içeren toplantı tutanağı
• Maliklerin bu karara katılmamaları durumunda arsa paylarının satılacağı hususu,
• Maliklerin tebligat tarihinden itibaren 15 gün içerisinde kararlarını gözden geçirme ve teklifi kabul etme hakkına sahip oldukları,
• 15 gün içinde teklifin kabul edilmemesi veya incelenmemesi durumunda arsa paylarının satış işlemlerinin başlatılacağı bilgisi.

b.  Kentsel Dönüşümde Satış İçin İdareye Başvuru

Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin paylarının satışa çıkarılabilmesi için anlaşan maliklerin ilgili idareye başvuruda bulunması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus maliklerin veya yetkili vekillerinin bu işlemleri yapması gerektiğidir. Müteaahit ya da başka birinin bu işlemleri yapmaya yetkisi yoktur.

c. Kentsel Dönüşümde Satış Başvurusu İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

1. Başvuru Dilekçesi: Malikler, salt çoğunlukla alınan karar doğrultusunda payların satışa çıkarılması için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili belediyeye bir dilekçe ile başvurmalıdır. Başvuruyu tek bir malikin yapması yeterlidir.
2. Gerekli Belgelerin Sunulması: Başvuru dilekçesi ile birlikte;

• Tapu kayıt bilgileri,
• Alınan çoğunluk kararına ilişkin tutanak,
• Değerleme raporu (SPK’ya kayıtlı olarak faaliyet gösteren değerleme kuruluşuna değerleme yaptırılmak zorundadır.)
• Muhtarlık ilanı
• İnşaat sözleşmesi
• İmar durumu
• Apartman karar tutanağı bildirimi (15 gün önceden)
• İlgili noter onaylı belgeler ve vekâletnameler sunulmalıdır.

3. İdarenin Değerlendirmesi: Başvuru yapıldıktan sonra, ilgili idare başvuruyu değerlendirerek taşınmazın rayiç bedel tespitini onaylar ve satış sürecinin başlamasına karar verir.

4. Resmi Tebligat: İdare tarafından kentsel dönüşümde açık artırma sürecinin başlatılacağı maliklere ve ilgililere bildirilir.

d. Rayiç Bedelin Tespiti

Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin paylarının satışında, rayiç bedelin belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Bu bedel, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili idareler tarafından belirlenen bağımsız değerleme uzmanları tarafından tespit edilmektedir. Üstte izah ettiğimiz üzere çoğunluk kararına katılmayan malikin payının satılması için idareye başvuru sırasında alınan değerleme raporu idare tarafından referans alınarak rayiç bedel belirlenir. Bedel belirlenirken şu faktörler göz önünde bulundurulmaktadır:

• Taşınmazın konumu,
• Mevcut piyasa koşulları ve emsal satış değerleri,
• Yapının fiziksel ve hukuki durumu,
• Parselin kullanım amacı ve imar planı durumu

İdare tarafından belirlenen rayiç bedel maliklere tebliğ edilmemektedir. Çoğunlukla malikler Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden kendilerine satış işlemine ilişkin evraklar kendilerine tebliğ edildiğinde haberdar olmaktadırlar.

4. Kentsel Dönüşümde Açık Artırma Usulü ile Satış ve İhaleye Kimler Katılabilir?

• Satış için yapılacak ilk ihaleye sadece salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar katılabilir.
• İlk ihalede satış gerçekleşmezse, üçüncü kişiler de katılabilir. Ancak, bu kişilerin nakit teminat yatırması ve salt çoğunluk kararını kabul edeceğine dair taahhüt vermesi gerekir.
• Açık artırmaya katılacak üçüncü şahıslar, arsa payının belirlenen rayiç değerinin %10’u kadar nakit teminat yatırmalıdır.
• Açık artırmaya katılmak isteyenler, ilgili tapu müdürlüğüne elektronik tebligat adresi bildirmelidir.
• Satış ihalesini kazanan kişi, 7 gün içinde satış bedelini banka hesabına yatırmalıdır.
• Satış bedelini süresi içinde yatırmayan kişinin teminatı idareye gelir olarak kaydedilir ve ikinci en yüksek teklif sahibine satış imkânı tanınır.
• İhaleye izleyici olarak katılmak isteyenler, sadece salonda bulunabilir ancak satışa müdahale edemez.
• Açık artırmaya katılan kişilerin kimlikleri komisyon tarafından kayıt altına alınır.
• Satış tamamlandıktan sonra, yeni malik adına tapu tescil işlemi gerçekleştirilir ve durum eski maliklere bildirilir.

5. Satışın İptali ve Yargı Süreci

• Kentsel dönüşümde açık artırma sonucu satılan hisselerin iptali için açılan davalarda, mahkeme satış bedelinin eksik hesaplandığına karar verirse, eksik bedel alıcı tarafından eski malike ihale tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile ödenir.
• Kentsel dönüşümde açık artırma sürecinde herhangi bir usulsüzlük tespit edilirse, satışın iptali mümkündür.

6. Sonuç

Riskli yapının kentsel dönüşüme sokularak yenilenmesi sürecinde ülkemizdeki deprem gerçeği göz önüne alınarak devlet en hızlı şekilde binanın yenilenmesi için kanun ve yönetmelikler tesis etmiştir. Sürecin hızlı yürümesi için çıkarılan bu kanun ve yönetmelikler bazı durumlarda maliklerin haklarına da zarar vermektedir.  Bu süreçte maliklerin haklarını tam anlamıyla koruyabilmeleri için hukuki danışmanlık almaları ve süreçleri yakından takip etmeleri büyük önem taşımaktadır.

Kentsel Dönüşümde Açık Arttırma İle Satış Uygulaması yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Bu makalede, yenileme alanlarının belirlenmesi, hukuki dayanaklar, uygulama süreci, finansman modelleri, kamulaştırma prosedürleri ve kamu katılım mekanizmaları detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

1.Yenileme Alanının Tanımı

Yenileme alanı, sit alanı ve koruma alanları olarak tescillenmiş, ancak zaman içinde yıpranmaya uğramış tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların restore edilerek korunması ve kullanılabilir hale getirilmesini sağlamak amacıyla ilan edilen alanlardır.

2. Yenileme Alanında Yetkili İdare

Yenileme alanlarının belirlenmesi sürecinde, il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde ise belediye meclisi yetkilidir. Karar alınması için üye tam sayısının salt çoğunluğu gereklidir.

• İl özel idareleri ve büyükşehir dışındaki belediyeler tarafından alınan kararlar Cumhurbaşkanına sunulur.
• Büyükşehir belediyelerinde, ilçe belediye meclislerince alınan kararlar önce büyükşehir belediye meclisine onaya gönderilir, ardından Cumhurbaşkanına sunulur.
• Cumhurbaşkanı, projelerin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar verir.

3.Yenileme Alanlarında Hangi Faaliyetler Yapılır?

Yenileme alanlarında şu faaliyetler gerçekleştirilebilir:

• Tarihi ve kültürel varlıkların restorasyonu ve korunması,
• Konut, ticaret, turizm ve sosyal donatı alanlarının oluşturulması,
• Tabii afet risklerine karşı tedbirler alınması,

4.Yenileme Alanlarının Belirlenmesi

Yenileme alanlarının belirlenmesi sürecinde, il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde ise belediye meclisi yetkilidir. Karar alınması için üye tam sayısının salt çoğunluğu gereklidir.

• İl özel idareleri ve büyükşehir dışındaki belediyeler tarafından alınan kararlar Cumhurbaşkanına sunulur.
• Büyükşehir belediyelerinde, ilçe belediye meclislerince alınan kararlar önce büyükşehir belediye meclisine onaya gönderilir, ardından Cumhurbaşkanına sunulur.
• Cumhurbaşkanı, projelerin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar verir.

Cumhurbaşkanı tarafından onaylanan yenileme alanlarında uygulamalar etap etap projelendirilebilir. Her etap için:

• Meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun onayı gereklidir.
• Belediye başkanı (belediyeler için) veya vali (il özel idareleri için) onay verir.

Yenileme alan sınırları içinde kalan taşınmazlar, belediye veya il özel idaresince hazırlanacak yenileme projeleri çerçevesinde düzenlenir. Bu projeler, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulu tarafından karara bağlandıktan sonra yenileme projesi hükümlerine tabi olur.

• Büyükşehir sınırlarında büyükşehir belediyelerince yürütülen yenileme projeleri haricinde kalan projeler, ilçe ve ilk kademe belediyelerince hazırlanır.
• Meclislerde kabul edildikten sonra büyükşehir belediye başkanı tarafından onaylanarak yürürlüğe girer.

5. Yenileme Projelerinin Hazırlanması ve Onaylanması

Yenileme projeleri üç temel aşamada hazırlanır:

1. Rölöve Projesi: Alanın mevcut durumunun detaylı belgelendirilmesi.
2. Restitüsyon Projesi: Tarihi yapının orijinal halinin belirlenmesi ve analiz edilmesi.
3. Restorasyon Projesi: Yapının nasıl restore edileceğine dair teknik planlar.

 Proje Onay Süreci

• Projeler Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından incelenir ve onaylanır.
• Yetkili idarelerin meclis onayı ile yürürlüğe girer.

6. Yenileme Alanlarında Tasarruf Kısıtlanması ve Kamulaştırma

Günümüzde kentsel dönüşüm ve yenileme projeleri, şehirlerin çağdaş bir görünüme kavuşması ve yaşam kalitesinin artırılması amacıyla hız kazanmaktadır. Ancak bu süreç, taşınmaz sahiplerinin mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen düzenlemeleri de beraberinde getirmektedir. 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuatlar çerçevesinde, yenileme alanı ilan edilen bölgelerde taşınmaz tasarruflarının kısıtlanması ve kamulaştırma süreçleri belirli kurallar çerçevesinde yürütülmektedir. (Kentsel dönüşüm uygulamaları hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.)

Tasarruf Kısıtlanması

Yenileme alanı ilan edilen bölgelerde, ilgili belediye ve il özel idareleri, proje tamamlanana kadar taşınmazlar üzerinde her türlü yapılaşma, kullanım ve işletme konusunda geçici kısıtlamalar uygulayabilmektedir.

Belediyeler ve il özel idareleri ayrıca, bu alanlarda yapılacak sosyal altyapı, ortak kullanım alanları ve tesislere ilişkin işletme projeleri hazırlayarak, taşınmaz maliklerinin bu projelere katılımını sağlayabilmektedir. Bu çerçevede belirlenen kullanım şartları ve masraf paylaşım esasları, tapu siciline işlenebilmektedir.

Yenileme Alanlarında Kamulaştırma Süreci

Yenileme alanlarındaki taşınmazların kamulaştırılması, esas olarak maliklerle anlaşma yoluyla gerçekleştirilmelidir. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise ilgili il özel idaresi veya belediye tarafından kamulaştırma süreci devreye girebilir. Bu bağlamda:

• Kamulaştırma işlemleri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesi çerçevesinde iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amacıyla yapılmaktadır.
• Tapu kaydı açık olan ancak sahipsiz görünen, mirasçısı belli olmayan veya kayyım tayin edilmiş ihtilaflı, davalı ve üzerinde her türlü mülkiyet ve mülkiyetin gayri aynî hak tesis edilmiş olan taşınmazlar için de aynı hükümler geçerlidir.
• Belediyeler ve il özel idareleri, gerekli gördükleri takdirde kamulaştırma yerine satın alma, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri veya Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen intifa ve üst hakkı kurulması gibi yöntemleri de tercih edebilir.

Hazineye Ait Taşınmazların Devri ve Kullanımı

Yenileme alanı sınırlarında yer alan ve kamu hizmetine tahsis edilmemiş Hazine taşınmazları, Cumhurbaşkanı kararıyla projeyi yürüten belediyeye veya il özel idaresine bedelsiz olarak devredilebilmektedir. Bu taşınmazlar, belirlenen amaçlara uygun kullanılmadığı takdirde, yeniden Hazine adına tescil edilecektir. Ayrıca, elde edilen gelirlerin %50’sinin Hazineye aktarılması öngörülmektedir. Yenileme alanı ilan edilen yerlerde, yenileme projesi kapsamında kalan taşınmazlar devir işlemleri sonuçlandırılıncaya kadar Hazinece satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izin veya irtifak hakkına konu edilemez

7.      Yenileme Alanında Halkın Bilgilendirilmesi

Yenileme alanlarında uygulama süreçleri halkın ve ilgili tarafların katılımı ile daha etkin bir şekilde yürütülebilir. Kamuoyunun bilgilendirilmesi ve paydaş katılımı aşağıdaki aşamalarla sağlanır:

a.      Halkın Bilgilendirilmesi ve Görüş Alınması

• Yerel yönetimler, bölge sakinlerini projeler hakkında bilgilendirmek için toplantılar düzenler.
• Sivil toplum kuruluşları, meslek odaları ve üniversiteler ile iş birliği yapılarak projeler konusunda görüşler alınabilir.

b.       Katılım Mekanizmaları

• Danışma toplantıları düzenlenerek halkın projelere katkı sağlaması teşvik edilir.
• Projeler hakkında basın ve yayın organları aracılığıyla duyurular yapılır.

Yenileme Alanı Nedir? yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Belde halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılamayı, sağlıklı ve güvenli bir çevre oluşturmayı, yaşam kalitesini artırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine ilişkin araştırmalara ve verilere dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleşme ve gelişme eğilimlerini alternatif çözümler oluşturmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları, örgütlenme ve uygulama ilkelerini içeren pafta, rapor ve notlardan oluşan belgedir. İmar planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere iki aşamadan oluşur.

Nazım İmar Planı (1/5000 ölçekli İmar Planı) Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre,  varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır.

Uygulama İmar Planı (1/1000 ölçekli İmar Planı) Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde tanımlandığı üzere, tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.

Çevre Düzeni Planı Nedir?

3194 sayılı Kanun’un 5. Maddesine göre, varsa mekânsal strateji planlarının hedef ve stratejilerine uygun olarak yerleşim, gelişme alanları ve sektörlere ilişkin alt ölçek planlarını yönlendiren genel arazi kullanım kararları çerçevesinde ilke ve kriterleri belirleyen, bölge, havza veya il bütününde hazırlanan, plan hükümleri ve raporuyla bir bütün olan plandır.

Mekânsal Strateji Planı Nedir?

Aynı maddede belirtilen bu plan, ekonomik, sosyal politikalar ve çevre politikaları ile stratejilerini mekânla ilişkilendirerek fiziki gelişmeyi ve sektörel kararları yönlendiren, ülke bütününde ve gerekli görülen bölgelerde hazırlanan, raporu ile bütün olan plandır.

Mevzi İmar Planı Nedir?

Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelikte tanımı yapılan mevzi imar planı, mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, bu Yönetmeliğin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır.

Revizyon İmar Planı Nedir?

Her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı veya sorun yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına uygunluğun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.

Parselasyon Planı Nedir?

İmar Kanunu’nun 18. Maddesine dayanılarak, imar parsellerinin düzenlenmesi ve tescil edilmesi amacıyla yapılan düzenlemeleri içerir. Ayrıntılı bilgi için “Düzenleme Ortaklık Payı Nedir?” yazımızı okuyabilirsiniz. Okumak için: tıklayınız.

Koruma Amaçlı İmar Planı Nedir?

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na göre, bu Kanun uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim-geçiş sahasını da göz önünde bulundurarak, kültür ve tabiat varlıklarının sürdürülebilirlik ilkesi doğrultusunda korunması amacıyla arkeolojik, tarihi, doğal, mimarî, demografik, kültürel, sosyo-ekonomik, mülkiyet ve yapılaşma verilerini içeren alan araştırmasına dayalı olarak; hali hazır haritalar üzerine, koruma alanı içinde yaşayan hane halkları ve faaliyet gösteren iş yerlerinin sosyal ve ekonomik yapılarını iyileştiren, istihdam ve katma değer yaratan stratejileri, koruma esasları ve kullanma şartları ile yapılaşma sınırlamalarını, sağlıklaştırma, yenileme alan ve projelerini, uygulama etap ve programlarını, açık alan sistemini, yaya dolaşımı ve taşıt ulaşımını, alt yapı tesislerinin tasarım esasları, yoğunluklar ve parsel tasarımlarını, yerel sahiplilik, uygulamanın finansmanı ilkeleri uyarınca katılımcı alan yönetimi modellerini de içerecek şekilde hazırlanan, hedefler, araçlar, stratejiler ile plânlama kararları, tutumları, plân notları ve açıklama raporu ile bir bütün olan nazım ve uygulama imar plânlarının gerektirdiği ölçekteki plânlardır.

İlave İmar Planı Nedir?

Mevcut planların kapsamadığı alanlar için ek düzenleme yapan planlardır. İlgili kanunlar ve yönetmeliklere uygun şekilde hazırlanır.

İmar Planlarına Karşı İtiraz ve Dava Yolu

İmar Planlarına Karşı İtiraz Yolu

İmar planları, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.

İmar Planlarına Karşı Nereye İtiraz Edilir?

Belediler tarafından hazırlanan imar planlarına karşı itirazlar belediye başkanlığına yapılır. Belediye sınırları dışındaki imar planlarına karşı itiraz edilecek makam valiliktir.

İmar Planlarına Karşı Dava Açılması

İmar planlarına karşı itirazda bulunulmuş ancak belediye veya valilik, itiraza herhangi bir cevap vermeyerek zımni rette bulunmuş olabilir. Ayrıca, itiraza yanıt verilerek reddedilen durumlarda, imar planı nedeniyle menfaati ihlal edilen kişi ya da kurum, derhal iptal davası açmalı ve yürütmenin durdurulması talebinde bulunmalıdır.

İmar Planlarına Karşı Açılan Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Danıştay Kanunu’nun 24. Maddesinde Danıştay’ın ilk derece mahkemesi sıfatıyla göreceği davaları sayılmıştır. Buna göre bakanlıklar ile kamu kuruluşları veya kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarınca çıkarılan ve ülke çapında uygulanacak düzenleyici işlemlere karşı açılacak davalarda ilk derece mahkemesi olarak görevli mahkeme Danıştay’dır. Bu durumda, bakanlıklar tarafından düzenlenen imar planlarına karşı açılacak davada görevli mahkeme Danıştay’dır.

Yine Danıştay Kanunu’nun 24. Maddesine göre birden çok idare veya vergi mahkemesinin yetki alanına giren işlerde Danıştay ilk derece mahkemesi sıfatıyla görevlidir. İmar planlarının iptali talep edildiğinden birden fazla idare mahkemesinin yetkili olduğu görünüyorsa yine iptal davası Danıştay’da açılmalıdır. Nihayetinde, imar planlarına karşı açılacak davalarda görevli mahkeme “idare mahkemeleri” ve “Danıştay”dır.

İmar Planlarından doğan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.

İmar Planlarına Karşı İdareye Başvuru Zorunlu Mudur?

İdari işlemin iptali için kanunda idareye başvurunun zorunlu olduğu durumlarda idareye başvurulmadan dava açılmışsa, mahkeme dava dilekçesinin görevli idari mercie tevdine karar verilecektir. Kanunda, imar planları için zorunlu idari başvuru öngörülmediği için iptal davasının açılması için zorunlu idari başvuru yapılmasına gerek yoktur.

İmar Planlarına Karşı Açılacak Davalarda Süre

İmar yargıda dava açma süresi kamu düzeninden olduğundan süresi içinde açılmayan davalarda “davanın reddi” kararı verilecektir. İmar planlarının iptali istemiyle açılacak davalarda sürenin başlangıcı durumlara göre değişecektir. Aşağıda bu durumlar irdelenmiştir.

Askı Süresi ve Doğrudan Dava Açılması

İmar planı bir aylık askı süresi boyunca ilan edilir. Askı süresi sonunda plan kesinleşir. Bu süreçte, ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde doğrudan idari dava açılabilir.

Askı Süresi İçinde Yapılan İtirazlar

Askı süresi içinde, ilgili idareye yapılan bir itiraza yanıt verilmezse, dava açma süresi askı süresinin son ilan tarihinden itibaren işlemeye başlar. İtirazın zımnen reddedildiği tarih esas alınarak, bu tarihten itibaren 60 gün içinde dava açılabilir.

Eğer idare, itiraza ilişkin açık bir cevap verir ve bu cevap reddedilirse, reddin tebliğinden itibaren kalan süre içinde dava açma hakkı doğar.

2577 Sayılı Kanun’un 11. Maddesi Kapsamında Başvuru

Askı süresinin son gününden itibaren başlayan 60 günlük dava açma süresi içinde, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesi kapsamında başvuru yapılması durumunda, bu başvuru dava açma süresini durdurur. Eğer bu başvuruya 60 gün içinde cevap verilmezse, sürenin durduğu yerden itibaren dava açılabilir.

İlanı Gereken Düzenleyici İşlemler ve Dava Süresi

Düzenleyici işlemlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açma süresi, ilan tarihini izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine, ilgili bireysel işlemler ya da düzenleyici işlemler aleyhine dava açılması mümkündür.

İmar Planları ve İmar Planlarına Karşı Dava Açılması yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.