Uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı üzere, bilhassa konut ve çatılı işyeri kiralarında kefilin de yer aldığı görülmektedir. Kefalet sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenen, kendi içerisinde geçerlilik koşulları öngörülen bir sözleşmedir. Kefalet sözleşmesinin kira sözleşmesine eklenmesi mümkün olup kira sözleşmesinden doğan ve kiracı tarafça ödenmemiş olan kira bedellerinin veya kira bedellerinin yanında yan giderlerin ve sözleşmeden doğan zararın tahsili maksadıyla kefilin sorumluluğuna gidilmesi gündeme gelebilecektir. Bu makalemizde öncelikle kefalet sözleşmesinin geçerlilik hükümleri irdelenecek, ardından kira sözleşmelerinde kefilin sorumluluğu ve süresi, sorumluluğunun kapsamı ele alınacaktır.
Kefalet Sözleşmesi ve Geçerlilik Koşulları
Kefalet sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 581 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup kefalet sözleşmesi kapsamında kefil, alacaklıya karşı, üçüncü kişi olan borçlunun borcunu ifa etmemesinin sonuçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı üstlenmektedir.
Kefalet sözleşmesi, her türlü borca karşı düzenlenebilmekte, kefilin borçlunun borcundan sorumlu olabilmesi için borçlunun rızasının alınması gerekmemektedir.
Kefalet ilişkisi adi kefalet ve müteselsil kefil olarak düzenlenebilmektedir. Adi kefalet ilişkisinde alacaklı öncelikle asıl borçluya gitmeli, borcun borçludan tahsilinin mümkün olmadığı borçlunun semeresiz olduğu tespit edilmelidir. Bu halde ancak borçlunun aczinin söz konusu olduğu durumlarda kefile gidilebilmektedir. Müteselsil kefalet ilişkisinde ise alacaklı hem kefile hem de asıl borçluya gidebilmektedir. Müteselsil kefalet ilişkisinin kurulabilmesi için kefalet sözleşmesinde ilişkinin müteselsil kefalet olduğu açıkça belirtilmelidir. Aksi halde kefalet ilişkisi adi kefalet olarak kabul edilecektir. Ancak Türk Ticaret Kanunu’nun 7. Maddesi düzenlemesi uyarınca bu husus ticari şirketlerde farklılık göstermekte, şirket yetkilisinin kefil olması durumunda kefilin sorumluluğunun açıkça belirtilmiş olmaması halinde dahi müteselsil sorumluluk olduğu kabul edilmektedir.
a. Mevcut ve geçerli bir borç olmalıdır.
Kefalet ilişkisi, ancak mevcut ve geçerli bir borca ilişkin kurulabilir. Bunun yanında şarta veya süreye bağlı borçlar için, bir diğer deyişle doğacak bir borca ilişkin de kefil olunabilmektedir. Bu halde şartın gerçekleşmesi veya sürenin dolması ile borç doğacak ve kefilin sorumluluğu gündeme gelecektir.
Asıl borçlu irade sakatlığı veya ehliyetsizlik ile bir borç altına girdi ise kefalet sözleşmesinin geçerliliği, kefilin kefalet altına girdiği anda asıl borçlunun iradesinin sakatlandığını veya ehliyetsiz olduğunu bilip bilmemesine bağlıdır. Şayet kefil, asıl borçlunun iradesinin sakatlandığını veya ehliyetsiz olduğunu biliyor ve bunu bilerek söz konusu borca ilişkin kefil oluyor ise kefalet sözleşmesi geçerli kabul edilecektir. Ancak kefil, kefalet sözleşmesinin düzenlendiği sırada asıl borcun irade sakatlığı ile veya ehliyetsizlik ile sakat olduğunu bilmiyorsa kefalet sözleşmesinin de geçersiz olduğu kabul edilmektedir.
Yine kefil, zamanaşımına uğramış olduğunu bildiği bir borca ilişkin kefalet sözleşmesinin tarafı oluyor ise bu sözleşme geçerli kabul edilecektir.
b. Kefalet sözleşmesinin yazılı olması şarttır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 583. Maddesi uyarınca kefalet sözleşmesi yazılı olarak düzenlenmek zorundadır. Sözlü olarak kurulan kefalet ilişkisinin geçerliliği bulunmamaktadır.
c. Kefilin sorumlu olduğu azami bedel ile kefalet tarihi açıkça belirtilmelidir.
Kefalet sözleşmesinin geçerli olabilmesi için kefilin sorumlu olacağı azami miktarın ve kefalet ilişkisinin kurulduğu tarihin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Örneğin, kefaletin 2 yıl süre ile 350.000,00 TL’ye kadar borçtan sorumlu tutulacağı hususu belirtilmelidir. Aksi halde kefalet ilişkisi geçersiz olacaktır. Azami sorumluluk bedeli ve kefalet tarihi kefilin kendi el yazısıyla belirtilmek zorundadır.
Kefalet sözleşmesinde sonradan yapılan ve kefilin sorumluluğunu artıran değişikliklerin de yazılı olarak düzenlenmesi şarttır.
d. Müteselsil kefil olunması halinde kefil, adını soyadını, kefalet tarihini ve azami bedel ile müteselsil olarak sorumlu olduğunu kendi el yazısıyla yazmalıdır.
Müteselsil kefalet ilişkisinin kurulabilmesi için kefilin, müteselsil sorumluluk altına girdiğini veya müteselsil sorumluluk altına girdiği anlamına gelen başka bir ifade ile bu hususu da kendi el yazısı ile sözleşmede belirtmeli ve imza altına almalıdır.
e. Kefilin evli olması halinde kefilin eşinin rızası alınmalıdır.
Kefalet ilişkisi kurulduğu esnada kefil evli olabilir. Bu halde kefalet sözleşmesinde kefilin eşinin de rızası yer almalıdır. Evli olan kefilin eşinin rızası alınmadığı takdirde kefalet ilişkisi geçersiz olacaktır. Ancak kefil ile eşi arasında mahkemece verilen bir ayrılık kararı olması veya yasal olarak ayrı yaşama hakları bulunduğu takdirde kefilin eşinin rızası aranmamaktadır.
Yine Kanun’un 584/2. maddesinde;
“Kefalet sözleşmesinde sonradan yapılan ve kefilin sorumlu olacağı miktarın artmasına veya adi kefaletin müteselsil kefalete dönüşmesine ya da kefil yararına olan güvencelerin önemli ölçüde azalmasına sebep olmayan değişiklikler için eşin rızası gerekmez.” Hükmü ihtiva edilmektedir. Hükümden anlaşılacağı üzere sonradan yapılan ve kefilin sorumluluğunu artıran veya kefilin aleyhine kabul edilebilecek her türlü düzenlemede kefilin rızasının alınması şarttır. Ancak sorumlu olunan azami bedelin azaltılması gibi lehe düzenlemeler için kefilin eşinin rızası aranmaz.
Hükmün 3. fıkrasında ise; “Ticaret siciline kayıtlı ticari işletmenin sahibi veya ticaret şirketinin ortak ya da yöneticisi tarafından işletme veya şirketle ilgili olarak verilecek kefaletler, mesleki faaliyetleri ile ilgili olarak esnaf ve sanatkârlar siciline kayıtlı esnaf veya sanatkârlar tarafından verilecek kefaletler, 27/12/2006 tarihli ve 5570 sayılı Kamu Sermayeli Bankalar Tarafından Yürütülen Faiz Destekli Kredi Kullandırılmasına Dair Kanun kapsamında kullanılacak kredilerde verilecek kefaletler ile tarım kredi, tarım satış ve esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile kamu kurum ve kuruluşlarınca kooperatif ortaklarına kullandırılacak kredilerde verilecek kefaletler için eşin rızası aranmaz.” hükmü düzenlenmiştir. Hüküm uyarınca ticaret siciline kayıtlı ticari işletme sahibinin, ticari şirket ortağının veya yöneticisinin işletme ilgili vereceği kefaletler ile esnaf ve sanatkârlar siciline kayıtlı olanlar bakımından ise mesleki faaliyetleri çerçevesinde vereceği kefaletler bakımından eşin rızası aranmayacaktır.
f. Kefalet süreli ise bu sürenin açıkça belirtilmesi gerekmektedir.
Kefalet ilişkisi kurulurken kefilin sorumlu olduğu sürenin de açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Kefalet süresinin belirtilmemesi halinde kefil, sözleşme süresi ile sınırlı olmak üzere sorumludur. Kefalet en fazla 10 yıl süre için kurulabilmektedir. Kefilin 10 yıldan uzun süre sorumlu olacağına ilişkin hükümler, yeni bir kefalet sözleşmesi düzenlenmediği sürece, geçersiz kabul edilecektir.
Kefilin Kira Sözleşmesinden Sorumluluğunun Kapsamı
Kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğunun gündeme gelebilmesi için ya kira sözleşmesine bağlı ayrı bir kefalet sözleşmesi düzenlenmeli ya da kira sözleşmesine kefalete ilişkin hükümler eklenmelidir. Her iki halde de kefilin azami sorumlu tutulacağı bedel ile kefalet tarihinin açıkça belirtilmesi ve bu hususun kefilin el yazısı ile imza altına alınması gerekmektedir.
Kira sözleşmelerinde kefil, kural olarak kira bedellerinden sorumlu tutulmaktadır. Ancak kefilin yan giderlerden, taşınmazda meydana gelecek zararlardan da sorumlu tutulması için bu hususların açıkça ve ayrı ayrı belirtilmesi gerekmektedir. Aksi halde kefilin sorumluluğu yalnızca ödenmeyen kira bedellerine ilişkin olabilecektir.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kefilin sorumlu olacağı sürenin belirtilmemesi halinde kural olarak belirli süreli kira sözleşmeleri özelinde belirtilen kira süresi kadar sorumlu tutulduğu kabul edilecektir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kefalet süresinin belirtilmemesi halinde kefalet ilişkisi geçersiz kabul edilmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kefalet ilişkisinin süresinin mutlaka belirtilmesi gerekmektedir.
Kira Süresinin Uzaması Halinde Kefilin Sorumluluğu
Kira sözleşmelerinde kefilin sorumluluğunun belirlenebilmesi kira sözleşmesinin belirli süreli ve belirsiz süreli olmasına göre ayrıma tabidir. Kefalet süresinin belirlenmemesi, açıkça ifade edilmemesi durumunda belirli süreli kira sözleşmelerinde kefilin sorumluluğu sözleşmede belirtilen kira süresi kadar olacak, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kefalet süresi kadar olacaktır.
Belirli süreli konut ve çatılı iş yerine ilişkin kira sözleşmelerinde, sözleşmede belirtilen kira süresinin bitiminden 15 gün öncesinde kadar kiracı tarafından sözleşmenin sona ereceğine ilişkin herhangi bir bildirim yapılmaması halinde sözleşme aynı koşullarla ve 1 yıl süre ile uzamış kabul edilecektir. Belirttiğimiz üzere kira sözleşmelerinde kefilin sorumluluk süresine dair özel bir düzenleme yer almaması halinde sorumluluk ancak kira sözleşmesinde belirtilen kira süresi kadar olacaktır. Ancak uzayan kira dönemlerinde de kefilin sorumluluğunun devam etmesi isteniyorsa bu hususun açıkça sözleşmede belirtilmesi gerekmektedir. Ancak yine azami sürenin de belirtilmesi önem arz etmektedir. Örneğin; “kefalet süresi işbu sözleşme süresi olan 1 yıl ve yenileme dönemleri de dahil olmak üzere 8 yıldır.” şeklinde kefalet süresinin açıkça belirlenmesi gerekmektedir. Aksi halde uzama yıllarında doğacak olan borçlardan dolayı kefilin sorumluluğu gündeme gelmeyecektir.
Her halde, kefilin sorumluluğunun süresi 10 yıl ile sınırlıdır. 10 yıldan uzun süre kefalet ilişkisinin geçerli olacağına dair sözleşme hükümleri geçersiz kabul edilecektir. Ancak her süre bitiminde kefalet ilişkisinin uzayacağına dair ek sözleşme düzenlenmesi veya yeni bir kefalet sözleşmesi akdedilmesi halinde kefilin sorumluluğu devam edebilecektir. Kefalet sözleşmesinin azami süresine ilişkin düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 598. Maddesinde yer almaktadır.
“Bir gerçek kişi tarafından verilmiş olan her türlü kefalet, buna ilişkin sözleşmenin kurulmasından başlayarak on yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar.
Kefalet, on yıldan fazla bir süre için verilmiş olsa bile, uzatılmış veya yeni bir kefalet verilmiş olmadıkça kefil, ancak on yıllık süre doluncaya kadar takip edilebilir.
Kefalet süresi, en erken kefaletin sona ermesinden bir yıl önce yapılmak kaydıyla, kefilin kefalet sözleşmesinin şekline uygun yazılı açıklamasıyla, azamî on yıllık yeni bir dönem için uzatılabilir.”
Kefilin Sorumluluğuna İlişkin Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kefalet sözleşmesi, asıl borcun fer’isi niteliğindedir. Yargıtay içtihatları uyarınca, kefalet ilişkisinden doğan davalar bakımından asıl borca ilişkin davaları görmekte görevli olan mahkemelerin görevli olacağı kabul edilmektedir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin kefiline karşı açılacak veya kefilin kiraya verene karşı açacak olduğu davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri yetkilidir.
Sonuç
Kefalet sözleşmesi, kira ilişkilerinde kiraya veren açısından son derece önemli bir teminat mekanizması olup, geçerliliği ve kapsamı Türk Borçlar Kanunu’nda sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kefilin sorumluluğunun doğabilmesi için kefaletin yazılı olarak kurulması, kefilin azami sorumluluk tutarı ile kefalet tarihini kendi el yazısıyla belirtmesi, müteselsil kefalet halinde buna ilişkin ifadeyi de el yazısıyla eklemesi ve evliyse eş rızasının alınması zorunluluk teşkil etmektedir. Bu şartların yerine getirilmemesi durumunda kefalet sözleşmesi geçersiz olacak, kiraya verenin kefile başvurma imkânı ortadan kalkacaktır.
Kira sözleşmelerinde kefilin sorumluluğunun kapsamı, sözleşmede açıkça düzenlenmiş olmalıdır. Kural olarak kefil yalnızca kira borcundan sorumludur; yan giderler, kullanım nedeniyle meydana gelen zararlar veya diğer sözleşmesel yükümlülükler bakımından sorumluluk ancak sözleşmede açıkça belirtilmiş olması hâlinde doğacaktır. Ayrıca belirli süreli kira sözleşmelerinde kefilin sorumluluğu, aksi kararlaştırılmadıkça yalnızca sözleşmede belirtilen kira dönemi ile sınırlıdır. Uzayan kira dönemlerinde sorumluluğun devamı, ancak bu hususun açıkça öngörülmesi ve azami kefalet süresinin belirtilmesi şartıyla mümkündür. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kefalet süresinin gösterilmemesi durumunda kefalet ilişkisi geçersiz sayılacaktır.
Her durumda kefilin sorumluluğu, TBK m. 598 gereği azami on yıllık süre ile sınırlıdır. Bu sürenin aşılabilmesi ancak yeni bir kefalet sözleşmesi yapılması veya kefilin şekle uygun yazılı beyanıyla sürenin uzatılması suretiyle mümkündür. Öte yandan, kefalet ilişkisinden doğan ihtilaflarda asıl borca ilişkin davalara bakmakla görevli mahkemeler görevli olduğundan, kira sözleşmesine bağlı kefaletlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi; yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.
Sonuç olarak, kira ilişkilerinde kefilin sorumluluğunun geçerliliği ve kapsamı, hem kiraya veren hem de kefil açısından dikkatle değerlendirilmesi gereken bir konudur. Şekil şartlarına uygun, açık ve öngörülebilir hükümler içeren bir kefalet düzenlemesi, taraflar arasındaki hukuki güvenliği artıracak ve olası uyuşmazlıkların önüne geçecektir.