Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin feshine ilişkin özel düzenlemeler mevcuttur. Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiralananın tahliyesi sebepleri “kiraya verenden kaynaklanan sebepler” ve “kiracıdan kaynaklanan sebepler” olarak ayrıma tabi tutulmuş olup kiracıdan kaynaklanan sebepler başlığı altında düzenlenen sebeplerden biri de yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliyedir.
Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte kiraya verene teslim edeceği, kiralananı boşaltacağı yönünde taahhüt vermesi temeline dayanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi;
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Hükme göre koşullarına uygun şekilde düzenlenen yazılı tahliye taahhüdü ile kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt eden kiracının, taşınmazı en geç taahhüt edilen tarihte boşaltması gerekmektedir. Aksi halde kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde dava açmak veya icra takibi başlatmak ile taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir.
Aşağıda yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olduğu haller ile geçersiz sayıldığı haller değerlendirilecek, dava açma süresi, dava açma hakkı olan kişiler, kiracının tahliye taahhüdüne ve kira sözleşmesinde yer alan imzaya itirazı, itiraz üzerine tahliye talepli davada görevli mahkemenin hangisi olduğu hususları üzerinde durulacaktır.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Koşulları
- Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı olması gerekmektedir. Sözlü taahhüdün bir geçerliliği bulunmamaktadır. Taahhüt adi yazılı olabileceği gibi noterde de düzenlenebilmektedir.
- Tahliye taahhüdü bir şarta bağlı olarak düzenlenebilmektedir. Şartın gerçekleşmemesi halinde tahliye taahhüdü geçersiz kabul edilecektir.
- Tahliye taahhüdünün düzenleme tarihi ve tahliye tarihini içermesi ve tahliye tarihinin belirli olması gerekmektedir. Düzenleme tarihi içermeyen taahhüt içeriğinden kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte taahhütte bulunulduğu anlaşılıyorsa tahliye taahhüdü geçerli kabul edilmektedir.
- Yazılı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin akdinden sonra imzalanması gerekmektedir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıysa kira sözleşmesi imzalandığı anda kira ilişkisi başlamaktadır. Ancak kira sözleşmesinin imzalandığı tarih ile kira başlangıç tarihi farklı olabilmektedir. Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarih kira başlangıç tarihi olarak kabul edildiyse, kira başlangıç tarihi ile aynı tarihli yazılı tahliye taahhüdü geçerli olacaktır.
- Tahliye taahhüdünde bulunan kiracı şirket ise, taahhüdün şirket yetkilisi tarafından imzalanması gerekmektedir.
- Birden fazla kiracı olması halinde kiracıların tümünün tahliye taahhüdünde bulunması gerekmektedir.
- İlk kira sözleşmesinden sonra, ilk kira sözleşmesinin devamı niteliğinde yenileme kira sözleşmesinde yer alan tahliye taahhüdü geçerlidir.
- Tarihleri boş bir şekilde imzalanan yazılı tahliye taahhüdü geçerli kabul edilmektedir.
- Yetkili kiracı vekili tarafından imzalanan tahliye taahhüdü geçerlidir.
Tahliye Taahhüdünün Geçersizlik Sebepleri
- Kira sözleşmesi imzalanmadan evvel veya kira sözleşmesinin imzalandığı sırada verilen tahliye taahhüdü geçersiz kabul edilmektedir.
- Tahliye taahhüdünün düzenlenmesinden sonraki bir tarihte taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanması halinde yazılı tahliye taahhüdü geçersiz sayılacaktır.
- Kiracının iradesinin sakatlanması ile verilen tahliye taahhüdü geçersizdir. Ancak bu taahhüdün geçersiz sayılması için kiracının tahliye taahhüdünün iptaline ilişkin dava açması gerekecektir.
- Birden fazla kiracı olması halinde yalnızca bir kiracı tarafından verilen taahhüt geçersizdir.
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davasının/İcra Takibinin Tarafları
Davalı yan kiracının bir kişi olması halinde kiracı, kiracıların birden fazla olması halinde ise kiracıların tamamıdır. Birden fazla kiracı olması halinde kiracılardan birine karşı açılan davada taraf teşkili sağlanmamış kabul edilecektir.
Davacı ise kira sözleşmesi taraflarından kiraya verendir. Diğer tahliye sebeplerinden farklı olarak taşınmazın malikinin kiraya veren sıfatını haiz olmaması durumunda dava hakkı bulunmamaktadır. Bunun sebebi, kiracının yazılı tahliye taahhütnamesinde kiraya verene karşı bir taahhütte bulunmuş olmasıdır. Yine kiraya verenin birden fazla kimse olması durumunda davayı birlikte açmaları veya kiraya verenlerden birinin açtığı davaya diğer kiraya verenlerin muvafakat etmeleri gerekmektedir.
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesini ve fer’ilerini bir bütün olarak devralmış sayıldığından, bir diğer deyişle kira sözleşmesinin halefi olduğundan yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak dava açma hakkına sahip olacaktır.
Tahliye Taahhüdünde Kiracı Olmayan Eşin Aile Konutu İtirazı
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine Aile Konutu hükmü düzenlenmiştir. Hükme göre;
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
…
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye talepli davalarda karşılaşılan en önemli itirazlardan birisi de aile konutu itirazıdır. Aile konutunu düzenleyen hüküm uyarınca kural olarak eşlerden biri, diğer eşin rızası olmaksızın kira sözleşmesini feshedemez. Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının kira sözleşmesini belirli bir tarihte feshedeceğine dair iradesini açıklamasıdır. Ancak kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığının bilinmesi mümkün olmayabilir.
Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline gelebilmektedir. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin göndereceği ihtarname ile kiralanan taşınmazın aile konutu olduğunu ve yazılı tahliye taahhüdüne muvafakati olmadığını bildirmesi halinde tahliye taahhüdünün geçersiz hale geleceği kabul edilmektedir. Ancak belirtmek gerekir ki gerek Yargıtay gerekse de Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarıyla kabul edildiği üzere söz konusu itirazın ve tahliye taahhüdünün geçersizliğine ilişkin bildirimin yazılı tahliye taahhüdü icra takibine veya davaya konu edilmeden önce yapılması gerekmektedir. İcra takip tarihinden veya dava tarihinden sonra yapılan aile konutu itirazı mahkemece dinlenilmeyecektir.
“Tahliye taahhüdü takibine yapılan aile konutu itirazında; en geç takip tarihine kadar sözleşmede imzası olmayan diğer eş, malike mecurun aile konutu olduğu hususunda bildirimde bulunmamışsa aile konutu itirazı dinlenilmez.” (Antalya BAM 6.HD., 24.05.2022, 2022/1054 E., 2022/1010 K.)
Aile konutu şerhi hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
Tahliye Taahhüdünde Boşa İmzaya Katlanma Yükümlülüğü
Kural olarak yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilebilmesi için taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmesi ve belirli bir tahliye tarihi içermesi gerekmektedir. Ancak sıklıkla karşılaşıldığı üzere, tahliye taahhütnameleri matbu olarak düzenlenmekte ve çoğu zaman kira sözleşmesi ile aynı anda ve fakat tarihler boş olarak imzalanmaktadır. Böyle bir durumda kiracının “boşa imzaya katlanma yükümlülüğü” gündeme gelmektedir.
“Tahliye taahhüdündeki tarih kısmının boş bırakılmış olması onu tek başına geçersiz kılmaz. Tahliye taahhüdünün tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğu kabul edilse dahi kiracı tahliye ve tanzim tarihleri boş olarak düzenlenen taahhütnameyi imzaladığına göre boşa imza atmakla kiralayana doldurma yetkisi vermiş sayılacağından bunun sonucuna katlanmak durumundadır.” (Yargıtay HGK, 01.07.1992, 1992/357 E., 1992/422 K.)
“…Davalı her ne kadar tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi düzenlenmesi sırasında alındığını ve tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, imzası inkar edilmeyen taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunamamaktadır. Takip süresinde yapılıp dava açıldığına göre serbest irade ile kiralananda oturulurken verilen tahliye taahhüdünün geçerli olduğunun kabulüyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 6.HD, 11.03.2008, 2008/11 E., 2008/2784 K.)
Yargıtay içtihatlarından da anlaşılacağı üzere; tahliye ve düzenleme tarihi boş iken kiracının tahliye taahhütnamesine imza atmış olması halinde, kiracının kiraya verene boş olan yerleri sonradan doldurma yetkisi vermiş olduğu kabul edilmektedir.
Diğer yandan, kiracı tarafça ilgili tarihlerin kiraya veren ile yapmış oldukları anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğuna ilişkin itirazda bulunması halinde ise bu hususu ispat etmesi gerekecektir. Önemle belirtmek gerekir ki tahliye taahhütnamesi yazılı bir belge olduğundan aksinin ancak yazılı delillerle ispatlanması mümkün olacaktır.
Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye Nasıl Talep Edilebilir?
Kiraya veren, yazılı tahliye taahhüdü ile kiralananın boşaltılacağı taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde açacağı icra takibi veya dava ile kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etme hakkına sahip olacaktır. Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde icra takibi veya dava açılmaması durumunda artık yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra takibi veya dava açılması mümkün olmayacaktır.
Doğrudan tahliye talepli dava açılması halinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B-1-a maddesi uyarınca arabuluculuk dava şartı olduğundan dava açma süresi içerisinde arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur. Arabuluculuk sürecinde geçen zaman dava açma süresini durduracaktır.
Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra takibi başlatılması halinde “Örnek No 14” tahliye emri ile talepte bulunulması gerekmektedir. Örnek No:14 tahliye emrinin kiracıya tebliğinden itibaren 7 günlük süre içerisinde kiracının itiraz hakkı mevcuttur.
Kiracı kendisine tebliğ edilen tahliye emrine yasal süresi içerisinde itiraz etmezse, tebliğden itibaren 15 günlük süre içerisinde kiralanan taşınmazı tahliye etmelidir. Bu süre içerisinde tahliyenin gerçeklememesi halinde kiraya verenin ayrıca tahliye talepli dava açmasına gerek olmaksızın icra dairesi marifetiyle kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin işlemlere devam etmesi mümkündür.
Kiracının itiraz etmesi durumunda ise itirazın içeriği büyük önem arz etmektedir. Kiracı itirazın içeriğinde tahliye taahhütnamesinde yer alan imzaya ve tarihlere itiraz edebilir. İtiraz içeriğine göre kiraya verenin açabileceği davalar ayrışmaktadır.
a) Kiracının imzaya ve/veya tarihlere itiraz etmemesi halinde açılacak dava:
Kiracı, kendisine tebliğ edilen tahliye emrine itirazında imzaya veya tahliye taahhüdünde yazılı tarihlere açıkça itiraz etmemiş olabilir. Yazılı tahliye taahhüdünün noterde düzenlenmesi durumunda kiracının imzayı ve tarihleri inkar etme hakkı bulunmamaktadır. Böylesi bir durumda kiraya veren icra hukuk mahkemelerinde itirazın kaldırılması ve tahliye talepli dava açabileceği gibi sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye talepli dava da açabilecektir.
İcra dosyasına yapmış olduğu itirazda imzaya ve tarihe itiraz etmeyen kiracının, itirazın kaldırılması davasına vereceği cevap dilekçesinde imzaya itiraz etmesi mümkün değildir.
b)Kiracının imzaya ve/veya tarihlere itiraz etmesi halinde açılacak dava:
Tahliye taahhütnamesinin adi yazılı olarak düzenlenmesi halinde kiracı tahliye taahhütnamesinde yer alan imzaya ve/veya tarihlere itiraz edebilmektedir. Yazılı tahliye taahhüdünde yer alan imzanın kiracıdan sadır olup olmadığı hususu ile taahhüdün imza tarihi ve taahhütte yer alan tarihlerin tarafların anlaşmalarına uygun olarak doldurulup doldurulmadığı hususlarının incelenmesi yargılamayı gerektirdiğinden ve icra mahkemeleri sınırlı yetkili mahkemeler olduğundan kiraya veren itirazın kaldırılması ve tahliye talepli dava ikame edemeyecek, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde itirazın iptali ve tahliye talepli dava ikame edilmesi gerekecektir.
İtirazın iptali ve tahliye talepli davada, yazılı tahliye taahhütnamesinde yer alan imzanın kiracıdan sadır olup olmadığı hususunda araştırma yapılırken öncelikle mahkemece kiracı tarafın isticvapına karar verilerek imza ve yazı örneklerinin alınması, başkaca kurumlarda yer alan imza örneklerinin mahkeme dosyasına celp edilmesi ve tüm delillerle birlikte bilirkişi incelemesi yapılması gerekecektir.