Ülkemizde uzun yıllardır uygulanan kentsel dönüşüm projeleri, vatandaşların modern ve güvenli yapılarda yaşamasını sağlamak amacıyla hayata geçirilmektedir. Ancak, inşaat sürecinin uzun sürmesi ve müteahhitlerin yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi sebepler, kentsel dönüşümde sözleşme feshi konusunu gündeme getirebilmektedir. Malikler ve müteahhitler arasında sözleşme imzalanmış olmasına rağmen müteahhitten kaynaklanan sebeplerle uzunca bir zaman inşaata başlanılmaması veya yapım işine belirli bir seviyeden sonra devam edilmemesi gibi durumlar söz konusu olabilmektedir. Aşağıdaki makalede hangi durumlarda ve şartlarla kentsel dönüşüm uygulamalarında müteahhit ile imzalanan sözleşmenin feshedilebileceğini anlatacağız.

1. Kentsel Dönüşümde Sözleşme Feshi: Müteahhit ile Yapılan Sözleşmenin Sonlandırılması

Hak sahipleri ve müteahhit ile yapılan gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin koşullar 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 13/11 maddesinde ele alınmıştır. Aşağıda yükümlülüklerini yerine getirmeyen müteahhit ile sözleşmenin hangi koşullar altında feshedilebileceği açıklanacaktır. Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biri, kentsel dönüşümde sözleşme feshi süreçlerinin nasıl işletileceği konusunda bilgi eksikliğidir.

2.Müteahhit ile İmzalanan Sözleşmenin Feshedilmesi için Gereken Koşullar Nelerdir?

Hak sahiplerinin müteahhit ile yapılan sözleşmeyi feshedebilmesi için belirli koşulların gerçekleşmiş olması gerekir. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 13/11 maddesine göre bu koşullar şunlardır:

Bir Yıl İçinde İnşaata Başlanmamış Olması: Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hissedarların çoğunluğu ile karar alınmasından sonra bir yıl içerisinde yeni yapının inşaatına başlanmamış olması gerekmektedir. Ancak, hak sahiplerinin sözleşme gereği yerine getirmesi gereken yükümlülükler varsa, bunların da tam olarak yerine getirilmiş olması şarttır. Bunların dışında yapım işlerine engel teşkil edecek idari veya adli yargı kararı olması durumunda da müteahhittin sorumluluğundan bahsedilmeyecektir.

Müteahhitin yapım işine başlaması gereken 1 yıllık sürenin başlangıcı farklı durumlara göre değişmektedir.

• Tüm Maliklerle Anlaşma Sağlandığında: Eğer bütün maliklerle anlaşma sağlanmışsa, süre en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinden itibaren başlar. Bu tarih, sürecin resmen başladığı andır ve müteahhitin inşaat çalışmalarına başlama sorumluluğu burada devreye girer.

• Riskli Yapı veya Rezerv Alanlarda Süre Başlangıcı: Eğer son anlaşma tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden veya rezerv yapı alanı ilanından önce ise, süre bu tespit veya ilan tarihinden itibaren başlar. Son anlaşma tarihi tespit veya ilan tarihinden sonraysa, süre en son anlaşma tarihine göre hesaplanır.

• Hissedarların Çoğunluğu İle Alınan Karar: Eğer maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alınmışsa, 1 yıllık sürenin başlangıcı çoğunluk kararı alınan tarihtir.

İnşaatın En Az Altı Aydır Durdurulmuş Olması: İnşa süreci başlamış, fakat belirli bir seviyeye geldikten sonra durdurulmuşsa ve altı aydır projeyi tamamlayacak seviyede ekipman ve iş gücü sağlanmıyorsa, hak sahipleri fesih talebinde bulunabilir. Bu durumun ilgili idare tarafından resmi belge ve tutanaklarla doğrulanması gerekir. Nitekim uygulamada en büyük uyuşmazlıklar müteaahitin inşaata başlaması ve belli bir süre sonra tamamlayamaması nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 2022/2496 E. , 2023/308 K. Sayılı kararında;

‘’ Davacılar tarafından, sözleşmenin feshi için yükleniciden kaynaklı sebeplerin olması gerektiği ancak, uyuşmazlıkta sözleşmenin feshi sonucunu doğuran eylemlerin yükleniciden kaynaklı olmadığı, arsa maliklerinin sözleşmede belirtilen ödemelere ilişkin edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle %90 seviyesine kadar getirilen inşaata devam edilemediği, ayrıca, idare tarafından gerekli inceleme ve araştırma yapılmadığı, taraflarına herhangi bir belge sunulmadığı, bu nedenlerle sözleşmenin feshine ilişkin dava konusu işlemin usule ve hukuka aykırı olduğunun ileri sürüldüğü, Davalılar tarafından ise, söz konusu inşaatın %20 seviyesinde yüklenici tarafından bırakıldığı diğer kısımların maliklerce tamamlandığı, bu durumun açıklığa kavuşması için arsa maliklerine davanın ihbar edilmesi gerektiği belirtilerek, dava konusu işlemin usul ve esas yönünden mevzuata uygun olarak tesis edildiğinin savunulduğu, Dosyanın incelenmesinden; gerek davacılar gerekse arsa malikleri tarafından inşaatın tamamlanma oranına ilişkin adli yargı mahkemelerinde durum tespiti yaptırdıkları, buna göre; … Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş:… sayılı dosyasında 24/05/2019 tarihi itibarıyla inşaatın tamamlanma seviyesinin %85 olduğu, yine … Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş: … sayılı dosyasında 10/11/2020 tarihi itibarıyla inşaatın tamamlanma seviyesinin %85 olduğunun tespit edildiği, yapı denetim kuruluşu, yapı müteahhidi ve yapı sahibi tarafından imzalanmış 21/08/2019 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağında, yapının gerçekleşme oranının %95 seviyesinde olduğu, arsa maliklerince oybirliğiyle alınan sözleşmenin feshine ilişkin kararın gereğinin yapılmasının 08/08/2019 tarihinde verilen dilekçeyle … İl Müdürlüğünden talep edildiği, bunun üzerine, idare tarafından 05/09/2019 tarihinde yerinde inceleme yapılarak son hakedişi üzerinden 6 aydan fazla süre geçmesine rağmen inşaata devam edilmediğinin tutanak ile tespit edilip, 10/10/2019 tarihinde birinci kez, 24/01/2020 tarihinde de ikinci kez olmak üzere, 6306 sayılı Kanunun 6/14. maddesi de hatırlatılarak 30’ar gün süre verilmek suretiyle inşaatın bitirilmesine yönelik faaliyete başlamasının yükleniciye ihtar edildiği, son olarak 27/05/2020 tarihinde inşaatın son durumunun ve ihtarlardan sonra faaliyete başlanıp başlanmadığının tespiti için idarenin teknik elemanlarınca yerinde inceleme yapıldığı, ancak inşai faaliyete devam edilmediğinin tespit edilerek tutanak altına alındığı, bunun üzerine de 6306 sayılı Kanunun 6/14. maddesi uyarınca dava konusu işlemin tesis edildiğinin anlaşıldığı, Uyuşmazlığın çözümü için arsa maliklerine davanın ihbar edilmişse de, maliklerce müdahil olarak davaya katılma talebinde bulunulmadığının görüldüğü, Bu durumda; dava konusu işlemin dayanağı olan mevzuatın, davacıların iddiaları ve davalıların savunmalarının birlikte değerlendirilmesinden; yüklenici tarafından inşaata başlandığı, sonrasında belirli bir seviyede durdurulduğu ve idare tarafından gönderilen ihtarlara rağmen inşaatı bitirmeye yönelik faaliyete devam edilmediği anlaşıldığı; dava konusu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 14. fıkrası uyarınca, inşaatın hangi seviyede durduğunun veya inşaata başlandıktan sonra durmasına hangi tarafın sebep olduğunun idare tarafından tespit edilmesine ilişkin bir zorunluluğun olmadığı, idare tarafından yapılması gerekenin, inşaatın durduktan sonra en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine ilişkin maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile aldığı sözleşmenin feshine dair karar ile inşaatın devam edip etmediğinin tespiti istemi üzerine, belirtilen durumların tespit edilmesi, yükleniciye otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceğinin ihtar edilmesi olduğunun anlaşıldığı, Bu durumda, anılan hususlar dikkate alındığında, sözleşmenin feshine ilişkin işlemin mevzuata uygun olarak tesis edildiği, işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.’’

Denilmek suretiyleidarenin, proje durduktan sonra en az altı ay boyunca bir ilerleme kaydedilmediğini, maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan fesih talebine uygun olarak inşaatı yerinde inceledikten sonra müteahhide süre tanımasının ardından işlem yapma zorunluluğunu ortaya koymaktadır

3.Müteahhit İle İmzalanan Sözleşmenin Feshedilmesi Süreci Nasıl İşler?

Sözleşmenin feshedilmesi süreci, kanunda belirtilen adımların sırasıyla izlenmesini gerektirir:

Fesih Başvurusunun Yapılması: Fesih talebi, maliklerin çoğunluğu ile alınmış bir karar ve gerekli belgelerle birlikte ilgili Müdürlük veya yetkili idareye yazılı olarak yapılır.

Başvurunun İncelenmesi: Yetkili idare, fesih başvurusunu inceledikten sonra müteahhitten duruma ilişkin bilgi ve belge sunmasını ister. Müteahhite, gerekçelerini sunması için 15 günlük süre tanınır.

Sahada İnceleme Yapılması: İdare, müteahhitin projeye başlayıp başlamadığını veya ekipman eksikliği nedeniyle ilerleme sağlanmadığını yerinde inceleyerek değerlendirir. İlgili kurumlarla yazışma yaparak gerekli araştırmalar tamamlanır.

4. Müteahhitin Süreci İlerletememesi Durumunda Ne Yapılır?

İdare tarafından yapılan inceleme sonunda, fesih şartlarının gerçekleştiği belirlenirse, müteahhide 30 günlük bir süre tanınır. Bu süre içerisinde müteahhit, projeye başlamaz veya ilerleme kaydetmezse, sözleşme kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Sözleşmenin feshedildiği hem müteahhite hem de hak sahiplerine bildirilir.

5. Fesih Sonrası İşlemler Nelerdir?

Sözleşmenin feshedilmesi sonrasında yapılması gereken işlemler şu şekildedir:

Tapu Şerhinin Kaldırılması: Hak sahipleri veya idare, tapu kaydına işlenmiş olan inşaat sözleşmesinin iptali için tapu müdürlüğüne başvuruda bulunur ve şerh kaldırılır.

Genel Hukuk Hükümlerinin Uygulanması: Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, ödenmiş tutarlar gibi konular genel hukuk hükümlerine göre değerlendirilir.

Kiraya İlişkin Düzenlemeler: Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından yapılan kira yardımları, hak sahiplerinden geri talep edilemez. Bu durum, hak sahipleri açısından olumlu bir düzenleme olarak dikkat çeker.

6. Fesih Kararının Uygulanmasında Çoğunluğun Önemi Nedir?

Fesih kararı alınması için maliklerin salt çoğunluğunun onayı gerekmektedir. Bu çoğunluk sağlandığında, fesih kararı herhangi bir özel şekil şartına tabi olmaksızın alınabilir. Karar tutanağı, dilekçe veya başka bir müteahhitle yapılan sözleşme gibi belgelerle çoğunluğun anlaştığı belgelenmelidir.

7. İlgili İdare Hangi Yetkilere Sahiptir?

İlgili idare, fesih başvurularını inceleme, müteahhite süre verme, yerinde inceleme yapma gibi yetkilere sahiptir. İnşaatın durumu ve projenin ilerleyip ilerlemediğine dair karar verme yetkisi, idareye aittir. Kendisine tanınan süre içerisinde müteahhit projeye başlamazsa veya devam etmezse, idare sözleşmeyi kendiliğinden feshedebilir.

8. Kentsel Dönüşümde Sözleşme Feshi Sonrası Projenin Geleceği

Fesih işlemi gerçekleştikten sonra, yeni müteahhit seçimi veya projenin devamına ilişkin kararlar, maliklerin çoğunluğunun onayı ile alınır. Çoğunluk kararı ile anlaşmaya katılmayan maliklerin hisseleri ise açık artırma yöntemiyle üçüncü şahıslara satılabilir.

Kentsel Dönüşümde Müteahhit İle İmzalanan Sözleşmenin Feshi yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.