Aile konutu, yasada açıkça tanımı yapılmamışsa da yasa gerekçesinde ve Yargıtay içtihatlarında kabul gördüğü üzere, eşlerin ortak yaşamlarını sürdürdükleri konutu ifade etmektedir. Aile konutu şerhi, aile konutunun varlığını korumayı hedefleyen ve bu doğrultuda hukuki olarak eşlere bir takım hak ve yükümlülükler yükleyen düzenlemedir.
Bu makalemizde aile konutu şerhinin neyi ifade ettiği, aile konu şerhinin hukuksal zeminde aileye kazandırdıkları, şerhin nasıl konulacağı ve kaldırılacağı hususlarına değinilecektir.
Aile Konutu Nedir?
Aile konutu, Türk Medeni Kanunu’nun gerekçesinde yer verildiği üzere, ailenin, eşlerin ortak hayatını sürdürdükleri, aile hayatının merkezi olan yer olarak tanımlanmaktadır. Aile konutu yalnızca eşleri değil, eşlerle birlikte yaşayan kimseleri, varsa müşterek çocukları da kapsamaktadır. Aile konutu ile evlilik birliğinin korunması hedeflenmekte ve bundan dolayı konut üzerinde yapılacak olan işlemler açısından her iki eşin iradesinin aynı yönde olması aranmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194. maddesinde;
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
hükmü düzenlenmiştir. Hükümde aile konutunun tam olarak tanımı yapılmamakla birlikte, aile konutunun getirdiği hak ve sorumluluklara değinilmektedir. Görüldüğü üzere aile konutu ifadesi ile eşlerin ortak yaşamını sürdürdüğü konutun tek taraflı işlemlerle satılması, devredilmesi, konuta ilişkin kira sözleşmesinin feshedilmesinin önüne geçilerek eşlerin birliğinin ve düzeninin devamlılığı sağlanmak istenmiştir.
Bir konutun aile konutu olup olmadığı belirlenirken değerlendirilen birkaç husus bulunmaktadır. Yargıtay içtihatlarının işaret ettiği üzere; bir konutun aile konutu sayılabilmesi için eşlerin konutta birlikte yaşaması, bu yaşamın süreklilik arz etmesi gerekmektedir. Örneğin eşlerin ayrıca bir yazlık evleri bulunması halinde bu yazlık ev aile konutu olarak sayılmamaktadır. Yine eşlerin birden fazla evi olması halinde bunlardan yalnızca biri aile konutu olarak kabul edilebilmektedir.
Aile Konutunun Hukuki Etkileri
Aile konutu eşleri bir arada tutmaya, evliliğin birliğine katkı sağlayan unsurlardan biridir. Eşler, aile konutu içerisinde ortak yaşamlarını sürdürmektedirler. Dolaysıyla aile konutunun korunması eşler ve aile bakımından önem arz etmektedir.
Bir konutun aile konutu olarak tanımlanması, koşullarının oluşması halinde tapuda taşınmaza ilişkin aile konutu şerhi konulması, hukuksal zeminde önemli korumalar sağlamaktadır. Aile konutu şerhinin korumasına dair yasada öngörülen maddeler mevcuttur.
Aile konutu şerhi bulunan taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilmesi diğer eşin rızasına bağlıdır. Dolayısıyla eşlerden birinin sahip olduğu haklarda tasarruf edebilmesi için diğer eşin de onayının alınması şarttır.
1. Aile konutu devredilemez. (TMK m. 194)
Aile konutu tapuda eşlerden yalnızca biri adına kayıtlı ise taşınmazın satışı, bağışlanması veya yasa öngörülen başka usullerde devri, diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Diğer eşin rızası alınmaksızın taşınmazın devri gerçekleştirilirse bu devir işlemi hükümsüz olup devrin iptali talep edilebilir.
2. Aile konutu üzerinde intifa hakkı kurulamaz. (TMK m. 194)
İntifa hakkı veya oturma hakkı, malik tarafından taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma hakkı haricinde, üçüncü bir kişiye taşınmazın kullanımını veya kullanma ve yararlanma haklarını devretmesidir. Bir diğer deyişle infita hakkı veya oturma hakkı verilmek suretiyle malikin mülkiyet hakkı sınırlandırılmış olmaktadır. Yine mülkiyet hakkının sınırlandırılması da diğer eşin rızasına bağlı olup rıza olmaksızın tesis edilen intifa ve oturma hakkının tapu kaydının iptali talep edilebilmektedir.
3. Aile konutu kiraya verilemez.
Aile konutunun üçüncü bir kimseye kiraya verilmesi de, aile konutunun kullanımını eşler açısından kısıtlamakta olup konutun kiraya verilmesi için diğer eşin rızası aranmaktadır.
Aile konutu, yalnızca gayrimenkul hukuku kapsamında değil aynı zamanda miras hukuku, aile hukuku ve icra hukuku kapsamında da etki göstermektedir.
1. Mal rejimi tasfiyesinde aile konutunun korunması (TMK m. 240)
Evlilik birliğinin boşanma veya ölüm ile sona ermesi halinde eşlerin evlilik birliği içerisinde edinmiş oldukları malların tasfiyesi gündeme gelmektedir. Ölüm ile sona erme halinde, sağ kalan eşin aile konutu olarak kullandığı konutun katılma alacağına mahsuben kendisine özgülenmesini talep hakkı mevcuttur. Kanun’un 240. Maddesinde bu husus açıkça düzenlenmiştir.
“Sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmesi için, ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde kendisine katılma alacağına mahsup edilmek, yetmez ise bedel eklenmek suretiyle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir; mal rejimi sözleşmesiyle kabul edilen başka düzenlemeler saklıdır.”
2. Miras paylaşımında aile konutunun korunması (TMK m. 652)
Miras paylaşımında da, aile konutunu kullanmakta olan sağ kalan eşin miras payına mahsup edilmek üzere aile konutunun kendisine özgülenmesini talep etmesi mümkündür. Yasa’nın 652. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;
“Eşlerden birinin ölümü hâlinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa; sağ kalan eş, bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir.”
3. İcra hukuku kapsamında aile konutunun korunması (İİK m. 82)
İcra İflas Kanunu uyarınca belirli şartların varlığı halinde aile konutunun haczedilmesinin önüne geçilmiştir. Mutlak bir koruma olmayan haczedilemezlik korumasının mümkün olması için: hacze konu borcun eşlerden birinin şahsi borçlarından doğmuş olması, bir diğer deyişle aile konutunun ortak giderleri için yapılan bir harcamaya dair olmamalıdır. Böyle bir durumda, borçlu olmayan eşin aile konutu itirazında bulunması mümkündür.
Yine aile konutu üzerinde ipotek tesis edilmesi için de diğer eşin açık ve yazılı rızası aranmaktadır.
4. Kira sözleşmesi ile kiralanan aile konutu açısından, kira sözleşmesi feshedilemez. (TMK m. 194) (TBK m. 349)
Kiralanan taşınmazlarda çoğu zaman kira sözleşmesi eşlerden yalnızca biri tarafından akdedilmektedir. Ancak aile konutu koruması kiralanan aile konutu için de gündeme gelmektedir. Kira sözleşmesinin eşlerden yalnızca biri tarafından feshedilmesi için diğer eşin açık rızası aranmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesinde;
“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı tbir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” hükmü ihtiva edilmiştir. Kira sözleşmesinin eşi olmayan eşin, kiraya verene yapılacak bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı olması, sözleşmeden doğan borçlar bakımından eşiyle birlikte müteselsil sorumlu olması mümkündür.
Aile konutu itirazı uygulamada genellikle tahliye taahhütnamesi sebebiyle fesihte karşımıza çıkmakta olup aile konutu itirazının hangi aşamada yapılması gerektiği ve tahliye taahhütnamesi açısından aile konutunun önemi açısından: tıklayınız.
Aile Konutu Şerhine Aykırı İşlemin İptali
Aile konutu, evlilik birliğinin korunması maksadıyla getirilen bir düzenleme olup aile konutu hükümlerine aykırı olarak gerçekleştirilen işlemlerin iptali, işlem tesis etmemiş olan diğer eş tarafından aile konutu itirazında bulunulması mümkündür.
Aile konutunun satış veya bağış yoluyla devri halinde veyahut da aile konutu üzerinde intifa veya oturma hakkı tesisi halinde diğer eş tarafından asliye hukuk mahkemeleri nezdinde tapu iptal davası açılması mümkündür. Diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutunun kiraya verilmesi halinde de diğer eş sulh hukuk mahkemesi nezdinde kira sözleşmesinin geçersiz olması sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Usule uygun kurulmayan ipoteğin de terkininin istenmesi mümkündür.
Aile Konutu Şerhi Olmadan Korumadan Faydalanmak Mümkün Müdür?
Aile konutu şerhi, aile konutunun korunması maksadıyla taşınmazın tapu kaydına işlenmektedir. Ancak aile konutunun hukuki anlamda var olması aile konutunun korumalarından faydalanmak açısından yeterlidir, tapuda şerh bulunması zorunlu değildir.
Nitekim Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi’nin 18.11.2024 tarihli, 2023/618 Esas ve 2024/1460 Karar sayılı ilamında;
“Bu kapsamda mahkemece yapılacak iş; davacı ile dava dışı eşin ipotek verilen tarih……tarihi itibariyle ikamet adreslerini gösterir tedavüllü mernis kayıtlarını temin edip, bu konuda zabıta araştırması da yapılarak davacının dava dışı eşiyle ipotek verilen adreste fiilen aile konutu olarak ikamet edip etmedikleri, dolayısıyla da ipotek verilen taşınmazın ipotek tarihi itibariyle aile konutu vasfında olup olmadığı hususları netleştirilerek sonucuna göre karar vermekten ibarettir.
Yerel mahkeme gerekçeli kararında, ipotek tarihi itibariyle taşınmazda aile konutu şerhi bulunmadığından iyi niyetli üçüncü kişi olarak korunma görmesi gerektiği belirtilmişse de; aile konutuna yönelik sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa da aile konutudur. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh kurucu değil açıklayıcı şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma emredici niteliktedir. Bu durumda, taşınmazın aile konutu olduğunun sabit olması halinde tapuya konulan ipotek yönünden, işlem tarafı olan bankanın .. maddesi gereğince iyi niyetli üçüncü kişi olarak kabulü mümkün değildir. Dolayısıyla işlem tarafı olan davalı bankanın tapu siciline güven ilkesi kapsamında himaye görmesi söz konusu olmadığından, kararın hatalı gerekçe içeriği yönünden de kaldırılması gerekmiştir.”
hükmü ile aile konutu şerhinin kurucu değil açıklayıcı bir şerh olduğu ve tapuda şerh bulunmasa dahi aile konutu vasfında olan bir taşınmazın aile konutunun sağladığı hukuki koruma kapsamı altında olacağı belirtilmiştir.
Ancak tapuda şerh bulunmaması durumunda aile konutuna ilişkin itirazda bulunan, aile konutuna rağmen rızası hilafına tesis edilen işlemin iptalini talep eden eşin ispat yükü daha da ağırlaşmakta olup aile konutu şerhinin mahiyeti de önemlidir.
Tapuda görünen şerhler ve beyanlar hak sahipleri açısından tam koruma sağlamaktadır. İyi niyetli üçüncü kişiler de tapuda yer alan aile konutu şerhine rağmen taşınmazı devraldıysa yahut şerhe rağmen taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiyse diğer eşin söz konusu işlemlerin iptalini talep ederken davasını ispatı kolaylaşacaktır. Dolayısıyla bilhassa taşınmaz satın alırken tapu kayıtlarını incelemek büyük önem arz etmektedir. Tapuda yer alan şerhler ve beyanlara ilişkin detaylı bilgi için: tıklayınız.
Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?
Aile konutu şerhi, eşlerden birinin aile konutunun mülkiyet hakkına sahip olması halinde gündeme gelebilmektedir. Mülkiyet dışında, intifa veya oturma hakkı gibi sınırlı ayni hak sahibi olunması halinde taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi konulması mümkün değildir.
Aile konutu şerhi, eşlerden birinin tapuya gerekli belgeleri sunması ve aile konutu şerhi konulmasını talep etmesi halinde konulabilmektedir. Görüleceği üzere malik olmayan eş de malik olan eşin onayına gerek olmaksızın talepte bulunabilmektedir. Yine gerekli olması halinde eşlerden biri Aile Mahkemelerine başvuruda bulunarak söz konusu taşınmazın aile konutu olduğunun tespiti ile bu hususta tapuya şerh konulmasını talep edebilmektedir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Tapu müdürlüğüne başvuru, Webtapu sistemi üzerinden veya ALO 181 hattını arayarak yapılmaktadır. Başvuru yapılırken “Konutun aile konutu olduğunu kanıtlayan muhtarlıktan-apartman yönetiminden-belediyeden-kadastrodan alınmış belge”nin ibrazı gerekmektedir. Konutun aile konutu olduğunu ispatlayabilmek için eşlerin birlikte yaşadığını gösterir ikametgah belgeleri, elektrik faturaları, evlilik cüzdanı gibi kayıtlar sunulabilmektedir. Ayrıca kimlik ve taşınmaz tapu bilgilerinin de belirtilmesi gerekmektedir.
Randevuya gidilirken başvurucu eşin evlilik cüzdanı, ikametgâh örnekleri, elektrik veya su faturalarının birer örneğinin ibrazı gerekebilmektedir. Bunun dışında başvuranın kimlik belgesini de ibraz etmesi zorunludur.
Aile konutu şerhi konulması her türlü harç ve vergiden muaftır. Dolayısıyla aile konutu şerhi konulması işlemi ücretsizdir.
Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?
Aile konutu şerhi, taşınmazın aile konutu vasfının ortadan kalkması neticesinde talep üzerine veya mahkeme kararı ile kaldırılabilmektedir. Belirtmek gerekir ki aile konutu şerhi mahkeme kararı ile konulmuşsa ancak mahkeme kararı ile kaldırılabilmektedir. Şayet eşlerden birinin talebi üzerine aile konutu şerhinin kaldırılması söz konusu oluyorsa da diğer eşin terkin işleminin iptali talebi ile itirazda bulunma hakkı mevcuttur.
Aile konutu şerhinin kaldırılmasında her iki eşinde rızası bulunuyorsa, birlikte tapu müdürlüğüne başvuru yaparak aile konutu şerhinin kaldırılmasını talep edebileceklerdir.
Eşlerin boşanmasına veya evliliğin iptaline karar verilmesi halinde, evlilik birliği sona ereceğinden, birlikte yaşanılan evin de aile konutu niteliğini kaybedeceği kabul edilmektedir. Bunun için boşanma kararının kesinleşmesi gerekmekle birlikte, mal rejimi tasfiyesi gündeme geleceğinden ancak mahkemece şerhin kaldırılması mümkün olabilmektedir.
Eşlerden birinin ölümü halinde konut, aile konutu vasfını kaybetmiş sayılacağından, mahkemeden aile konutu şerhinin kaldırılmasının talep edilmesi mümkündür.
Aile konutu vasfının hiç meydana gelmediği veya bir süre sonra aile konutu vasfının sona erdiği iddiasında bulunan kişi, aile konutu şerhinin terkini talebi ile dava ikame edebilecektir.
Sonuç
Aile konutu kavramı, eşlerin ortak yaşam alanını korumaya yönelik önemli bir hukuki güvencedir. Tapuya konulan aile konutu şerhi, özellikle taşınmazın tek eş adına kayıtlı olduğu durumlarda diğer eşin rızası olmaksızın satılması, devredilmesi, ipotek edilmesi gibi işlemlere karşı güçlü bir koruma sağlar.
Ancak aile konutu şerhi bulunmasa dahi, fiilen aile konutu olarak kullanılan bir taşınmaz için hukuk sistemimiz koruma sağlamaktadır. Yargı kararları da bu doğrultuda, şerhin kurucu değil açıklayıcı olduğunu açıkça ortaya koymuştur.
Bununla birlikte, ispat kolaylığı, üçüncü kişilere karşı koruma ve hak kayıplarının önlenmesi açısından şerhin tapuya işlenmesi büyük önem taşır. Aile konutu şerhi, yalnızca taşınmaz devrinde değil, miras paylaşımı, icra işlemleri ve mal rejimi tasfiyesi gibi birçok alanda da etkili hukuki sonuçlar doğurmaktadır.
Her ne kadar aile konutu şerhi ücretsiz ve kolayca işlenebilen bir işlem olsa da, eksik ya da yanlış adımlarla yapılacak başvurular hak kaybına neden olabilir. Bu nedenle özellikle eşler arasında taşınmazın korunması hususunda bir tereddüt varsa, bir aile hukuku avukatına danışılması hakların tam korunması açısından yararlı olacaktır.