Türk Medeni Kanunu’nun 713/1 hükmüne göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi taşınmazın tamamı veya bir parçasını ya da bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescil edilmesini isteyebilir. Aşağıda, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir taşınmazın hangi koşullar altında tapuya tescil edilebileceğini izah edeceğiz.
Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanılması
a.Taşınmaz Tapu Kütüğüne Kayıtlı Olmamalıdır.
Türk Medeni Kanunun 713. Maddesine göre taşınmazın tescilinin talep edilebilmesi için taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmaması gerekmektedir.
b.Taşınmaz Özel Mülkiyete Elverişli Olmalıdır.
Kadastro Kanunu’nun 18/2 hükmünde
‘‘ Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez.’’
Denilmek suretiyle her taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılmasının mümkün olmadığı açıklanmıştır. Buna göre hizmet malları ( resmi bina ve tesisler), orta malları ( yol, meydan, mera, yaylak, kışlak), sahipsiz yerler ( kayalık alanlar, tarıma elverişli olmayan yerler, denizler, göller) olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.
c.Zilyetlik Çekişmesiz ve Aralıksız 20 Yıl Sürmelidir.
Taşınmazın olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetine sahip olabilmek için, mülk üzerinde 20 yıl boyunca kesintisiz ve malik sıfatıyla zilyetlik yapılması gerekmektedir. Bu süre boyunca taşınmazla ilgili herhangi bir dava açılmaması veya açılan davanın kaybedilmesi, “çekişmesiz” ifadesiyle vurgulanmaktadır. Zilyetliğin mutlaka asli zilyetlik olması zorunlu değildir; örneğin, taşınmazın kiraya verilmesi gibi durumlarda da fer’i zilyetlik TMK 713/1’in öngördüğü zilyetlik kapsamına girmektedir. Zilyetlik malik gibi hareket edilerek sürdürülmelidir ve bu durumda iyi niyet aranmamaktadır. 20 yıllık süre boyunca zilyetliğin kesintisiz devam etmesi gerekmekle birlikte, bu süre sadece zilyetliği kazanacak kişinin zilyetliğinde geçmek zorunda değildir. Kanun, TMK m.996 gereğince, zamanaşımı şartlarından yararlanma hakkına sahip her zilyedin, kendinden önceki zilyetlerin sürelerini kendi süresine ekleyebileceğini belirtir. Ancak bu ekleme yapılabilmesi için, önceki zilyedin kazandırıcı zamanaşımı şartlarına uygun bir zilyetlik sürdürmüş olması ve zilyetliğin geçerli bir şekilde sonraki zilyede aktarılması gerekmektedir.
Tapuya Kayıtlı Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanılması
Tapuya kayıtlı taşınmazlar, genellikle mülkiyetin tescil yoluyla kazanıldığı taşınmazlar olarak bilinir. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun (MK) 705. maddesinde belirtilen “mülkiyet tescille kazanılır” kuralının bir istisnası, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılmasıdır. Bu yöntem, taşınmaz mülkiyetinin tescil dışı yollarla kazanılabileceği durumlardan biridir.
Türk Hukuku’nda, özellikle MK m. 713/2’de düzenlenen bu istisna, taşınmaz malikin kim olduğunun tapu kaydından anlaşılamaması ya da malikin yirmi yıl önce ölmüş olması veya gaipliğine karar verilmiş olması durumunda devreye girer. Bu tür durumlarda, tapu sicili artık taşınmazın gerçek hak durumunu yansıtmaktan uzak hale gelir.
Yargıtay, malikin kim olduğunun tapu sicilindeki bilgilerden tespit edilemediği durumları da kabul etmektedir. Bu gibi durumlar, tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, eksik bilgi içermesi (örneğin yalnızca isim yazılıp soyadı veya kimlik numarasının eksik olması), ya da sicilde mevcut olmayan kişiler adına kayıt yapılması gibi durumlar olabilir.
Bir taşınmaz, tapu sicilinde kaydı bulunmasına rağmen malikin kim olduğunun tespit edilemediği hallerde olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımına konu olabilir. Ancak, malikin tespit edilememesi her zaman mümkün olmayabilir. Örneğin, sadece malikin açık adresinin bulunmaması gibi durumlarda, malikin kimliği belirlenememiş sayılmaz. Bu nedenle, tapu sicilinde malikin kimliği açıkça belli olduğu ve kişinin taşınmazıyla uzun yıllar ilgilenmediği durumlarda dahi olağanüstü zamanaşımı uygulanmaz.
Bir diğer durum ise taşınmaz malikinin 20 yıl önce ölmüş ya da gaipliğine karar verilmiş olmasıdır. Eğer malikin mirasçıları taşınmazı kendi adlarına tescil ettirmemişse, bu süreç içinde taşınmaza zilyet olan kişi, olağanüstü zamanaşımı şartlarını sağlıyorsa taşınmazın mülkiyetini adına tescil ettirme hakkına sahip olur.
Bu durumlarda malikin mirasçılarının bulunması olağanüstü zamanaşımının işlemesine engel değildir. Mülkiyetin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmasında mirasçının bulunması aranmaz, zira bu durumda “Devletin son mirasçı olması” kuralı geçerlidir. Mirasçılar tescili yaptırmadığı sürece zilyet, taşınmazın mülkiyetini kazanabilir.
Bu süreçte zilyetlik için iyi niyet aranmamaktadır; zilyet, maliki ya da mirasçılarını tanısa bile bu durum olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılmasına engel değildir. Burada taşınmazla ilgilenmeyen malik ya da mirasçıların hakları ile taşınmazı ekonomik olarak değerlendiren zilyedin hakları çatışmaktadır.
Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyeti kazanma, tescilin gerçek durumu yansıtmadığı, malikin kimliğinin tapu sicilinde yer almadığı veya mülkiyet hakkı üzerinde hak iddia eden kişilerin sicilde tescil yaptırmamış olduğu durumlarda ortaya çıkmaktadır.
Sonuç
Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tapuya kayıtlı olmayan ya da tapu sicilinde malikin kim olduğunun tespit edilemediği taşınmazlar için Türk Medeni Kanunu’nda öngörülen istisnai bir durumdur. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda, malik sıfatıyla yirmi yıl kesintisiz zilyetlik süresi ve diğer koşullar sağlandığında zilyet, taşınmazı tapuya tescil ettirme hakkına sahip olur. Tapuya kayıtlı taşınmazlarda ise malik belirlenemediğinde, olağanüstü zamanaşımı devreye girer. Malik ya da mirasçıların taşınmaz üzerindeki haklarını kullanmamaları, bu süre zarfında zilyedin taşınmaz üzerindeki zilyetliğini kesintisiz olarak sürdürmesi, zilyede mülkiyetin devri imkanını tanır.
Bu süreçte iyi niyet aranmamaktadır ve taşınmazla ilgili çekişme olmaması şartı aranmaktadır. Yirmi yıllık süre zarfında zilyetliğin kesintisiz olması ve malik gibi hareket edilmesi, zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımının temel koşuludur. Ayrıca bu hak, taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olup olmadığına bakılmaksızın kullanılabilir, ancak belirli taşınmaz türleri (örneğin devlet arazileri, ormanlar, orta malları) bu yola başvurulamayacak taşınmazlardır.
Sonuç olarak, taşınmaz üzerinde fiilen sahip olunan mülkiyet hakkı ile sicilde görünen mülkiyet hakkı arasında uyumsuzluk olduğunda, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması hakkaniyete dayalı bir çözüm sunar. Böylece, taşınmazı fiilen kullanan kişilerin mülkiyet hakları korunmuş olur ve taşınmazla ilgilenmeyen maliklerin hakları zamanla sona erer.