İmar Kanunu’na göre inşa edilecek her yapı için yapı ruhsatı (inşaat izni) alınması zorunluluğu vardır. Yapı ruhsatı alınmadan yapılacak her inşaat kaçak yapı durumundadır. Yapı ruhsatı alınsa dahi ruhsat ve eklerine aykırı inşaat yapılması yapıyı yine kaçak yapı durumuna sokacaktır. Yapının ruhsat eklerine aykırı bir şekilde inşa edilmesi durumunda yetkili idare yapı sahibine süre verip yapının ruhsat ve eklerine uygun hale getirilmesini isteyecektir. Ruhsatsız yapı yapılması durumunda ise farklı durumlar ortaya çıkmaktadır. Bu konu hakkında daha fazla bilgi edinmek için “Yapı Ruhsatı (İnşaat İzni) Nedir?” ve “Ruhsatsız (Kaçak) Yapı Nedir?” adlı makalelerimizi okuyabilirsiniz. Bu makalede ise ruhsatsız (kaçak inşaat) yapı yapmanın sonuçları anlatılacaktır.
1.İnşaatın Durdurulması – Ruhsatsız İnşaatın Durdurulması
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca, ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı şekilde yapılan inşaatların tespiti halinde, belediye veya valilik tarafından yapının mevcut inşaat durumu belirlenir ve yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Ayrıca, yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine işlenmek üzere en geç yedi gün içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
İnşaatın durdurulduğuna ilişkin yapı tatil zaptı, yapı yerine asılmak suretiyle yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Tebligatın bir nüshası mahalli muhtarlığa bırakılır, bir nüshası ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.
Yapı sahibi, mühürleme tarihinden itibaren en fazla bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirerek veya gerekli ruhsatı alarak ilgili belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını talep edebilir. Yapının ruhsata uygun hale getirildiği tespit edilirse mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Ancak, ruhsat alınmaz veya aykırılıklar giderilmezse ruhsat iptal edilir ve yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla yıkılır. Yıkım masrafları, yapı sahibinden tahsil edilir.
Eğer yapı sahibi, yapı tatil tutanağının düzenlenmesinden itibaren bir ay içinde gerekli ruhsatı almaz veya mevzuata aykırılığı gidermezse ve idare tarafından iki ay içinde yıkım kararı alınmazsa, yahut yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde yıkım gerçekleştirilmezse, yıkım işlemi Bakanlık tarafından doğrudan yapılabilir veya yaptırılabilir. Bu durumda yıkım maliyetleri ilgili idareden %100 fazlasıyla tahsil edilir.
Ayrıca, idare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya mevzuata aykırılıkların giderilemeyeceği belirlenen yapıların ruhsatları, yapı sahibine tanınan bir aylık süre beklenmeksizin iptal edilir ve doğrudan yıkım süreci başlatılır.
İnşaatın durdurulmasına ilişkin yapı zaptının yapı yerine asılmak suretiyle yapı malikine tebliğ yapılması hususu oldukça tartışmalıdır. Yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasından haberdar olmayan ilgililerin durdurma kararına karşı idari yollara başvurması ve dava açmaları fiilen mümkün olamayacağından hak arama hürriyetine ve mülkiyet hakkına yönelik bir sınırlama yapıldığı açıktır. Yaşanan ihtilaflar neticesinde konu Anayasa Mahkemesine taşınmıştır. Anayasa Mahkemesi’nin 2018/62E. 2018/117 K. Sayılı kararında “. Kanun’da yapı tatil zaptının yapıya asılması suretiyle yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılmasına birtakım hukuki sonuçlar bağlanmış ise de tebliğ tarihinden itibaren yapı sahibince hukuka aykırılığın giderilmemesi hâlinde idare tarafından tesis edilmesi öngörülen ruhsat iptali ve yıkım kararları ile idari para cezasının ilgililerine 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca şahsen tebliği gerekmektedir. Bu işlemlere karşı açılacak davalarda söz konusu işlemlerin dayanağını oluşturan “yapı tatil zaptı”nın hukuka aykırılığı yolundaki iddiaların da yargı yerlerince öncelikle incelendiği ve bu konuda verilecek kararların yapı tatil zaptının yapıya asılmasıyla ortaya çıkan tüm hukuki sonuçları ortadan kaldırabilecek niteliğe sahip olduğu hususları gözetildiğinde devam eden hukuka aykırılığın bir an önce ortadan kaldırılması ihtiyacına binaen getirilen itiraz konusu kuralın hak arama hürriyetine ve mülkiyet hakkına ölçüsüz bir sınırlama niteliğinde olduğu söylenemez. Aynı gerekçelerle kuralın idari işlemlere karşı açılacak davalar yönünden hak arama hürriyetinin bir yansıması olan dava açma süresinin belirlenmesinde kural olarak yazılı bildirimin esas alınması hükmünü ihlal eden bir yönü de bulunmamaktadır.” denilmek suretiyleyapı tatil zaptının ilgiliye bizzat tebliğ edilmeden yapının üstüne asılarak tebliğ edilmesinin Anayasa’ya aykırı olmadığına karar vermiştir.
2. Yapı Ruhsatının (İnşaat İzninin) İptal Edilmesi
Yapı sahibi, mühürleme tarihinden itibaren en fazla bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirmek veya gerekli ruhsatı almak zorundadır. Bu süre içinde aykırılıklar giderilmez veya ruhsat alınmazsa, ilgili belediye veya valilik tarafından yapı ruhsatı iptal edilir.
Ayrıca, ilgili idare tarafından yapılan incelemede, ruhsata bağlanamayacağı veya mevcut aykırılıkların giderilemeyeceği belirlenen yapıların ruhsatları, yapı sahibine tanınan bir aylık süre beklenmeksizin doğrudan iptal edilir. Ruhsatın iptal edilmesi halinde, yapının yıkımı için belediye encümeni veya il idare kurulu kararı alınarak yıkım süreci başlatılır.
3. İskan Belgesi (Yapı Kullanma İzni) Verilmemesi – Kaçak Yapıya İskan Belgesi Verilir mi?
Yapının ruhsata ve eklerine uygun bir şekilde yapılmaması veya ruhsatsız bir şekilde yapılmış bir yapıya yapı kullanma izni-iskan verilmeyecektir. Yapı Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar.
4. Kaçak İnşaat ve Ruhsatsız Yapıya Uygulanan Para Cezaları
a) Yapının İnşaat Alanına Göre Hesaplanan Cezalar:
Bakanlıkça belirlenen yapı sınıfları ve gruplarına göre, mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için:
- I. Sınıf
- A Grubu: 3 TL
- B Grubu: 5 TL
- II. Sınıf
- A Grubu: 8 TL
- B Grubu: 11 TL
- III. Sınıf
- A Grubu: 18 TL
- B Grubu: 20 TL
- IV. Sınıf
- A Grubu: 23 TL
- B Grubu: 25 TL
- C Grubu: 31 TL
- V. Sınıf
- A Grubu: 38 TL
- B Grubu: 46 TL
- C Grubu: 52 TL
- D Grubu: 63 TL
b) Yapı İnşaat Alanı Üzerinden Hesaplanamayan Aykırılıklar İçin:
- Yapının cephelerini veya diğer yapı elemanlarını değiştiren, yapı malzemesi gerekliliklerine aykırı bulunan uygulamalar için, Bakanlık tarafından yayımlanan ve aykırılığa konu imalatın tespiti tarihinde yürürlükte bulunan birim fiyat listesine göre belirlenen bedelin %20’si kadar ceza uygulanır.
c) Aykırılığın Niteliğine Göre İlave Cezalar:
Mevzuata aykırılık aşağıdaki durumları içeriyorsa, yukarıdaki hesaplanan cezalara ek olarak aşağıdaki oranlar uygulanır:
- Hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmaksızın yapılmışsa: %30 artırılır.
- Kamuya veya başkasına ait parselde yapılmışsa: %40 artırılır.
- Kamu Tesisi Alanı veya Umumi Hizmet Alanı olarak belirlenen bir alanda yapılmışsa: %60 artırılır.
- Can ve mal emniyetini tehdit ediyorsa: %100 artırılır.
- Uygulama imar planı bulunan bir alanda yapılmışsa: %20 artırılır.
- Yapılaşmaya yasaklanmış bir alanda yapılmışsa: %80 artırılır.
- Özel kanunlarla belirlenmiş özel imar rejimine tabi bir alanda yapılmışsa: %50 artırılır.
- Ruhsatsız ise: %180 artırılır.
- Ruhsatı hükümsüz hale gelmesine rağmen inşaat devam ediyorsa: %50 artırılır.
- Yapı kullanma izin belgesi alınmasına rağmen ruhsatsız yeni inşaî faaliyette bulunulmuşsa: %100 artırılır.
- İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ancak kullanılmıyorsa: %10 artırılır.
- İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılıyorsa: %20 artırılır.
- Çevre ve görüntü kirliliğine neden oluyorsa: %20 artırılır.
d) Aykırılığın Olduğu Alanın Değerine Göre İlave Cezalar:
- Aykırılığa konu alanın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeri çarpılarak bulunan bedel kadar ek ceza uygulanır.
- Ancak, idari para cezası ilgilisine tebliğ edildikten sonra bir ay içinde aykırılık giderilir ve yapı mevzuata uygun hale getirilirse, bu ek ceza tahsil edilmez.
e) İlgili Mevzuat Hükümlerine Aykırılıklar İçin Cezalar:
Aşağıdaki kanun maddelerine aykırı hareket edenlere ayrı ayrı ceza uygulanır:
- 18, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40 ve 41. Maddelere aykırı davrananlara:
- Yapı/parsel sahibine, proje müelliflerine, fenni mesullere, yapı müteahhidine ve şantiye şefine ayrı ayrı: 2.000 TL
- Fiilin çevre ve sağlık şartlarına aykırı olması halinde: 4.000 TL
- Fiilin can ve mal emniyetini tehdit etmesi halinde: 6.000 TL
f) Afet Tehlikesi İçin İmar Para Cezaları:
- Yapının yapıldığı tarihte mevzuata uygun olmakla birlikte, mevcut haliyle veya bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ettiği mahkeme veya ilgili idare kararı ile tespit edilirse ve idarece verilen süre içinde gerekli takviye yapılmazsa veya yapı yıkılmazsa, 10.000 TL idari para cezası uygulanır.
g) Köy Yerleşim Alanlarında Kaçak Yapı Yapanlar Hakkında Uygulanacak İmar Para Cezaları:
- Köy nüfusuna kayıtlı olup köyde sürekli oturanlar tarafından valilik onayı alınmadan ve muhtarlığa bildirilmeden yapılan konut ve tarım-hayvancılık yapıları için: 1.000 TL
- Ruhsata tabi tarım ve hayvancılık maksatlı yapılardaki diğer aykırılıklar için, yukarıdaki esaslara göre hesaplanan toplam ceza uygulanır.
h) Tekrarı Halinde Cezaların Artırılması:
- Yapının inşa edilmesi sürecinde yukarıdaki ihlaller tekrarlanırsa, idari para cezaları bir kat artırılarak uygulanır.
i) İmar Kirliliğine Neden Olma Suçundan Mahkum Olanlar Hakkında İdari Para Cezası
- İlgili kişi aynı fiil nedeniyle Türk Ceza Kanunu’nun 184. Maddesi gereğince mahkûm olursa, kesilen idari para cezası faizsiz olarak iade edilir. İmar Kirliliğine neden olma suçu hakkındaki makalemizi okumak için tıklayınız.
5. İmara Aykırı Yapı Yapan Müteahhitin Yetki Belgesi İptali
Ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapı inşa eden müteahhitlerin yetki belgeleri belirli şartlar altında iptal edilmektedir. Yapı müteahhidinin yetki belgesi, ruhsata ve projeye aykırı inşaat yaptığı tespit edildiğinde ve verilen süre içinde aykırılığı gidermediğinde 5 yıl süreyle iptal edilir. Eğer yapılan inşaat, can ve mal güvenliğini tehdit ediyorsa, yetki belgesi 10 yıl süreyle iptal edilir.
Ayrıca, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan değerlendirmelerde olumsuz kayıt alan müteahhitlerin yetki belgeleri 1 yıl süreyle iptal edilebilir. Bunun yanı sıra, müteahhidin vergi ve sigorta prim borçlarını ödememesi halinde de yetki belgesi en az 1 yıl süreyle iptal edilebilir.
Yetki belgesi iptal edilen müteahhitler yeni inşaat işleri üstlenemez, ancak iptal kararından önce başlamış oldukları işleri tamamlamalarına izin verilir. Bununla birlikte, yetki belgesi olmadan yeni bir yapıya başlanması durumunda, ilgili yapının ruhsatı iptal edilerek mühürlenir ve inşaatın devam etmesi engellenir.
6. İmara Aykırı Yapı Nedeniyle Kime İmar Para Cezası Verilir? Kaçak İnşaatta Sorumluluk Kimde?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesindeki “yapı sahibi” ifadesinden fiilen ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı yapan kişinin anlaşılması gerekmekte olup, cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesine göre verilecek olan para cezasının ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı fiilen yapan ya da yaptıran kişi adına, yani yapı sahibi adına verilmesi gerekmektedir. Yapı sahibinin ise, her zaman taşınmaz maliki/mevcut kiracı ile aynı kişi olması zorunlu olmadığından, ruhsatsız yapıyı yapan kişinin taşınmaz malikinden/mevcut kiracıdan farklı bir kişi olduğunun anlaşılması durumunda, taşınmaz maliki/kiracı adına değil, yapıyı fiilen yapanın tespit edilerek onun adına para cezası verilmesi gerekmektedir. Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda ise yukarıda açıklandığı gibi para cezasının ruhsatsız yapıyı inşa eden kişiye verilmesi gerekmekte ise de yapının kimin tarafından yapılmadığı tespit edilememesi halinde tüm paydaşlar sorumlu olacaktır.
Sonuç
Kaçak inşaat (ruhsatsız yapı) veya ruhsat eklerine aykırı inşaat yapmak, hukuki açıdan ciddi yaptırımlara tabidir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında, tespit edilen kaçak yapılar için öncelikle inşaat durdurulmakta, yapı mühürlenmekte ve tapu kayıtlarına aykırılık işlenmektedir. Yapı sahibi, belirlenen süre içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirmezse ruhsat iptali, yıkım kararı ve idari para cezalarıyla karşı karşıya kalabilir.
Bununla birlikte, kaçak inşaatın yalnızca yapı sahiplerini değil, yapı müteahhidini, fenni mesulleri ve projeyi üstlenenleri de hukuki sorumluluk altına soktuğu unutulmamalıdır. Yapı müteahhidinin yetki belgesi belirli sürelerle iptal edilebilmekte ve tekrarlayan ihlallerde cezalar katlanarak artırılmaktadır.
İnşaat sürecine başlamadan önce gerekli izinlerin alınması, imar mevzuatına uygun projeler geliştirilmesi ve yapı ruhsatı işlemlerinin eksiksiz tamamlanması, ilerleyen süreçte karşılaşılabilecek hukuki ve mali yaptırımlardan kaçınmak için kritik öneme sahiptir.