3194 Sayılı İmar Kanunu ve diğer yönetmeliklere göre kural olarak inşa edilecek her yapı için ruhsat alınması gerekmektedir. Bu durumun istisnası İmar Kanunu M.26 ve M.27’dir. Bu yazıda ruhsatsız yapı yapmanın istisnaları, ruhsatsız yapılar ve ruhsat ve eklerine aykırı yapılar anlatılacaktır. Yapı ruhsatı hakkındaki makalemizi okumak için tıklayınız.
1.Ruhsatsız Yapı Yapılabilir mi? Ruhsatsız Yapı Yapmanın İstisnaları Nelerdir?
Ruhsatsız yapı yapmanın istisnaları, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun belirli maddeleri kapsamında düzenlenmiştir. Kanunun 26. ve 27. maddeleri, belirli durumlarda yapı ruhsatı alınmaksızın inşaat yapılmasına olanak tanımaktadır. Aşağıda bu istisna iki madde açıklanacaktır.
a.Madde 26 – Kamuya Ait Yapılar ve Sanayi Tesisleri
Kamu kurum ve kuruluşları tarafından yapılan veya yaptırılan yapılar için, imar planlarında belirlenen amaca uygun olmak, ilgili mevzuata aykırı olmamak ve teknik sorumlulukları üstlenmek şartıyla avan projeye göre ruhsat verilmektedir. Kamu kurumları, inşaat yapımı ve denetimi konusunda hizmet alımı yaparak, fenni mesuliyetin danışman firma mimar ve mühendisleri tarafından üstlenilmesini sağlayarak danışman firma, yapının inşaat süreçlerinin tüm teknik gerekliliklere uygunluğunu denetleyebilmektedir.
Özel bir durum olarak, devletin güvenliği ve Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekât ve savunması açısından gizlilik arz eden yapılar için yapı ruhsatı alınırken, sadece belediyeden imar durumu, kat düzeni, cephe hattı ve inşaat metrekaresi gibi temel unsurlara uyulması gereklidir. Projelerin ilgili kurumlarca onaylanması ve statik ile tesisat sorumluluğunun bu kurumlara ait olduğunun belediye veya valiliklere bildirilmesi hâlinde, diğer ruhsat belgeleri aranmaksızın yapı ruhsatı verilmektedir.
b. Madde 27 – Köylerde Yapı Yapılması
Belediye ve mücavir alanlar dışında yer alan köylerde, köy yerleşik alanlarında ve mezralarda yapılacak belirli yapılar ruhsata tabi değildir. Bu maddede dikkat edilmesi gereken husus maddedeki “köy yerleşik alanlarında” ifadesidir. Bazı durumlarda toprak sahipleri gayrimenkulünü köy yerleşik alanında olduğunu iddia ederek satmaktadır. Gayrimenkul satın alıp ev yapmak isteyen kişilerin alacakları gayrimenkulün köy yerleşik alanında olup olmadığına mutlaka dikkat etmesi gerekmektedir.
Bu kapsamda konutlar, küçük ölçekli tarım ve hayvancılık yapıları, köy halkının ihtiyaçlarını karşılayan bakkal, manav, berber, fırın, kahvehane, lokanta, teşhir büfeleri ve kooperatif binaları ruhsatsız inşa edilebilir. Ancak bu yapıların valilik onayı sonrasında muhtarlığa bildirilmesi ve fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.
Tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların köy yerleşik alanı dışında yapılması durumunda, yapı ruhsatı alınması zorunludur. Bu tür yapıların denetimi, fenni mesuliyet çerçevesinde mimar ve mühendisler tarafından gerçekleştirilmelidir.
Tarım amaçlı seralar, belirli şartların sağlanması hâlinde yapı ruhsatı gerektirmeyen bir diğer istisna kapsamındadır. Bu seralar, entegre tesis niteliğinde olmamak ve ilgili il tarım ve orman müdürlüğünden uygun görüş almak koşuluyla ruhsatsız olarak inşa edilebilir. Ancak etüt ve projelerinin yetkili idarelerce incelenmesi ve teknik gerekliliklere uygun olması zorunludur.
Kırsal yerleşik alan sınırları, belediye sınırı il sınırı olan yerlerde büyükşehir belediye meclisi, diğer yerlerde ise il genel meclisi tarafından belirlenmektedir. Bu sınırlar içinde yapılacak belirli kamu hizmet yapıları, imar planı gerektirmeden inşa edilebilir. İlk ve orta öğretim tesisleri, ibadet yerleri, sağlık tesisleri ve güvenlik tesisleri gibi yapılar için imar planı şartı aranmaz, ancak yer seçimi valilikçe oluşturulan bir komisyon tarafından belirlenir.
Sonuç olarak, İmar Kanunu’nun 26. ve 27. maddeleri kapsamında belirli kamu yapıları, sanayi tesisleri ve köy alanlarında inşa edilecek bazı yapılar için yapı ruhsatı alma zorunluluğu kaldırılmıştır. Ancak, bu yapılar belirli kurallar çerçevesinde değerlendirilmeli ve ilgili idareler tarafından kayıt altına alınmalıdır.
Yukarıda ruhsatsız yapı yapmanın iki istisnası açıklandı. Aşağıda bu iki istisnanın dışında yapılan ruhsatsız yapıların durumu anlatılacaktır. Ruhsatsız yapıları ele alırken iki farklı durum vardır. Bunlar; ruhsatsız olmasına rağmen imar planına uygun yapı yapılması ve hem ruhsatsız olup hem de imar planına aykırı yapı yapılmasıdır. Bir diğer açıklanacak husus da yapı ruhsatı alınmasına rağmen ruhsata aykırı yapı yapılmasıdır.
2. Ruhsat Alınmamasına Rağmen İmar Planlarına Uygun Yapı Yapılması
Her türlü yapının inşa edilebilmesi için yerel yönetimlerden izin alınması gerekmektedir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapılar tespit edildiğinde mühürlenerek inşaat durdurulur. İlgili idare, yapının ruhsatsız olduğunu belirlediğinde mevcut durumu tespit eder ve bu durumu tapu müdürlüğüne bildirerek tapu kayıtlarının beyanlar hanesine işlenmesini sağlar. Bir yapının ruhsatsız olması tek başına yapının yıkımı için yeterli değildir. Nihayetinde milli servet harcanarak inşa edilen yapılar imar planlarına ve diğer mevzuatlara uygun olduğu takdirde ruhsatsız yapının sahibi, yapı tatil tutanağının düzenlenmesini takiben en fazla bir ay içinde ruhsat almalı veya yapıyı ruhsata uygun hale getirmelidir. Eğer bu süre içinde ruhsat alınmaz ya da aykırılıklar giderilmezse, yapı hakkında yıkım kararı alınır.
İmar planlarına uygun bir şekilde inşa edilmiş olmasına rağmen yapı ruhsatı (inşaat izni) alınmazsa belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından verilen yıkım kararı doğrultusunda, ruhsatsız yapı belediye veya valilik tarafından yıktırılır ve yıkım masrafları yapı sahibinden tahsil edilir. Ayrıca, belirlenen süre içerisinde yapı sahibi tarafından ruhsat alınmadığı ya da yapı ruhsata uygun hale getirilmediği takdirde, Bakanlık da devreye girerek yıkım işlemlerini gerçekleştirebilir ve yıkım maliyetlerini ilgili idareden tahsil edebilir.
3. Hem Ruhsatsız Hem De İmara Aykırı Yapı Yapılması
İmar Kanunu M. 32’ye göre “idare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir.” Denilmek suretiyle İmar planlarına göre inşaat izninin verilmediği yerlerde inşaat yapıldığı takdirde inşa edilen yapı için bir aylık süre verilse de yapının ruhsat alamayacağı açıktır. Bu nedenle idare 1 aylık süre vermeden yıkım kararı alabilir. Bu madde sadece kaçak yapı için değil ruhsata aykırı yapılar için de geçerlidir. Ruhsata aykırı bir şekilde inşa edilen bir yapının ruhsata uygun hale getirilmesi mümkün değilse yine idare 1 aylık süre vermeden yıkım kararı alabilir.
4. Ruhsata Aykırı Yapı Yapılması
İmar mevzuatına uygun bir şekilde yapı ruhsatı alan yapı sahibi inşaatın tüm aşamalarında projeye, imar mevzuatına ve yapı ruhsatına uymak zorundadır. Uygulamada yapı sahibinin projeye aykırı bir şekilde inşaata bir kat daha çıkma isteği ya da inşaatın taban alanını genişletme isteği görülmektedir. Ruhsat ve eklerine aykırı bir yapı yapıldığının ilgili idare tarafından tespit edilmesi, fenni mesul tarafından belirlenerek bildirilmesi veya herhangi bir şekilde bu durumun öğrenilmesi halinde, belediye veya valilik tarafından yapının mevcut inşaat durumu kayda alınır. Yapı mühürlenerek inşaatın derhal durdurulması sağlanır. Durdurma işlemi, yapı tatil zaptının inşaat alanına asılmasıyla yapı sahibine bildirilmiş sayılır ve bu bildirimin bir nüshası muhtara teslim edilir.
Bu tarihten itibaren yapı sahibi, en fazla bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirerek veya gerekli ruhsatı alarak, belediyeden ya da valilikten mührün kaldırılmasını talep edebilir. Yapıda tespit edilen ruhsata aykırılıklar giderilmişse ya da gerekli ruhsat alınmış ve yapının buna uygun olduğu yapılan inceleme sonucunda anlaşılmışsa, belediye veya valilik mührü kaldırarak inşaata devam edilmesine izin verir. Ancak, ruhsata aykırılıklar giderilmez veya ruhsat alınmazsa, yapı ruhsatsız sayılır ve ruhsat iptal edilir. Bu durumda, belediye encümeni veya il idare kurulunun kararıyla yapı belediye veya valilik tarafından yıktırılır ve yıkım masrafları yapı sahibinden tahsil edilir.
Sonuç olarak, 3194 sayılı İmar Kanunu, yapı ruhsatı alınmadan inşaat yapılmasını genel olarak yasaklamakta olup, yalnızca belirli durumlarda istisnalar tanımaktadır. Kamu binaları, sanayi tesisleri ve köy yerleşim alanlarında belirli yapılar için ruhsat zorunluluğu kaldırılmıştır. Ancak bu istisnalar dışındaki ruhsatsız yapılar, imar planına uygun olup olmadığına ve ruhsata aykırılığın giderilip giderilemeyeceğine göre farklı hukuki süreçlere tabidir.
Ruhsatsız olarak inşa edilen bir yapı, imar planına uygun olsa bile belirlenen süre içinde ruhsat alınmazsa yıkım kararı ile karşılaşabilir. İmar planlarına aykırı yapılar ise yasal süreç tamamlanmadan dahi yıkılabilir. Benzer şekilde, ruhsat alındıktan sonra projeye aykırı inşaat yapıldığında, bu aykırılıklar giderilmezse yapı mühürlenerek yıkıma gidebilir.
Bu nedenle, inşaat sürecine başlamadan önce yapı ruhsatı alınmalı ve inşaat sürecinde ilgili mevzuata tam uyum sağlanmalıdır. Aksi takdirde, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı nedeniyle ciddi hukuki ve mali sonuçlarla karşılaşılabilir.