Yapı Ruhsatı (İnşaat İzni) Nedir?

Sağlıklı ve estetik görünüme sahip şehirlerin oluşturulması amacıyla idare, imar planları ve yönetmelikler çerçevesinde yapılacak yapılar için istisnalar hariç ruhsat alınması şarttır. Yapı ruhsatı; bir yerde yapı yapılması için ya da mevcut bir yapının özüne dokunulmadan yapıda değişiklikler yapılabilmesi için ilgili idareden alınan izindir. Aşağıda yapı ruhsatı, yapı ruhsatının süresi, yapı ruhsatının alınma usulü gibi durumlar ele alınacaktır.

---

Yapı Nedir?

İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.

Bu tanıma göre yapı, yalnızca kara üzerinde inşa edilen binalarla sınırlı değildir; su üzerinde bulunan yapılar da bu kapsama dahildir. Ayrıca bir yapının geçici veya kalıcı olması, onun yapı niteliğini değiştirmez. Geçici olarak kurulan bir şantiye binası da, kalıcı olarak inşa edilen bir konut da yapı sayılır. Yapılar, resmi veya özel mülkiyete tabi olabilir. Devlet kurumlarına ait bir bina da, özel bir şahsa ait bir ev de yapı kavramına dahildir.

Bununla birlikte, yapı yalnızca binalardan ibaret değildir; yeraltında veya yerüstünde inşa edilen her türlü tesis de yapı kapsamına girer. Örneğin, bir metro hattı veya yer altı sığınağı da bu tanıma dahildir. Ayrıca yapının yalnızca ilk inşa edildiği hali değil, sonradan yapılan ilave, değişiklik ve tamiratları da yapı kapsamında değerlendirilir. Son olarak, bu tanım sabit yapıların yanı sıra hareketli tesisleri de kapsar. Örneğin, bir yüzer iskele veya bir baraj kapağı sistemi de yapı sayılır.

Bu çerçevede, yapı kavramı oldukça geniştir ve yalnızca klasik bina anlayışıyla sınırlandırılmamalıdır. Bina ve yapı iki farklı kavramdır. İmar Kanunu’na göre bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır. Özetlemek gerekise, her bina bir yapıdır ama her yapı bir bina değildir.

Görüldüğü üzere, kanun koyucu yapının tanımını yapmış ama hangi inşai faaliyetin yapı kavramına gireceği açıklanmamıştır. Danıştay kararlarına göre hangi inşai faaliyetin yapı kavramına gireceği ve hangi yapı için ruhsat alınması zorunluluğu içtihatlarla ortaya konulmuştur.

---

Yapı Ruhsatı Alınması Gereken İnşai Faaliyetler

İmar Kanunu 21. maddesine göreruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Danıştay kararlarına göre; temel betonu, havuz, istinat duvarı, bahçe duvarı, beton dökülerek inşa edilmiş ATM gibi yapılar için ruhsat alınması gerekirken; kapalı alan oluşturmayacak şekilde güneş ve yağmurdan korunmak amacıyla yapılan pergola gibi yapılar ruhsata tabi değildir. Burada hangi yapıların ruhsata tabi olduğu tek tek sayılması mümkün değildir. Danıştay da kanun koyucu da tek tek hangi yapının ruhsata tabi olduğu sayma yolu ile açıklamamıştır. Burada önemli olan ruhsata tabi yapıların çerçevesinin belirlenmesidir. İstisnalar dışında tüm yapılar ruhsata tabidir.

Kanun koyucu yapı ruhsatının alınması için bazı istisnalar getirmiştir. Örneğin İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Bir diğer istisna da İmar Kanunu’nun 26. maddesidir. Buna göre; kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.

---

Yapı Ruhsatı (İnşaat İzni) Nasıl Alınır?

Yapı ruhsatı alınabilmesi için yapı sahibinin veya kanuni vekilinin Belediyeler veya valiliklere (mücavir alan dışındaki yapılar için Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri) bir dilekçe ile başvuru yapmalıdır.

İdaren yapı ruhsatı alınması için gerekli belgeler şunlardır;

• Dilekçe: Yapı sahibinin, ilgili belediyeye hitaben yazdığı, belirli bir parselde bina yapımına izin talep eden resmi yazı.
• Taahhütname: İnşaatın fenni sorumluluğunu üstlenen kişi veya kuruluşun, inşaatın kurallara uygun şekilde yürütüleceğini taahhüt ettiği belgedir.
• Tapu Senedi: İnşaatın yapılacağı arsanın, inşaatı yaptıracak kişi/kişiler veya kuruluşa ait olduğunu gösteren tapu veya tapu yerine geçen belgelerdir.
• Vekaletname ve Muvafakatname: Arsa birden fazla hissedara aitse, diğer hissedarların muvafakati veya bir yetkilendirme belgesi gerekir.
• Mimari Proje: Binanın bölümlerini ve ölçülerini gösteren, vaziyet planı, bodrum katı, normal katlar ve çatı katı ile bunlara ait en az iki kesit ve yeteri kadar görünüşten oluşan, mimar tarafından çizilmiş projelerdir.
• Statik Proje: Binanın taşıyıcı sistemlerini, kolon, kiriş, temel ve diğer yapısal unsurları gösteren proje.
• Elektrik, Mekanik ve Tesisat Projeleri: Elektrik, su, doğalgaz ve havalandırma sistemlerine dair teknik projeler.
• Çevre ve Peyzaj Projeleri: Binanın çevresindeki yeşil alan düzenlemelerini, peyzaj tasarımını ve çevre uyumunu gösteren projelerdir.
• Yol ve Altyapı Katılım Payı Ödeme Belgeleri: Belediyeye ödenmesi gereken yol, kanalizasyon ve diğer altyapı harçlarına dair ödeme belgeleri.
• Teknik Kontrol İçin İstenen Diğer Belgeler: Belediyenin öngördüğü aplikasyon zaptı, bağımsız bölüm listesi, çatı planı gibi ek belgeler

Hazırlanan belgeler ile ilgili belediyeye veya valiliğe başvurulur. Belgeler, imar mevzuatına uygunluk açısından incelenir. Belediyenin imar ve fen işleri mühendisleri projeleri kontrol eder. Eksik veya hatalı belgeler varsa, düzeltmeler istenir. Ruhsat uygun bulunursa, yapı sahibinin başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün içerisinde onaylanarak yapı ruhsatı düzenlenir.

---

Yapı Ruhsatının (İnşaat İzni) Süresi Var Mıdır?

Yapı ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaat başlamalı ve 5 yıl içinde tamamlanmalıdır. 2 yıllık başlama süresinde inşaata başlamayan ve 5 yıllık süre içerisinde tamamlanmayan yapılar ruhsatsız yapı olarak kabul edilir. Yapı sahibi yukarıda sayılan süreler içerisinde ilgili idareye ruhsat yenileme başvurusu yapmalıdır. Yenilenen ruhsat, ilk ruhsat alınma tarihindeki plan ve mevzuatlar çerçevesinde yeniden düzenlenmelidir.

---

Altyapısı Olmayan Yerlerde Yapı Ruhsatı

İmar Kanunu’nun 23. maddesine göre, bir alanda yapı ruhsatı verilebilmesi için öncelikle o bölgenin imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından tasdik edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, yolların, pis ve içme suyu şebekelerinin yapılmış olması şarttır.

Ancak, parselasyon planları tasdik edilmiş fakat altyapısı tamamlanmamış alanlarda, ilgili idarenin izniyle ve hazırlanacak projeye uygun olarak, altyapı maliyetinin %25’inin peşin ödenmesi, geri kalan %75’inin ise altyapının tamamlanacağı tarihten itibaren en geç altı ay içinde ödenmesi şartıyla yapı ruhsatı verilebilir. Kanalizasyon tesisinin yapı kullanıma açılana kadar yapılmaması durumunda, fosseptik veya benzeri geçici bir tesis inşa edilmelidir.

Toplu mesken alanlarında ise, altyapı hizmetleri tamamen özel şahıslar veya kurumlar tarafından inşa edildiyse, belediyeler altyapı bedeli talep etmez. Ancak, altyapı tesisleri tamamlanmadıkça, ilgili parsel sahipleri altyapı maliyetini ödemedikçe yapı ruhsatı alamazlar.