Türk Borçlar Kanunu kapsamında özel olarak düzenlenen sözleşmelerden birisi de kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesinde taşınır veya taşınmaz malın kullanımının bir bedel karşılığında kullanım hakkının devredilmesi durumu söz konusudur. Kira sözleşmesinde kiracı sıfatını haiz tarafa birtakım koşulların varlığı ile kullanım hakkını 3. kişiye devretme hakkı da tanınmıştır. Alt kira olarak adlandırılan bu hukuki durumun oluşması kira sözleşmesinin türüne göre değişkenlik göstermektedir. Bu makalemizde kira hukukunda alt kira ilişkisinin hangi koşullarda kurulabileceği, alt kiracının hak ve yükümlülükleri, asıl kira ilişkisi ile alt kira ilişkisi arasındaki hukuki durum izah edilecektir.
Alt Kira Sözleşmesi Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Alt kira ve kullanım hakkının devri” başlıklı 322/1 maddesi uyarınca;
“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.”
Kira hukukunda alt kira sözleşmesinin kurulması halinde temelde biri asıl kira sözleşmesi, diğeri ise alt kira sözleşmesi olmak üzere iki ayrı hukuki ilişkiden bahsedilecektir. Belirtmek gerekir ki alt kira ilişkisi birden fazla keza kurulabilmektedir. Alt kira sözleşmesi ile asıl kira sözleşmesinde kiracı sıfatını haiz kişi kiralananı kullanma hakkını bir bedel karşılığında başka bir kimseye devretmektedir.
Genel Hükümler Uyarınca Alt Kiralama
Adi kira sözleşmelerinde taşınır bir malın kullanım hakkının devri söz konusudur. Kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlerde alt kira ilişkisinin kurulabilmesi için asıl kiraya verenin rızasının alınması öngörülmemiştir. Kural alt kira ilişkisi kurulmasının kiraya verenin rızasına bağlı olmamasıdır. Ancak taraflar kira sözleşmesinde, alt kira sözleşmesi kurulmasını yasaklayabilirler.
Kira hukukunda alt kira ilişkisinin kurulabilmesinin ön koşulu “kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak”tır.
Konut ve Çatılı İş Yeri Kirasında Alt Kira Sözleşmesi
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise durum farklılık arz etmektedir. Burada kural alt kiralamanın yasak olduğudur. Kiracı, ancak kiraya verenin yazılı rızası veya muvafakati ile alt kira sözleşmesi kurabilecektir. Nitekim bu husus yasanın 322/2 maddesinde de düzenlenmiştir.
“Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.”
Yazılı kira sözleşmesine sonradan el yazısıyla alt kira sözleşmesi kurulabileceğine ilişkin hüküm eklenmesi halinde bu hükmün geçerli olabilmesi için kiralayan tarafından paraflanması veya imzalanması gerekmektedir. Kiralayan tarafça paraflanmayan veya imzalanmayan “alt kiraya verilebilir” hükmü geçersizdir, yok hükmündedir.
Kiracının, alt kira sözleşmesi kurabilmek için kiraya verenin yazılı rızasını veya muvafakatini almaması halinde kurulan alt kira sözleşmesi geçersiz kabul edilecektir. Böylesi bir durumda kiraya verenin, kiracıya/alt kiraya verene ihtarname göndererek sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için 30 günlük yasal süre vermesi gerekecektir. Aykırılığın giderilmemesi, alt kira sözleşmesinin sona erdirilmemesi halinde kiraya veren Türk Borçlar Kanunu 316. maddesi doğrultusunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesini talep edebilecektir.
Diğer yandan kiralayanın rızası olmaksızın akdedilen alt kira sözleşmesi geçersiz olması nedeniyle kiraya vereni bağlamayacaktır. Dolayısıyla kiraya verenin alt kiracıya karşı dava hakkı mutlaktır.
Asıl Kiraya Veren ile Alt Kiracı Arasındaki Hukuki İlişki
Kira hukukunda alt kira sözleşmesinin varlığı halinde; kiraya veren, kiracı/alt kiraya veren ve alt kiracı olmak üzere 3 tarafın varlığından söz edilebilir. Tarafların asli yükümlülükleri kendi akdettikleri kira sözleşmesi ile sınırlıdır. Alt kiracı, yalnızca alt kira sözleşmesinin tarafı olup alt kiraya verene karşı sözleşmesel sorumluluğu bulunmaktadır. Asıl kiraya veren ile alt kiracı arasında sözleşmesel bir ilişki bulunmamaktadır. Alt kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü yalnızca alt kiraya verene/asıl kiracıya karşı olup asıl kiraya veren alt kiracıdan kira bedelinin kendisine ödenmesini talep edemez. Alt kiraya verenin alacaklısı olduğu kira bedelinin asıl kiraya verene ödenmesi durumunda ise alt kiracının borcunun son ermediği kabul edilecektir.
Ancak belirtmek gerekir ki; alt kiracının kiralananı kullanım hakkı asıl kiracı/alt kiraya verenin kullanım hakkı ile sınırlıdır. Asıl kiracı/alt kiraya verene tanınan kiralananı kullanım hakkı sınırlarını aşan kullanımlarda hem alt kiracı hem de asıl kiracının asıl kiraya verene karşı sorumluluğu gündeme gelecek, asıl kiraya veren haklarını her ikisine karşı da kullanabilecektir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 322/3 maddesi uyarınca hüküm altına alınmıştır.
“Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
Asıl Kira İlişkisinin Feshi Halinde Alt Kiracının Durumu
Asıl kira sözleşmesinin sona ermesi halinde alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden sona erdiği kabul edilmektedir. Kiracının hangi hallerde tahliye edilebileceğine ilişkin detaylı bilgi için; tıklayınız. Tahliye kararına istinaden icra marifetiyle tahliyeye gelinmesi halinde alt kiracının adi yazılı alt kira sözleşmesini ileri sürmesi kabul edilmeyecektir. Ancak İcra ve İflas Kanunu’nun 276. maddesi hükümleri saklıdır.
“Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.”
Hüküm uyarınca; alt kiracının alt kira sözleşmesinin noter onaylı olması veya tapuya kira şerhi konulmuş olması halinde alt kira ilişkisinin devam ettiğine ilişkin itirazı dikkate alınacak ve alt kiracı tahliye edilemeyecektir. Hüküm 3. kişiler için öngörülmüş olup kiracının anne ve babası, çocukları veya eşi bu madde kapsamında 3. kişi kabul edilmemekte ve tahliye edilmesi gerekmektedir.