Yapı tatil tutanağı, herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idarece yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belgedir.
Yapı Tatil Tutanağı Hangi Durumlarda Düzenlenir?
İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar idarenin tespiti sonrasında inşaat mühürlenerek durdurulur. Burada iki durum ortaya çıkmaktadır. Ruhsatsız yapı yapılması ve ruhsata aykırı yapı yapılmasıdır. Ruhsatsız yapı yapılması durumda yetkili idare yapının ruhsat almaya müsait olup olmadığını incelemek zorundadır. Ruhsat almaya müsait bir yapı inşa ediliyorsa yetkili idare yapıya ruhsat alınması için gerekli zamanı vermek zorundadır. Ruhsat ve ruhsat eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiğinde ise yetkili idarenin yapının ruhsata ve eklerine uygun hale getirilip getirilmeyeceğine dikkat etmesi gerekmektedir. Ruhsata aykırılığın düzeltime imkanı varsa idare yine yapı sahibine aykırılığı düzeltmek için süre vermek zorundadır. Yapı ruhsatı hakkında ayrıntılı bilgi almak için yapı ruhsatı hakkındaki makalemizi okuyabilirsiniz. Okumak için tıklayınız
Yapı Tatil Tutanağını Düzenleme Yetkisi Hangi İdarededir?
Yapı tatil tutanağını düzenleme yetkisi, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde belirlenmiş olup, belediye sınırları içinde ve dışında farklı yetkili merciler tarafından yürütülmektedir. Danıştay 6. Dairesi’nin 2012/3976 E. ve 2012/6605 K. sayılı kararında da yetki konusu ele alınmıştır. Kararda, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerde imar faaliyetlerinin, 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra il özel idaresinin yetki ve görev alanına girdiği belirtilmiştir. Bu doğrultuda, köy yerleşik alanlarının tespiti ve imar faaliyetleri, il genel meclisleri tarafından yürütülmesi gereken işlemler arasında değerlendirilmiştir. Dolayısıyla, belediye sınırları içindeki yapı tatil tutanakları ilgili belediyeler tarafından düzenlenirken, belediye sınırları dışındaki alanlarda ise bu yetki, il özel idareleri tarafından kullanılmaktadır. Danıştay kararında, köy yerleşik alanlarının tespitine ilişkin bir işlemin iptali talebi incelenirken, yetki unsurunun önemi vurgulanmış ve il genel meclisinin bu alandaki yetkisinin kabul edilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Yapı tatil tutanaklarının düzenlenmesi, hukuki açıdan ciddi sonuçlar doğurabilen idari işlemler arasında yer aldığından, yetki unsuruna riayet edilmemesi halinde işlemin iptali söz konusu olabilmektedir. Bu nedenle, yapı tatil tutanaklarının usule ve yetki kurallarına uygun şekilde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.
Yapı Tatil Tutanağını Düzenlemede Yetkili Kimdir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre yapı tatil tutanağı; “Herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idarece yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belgedir.” Buna göre teknik bir işlem olan yapı tatil tutanağını düzenleme yetkisi de idarenin uzman fen elemanlarındadır. Tek başına zabıta memurları tarafından ya da uzman fen elemanı olmayan kişilerce düzenlenen yapı tatil tutanağı hukuka aykırı olup, idare mahkemesince iptali gerekmektedir.
Yapı tatil tutanağında, tutanağı düzenleyen memurun unvanı yazılmadığı takdirde yapı sahibi, yetkili idareye bu kişilerin görevini sormalı ya da açtığı iptal davasında bu hususun araştırılmasını talep etmelidir.
Yapı Tatil Tutanağının İçeriği Nasıl Olmalıdır?
Yapı tatil tutanağının içeriğinin nasıl olması gerektiği hususu İmar Kanunu ve Danıştay kararları çerçevesinde gelişmiştir. Öncelikle, yapı tatil tutanağında ruhsata aykırılıkların tam olarak belirtilmesi gerekmektedir. Danıştay kararlarında vurgulandığı gibi, hangi unsurların ruhsata aykırı olduğu ve bu aykırılıkların ne şekilde giderilebileceği hususunun açıkça ifade edilmesi zorunludur. Bu tespit edilmeden yapılan tutanaklar hukuka aykırı sayılabilir.
Ayrıca, yapı tatil tutanağında, yapı sahibine aykırılığı gidermesi için en fazla bir ay süre verilmesi gerekmektedir. Ancak, şehir planlaması ve kamu yararı açısından ruhsata uygun hale getirilmesi mümkün olmayan yapılar için bu süre verilmeden doğrudan yıkım kararı alınabilir. Danıştay, imar yoluna tecavüz eden veya ruhsat alması imkansız olan yapılar için idarenin süre vermeden yıkım kararı alabileceğini kabul etmektedir.
Tutanağın usule uygun olarak tebliğ edilmesi de büyük önem taşımaktadır. Yapı tatil tutanağı, yapının görünür bir yerine asılmalı ve yapının mühürlendiğine, yapı yerine asıldığına ve bu durumu teyit eder mahiyette muhtara bırakıldığına dair bir kayıt düşülerek bir örneği muhtara bırakılmalıdır. Danıştay kararlarına göre, tutanak yapı sahibine imzalatılmasa dahi, yapı yerine asılması ve muhtara teslim edilmesi ile tebliğ geçerli sayılmaktadır. Ancak, tebliğ edilen tutanağın herkes tarafından kolaylıkla görülebilir ve algılanabilir bir yere asılması gerekmektedir.
Yapı Tatil Tutanağının Muhatabı Kimdir?
Yapı tatil tutanağının hukuki geçerliliği açısından muhatabın doğru tespit edilmesi de önemlidir. Yapı tatil tutanağının muhatabı yapı sahibidir. Yapı sahibi ifadesinden anlaşılması gereken yapıyı yapan kişidir. Yapıyı kimin inşa ettiğinin kesin olarak belirlenmesi bu nedenle çok önemlidir. Danıştay kararlarında da vurgulandığı gibi, “yapı sahibi” ifadesi, mevzuata aykırı olarak yapıyı inşa eden kişiyi ifade eder. Ancak uygulamada belediyeler, çoğunlukla tapu kayıtlarında malik olarak görünen kişilere doğrudan ceza vermekte ve yapıyı fiilen kimin yaptığına dair detaylı bir araştırma yapmamaktadır. Örneğin, mevzuata aykırı yapıyı inşa eden kişi önceki malik veya müteahhit olabilir. Bu durumda, yeni malike 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrası kapsamında imar para cezası uygulanamaz.
Son olarak, yapı tatil tutanağı idari para cezalarına da dayanak teşkil etmektedir. İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca uygulanacak idari para cezalarının hukuka uygun olması için, tutanağın usul ve esasa uygun olarak tanzim edilmesi gerekmektedir. Yapı tatil tutanağının hukuka aykırı düzenlenmesi durumunda, bu tutanağa dayalı idari para cezalarının iptali de söz konusu olabilecektir.
Yapı Tatil Tutanağı Nasıl Tebliğ Edilir?
Kanunenyapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Tebligatın bir nüshası muhtara bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bırakılır. Bunun sonucunda yapı sahibine ilgili idarenin yapı tatil zaptının tebliğ edildiği kabul edilir. Tebligatın asıl amacının hukuki işlemlerin yetkili makamlarca kanuna uygun şekilde muhatap bilgisine ulaştırılması, bildirilmesidir. Günümüz şartlarında her türlü teknolojik iletişim mümkün olmasına rağmen yapı tatil tutanağının yapı yerine asılarak tebliğ edilmesi vatandaşın hak arama ve mahkemeye ulaşma özgürlüğünü engellemektedir. Özellikle vatandaşın yazlık veya hobi bahçesi olarak kullandığı yapının üzerine yapı tatil tutanağının asılması sonucunda vatandaş idarenin tebliğinden haberdar olmayabilir. Yapı tatil tutanağı, yapı sahiplerine karşı bağlayıcı birçok hukuki sonuç yaratmaktadır. Yapı tatil tutanağı ile yapı mühürlenmekte, inşaat, faaliyet tatil edilmekte veya kullanım durdurulmakta, tanınan sürede yapının ruhsata uygun hale getirilmez ya da aykırılık giderilmez ise ruhsatın iptali ve binanın yıkılması gibi sonuçlarla karşılaşılabilmektedir. Yapı tatil tutanağından haberdar olmayan yapı sahibi, idarenin durdurma kararına karşı dava açma imkanı veya yapısını ruhsata uygun hale getirme ve mührün kaldırılmasını talep etme hakkı da ortadan kalkmaktadır. Nihayetinde, vatandaşların MERNİS adreslerinin mevcut olduğu günümüz şartlarında yetkili idare tarafından yapı tatil tutanağının yapı sahibinin MERNİS adresine tebliğ edilmesi gerektiği kanaatindeyiz.
Yapı Tatil Tutanağı Düzenlenmesinden Sonraki Süreç Nasıl İşler?
Yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister. Kanunda en çok bir aylık süre verilir denildiği için yetkili idare bir aydan daha kısa bir sürede de ruhsata uygun hale getirilmesini veya ruhsat alınması için süre verebilir. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, 2. yapı tatil tutanağı tutulur ve ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.
Yapı Tatil Tutanağına Karşı İtiraz Edilmesi Zorunlu Mudur?
Kanunda belirtilen özel durumlar haricinde, dava açmadan önce idareye başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Yapı tatil tutanağının iptali için idare mahkemesinde dava açmadan önce ilgili idareye başvuru zorunluluğu yoktur. Ancak ilgililer, idari dava açmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılmasını, üst makamdan; eğer üst makam yoksa işlemi yapan makamdan, idari dava açma süresi içinde talep edebilirler. Bu başvuru, işlemeye başlamış olan idari dava açma süresini durdurur.
Eğer otuz gün içinde bir cevap verilmezse, talep reddedilmiş sayılır. Talebin reddedilmesi veya reddedilmiş sayılması durumunda, dava açma süresi yeniden işlemeye başlar ve başvuru tarihine kadar geçen süre de bu hesaba dahil edilir.
Yapı Tatil Tutanağına Karşı Dava Açılması
İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 14. maddesine göre iptal davası açılabilmesi için idari davaya konu olacak kesin ve yürütülmesi gereken bir işlem olması gerekmektedir. İlk bakışta yapı tatil tutanağı, nihai bir işlemden ziyade bir hazırlık işlemi gibi görünse de, Danıştay içtihatlarına göre kesin ve yürütülebilir bir işlem olarak değerlendirilmektedir. Danıştay, yapı tatil tutanağının tek başına ilgilinin hukuksal durumunu etkilediğini ve iptal davasına konu olabileceğini birçok kararında vurgulamıştır.
Yapı tatil tutanağına karşı hukuki yollar iki şekilde işletilebilir. Öncelikle idareye başvurarak hatalı tespitlerin düzeltilmesi talep edilebilir. Ancak, idarenin bu talebi reddetmesi ya da herhangi bir işlem yapmaması durumunda doğrudan idari yargıda iptal davası açılabilir. Yapı tatil tutanağına karşı iptal davası açılmasının temel gerekçesi, bu tutanağın hukuki sonuçlar doğurmasıdır. Tutanakta, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapının mühürlendiği ve ilgili kişiye belirli bir süre tanındığı belirtilmemişse, bu belge idari bir işlem değil, sadece bir tespit tutanağı niteliğinde olacaktır. Bu gibi eksiklikler, yapı tatil tutanağının iptaline sebep olabilecek hukuki hatalar arasındadır.
Yapı tatil tutanağının yapıya asılma tarihinden itibaren 60 gün içinde iptal davası açılması durumunda, mahkeme yürütmenin durdurulmasına karar verirse, yapı tatil tutanağına dayalı olarak gerçekleştirilecek yıkım işlemi ve diğer yaptırımlar durdurulabilir. Ancak Türkiye’deki uygulamada, mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı çıkana kadar belediyelerce yıkım işlemi gerçekleştirilebilmektedir. Bu nedenle, yapı tatil tutanağına karşı hızlı bir şekilde hukuki sürecin başlatılması büyük önem taşımaktadır.