Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup sözleşme uyarınca her iki tarafın da bir kısım yükümlülükleri bulunmaktadır. Hor kullanma nedeniyle tazminat talebi de kiracının borçlarından olan kiralananı özenle kullanma ve teslim alındığı haliyle kiralananı geri verme yükümlülüğünden doğmaktadır. Kiracı, sözleşme süresince kiralananı mutad kullanım çerçevesinde özen yükümlülüğüne uygun olarak kullanmalıdır. Aksi kullanımda kiralananda meydana gelen zararlardan sorumlu olup kiralananın geri verilmesi, kiralanan taşınmazın tahliye edilmesinin ardından kiraya verenin hor kullanma nedeniyle tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır.
Bu makalemizde hor kullanmanın ne olduğu, hor kullanma kapsamında kalan haller, hor kullanma tazminatının kim tarafından, hangi koşullar altında talep edilebileceği ve hor kullanma tazminatında yargılama süreci ile tazminat bedelinin tespiti hususlarına değinilecektir.
Hor Kullanma Nedir?
Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup kiraya verenin asli borcu kiralananı kullanıma elverişli şekilde kiracıya teslim etmek, kiracının asli borcu ise kira bedelini ödemektedir. Tarafların asli borçlarının yanında tali borçları da söz konusu olup kiracının borçlarından biri de kiralananı özenle kullanma borcudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca;
“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”
Ve yine kiracının bir diğer borcu ise kiralananı geri verme borcudur. Hor kullanma tazminatı da kiracının kiralananı özenle kullanma borcunun yanında geri verme borcunun özüne riayet etmemesinden doğmaktadır. Kanun’un 334. Maddesinde;
“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
Kiracı, kira sözleşmesi süresince kiralananı kullanma hakkına sahiptir. Bu kullanımın sınırı özen borcudur. Kural olarak kiracının, genel kullanımdan kaynaklı eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulması söz konusu değildir. Ancak kiracı, kiralananın özenli kullanılmaması, sözleşmeye aykırı kullanılması sebebiyle kiralananda meydana gelebilecek her türlü zarardan sorumludur. Bir diğer deyişle kiracının taşınmaza zarar vermesi halinde, kiracı bu zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Örneğin boya badana ile kiracıya teslim edilen taşınmazın boya badana bedeli talep edilemez, çünkü boya ve badana genel kullanımdan kaynaklı eskime kapsamında değerlendirilmekte olup kiracı bundan sorumlu tutulamamaktadır.
Hor Kullanmanın İhbarı
Kiraya verenin, kiracının taşınmazı hor kullandığını ve bu nedenle de taşınmaza zarar verdiğini tespit etmesi halinde bu hususu kiracıya öncelikli olarak bildirmesi gerekmektedir. Bildirimin yazılı olması geçerlilik koşuludur. İhbar yükümlülüğü Yasa’nın 335. Maddesinde düzenlenmiştir.
“Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.”
Görüldüğü üzere, kiracının hor kullanması nedeniyle kiralanan taşınmazda meydana gelen zararın talep edilebilmesi ancak kiralanan taşınmazın tahliye edilmesinin ardından mümkün olabilmektedir. Bunun sebebi kiracının kiralananı teslim aldığı gibi geri verme yükümlülüğünün bulunmasıdır. Şayet kiracı kira sözleşmesi devam ederken kiralanana zarar vermişse ve fakat geri verme anında kiralanan taşınmazda meydana gelen zararları gidermişse bu halde kiracının hor kullanmadan kaynaklı herhangi bir sorumluluğu olmayacaktır.
Kiraya verenin ise taşınmazın tahliyesinden, kiralananın geri verilmesinin ardından derhal kiralananı gözden geçirmesi ve tespit edilen eksiklikleri ve ayıpları da derhal yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Ancak hükümden de anlaşılacağı üzere hor kullanma nedeniyle meydana gelen zararın basit bir gözden geçirme işlemiyle anlaşılamayacak nitelikte olması durumunda kiracının zarardan doğan sorumluluğunun devam ettiği kabul edilmektedir.
Zarara ve hor kullanmaya ilişkin bildirimin hiç yapılmaması veyahut da derhal yapılmaması halinde kiracı, hor kullanımdan doğan zararlara ilişkin sorumluluktan kurtulmaktadır.
Hor Kullanma Nedeniyle Tazminat Davasında Taraflar
Hor kullanmadan kaynaklı tazminat davalarının davalısı kiracıdır. Ancak davacının kim olacağı büyük önem taşımaktadır. Söz konusu dava, mülkiyet hakkından kaynaklanan eksilmelerden doğduğundan şayet kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatına sahip kimse malik değil ise dava hakkı bulunmamakta, davayı ancak kiralanan taşınmazın maliki açabilmektedir.
Hor Kullanmanın İspatı ve Yargılama
Hor kullanmadan kaynaklanan zararın ihbarı ile bu zararın tazmini talebiyle dava açılabilmesi için kiralanan taşınmazın tahliye ve teslim edilmiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla öncelikli olarak kiralananın yasal olarak tahliye ve teslim edildiğinin ispat edilmesi gerekecektir.
Kural olarak kiralananın, kullanıma elverişli olarak teslim edildiği kabul edilmektedir. Kiracının, kiralanan taşınmazı sözleşmeye aykırı olarak kullandığını, hor kullanma dolayısıyla taşınmazda zarar meydana geldiğinin ispatı ise delil tespiti de dahil olmak üzere her türlü delil ile ispatlanabilmektedir. Delillerin kaybolması veyahut taşınmaz malikinin zararı en kısa sürede gidererek taşınmazı kullanmak istemesi sebebiyle dava açılmasından evvel delil tespiti talebinde bulunulması faydalı olmaktadır. Zararın söz konusu olması halinde kiracı davada, söz konusu zararın kendi kusurundan kaynaklanmadığını ispat etmekle yükümlüdür.
Yargılama aşamasında, kiralanan taşınmazda meydana gelen zararların tespiti ile bu zararların sözleşmeye aykırı kullanımdan doğup doğmadığının tespiti açısından taşınmazda keşif işlemi yapılarak bilirkişilerce rapor düzenlenmelidir. Bilirkişilerce yapılacak incelemede ve sonrasında düzenlenecek olan raporda her bir kalemin olağan kullanımdan kaynaklanan bir yıpranma olup olmadığı tespit edilmektedir. Hor kullanmanın tespiti halinde ise meydana gelen hasarın eski hale getirme, tadilat masraflarının tahliye tarihindeki rayiç bedelleri tespit edilerek olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma payları rayiç değerden mahsup edilmelidir.
Hor Kullanma Tazminatının Hesaplanması
Kiraya veren, kiralananın tahliyesinin ardından, kiracının kiralanan taşınmazı kira sözleşmesine aykırı şekilde, hor kullanması ve bundan dolayı da taşınmazda bir zarar meydana geldiyse bu zararın tazminini talep edebilmektedir.
Hor kullanımdan kaynaklı tazminat bedelinin tespiti için öncelikle her bir zarar kaleminin olağan kullanımdan kaynaklı yıpranma olup olmadığı tespit edilir. Akabinde taşınmazın tahliye tarihindeki rayiç bedelinin tespiti gerekmektedir. Olağan kullanımdan kaynaklı yıpranma payı da bu rayiç bedelden mahsup edilir. Tamir, tadilat süresinin tespiti ile bu süreçte taşınmaz malikinin rayiç kira bedelleri üzerinden kira kaybı da hesaplamaya dahil edilmektedir.
Kötü Kullanımdan Kaynaklanan Tazminat Talebinde Faiz
Kiralananın hor kullanılması sebebiyle tazminat taleplerinde faiz talep edilmesi mümkündür. İşleyecek faiz yasal faizdir. Tazminat talebi ancak kiralananın tahliyesi ile mümkün olduğundan, faiz başlangıç tarihi ise kiralanan taşınmazın tahliyesi olarak dikkate alınacaktır.
Hor Kullanma Tazminatında Zamanaşımı
Hor kullanma tazminatı esas olarak haksız fiil hükümlerinden ileri gelmektedir. Kiracı, haksız fiil teşkil eden, kira sözleşmesine aykırı eylemleri ile kiralanan taşınmaza zarar vermektedir. Dolayısıyla hor kullanma tazminatı talebi için genel zamanaşımı süresi geçerli olup bu süre talep edilebilirlik tarihi olan taşınmazın tahliyesinden itibaren 10 yıldır.
Kiracı, Kiralananda Yaptığı Zorunlu ve Faydalı Masrafların Mahsubunu Talep Edebilir Mi?
Kural olarak, kira sözleşmesi ile tarafların kiralananda yapılacak olan zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin talepte bulunamayacağı yönünde anlaşmaları halinde kiracı zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin talepte bulunamamaktadır.
Ancak kira sözleşmesinde bu yönde bir hüküm olmaması halinde kiracı, yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masrafların kendisine ödenmesini talep edebilmektedir.
Öte yandan, kira sözleşmesinde kiracının faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin talepte bulunamayacağına ilişkin bir hüküm var ise de bu hüküm ancak kiralanan taşınmazın sözleşme süresi sonunda tahliye etmesi ile mümkün olabilmektedir. Kira sözleşmesi süresi sona ermeden kiralanan taşınmazı tahliye eden kiracının, sözleşme süresi sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zorunlu masrafların, masrafın yapıldığı tarihteki bedellerini talep edebilmektedir.
Zorunlu ve faydalı masrafların kiracı tarafından talep edilebilir olduğu bu hallerde, kiraya veren tarafından hor kullanma nedeniyle tazminat talebinde bulunması durumunda kiracı, yaptığı masraf bedellerinin hor kullanma tazminatından takas ve mahsubunu talep edebilmektedir.
Bu konuda ayrıntılı bilgi sahibi olmak için Kiralananda Yapılan Faydalı Ve Zorunlu Masraflar Sebebiyle Değer Artışı Talep Edilebilir Mi? adlı makalemizi okuyabilirsiniz.
Sonuç
Kiralananın hor kullanılması, kira sözleşmesinin en temel yükümlülüklerinden olan özen borcu ve geri verme borcunun ihlali niteliğindedir. Kiracının, kiralananı sözleşmeye aykırı biçimde kullanması ya da özensizliği nedeniyle taşınmazda meydana gelen zararların tazmini, kiraya verenin en önemli haklarından biridir. Ancak bu tazminatın talep edilebilmesi için kiralananın tahliye edilmiş olması ve zararın kiracıya derhal yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir.
Hor kullanma tazminatı davalarında ispat yükü büyük ölçüde kiraya verene ait olup, taşınmazda keşif ve bilirkişi incelemesi ile zararın gerçekten hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı belirlenmektedir. Ayrıca, hesaplama yapılırken olağan kullanımdan doğan yıpranmalar dikkate alınmaz, yalnızca kiracının kusurundan kaynaklanan zararlar tazmin kapsamına girer.
Bu çerçevede hor kullanma nedeniyle tazminat talepleri, kiracı ile kiraya veren arasındaki menfaat dengesini korumayı hedeflemekte; kiracının kusurlu davranışları nedeniyle taşınmazın zarar görmesini engellerken, olağan kullanımdan doğan doğal yıpranmaların da kiracıya yüklenmemesini sağlamaktadır. Dolayısıyla, hem kiraya verenin hem de kiracının, sözleşmeden doğan hak ve borçlarını bilmesi, kira ilişkisinden doğabilecek uyuşmazlıkların en aza indirilmesi açısından önem arz etmektedir.