Kooperatiflerde tüm ortaklar eşit hak ve yükümlülüklere sahiptir. Bu eşitlik ilkesi gereğince tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte yapılması ve ödemeler de dikkate alınarak aynı nitelikte konut teslim edilmesi gerekmektedir. Ortağa teslim edilen konutta emsallerine göre ayıp ve eksik varsa ortak bu eksiklerin giderilmesini yada tazminat kooperatiften istenilebilir. Bu yazımızda konut yapı kooperatiflerinde ortaklara teslim edilen konutların ayıplı teslim edilmesi halinde ortağın hakları anlatılacaktır.
Kooperatiflerde Eşitlik İlkesi Nasıl Uygulanır?
Kooperatifler hukukunda ortaklar, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesi gereğince hak ve yükümlülüklerde eşittir. Ancak burada mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Nispi eşitlik ilkesi, ortakların aynı koşullarda ve aynı statüde olmaları halinde aynı haklara ve yükümlülüklere sahip olması anlamına gelmektedir. Özellikle konut yapı kooperatiflerinde bu ilkenin uygulanışı, bağımsız bölümlerin teslimi bakımından önem taşımaktadır. Tüm ortaklara konutların aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri dikkate alınarak aynı nitelikte teslim edilmesi gerekmektedir. Teslim tarihleri ile teslim edilen bağımsız bölümlerin niteliği, eşitlik ilkesine uygunluk bakımından değerlendirilmelidir. Eşitlik ilkesine aykırı olarak eksik veya kusurlu teslim yapılması halinde, bu durumun kullanıma engel olup olmadığı ve kira kaybı gibi maddi zararlara yol açıp açmadığı incelenmelidir. Teslim tarihi yönünden kooperatifin kayıtları ve genel kurul kararları incelenerek bağımsız bölümlerin hangi tarihte teslim edildiği tespit edilmelidir. Eğer konutlar henüz tamamlanmamışsa ortakların beklemesi gerekir, ancak diğer ortakların konutları tamamlanıp teslim edilmişse, aynı konumdaki diğer ortakların da konutlarının teslimini isteme hakkı doğar. Kooperatife borcu bulunduğu halde konutunu teslim alıp kullanmaya başlayan üyeler varsa, aynı statüdeki diğer üyelerin de eşitlik ilkesi gereği aynı haklara sahip oldukları kabul edilmelidir. Bu nedenle eşitlik ilkesinin ihlal edilip edilmediğinin belirlenebilmesi için kooperatifin defter, kayıt, bilanço, gelir-gider cetvelleri, genel kurul kararları ve hazirun cetvelleri incelenmeli, gerektiğinde ilgili kamu kurumlarından belgeler temin edilerek somut olay bu çerçevede değerlendirilmelidir.
Peşin Ödemeli Ortaklar ve Diğer Ortaklar Arasında Uygulanacak Eşitlik İlkesi
Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesi uyarınca ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşittir. Bu eşitlik mutlak değil, nispi eşitliktir. Dolayısıyla peşin bedelli ortaklar kendi statüleri içerisindeki emsallerle, normal statüdeki ortaklar da kendi grupları içerisindeki emsallerle kıyaslanır. Eşitlik ilkesi gereği konutların teslimi aynı tarihte ve ödemeler dikkate alınarak aynı nitelikte yapılmalıdır. Eğer bir ortağa teslim edilen bağımsız bölüm, emsallerine göre eksik, kusurlu veya ayıplı ise bundan doğan zararlar kooperatiften istenebilir. Eksikliklerin belirlenmesinde de eşitlik ilkesi gözetilmeli, diğer ortaklara teslim edilen konutlar emsal alınmalıdır.
Konutların tamamlanmadığı durumda, ortakların bekleme yükümlülüğü vardır; ancak diğer üyelerin konutları tamamlanıp teslim edilmişse, aynı konumdaki ortakların da teslim talep etme hakkı doğar. Ayrıca kooperatife borcu bulunduğu halde konutunu teslim almış olan üyeler varsa, eşitlik ilkesi gereğince diğer üyelerin de aynı haklara sahip olduğu kabul edilir. Bu durumda peşin ödemeli ortak ile normal ortak arasında fark, sadece kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar süren genel giderlere katılma noktasında ortaya çıkar; bunun dışında teslim ve ayıplı imalat bakımından her iki grubun da kendi statüsü içindeki eşitliği esas alınır.
Kooperatiflerde Peşin Ödemeli Ortaklık Hakkında Detaylı bilgi için; tıklayınız.
Kooperatiflerde Teslim Edilen Konutta Gizli Ayıpta Zamanaşımı Süresi
Kooperatiflerde teslim edilen konutta gizli ayıp, üye ile kooperatif arasındaki ilişkinin niteliği gereği eser sözleşmesi değil kooperatif üyeliğinden doğan bir uyuşmazlık olarak değerlendirilir. Bu nedenle gizli ya da açık ayıp ayrımı yapılmaksızın, kooperatif ile ortak arasındaki taleplerde Türk Borçlar Kanunu’nun 147/4. maddesindeki beş yıllık zamanaşımı uygulanır ve süre konutun teslimiyle işlemeye başlar. Yüklenicinin ağır kusuruna bağlı yirmi yıllık süre (TBK 478) doğrudan üyenin kooperatife karşı talebinde esas alınmaz; zira bu süre yükleniciyle kurulan eser sözleşmesi ilişkisine yöneliktir. Sonuç olarak, üyenin kooperatife karşı gizli ayıp iddiasına dayalı tazminat/onarım talepleri teslimden itibaren beş yıl içinde ileri sürülmelidir; bu sürenin geçmesi halinde zamanaşımı def’i dikkate alınır.
Ayıplı Teslim Nedeniyle Tazminat Kimden Talep Edilir?
Kooperatiflerde ayıplı teslim nedeniyle davalı taraf, üyenin sözleşmesel ilişkisinin bulunduğu kooperatiftir; ortak, yükleniciyle eser sözleşmesinin tarafı olmadığından doğrudan yükleniciye karşı değil kooperatife yönelir. Kooperatifin yüklenicilerle akdettiği sözleşmeler iş sahibi–yüklenici ilişkisini oluşturur; üyenin kooperatife karşı talebi ise üyelik ilişkisinden kaynaklanır ve bu nedenle uygulanacak zamanaşımı beş yıldır; bu süre teslimle başlar. Kooperatifin nev’i değişikliği (örneğin yapı kooperatifinden site işletme kooperatifine dönüşüm) husumetin yöneltilebilmesine engel değildir; ancak talebin esasına girilebilmesi için beş yıllık sürenin dolmamış olması gerekir.
Kooperatif aynı zamanda yüklenici (Müteahhitlik) görevini üstlenmişse TBK m.475 maddesi kıyasen uygulanarak yüklenici yani kooperatifin sorumluluğuna gidilerek ortağın zararının tazmin edilmesi gerekmektedir.
Kooperatifin Ayıplı Teslim Karşılığında Şerefiye Bedelini İade Etmesi
Konut yapı kooperatiflerinde veya işyeri yapı kooperatiflerinde kooperatifin ortağa eksik veya ayıplı mal teslimi neticesinde ortaklar ve kooperatif arasında sorunlar baş göstermektedir. Bu gibi durumlarda ortağın konut veya işyeri için kooperatife ödediği şerefiye bedeli kooperatifçe ortağa ayıp tazminatı olarak ödenmektedir. Halbuki ortağın şerefiye bedeli olarak kooperatife ödediği bedel, kura çekimi sonucunda kendisine tahsis edilecek taşınmazın diğer ortakların taşınmazına göre konum, büyüklük, manzara, güneş görmesi vs. gibi özelliklerinin farklılık göstermesi nedeniyle ortaklar arasında eşitlik hükümlerinin bozulmaması için ödediği bedeldir. Tüm bu hususlar çerçevesinde şerefiye bedeli ile gizli ayıp nedeniyle tazminat arasında bir bağlantı olmadığından kooperatifin ortağa ayıp için iade ettiği şerefiye bedeli ortağın ayıp veya eksik imalat için istediği tazminat birbirinden farklıdır.
Kooperatiflerde şerefiye bedeli hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
Ayıplı veya Eksik İmalat Nedeniyle Ortağın Kira Kaybı Talebi
Kooperatifin ortağa ayıplı ve eksik imalat yaparak teslim ettiği konut veya işyeri için ortağın tazminat hakkı mevcuttur. Bir yandan konutunu eksiksiz ve vaktinde alan ortaklar diğer yandan ise ayıplı ve geç teslim alan ortakların mevcut olmaması doğal olarak kooperatiflerin eşitlik ilkesine aykırılık teşkil etmekte ve ortağın tazmin hakkını doğurmaktadır. Bu tazmin haklarından biri de kira kaybı talebidir. Eksik imalat nedeniyle taşınmazını geç teslim alan veya ayıplı imalat nedeniyle evini kullanamayan ortak kooperatiften kira kaybı talebinde de bulunabilecektir. Bu konuda daha fazla ayrıntıya bu makalede girmiyoruz. Ayrıntılı bilgiyi kooperatif ortağının kira kaybı talebi makalemizde bulabilirsiniz. Okumak için; tıklayınız.
Sonuç
Sonuç olarak, konut yapı kooperatiflerinde ayıplı veya eksik imalatla teslim edilen bağımsız bölümler, ortakların hak ve yükümlülükleri bakımından ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesinde öngörülen eşitlik ilkesi mutlak değil nispi nitelikte olup, her ortak kendi statüsü içindeki emsalleriyle kıyaslanmalıdır. Teslimin ayıplı olması halinde ortak, kooperatiften eksikliklerin giderilmesini, tazminat ödenmesini veya kira kaybının karşılanmasını talep edebilir. Kooperatifin yüklenici sıfatını da üstlenmesi durumunda sorumluluk daha da doğrudan hale gelir. Gizli ayıplarda uygulanacak zamanaşımı süresi beş yıl olup, bu süre teslimden itibaren işlemeye başlar. Ayrıca şerefiye bedeli ile ayıp tazminatının birbirinden farklı hukuki nitelikler taşıdığı ve birbirine mahsup edilemeyeceği de gözden kaçırılmamalıdır. Nihayetinde, kooperatiflerde ayıplı teslim karşısında kooperatifin eşitlik ilkesine uygun davranması, ortakların hak kaybına uğramaması ve doğan zararların telafi edilmesi gerekmektedir.