Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralanan taşınmazın tahliyesi için Türk Borçlar Kanunu kapsamında özel düzenlemeler mevcuttur. Tahliye sebeplerinden birisi de “Yeniden inşa ve imar” de Kanun’un 350/2 maddesi kapsamında düzenlenmiştir.
“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Bu makalemizde tahliye sebeplerinden yeniden inşa ve imarın kapsamını, dava açma koşullarını, tahkikat sürecini, dava açma sürelerini ve yeniden kiralama yasağını inceleyeceğiz.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
Yeniden inşa ve imar nedenine dayanan tahliye davasının temelini taşınmazın yeniden inşası veya taşınmaz üzerinde tadilat yapılacak olması ve inşa ve tadilatın kiracının taşınmazı kullanmasına engel olacak mahiyette olması oluşturmaktadır. Yasada yer alan “yeniden inşa” ve “imar” kavramlarını kapsamını açıklamakta fayda vardır.
- Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye: Yeniden inşa nedeniyle tahliye talep edilebilmesi için tahliyesi talep edilen taşınmazın yıkılacak ve yeniden inşa edilecek olması söz konusu olmalıdır. Yeniden inşa sebebiyle tahliye halinde binanın yıkımı sebebiyle kiracının taşınmazı kullanamayacak olduğu açıktır.
- İmar Nedeniyle Tahliye: İmar nedeniyle tahliye davasında ise kiralanan taşınmaz yıkılmaksızın taşınmazda esaslı tadilat yapılacak olması, tadilat süresince taşınmazın kiracı tarafından kullanılmasının imkansız olması söz konusudur.
İmar sebebiyle tahliye davasında yapılacak tadilatın amacı önem arz etmektedir. Tadilat, taşınmazın daha modern, güçlü ve kullanışlı hale getirilmesi amacıyla yapılacak olmalıdır. “Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme” taşınmazın kullanımını kolaylaştırma gayesi taşımalıdır. Kolonların güçlendirilmesi, binaya yeni kat eklenecek olması veya iki dairenin birleştirilerek dairenin dubleks yapılması tahliye sebeplerine örnek teşkil etmektedir.
Yasada bu hususta öngörülmemişse de Yargıtay içtihatları doğrultusunda yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davaları için uygulamada inşaat ruhsatı ve onaylı mimari projenin dosyaya ibraz edilmesi gerektiği kabul edilmiştir. Bu husus yeniden inşa halinde de esaslı imar halinde de geçerlidir. Tahkikat sürecinde sunulan inşaat ruhsatı ile mimari projenin tahliyesi talep edilen taşınmaza ait olup olmadığı, iddia edilen onaylı projenin uygulanabilir olup olmadığı, projenin uygulanacak olması halinde kiracının taşınmazı kullanmasına engel bir durum olup olmayacağı hususlarının keşif ve bilirkişi incelemesi ile tespit edilmesi şarttır. Bu hususlar incelenmeksizin kurulan hüküm eksik inceleme neticesinde kurulduğundan hukuka aykırı nitelikte kabul edilmektedir. İnşaat ruhsatının ne olduğu, nasıl alındığı hususlarında detaylı bilgi için: tıklayınız.
Ezcümle yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davasında;
- Onaylı mimari proje hazırlanması ve dosyaya ibraz edilmesi,
- Mimari projenin kiralanan taşınmaza ait olması,
- Esaslı tadilat yapılacak olması halinde kiralanan taşınmazın kiracı tarafından kullanılmasının imkansız olması, gerekmektedir.
Yeniden inşa ve imar sebepli tahliye davasında “ön proje”nin ibrazı da yeterli görülmektedir. Zira daha sonra düzenlenen esas proje, ön projeye uygun olarak düzenlenmek zorundadır.
İbrazı Gereken Belgelerin Dava Açıldıktan Sonra İbrazı Mümkün Müdür?
Yargıtay içtihatlarıyla kabul gören koşula göre; yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davalarında inşaat ruhsatı, onaylı mimari proje veya tadilat projesinin dava dosyasına ibraz edilmesi şarttır. Ancak bu belgelerin dava açılış tarihinde elde olması zorunlu olmayıp dava dilekçesi ile birlikte sunulmak zorunda da değildir. Dava açıldıktan sonra mahkemece ilgili belgelerin sunulması maksadıyla kesin süre verilmelidir. Kesin süre içerisinde ilgili belgelerin dosyaya ibraz edilmemesi halinde davanın reddedilmesi söz konusu olabilecektir.
Uygulamada kiraya veren veya malik tarafından projenin onaylanması için ilgili belediyeye müracaat edilmiş ve henüz süreç neticelenmemiş olabilmektedir. Bu durumda mahkemece ilgili belediyenin onay sonucunun beklenmesine karar verilmesi gerekmektedir.
Kültür Varlığı Kapsamındaki Taşınmazın Yeniden İnşa ve İmarı
İnşa veya esaslı imar nedeniyle tahliye davası açılacak olması halinde de koşullar aynıysa da korunması gereken kültür varlığı olarak kabul edilen taşınmazların, bir diğer deyişle tarihi eser niteliğindeki taşınmazların yeniden inşa ve imarı sebebine dayalı tahliye davalarında dosyaya ibrazı şart olan inşaat ruhsatı ve onaylı mimari projede Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunması Bölge Kurulu’nun da onayı aranmaktadır.
Kiralanan Taşınmazın Ruhsatsız Olması Halinde Tahliye Davası Açılabilir Mi?
Kiralanan taşınmazın ruhsatsız olması yeniden inşaya engel teşkil etmemekte olup ruhsatsız yapının yeniden inşası sebebiyle tahliye talebinde bulunulmasında da engel bir durumu yoktur.
Riskli Yapı Kararı Tahliye İçin Yeterli Midir?
Riskli yapı, riskli alan içerisinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı teknik bilgilere dayanılarak tespit edilen yapılardır. Bir taşınmazın riskli yapı olarak tespiti tek başına yıkılacak olması anlamını taşımamakta riskli yapının yıkımı hususunda hukuki süreç işletilmesi gerekmektedir. Bu hususta detaylı bilgi için: tıklayınız.
Yeniden inşa sebebiyle tahliye davasında taşınmazın yıkımı gündeme gelmektedir. Taşınmazın yeniden inşasına dayanan tahliye davalarında onaylı mimari proje hazırlanması ve bu projenin incelenmek üzere dosyaya ibrazı şarttır. Riskli yapı kararı tek başına yeniden inşanın ispatı için yeterli görülmemekte olup riskli yapı kararı alınan taşınmazın gerekli süreç işletilmeksizin tahliyesi de mümkün olmayacaktır.
“Dava konusu taşınmaz hakkında 6306 sayılı Yasa gereğince riskli yapı kararı bulunması ve idarece yıkılacak olması durumunun kiraya verene TBK kira sözleşmesine ilişkin hükümler gereğince tahliye talep etme yetkisi vermediği, riskli yapının yıkılması ile ilgili yetki ve görevin idarede bulunduğu,
Davacının yeniden inşa ve imara nedeniyle tahliye talebinde bulunduğu, kiralanan gayrimenkule ait onaylı projenin sunulmadığı, bu projenin dava konusu yere ait olup olmadığının keşfen tespit edilmediği, bu projenin uygulanması durumunda mecurun kiralama amacına uygun kullanılmasının mümkün olup olmadığının araştırılmadığı anlaşılmıştır. Bu hususlar araştırılmadan karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen mahkeme kararının yerinde olmadığı, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.” (İstanbul BAM 35. H.D., 2017/885 E., 2017/1089 K.)
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları
Yeniden inşa ve imar sebepli tahliye davasında davalı taraf kiracıdır. Davacı taraf ise kiraya veren veya malik olabilmektedir.
Tahliye talebinin taşınmazın imarına bir diğer deyişle esaslı onarımına dayanması halinde; taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması durumunda tüm maliklerin birlikte, paylı mülkiyete tabi olması durumunda ise pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayan kişilerce açılması gerekmektedir. Maliklerden herhangi birinin kiraya veren sıfatını haiz olması halinde tek başına dava açma hakkı da bulunmaktadır.
Tahliye talebinin yeniden inşa sebebine dayanması, bir diğer deyişle kiralanan taşınmazın yıkılacak olması halinde ise elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet fark etmeksizin her halde tüm maliklerin birlikte dava açması gerekmektedir.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davasında Süreler
Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası ikame edilebilmesi için öngörülen süreler kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre değişkenlik arz etmektedir.
Kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde kiraya veren, kira döneminin bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde tahliye davasını açmalıdır. Örneğin; 18.03.2025 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde davanın 18.03.2026-18.04.2026 tarihleri arasında davayı açması gerekmektedir. Öngörülen sürelerde açılmayan davanın sürelere uyulmaması sebebiyle reddedilmesi söz konusu olacaktır.
Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde kiraya verenin yasada konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülen fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyması gerekecektir. Tarafların kiralanan taşınmazın feshi için kira sözleşmesinde özel olarak bir anlaşma bulunmuyor ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira dönemlerinin 6 aylık periyotlar halinde devam ettiği kabul edilmektedir. Fesih bildirimleri ise 6 aylık kira dönemlerinin bitiminden en az 3 ay önceye dek yapılmalıdır. Bildirimde bulunulan 6 aylık kira döneminin sonundan itibaren 1 aylık süre içerisinde ise dava açmak suretiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir.
Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye İçin İhtarname Göndermek Zorunlu Mudur?
Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası ikame edilebilmesi için kiracıya bu hususta ihtarname gönderilmesi dava şartı olarak öngörülmemiştir. Kiraya veren dava açmak için öngörülen sürelere uyarak her zaman tahliye talebinde bulunabilecektir.
Ancak kiraya verenin en geç dava açma süresinin bitimine kadar yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye talep edildiği hususunda ihtarname göndermesi halinde dava açma süresi, içinde bulunulan kira döneminin sonuna dek uzayacaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesinde bu husus hüküm altına alınmıştır.
“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
Örneğin; 18.03.2025 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde davanın 18.03.2026-18.04.2026 tarihleri arasında davayı açması gerekmektedir. Ancak kiraya verenin; 18.03.2025-18.04.2026 tarihleri arasında kiracıya tahliyeye ilişkin ihtarname göndermesi halinde, 18.03.2027 tarihine kadar dava açma hakkına sahip olacağı kabul edilmektedir.
Yeniden Kiralama Yasağı
Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası neticesinde kiralanan taşınmazın kötü niyetli olarak tahliyesinin önüne geçebilmek adına yasada “yeniden kiralama yasağı” öngörülmüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 355/2 sayılı yasa hükmüne göre;
“Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Hüküm doğrultusunda yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliyesine karar verilen ve karar gereği tahliye edilen taşınmazların “eski hali ile” ve haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl süre ile üçüncü kişilere kiralanması yasaklanmıştır.
Yasa maddesinde düzenlenen bir diğer husus ise; yeniden inşa edilen veya tadilatı tamamlanan taşınmaz açısından, eski kiracının, taşınmazın yeni durumu ve yeni kira bedeli doğrultusunda kiralanmasında öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu nedenle malikin veya kiraya verenin taşınmazı yeni haliyle kiralayacağı hususunu eski kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir. Eski kiracı öncelik hakkını ihtardan itibaren 1 ay içerisinde kullanmalıdır. Kiraya veren, eski kiracının öncelik hakkı sona ermedikçe taşınmazı 3 yıl süre içerisinde üçüncü bir kimseye kiralayamayacaktır.
Yeniden kiralama yasağına aykırı şekilde taşınmazı eski haliyle başkasına kiralayan veya taşınmazı yeni haliyle, eski kiracının kiralamadaki öncelik hakkı sona ermeksizin ve dahi haklı bir sebep olmaksızın başkasına kiralayan kiraya veren tazminat yükümlülüğü altına girecektir. Ödenmesi gereken tazminat miktarı eski kiracının son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olamayacaktır.
Yargıtay kararları kapsamında; yeniden kiralama yasağına aykırılık sebebiyle tazminat talep edilebilmesi için tahliyenin kiracının kendi inisiyatifine göre gerçekleştirilmemiş olması, taşınmazın tahliyeye ilişkin kesin karar neticesinde ve icra marifetiyle tahliye edilmiş olması gerekmektedir.
Tahliye Davasında Zorunlu Arabuluculuk Süreci
01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun uyarınca kira ilişkilerine dayanan davalarda arabuluculuk başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Yapılan değişikliğe göre; kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin yürütülmemesi halinde davanın usulden reddine karar verilecektir.
Arabuluculuk başvurusunun dava açma süresi içerisinde yapılması gerekecektir. Arabuluculuk başvurusu dava açma süresini durdurmaktadır. Dava açma süresi bu süreçte geçen süre kadar uzatılmış kabul edilmektedir.