Riskli Yapı Nedir?
6306 Sayılı Kanun, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları riskli yapı olarak tanımlamıştır. Yapı kavramından anlamamız gereken ise karada veya suda, kalıcı veya geçici olarak inşa edilen, resmi veya özel, yer üstünde ya da yer altında bulunan binalar ve tesislerdir. Bunlara ek, değişiklik ve tamirat gibi yapıya yapılan müdahaleler de dahildir.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Riskli yapı tespiti, depreme dayanıklılığı olmayan veya statik açıdan tehlike oluşturan yapıların belirlenmesi amacıyla yapılmaktadır. Tespit işlemi, yalnızca insanların kullanımına açık, barınma, çalışma, dinlenme, ibadet gibi amaçlarla kullanılan yapılarda gerçekleştirilir; inşaat halinde olan ya da metruk yapılar riskli yapı tespiti kapsamında değildir.
a.Riskli Yapı Tespit Süreci
1. Başvuru: Yapı sahipleri ya da yasal temsilciler, masrafları kendilerine ait olacak şekilde riskli yapı tespiti için yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlara başvuruda bulunur. Belirli bir çoğunluk tarafından karar alınması zorunlu değildir. Başvurular, https://ebasvuru.csb.gov.tr/ adresi üzerinden yahut e-Devlet sistemi üzerinden https://www.turkiye.gov.tr/csb-riskli-yapi-tespiti-4609 yapılabilir.
Riskli yapı tespiti süreci, yapı sahipleri tarafından başlatılabileceği gibi ‘’Başkanlık’’ veya ‘’İdare’’ tarafından da re’sen yapılabilir. Eğer yapı maliklerine bir süre tanınmışsa ve bu süre içinde tespit işlemi yapılmazsa, Başkanlık veya İdare riskli yapı tespitini kendiliğinden gerçekleştirme yetkisine sahiptir. Ayrıca Başkanlık, belirlediği riskli yapı alanlarında tespit işlemini yapmaları için İdare’ye süre vererek talepte bulunabilir.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış ve arsa paylı tapuya sahip bir taşınmazda, arsa üzerinde bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılmalıdır.
Eğer arsa üzerindeki yapı başka birine aitse ve bu durum tapu kütüğünde belirtilmişse, riskli yapı tespitini, yapı üzerinde hakkı bulunan ve tapuda şerhi olan taraf yaptırır.
Maliklerin talep etmediği durumlarda, Başkanlık veya İdare tarafından yapılan tespitlerin masrafları, maliklerin hisseleri oranında kendilerinden alınır. Bu masraflar, yapı sahiplerine tebliğ yapıldıktan sonra bir ay içinde ödenmelidir. Ödenmeyen masraflar, tespitin Başkanlık tarafından yapılması durumunda vergi dairesine bildirilir ve vergi dairesince tahsil edilir. Eğer İdare tarafından yapıldıysa, masraflar 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.
2. Yetkili Kuruluşlar Tarafından Yapılan İnceleme: Yapı üzerinde gerekli incelemeler yapılır. Bu süreçte, yapının güvenli olup olmadığına dair teknik incelemeler gerçekleştirilir ve riskli olup olmadığı belirlenir. Riskli yapı tespiti, belirli kriterlere göre yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. ‘’Başkanlık’’ ‘’İdare’’ ve ‘’Başkanlık tarafından lisanslandırılan kurumlar’’ bu konuda görev alabilir. Lisanslı kurum ve kuruluşlar arasında kamu kurumları, üniversiteler, sermayesinin en az %40’ı kamuya ait şirketler, deprem önlem ve zarar azaltma konusunda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, yapı denetimi konusunda Bakanlıktan izinli yapı denetim kuruluşları ile laboratuvarlar yer alır. Ayrıca, Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği (TMMOB) kapsamında inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendislerinin tescilli kurumları da riskli yapı tespiti yapmaya yetkilidir.
Lisanslı kurumlar, herhangi bir bölge sınırlaması olmaksızın ülke genelinde riskli yapı tespiti yapma hakkına sahiptir. Ancak, bu kurumlarda çalışacak mühendislerin belirli deneyim şartlarını karşılaması, meslek odasına kayıtlı olmaları ve gerekli eğitimleri başarıyla tamamlamış olmaları zorunludur.
3. Başkanlık veya İdarenin Resen Tespiti: Yapı maliklerinin başvuru yapmaması durumunda, riskli yapı tespiti Başkanlık ya da ilgili İdare tarafından kendiliğinden yapılabilir. Maliklere süre verilerek tespit yapılması talep edilir; verilen süre içinde işlem yapılmazsa, Başkanlık veya İdare tarafından resen tespit işlemi gerçekleştirilir. Tespitin maliyeti, maliklerin hisseleri oranında kendilerinden talep edilir.
4. Sonuçların Bildirilmesi: Tespit edilen riskli yapılarla ilgili sonuçlar tapu siciline işlenir. İlgili maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve ilanda yapı sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Yapı riskli olarak belirlenirse, tapuda bu bilgi belirtilerek malikler bilgilendirilir ve ayrıca muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.
Riskli Yapı Tespitine Maliklerin İzin Vermemesi
Yapı sahiplerinin tespit sürecine izin vermemesi veya inceleme engeli yaratması halinde, güvenlik güçlerinin desteği ile mülki amirin onayı doğrultusunda kolluk kuvvetleri marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak işlemi yapılabilir.
Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir?
Riskli yapı tespiti sonrasında, yapı sahipleri veya yasal temsilciler bu karara itiraz etme hakkına sahiptir. Raporun gerçeğe aykırı düzenlenmiş olması halinde İtiraz süreci şu şekildedir;
1.Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi: Kararın ilgili muhtarlıkta ilan edilmesinin son gününden itibaren ‘’15 gün içinde’’ yapılmalıdır. Bu süre zarfında yapılmayan itirazlar geçerli sayılmaz.
2.Riskli Yapı Tespitine İtiraz Başvurusu: İtiraz, yapının bulunduğu ildeki ilgili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye, bir dilekçe ile yapılır. İtirazın, yapı sahibi veya yasal temsilci tarafından süresi içinde yapılmış olması zorunludur. Yapı sahibinin vefat etmesi halinde, itiraz mirasçıları tarafından yapılabilir.
3.İtirazın Değerlendirilmesi: İtirazı değerlendirmek üzere ilgili ilde bir teknik heyet oluşturulmuşsa, itiraz burada incelenir. Teknik heyetin mevcut olmadığı durumlarda, itiraz ve tespit raporu başka bir ilde yetkili teknik heyete gönderilir.
4. İtiraz Sonucu ve Tapu Kaydının Güncellenmesi: İtiraz sonucunda riskli yapı tespit raporunda değişiklik yapılırsa, bu durum tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydı güncellenir.
Riskli Yapının Yıkılması Ya da Güçlendirilmesi Süreci
Riskli yapı tespitine karşı itiraz edilmez veya itiraz reddedilirse, riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu durumda Müdürlük, riskli yapının yıktırılması için gerekli tebligatları İdare’den talep eder. Tebligatlar yapı maliklerine hem yapı üzerine asılan tutanaklarla hem de e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta ilan edilir. Yapılar ayrıca 15 gün süreyle İdarenin internet sitesinde yayınlanır.
Riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için malikler önce kendilerine verilen sürede yapıyı yıkmalıdır. İdare yıkım için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verir. Bu sürede yıkım yapılmazsa İdare, ilgili kurumlardan elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesini ister ve yıkım süreci mülki amir desteği ile devam eder.
Yıkım masrafları yapı sahipleri tarafından karşılanır ve bir aylık süre içinde ödenmelidir. Ödenmeyen masraflar Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’a göre tahsil edilir.
Riskli yapının yıkımı yerine güçlendirme yapılması istenirse, teknik olarak güçlendirmenin mümkün olduğunun tespiti ve gerekli ruhsat alınmalıdır. Güçlendirme işlemi tamamlandığında, riskli yapı belirtisi tapu kaydından kaldırılması için Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne müracaat edilmesi gerekmektedir.
Riskli Yapının Yıkımı Sonrası Süreç
1.Yıkım Sonrası Tapu İşlemleri
Yıkılan bina sonrası, ilgili arsanın tapu işlemleri otomatik olarak yapılır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı gibi haklar, maliklerin onayı olmaksızın kaldırılır ve taşınmaz, arsa vasfında maliklerin payları oranında yeniden tescil edilir. Tapuda mevcut olan her türlü ayni ve şahsi haklar devam eder ve yeni yapılacak işlemler, maliklerin onayı gerekmeden yapılabilir. Örneğin, tevhit, ifraz, terk ve tescil gibi işlemler de bu kapsamda ele alınır.
2. Mülkiyet Düzenlemesi ve Hisseli Satış
Yıkım sonrası projeye katılmayan maliklerin payları, rayiç değer üzerinden açık artırmayla anlaşma sağlayan diğer maliklere satılabilir. Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa payının açık artırma yoluyla satılması hakkındaki yazımızı buradan okuyabilirsiniz. Bu işlem, dönüşüm projesini gerçekleştirecek idareler tarafından gerçekleştirilir. Maliklerin çoğunluk kararı doğrultusunda hareket edilmesi, sürecin hızlanmasını sağlamaktadır.
3. Hak Sahiplerinin Bilgilendirilmesi
Yıkım sonrası projelerde çoğunluk kararı alan maliklerin, alınan kararları diğer maliklere noter veya muhtarlık yoluyla bildirme zorunluluğu vardır. Bu bildirim sonrası maliklere 15 gün içinde yanıt verme süresi tanınır. Bu sürede teklifi incelemeyen ya da kabul etmeyenlerin hisseleri, proje kapsamındaki diğer maliklere veya idareye satışa çıkarılabilir.
4. Acele Kamulaştırma İşlemleri
Riskli binanın yıkılması akabinde arsanın maliklerine yapılan tebligattan 30 gün içerisinde malikler salt çoğunlukla anlaşamazsa idare acele kamulaştırma yapabilir.
Riskli Yapı İşlemlerine Karşı Dava Açılması
Kentsel dönüşüm uygulamalarında hem idarenin işlemlerinden hem de ayni haklardan doğan uyuşmazlıkların çıkması olağan ve oldukça fazladır. Bu uyuşmazlıklar nedeniyle dava açarken hangi mahkemenin görevli olduğuna dikkat edilmedir. Uyuşmazlık idari işlemler nedeniyle ortaya çıkmışsa idare mahkemesi, ayni haklar nedeniyle çıkmışsa adli yargı görevlidir.