İmar Hukukunda İfraz ve Tevhit

İmar mevzuatında imar planları ifraz ve tevhit, kamulaştırma ve arsa arazi düzenlenmesi olarak üç farklı yöntemle uygulanmaktadır. İfraz ve tevhit, gayrimenkul düzenlemelerinde önemli yer tutan iki temel işlemdir. Bu süreçler, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri kapsamında düzenlenmiştir. Bu makalede, ifraz-tevhit işlemlerinin ne olduğunu, hangi kurumların yetkili olduğunu ve bu işlemlerin nasıl gerçekleştirileceğini detaylı bir şekilde ele alacağız. İmar Kanunu 18. Maddesi uyarınca yapılan arsa ve arazi düzenlemeleri hakkında detaylı bilgi edinmek için: tıklayınız.

İfraz Nedir?

İfraz, bir parselin imar mevzuatına uygun olarak birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir.

Tevhit Nedir?

Tevhit, birden fazla birbirine bitişik parsellerin imar mevzuatına uygun olarak birleştirme işlemine denir.

İfraz ve Tevhitin Hukuki Dayanağı

İfraz ve tevhit işlemleri, imar planlarına uygun olarak yapılmak zorundadır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre, yol, meydan, yeşil saha, park gibi kamu hizmetlerine ayrılan alanlarda ifraz ve tevhide izin verilmez. Ayrıca, imar parselasyon planı tamamlanmış yerlerde yapılan ifraz ve tevhit işlemleri, bu planlara uygun olmak zorundadır.

İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Uygulama Alanları

İfraz ve tevhit işlemleri imar planlarına uygun olarak yapılır. Eğer bir arsa, imar planında bölünmeye uygun değilse, ifraz işlemi yapılmaz. Benzer şekilde, imar planına göre birleştirme gerektiren yerlerde de tevhit işlemi zorunlu hale gelir. Bu işlemler, şehir planlamasında yeni yapılaşmalara olanak sağlar ve mülkiyet sınırlarının düzenlenmesine katkıda bulunur.

İfraz Yapmaya Hangi Kurumlar Yetkilidir?

Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde İfraz Yetkisi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesine göre, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların ifraz ve tevhidi, belediye encümenleri tarafından onaylanmaktadır. Büyükşehir belediyeleri bu konuda yetkili değildir; yetki ilçe ve ilk kademe belediyelerinde bulunmaktadır. Danıştay kararları da bu yetki dağılımını desteklemektedir.

Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında İfraz Yetkisi

Belediye sınırları dışında kalan taşınmazların ifraz ve tevhidi ise il idare kurulları veya il encümenleri tarafından onaylanmaktadır. 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’na göre, belediye sınırları dışında imar yetkisi il özel idarelerine geçtiği için, bu alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri il encümenleri tarafından gerçekleştirilir.

Özelleştirme Kapsamındaki Taşınmazlarda İfraz Yetkisi

Özelleştirme kapsamında yer alan taşınmazların ifraz ve tevhidi, 4046 sayılı Özelleştirme Kanunu’na göre Özelleştirme İdaresi tarafından yapılmaktadır. Bu durumda, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri uygulanmaz.

6292 Sayılı Kanuna Göre Proje Alanlarında İfraz  ve Tevhit Yetkisi

Proje alanlarında ifraz (parsel bölünmesi) ve tevhit (parsel birleştirilmesi) işlemleri, taşınmazların düzenlenmesi ve imar uygulamalarının gerçekleştirilmesi açısından önemli bir rol oynamaktadır. 2/B alanlarına dair düzenlenen kanunun 8. maddesine göre, proje alanı olarak belirlenen bölgelerde ifraz ve tevhit yetkisi belirli idarelere verilmiştir.

Bu kanuna göre:

1. Proje Alanı Sınırlarının Belirlenmesi: Proje alanı, ilgili idareler tarafından belirlenir ve bu alanın sınırları uydu fotoğrafları, mevcut planlar ve mülkiyet bilgileri ile birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na sunulur. Bakanlık, proje alanını onaylar ya da reddeder.
2. İfraz ve Tevhit İşlemleri: Proje alanı olarak belirlenen bölgelerdeki ifraz ve tevhit işlemleri, proje alanı sahibi idareler tarafından gerçekleştirilir. İlgili imar planlarına dayalı olarak yapılan bu işlemler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın onayına sunulur ve bakanlıkça onaylanarak hayata geçirilir.
3. Yetkili İdareler: Teklif sahibi idareler (TOKİ, belediyeler veya büyükşehir belediyeleri) proje alanı içerisinde ifraz ve tevhit işlemlerini yürütür. Ayrıca, bu alanlarda yapılacak her türlü imar planı ve değişiklikleri de bu idareler tarafından gerçekleştirilir ve bakanlık tarafından onaylanır.

İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Hukuki Nitelikleri

İfraz ve tevhit işlemleri, idari birer işlem olup, kamu yararı gözetilerek yapılmak zorundadır. Her idari işlem gibi, bu işlemler de beş ana unsur bakımından hukuka uygun olmak zorundadır: yetki, şekil, sebep, konu ve maksat. Bu unsurlardan herhangi birinde hukuka aykırılık olması durumunda, ifraz veya tevhit işlemi iptal edilebilir.

1 Yetki Unsuru

Yetki unsuru, ifraz ve tevhit işlemlerini gerçekleştiren idarenin doğru yetkili merci olup olmadığını belirler. İfraz ve tevhit yetkisi belediye encümeni veya il idare kurulları tarafından kullanılır. Eğer işlem yetkisiz bir merci tarafından gerçekleştirilirse, işlem hukuka aykırı hale gelir ve iptal edilebilir.

2. Şekil Unsuru

İfraz ve tevhit işlemlerinde şekil unsuru, işlemin hukuki prosedürlere uygun bir biçimde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ile ilgilidir. İlgili yönetmelik ve kanunlar, bu işlemlerin hangi şekilde yapılacağını detaylıca belirtir. Şekil şartlarına uyulmaması durumunda, işlem hukuka aykırı kabul edilebilir.

3. Sebep Unsuru

Sebep unsuru, ifraz veya tevhit işleminin neden yapıldığını ifade eder. Bu işlemler, genellikle taşınmaz sahiplerinin talepleri doğrultusunda gerçekleştirilse de, kamu yararı gibi nedenlerle de yapılabilir. Sebep unsuru, işlemin geçerliliği için büyük önem taşır.

4. Konu Unsuru

Konu unsuru, işlemin doğrudan etkilediği taşınmazlarla ilgilidir. Bu işlemler, bir veya birden fazla taşınmazı doğrudan etkiler ve bu taşınmazların parsel numaraları, tapu sicil kayıtları gibi hukuki durumlarını değiştirebilmektedir.

5. Maksat Unsuru

Maksat unsuru, işlemin gerçekleştirilme amacını ifade eder. Bu işlemlerin amacı, genellikle imar planlarına uygun bir şekilde şehirleşme sürecini düzenlemek, kamu yararını korumak ve taşınmazların hukuki statülerini düzenlemektir.

İfraz ve Tevhit Çeşitleri

İfraz işlemleri farklı türlerde yapılabilir. İlgili taşınmazın niteliğine ve işlemin talep edilme biçimine göre, ifraz ve tevhit işlemleri rızai (isteğe bağlı), kazai (mahkeme kararıyla) ve cebri (zorunlu) olmak üzere üçe ayrılır.

1. Rızai İfraz ve Tevhit

Rızai ifraz ve tevhit, taşınmaz sahibinin talebi üzerine yapılan işlemleri ifade eder. Bu tür işlemler, maliklerin isteği doğrultusunda gerçekleştirilir ve genellikle taşınmazın ekonomik veya hukuki nedenlerle birden fazla parçaya ayrılması veya birleştirilmesi amaçlanır. Maliklerin isteği olmadığı sürece rızai ifraz yapılamaz.

2. Kazai (Mahkeme Kararı ) İfraz ve Tevhit

Kazai ifraz, mahkeme kararı ile yapılan bir ifraz türüdür. Bu durumda, taşınmazın ortak sahipleri arasında anlaşmazlık olması halinde, bir veya daha fazla malik, taşınmazın ifraz edilmesi için mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, taşınmazın bölünmesine karar verdiğinde, diğer maliklerin rızası aranmaksızın ifraz gerçekleştirilir.

3. Cebri İfraz ve Tevhit

Cebri ifraz, kamusal ihtiyaçlar doğrultusunda, maliklerin rızası aranmaksızın gerçekleştirilen işlemlerdir. Bu tür ifraz işlemleri, imar planlarına uygun şekilde taşınmazların düzenlenmesi amacıyla yapılır. Maliklerin rızası olmadan yapılan bu tür ifraz işlemleri, imar planlarının uygulanmasında önemli bir araçtır.

İmar Planı Olan Yerlerde İfraz ve Tevhit Şartları

Yola Cephe Şartı

Bir parselin ifraz edilerek bölünmesi için en temel şartlardan biri, ifraz edilen her bir yeni parselin yola cephesinin bulunmasıdır. Yönetmeliklere göre çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez ve ifraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.

Örnek: 10.000 m² büyüklüğünde bir arsa, imar planında belirlenen kurallara uygun şekilde bölünmek isteniyorsa, her yeni parselin mutlaka bir yola cephesi bulunmalıdır. Aksi takdirde, belediye bu ifraz işlemini onaylamaz.

Asgari Parsel Şartı

İmar planına göre, ifraz edilen parsellerin asgari bir büyüklüğe sahip olması gerekmektedir. Plansız alanlarda bu minimum parsel büyüklüğü genellikle 5000 m² olarak belirlenmiştir . Bu, kırsal veya iskân dışı alanlarda parsellerin bölünmesini kontrol altına almak için önemli bir şarttır.

Örnek: Bir tarım arazisinde ifraz yapılacaksa, her yeni parsel en az 5000 m² olmalıdır. Bu, tarımsal faaliyetlerin sürdürülebilirliği ve arazilerin bölünerek işlevsiz hale gelmemesi için önemli bir düzenlemedir.

Afet Bölgelerinde İfraz

Afet riski taşıyan bölgelerde (taşkın, heyelan gibi), ifraz işlemleri yapılamaz. Ancak, afet bölgesinin sadece bir kısmı risk taşıyorsa, yapılaşmaya uygun kısımları ifraz edilebilir. İlgili kurumların onayı bu tür durumlarda zorunludur .

Örnek: Bir arsa heyelan bölgesinin sadece yarısında yer alıyorsa, bu bölge ifraz edilemez. Ancak afet riski taşımayan kısım, ilgili yetkililerin onayıyla ifraz edilerek yapılaşmaya açılabilir.

Tevhit Şartları

Aynı Yapı Nizamı ve Kullanım Kararı

Tevhit edilecek parsellerin aynı yapı nizamı ve kullanım amacına sahip olması gereklidir. Farklı yapı nizamı ve kullanım amacı olan parseller birleştirilemez .

Örnek: Bir ticaret alanıyla konut alanının tevhit edilmesi mümkün değildir. Ancak, aynı ticari kullanıma sahip iki parsel, büyük bir alışveriş merkezi yapılması amacıyla birleştirilebilir.

Yola Cephe

Tevhit edilecek parsellerin de yola cephesi bulunmalıdır. Aynı yola cephesi olan ve aralarında belirli bir kot farkı bulunmayan parsellerin tevhit edilmesi mümkündür .

Asgari Büyüklük Şartı

Tevhit işlemlerinde asgari büyüklük şartı genellikle aranmaz. Ancak, birleştirilen parsellerin yapılaşmaya uygun büyüklükte olması ve ilgili plan notlarına uygunluğu kontrol edilir.

İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Amacı

Düzenli Şehirleşme: İfraz ve tevhit işlemleri, şehirlerin düzenli gelişimini sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. Bu işlemler, yerleşim bölgelerinde düzenli parsellerin oluşturulmasını ve altyapı hizmetlerinin daha kolay bir şekilde sunulmasını sağlar.

Yatırım ve Gelişim: Özellikle yatırımcılar açısından ifraz ve tevhit işlemleri, arsa değerlerinin artmasına ve daha büyük projelerin hayata geçirilmesine olanak tanır. Büyük parsellerin küçük parçalara bölünerek satılması, yatırımcılar için avantaj sağlar.

Tevhit ve Büyük Projeler: Büyük projelerde, tevhit işlemi oldukça yaygındır. Bir alışveriş merkezi inşa etmek isteyen bir müteahhit, birden fazla küçük parseli satın alarak bunları birleştirme yoluna gider. Tevhit işlemi sonrasında, geniş bir arsa oluşturularak inşaat ruhsatı alınır ve proje hayata geçirilir.

İfraz ile Küçük Parsellerin Satışı : İfraz işlemi ise özellikle ticari amaçlarla arazi geliştirmek isteyen yatırımcılar için önemlidir. Büyük bir tarım arazisinin konut alanına dönüştürülmesi sürecinde, ifraz edilerek daha küçük parseller halinde satılması mümkündür. Bu tür işlemler, taşınmazın ekonomik değerini artırır ve yatırımcıya daha fazla kazanç sağlar.

İfraz ve Tevhit İşlemlerinde Muhtemel Hukuka Aykırılıklar

1. Talep Olmadığı Halde Resen Ayırma veya Birleştirme Yapılması

İmar uygulamaları, genellikle mülk sahibinin talebi üzerine gerçekleştirilir. Ancak bazı durumlarda idare, maliklerden herhangi bir talep olmaksızın resen ayırma veya birleştirme yapabilir. Bu, mülkiyet haklarının ihlali anlamına gelir ve hukuka aykırılık teşkil eder. İdarelerin resen işlem yapması ancak çok sınırlı koşullarda mümkündür ve genel uygulama bunun aksi yöndedir.

2. Elbirliği veya Paylı Mülkiyetin İhlali

Elbirliği veya paylı mülkiyet şeklinde ortak mülkiyete sahip olan parsellerde, malikler arasında tam bir mutabakat olmadan ifraz veya tevhit işlemi yapılması hukuka aykırıdır. Her bir malik, mülkiyet hakkının korunmasını talep edebilir ve bu hak ihlal edildiğinde idari işlemlerin iptali için dava açabilir.

3. Gerekli Şartlar Sağlandığı Halde İdarenin Talebi Reddetmesi

Bir diğer hukuka aykırılık, gerekli yasal şartlar sağlanmasına rağmen idarenin ifraz veya tevhit taleplerini reddetmesi durumunda ortaya çıkar. Bu tür bir ret kararı, idari işlemde keyfiliği işaret edebilir ve yargı mercilerinde dava konusu edilebilir.

4. Yetkisiz Organlarca Karar Alınması

Bu işlemlerin hukuka uygun olarak gerçekleştirilmesi için karar merciinin belediye encümeni olması gerekir. Ancak bazı durumlarda bu işlemler encümen dışındaki organlar tarafından karar bağlanabilir. Bu da yetki aşımı anlamına gelir ve işlemin iptali için bir sebep teşkil eder.

5. Yol ve Yeşil Alan Terkine Bağlılık

Bu işlemlerin yola veya yeşil alana terk şartına bağlanması, ilgili imar mevzuatına uygun olmalıdır. Ancak bazen bu şartlar, mülkiyet hakkını ihlal edecek şekilde dayatılabilir ve bu da hukuka aykırılık oluşturur.

İfraz veTevhit İşlemlerinin Adım Adım Yapılışı

1. Maliklerin Talebi

Bu işlemlerinin başlangıcı, maliklerin talebidir. Talebin yazılı olarak belediyeye veya ilgili idare kurumuna iletilmesi gerekmektedir.

2. Ayırma ve Birleştirme İşlemlerine İlişkin Harita Yapılması

Talep sonrasında, taşınmazın ifraz edilmesi veya tevhid edilmesi için harita hazırlanması zorunludur. Bu harita, serbest çalışan harita mühendisleri veya kadastro müdürlükleri tarafından yapılabilir.

3. İfraz- Tevhit Harcının Ödenmesi

Bu işlemler için gerekli olan harç, belediyeye yatırılmalıdır. Harç miktarı, ilgili yönetmeliklere göre belirlenmektedir. Belediye Gelirleri Kanuna göre metrekare başına en az 0,05 TL ile en fazla 0,15 TL olarak tahsil edilir.

4. İdarenin Onayı

Başvuru, belediye veya il encümenine sunulur ve 30 gün içinde sonuçlandırılır. Onaylanan işlemler, 15 gün içinde tapu dairesine bildirilir.

5. Tapuya Tescil

Encümen onayından sonra, ifraz veya tevhit işlemi tapu dairesine tescil edilir ve resmen geçerlilik kazanır.

Sonuç

İfraz ve tevhit işlemleri, taşınmazların düzenlenmesi ve şehirleşme süreçlerinde kritik öneme sahiptir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri ile düzenlenen bu işlemler, kamu yararı gözetilerek yapılmak zorundadır. İmar planlarına uygun olarak gerçekleştirilen ifraz ve tevhit işlemleri, mülk sahiplerinin taşınmazlarını daha verimli kullanmalarına olanak sağlar. Bu süreçte, ilgili idari makamların onayı alınmalı ve tapu sicil kayıtları doğru bir şekilde güncellenmelidir.