Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir?

DOP NEDİR?

Düzenleme ortaklık payı (DOP), İmar Kanunu’nun 18. maddesi ve “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik” uyarınca belirlenen bir düzenlemedir. Bu kavram, kentsel dönüşüm projelerinde veya imar planlarının uygulanmasında kamu hizmetlerine ayrılacak alanların karşılanması için uygulanmaktadır.

Yönetmeliğin 4. maddesine göre, umumi ve kamu hizmet alanlarını oluşturmak üzere düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların toplam yüzölçümünden %45’e kadar kesilebilen bir miktarı ifade eder.

DOP’un Amaçları

DOP, hem kamu hizmetlerini desteklemek hem de şehir planlamasının etkin bir şekilde uygulanmasını sağlamak amacıyla hayata geçirilmiştir. Şu amaçları hedefler:
1. Kentsel altyapıyı geliştirmek: Yollar, parklı alanlar ve sosyal donatılar için alan yaratılması.
2. Toplumun ihtiyaçlarını karşılamak: Eğitim, sağlık, yeşil alan ve sosyal hizmet alanlarının planlanması.
3. Değer artışından kamu yararı sağlamak: Düzenleme nedeniyle artan arazi değerinin bir kısmı kamu yararına kullanılır.

DOP Kapsamında Ayrılan Alanlar Nelerdir?

DOP kapsamında ayrılan alanlar, Danıştay kararlarına göre şu şekildedir;

– Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alanlar,
– İbadet yerleri, karakollar, eğitim tesis alanları,
– Pazar yerleri, semt spor alanları (bölgesel spor alanları KOP’tan karşılanır) ve toplu taşıma durakları,
– Teknik altyapı alanları, belediye hizmet alanları, rekreasyon alanları.

DOP Oranı Nasıl Hesaplanır?

DOP oranı, bir düzenleme sahasında toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümüne oranıdır. Bu oran, virgülden sonra yedi basamak olacak şekilde hassasiyetle hesaplanır ve yönetmelikte belirlenen %45’i aşmamalıdır.

DOP Kesintisi ve Mülk Sahiplerinin Hakları

Düzenleme ortaklık payı, ilgili kanun ve yönetmelikler çerçevesinde kesilir. Bu kesinti, mülk sahiplerinin rızasına bağlı olmaksızın yapılabilir. Ancak mülk sahipleri, bu kesintiye ilişkin şu haklara sahiptir:

– Dava açma hakkı: Kesinti oranının %45’i aştığını veya yönetmeliklere aykırı bir uygulama yapıldığını iddia ederek idari yargıya başvurabilirler.

-İtiraz Hakkı: İmar planlarına göre yapılan parselasyon planları ilgili idarede askıya çıkar. Askı süresi içinde ilgiler planlara karşı itiraz yoluna başvurabilir.

– Bilgilendirme talebi: Kesinti oranı ve ayrılan alanlar hakkında ayrıntılı bilgi alabilirler.

DOP Kapsamında Hangi Alanlar Ayrılamaz?

DOP kapsamında ayrılan alanlar, yalnızca kamu yararına hizmet edecek yerlerden oluşabilir. Bu alanlar, ticari veya özel mülkiyet amaçlarıyla kullanılamaz. Ayrıca, düzenleme sırasında umumi ve kamu hizmet alanlarını aşan miktarlar kamulaştırma yoluyla kamuya geçirilir.

 Uygulamada bazı durumlarda idarenin kamu yararına hizmet edecek yer olarak kesinti yaptığı alanların ticari işletme olarak kiralandığı görülmektedir. Böyle durumlarda idari işlem olan DOP, sebep unsuru bakımından hukuka aykırı hale gelmektedir.

DOP Aşamaları

Düzenleme ortaklık payının uygulanması aşağıdaki aşamaları içerir:
1. Düzenleme sahasının belirlenmesi: Belediye veya ilgili idare, imar planlarında öngörülen alanların düzenlemeye tabi tutulacak sahasını belirler.
2. Parselasyon planının hazırlanması: Kadastro parselleri, düzenleme ortaklık payı hesaplamaları ve kamu hizmet alanlarının tespitiyle uyumlu bir şekilde parselasyon planı yapılır.
3. Düzenleme ortaklık payının kesilmesi: İmar Kanunu’na göre %45’e kadar olan düzenleme ortaklık payı, parsellerin yüzölçümüne oranla hesaplanarak ayrılır.
4. Kamu hizmet alanlarının tahsisi: Yol, park, okul gibi umumi alanların tahsisi sağlanır.
5. Parselasyon planının onaylanması ve askıya çıkarılması: Parselasyon planı ilgili idarelerce onaylanır ve 30 gün süreyle askıya çıkarılarak ilan edilir.
6. Tapu tescil işlemleri: Onaylanmış parselasyon planına göre yeni tapular oluşturulur ve kayıtlar güncellenir.

DOP ve Kamulaştırma

DOP ve Kamulaştırma mülkiyet sahiplerinin rızası aranmaksızın bir kamu hizmeti veya kamu teşebbüsünün yürütülmesi amacıyla idarenin mülkiyete el koymasıdır. DOP ve kamulaştırma arasındaki asıl fark ise kamulaştırmada idare belli miktarda para öderken DOP’da herhangi bir para ödememektedir.

DOP oranı %45’i aşmamak şartıyla kamu hizmet alanları için ayrılan alanları karşılayabilir. Ancak, ihtiyaç duyulan alan miktarı bu orandan fazla olduğunda, ilgili kamu kurumları tarafından kamulaştırma yapılması gereklidir. Kamulaştırma işlemleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na uygun şekilde gerçekleştirilir. Bu durumda, fazla alanlar belediye, hazine ya da kamu kurumları tarafından tazminat ödenerek kamuya kazandırılır.

DOP ve Bedelsiz Terk

Bedelsiz terk, taşınmaz sahibinin taşınmazında yapılaşmaya gidebilmesi için yol veya kamu yararı için taşınmazın bir kısmının idareye bedel karşılığı olmaksızın terk edilmesidir. Bedelsiz terk ve DOP arasındaki en önemli fark ise bedelsiz terk taşınmaz sahibinin taşınmazı üzerinde yapılaşma isteğinde bulunması aşamasında gündeme gelmekteyken DOP’ta taşınmaz malikinin isteğine bakılmaz.

Bedelsiz terk yapan taşınmaz malikinin taşınmazı üzerinde DOP uygulandığında hem terk hem de DOP kesintisinden sonra taşınmaz malikinin mülkiyet hakları zedelenecektir. Böyle durumda terk edilen oran DOP kesintisinde göz önüne alınıp toplam terk ve DOP oranı %45’i geçmemelidir.

Düzenleme Ortaklık Payına Karşı İtiraz ve Dava

İmar Kanunu’nun 19. Maddesinde “İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır.” Denilmek suretiyle planların bir ay boyunca ilgili idarede asılacağı hükmü amirdir. Bu süre içerisinde plana karşı itirazda bulunmak isteyenler askı süresi içerisinde itiraz yolunu kullanabilir. Dikkat edilmesi gereken husus  itirazın dava açmak için şart olmamasıdır. DOP kararının ilgiliye tebliğinden itibaren, karar tebliğ edilmediyse ilgili taşınmaz malikinin öğrenme tarihinden itibaren 60 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde iptal davası açmalıdır.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Örnek Matematiksel Hesaplaması

1. Düzenleme Sahasının Toplam Alanı (T):
Düzenlemeye tabi tutulan toplam parsel alanı hesaplanır. Bu alan, düzenleme sahasındaki tüm kadastro veya imar parsellerinin yüzölçümlerinin toplamıdır.

Formül:
T = Σ A₁ + A₂ + A₃ … Aₙ

Burada:

• T: Düzenleme sahasının toplam alanı
• Aᵢ: Her bir parselin yüzölçümü
• n: Düzenlemeye giren toplam parsel sayısı

2. Toplam DOP Kesinti Miktarı (D):
Düzenleme sahasının toplam alanından en fazla %45 oranında kesinti yapılabilir. Aşağıdaki hesapta DOP oranının %45 olduğunu düşünelim.

Formül:
D = T × 0.45

Burada:

• D: Toplam düzenleme ortaklık payı miktarı
• 0.45: Yönetmelikte belirtilen azami DOP oranı

3. Her Bir Parselden Kesilecek DOP Alanı (dᵢ):
Her bir parselin toplam yüzölçümüne orantılı olarak kesinti yapılır.

Formül:
dᵢ = Aᵢ × (D / T)

Burada:

• dᵢ: Her bir parselden kesilecek DOP miktarı
• (D / T): Kesinti oranı

Örnek Hesaplama

Düzenleme sahasındaki toplam alan (T): 10.000 m²
Her bir parselin yüzölçümleri:

• Parsel 1: A₁ = 4.000 m²
• Parsel 2: A₂ = 3.000 m²
• Parsel 3: A₃ = 2.000 m²
• Parsel 4: A₄ = 1.000 m²

1. Toplam DOP Kesinti Miktarı:
D = T × 0.45 = 10.000 × 0.45 = 4.500 m²

2. Kesinti Oranı:
D / T = 4.500 / 10.000 = 0.45

3. Her Parselden Kesinti:

• Parsel 1: d₁ = 4.000 × 0.45 = 1.800 m²
• Parsel 2: d₂ = 3.000 × 0.45 = 1.350 m²
• Parsel 3: d₃ = 2.000 × 0.45 = 900 m²
• Parsel 4: d₄ = 1.000 × 0.45 = 450 m²

Kesinti Sonrası Parsel Alanları:

• Parsel 1: 4.000 – 1.800 = 2.200 m²
• Parsel 2: 3.000 – 1.350 = 1.650 m²
• Parsel 3: 2.000 – 900 = 1.100 m²
• Parsel 4: 1.000 – 450 = 550 m²

Özet:
Her bir parselden kesilecek miktar, toplam DOP kesintisi oranına (azami %45) göre adil ve orantılı bir şekilde hesaplanır. Kesinti sonrası kalan alanlar, yeniden düzenlenmiş ve imar planına uygun hale getirilmiş olarak tapuya tescil edilir.

Sonuç

Düzenleme ortaklık payı, şehir planlamasının ve kentsel altyapının temel unsurlarından biridir. Doğru ve adil bir şekilde uygulandığında, toplumun yaşam kalitesini arttıran önemli bir düzenleme olması rağmen idarenin kesinti yapılan alanları amacına aykrı bir şekilde kullandığında taşınmaz sahiplerinin mülkiyet hakkınının özüne dokunduğu kanaatimdeyim .