Kentsel dönüşüm sürecinde zaman kaybının önüne geçmek amacıyla, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde acele kamulaştırma yoluna başvurulabilmektedir. Bu uygulama, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6/2. Maddesi ve 5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi kapsamında mümkün olup, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ilgili maddelerine dayanmaktadır. Özellikle binası yıkılmış olan ve riskli alan ilan edilmiş arsalarda, maliklere yapılan tebligatı izleyen otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması hâlinde, taşınmazın mülkiyeti gerçek kişilere veya özel hukuk tüzel kişilerine aitse, Başkanlık, TOKİ veya ilgili idare tarafından acele kamulaştırma süreci başlatılabilir. Bu makalede acele kamulaştırma ve kentsel dönüşüm uygulamalarında acele kamulaştırmanın nasıl uygulandığı anlatılacaktır. Belediye Kanunu uyarınca icra edilen kentsel dönüşüm uygulamaları hakkında bilgi edinmek için: tıklayınız.
Acele Kamulaştırma Nedir?
Acele kamulaştırma, olağanüstü durumlarda taşınmaz mallara hızlı şekilde el konulmasını mümkün kılan özel bir kamulaştırma yöntemidir. Normal kamulaştırma sürecinde tüm işlemler tamamlanmadan mülkiyet devri yapılmazken, acele kamulaştırmada bu süreç kısaltılarak sadece kıymet takdiri yapıldıktan sonra idare tarafından taşınmaza derhâl el konulabilir.
Bu uygulama 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu çerçevesinde yurt savunması ihtiyacının doğduğu veya acelelik arz eden hâllerde Cumhurbaşkanlığı kararıyla devreye sokulabilir. Ayrıca bazı özel kanunlarla tanımlanmış olağanüstü durumlarda da acele kamulaştırma yapılabilir. İlgili idare, mahkemeye başvurarak yedi gün içinde el koyma kararı alınmasını talep eder. Mahkeme, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. ve 15. maddelerine uygun olarak belirlenen bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder. Bu bedel, mal sahibi adına belirlenen bankaya yatırılır ve bu işlemin ardından taşınmaza el konulabilir.
Mahkeme tarafından verilen el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne, taşınmazın başkasına devredilemeyeceği veya üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunulamayacağına ilişkin şerh düşülür. El koyma işlemi tamamlandıktan sonra taşınmaz, Kamulaştırma Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca boşaltılır.
Yukarıda açıklandığı üzere acele kamulaştırma kararı cumhurbaşkanlığı kararıyla uygulama alanı bulabilmektedir. Kentsel dönüşümde ise riskli alan ilan edilen bölgelerde malikler 30 gün içerisinde anlaşma sağlayamadığı takdirde yetki devri ile ilçe belediyelerinin acele kamulaştırma kararı verildiği görülmüştür. Danıştay İdari Davalar Genel Kurulu’nun 13.01.2011 tarih ve 2010/979 E. Sayılı kararıyla acele kamulaştırma yetkisinin devrinin mümkün olmadığına karar verilmiştir.
Acele Kamulaştırmanın Şekli ve Bedelin Belirlenmesi
Bu kapsamda yapılacak kamulaştırmalar, iskân projelerinin gerçekleştirilmesine yönelik sayıldığından, ödeme süreci de buna göre düzenlenmiştir. Kamulaştırma bedelinin ilk taksiti, belirlenen toplam değerin beşte biri oranında ödenmekte; geri kalan kısmı ise ilgili mevzuat uyarınca tamamlanmaktadır. Bu yöntem ile, dönüşüm süreci hızlı ilerlemesine rağmen taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkı ihlal edilmektedir.
Acele Kamulaştırmada Mülkiyet Durumu Belirsiz Taşınmazlar
Acele kamulaştırma süreci sadece maliklerin açıkça belirlenebildiği taşınmazlarla sınırlı değildir. Tapu sicilinde mülkiyet hanesi açık olan, mirasçısı belirlenemeyen, kayyım atanmış, hukuki ihtilafa konu olmuş ya da üzerinde sınırlı ayni hak bulunan taşınmazlar için de aynı prosedür uygulanmaktadır. Başkanlık, TOKİ veya idare; bu gibi durumlarda mirasçılık belgesi çıkartabilir, kayyım tayin ettirebilir ya da tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapabilir. Ayrıca, malik ölmüşse, tapu kayıtlarında düzeltme yapılması için idari başvuru ya da dava yoluna da başvurulabilir.
Uzlaşma Yoluyla Kamulaştırma
Taraflar arasında anlaşmaya varılması hâlinde, kamulaştırma işlemi idari bir sözleşmeyle sonuçlandırılır. Bu sözleşmede, taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakat hükümleri de yer alır. Düzenlenen uzlaşma tutanağı ve sözleşme, ilgili tapu müdürlüğüne iletilerek kamulaştırmanın tapu siciline işlenmesi sağlanır. Bu süreçte rızaya dayalı bir yöntem tercih edilmiş olsa da, işlemler kamu güvencesi altında yürütülür.
Acele Kamulaştırmada Hak Sahiplerine Sağlanan Destekler
Kamulaştırılan, yıktırılan ya da tahliye edilen yapılarda yaşayan veya iş yeri işleten kişiler için çeşitli haklar öngörülmüştür. Maliklerin yanı sıra, en az bir yıldır söz konusu yapıda kiracı olanlar veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet eden ya da işyeri işlettiği tespit edilen kişiler de bu kapsama dahil edilir. Bu kimselere, konut, işyeri ya da arsa verilebildiği gibi, Başkanlık tarafından belirlenen esaslar çerçevesinde kredi ya da konut sertifikası da sağlanabilmektedir. Konut sertifikaları, mülkiyet veya sınırlı ayni hak sağlayan ve kentsel dönüşüm projeleri özel hesabından finanse edilen önemli bir destektir.
Acele Kamulaştırmada Dar Gelirlilere ve Yoksullara Yönelik Düzenlemeler
775 sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında yoksul veya dar gelirli olarak değerlendirilen hak sahiplerine sağlanacak bağımsız bölümler, 7269 sayılı Kanun’da belirtilen esaslar çerçevesinde borçlandırma yöntemiyle teslim edilebilir. Başkanlık tarafından yürütülen uygulamalarda, bu kişilere verilen bağımsız bölümler, paylı mülkiyet esasına göre Başkanlık ile hisseli olabilir. Böyle bir durumda, dönüşüm öncesi taşınmazın tapu kaydında yer alan ipotek, haciz, intifa hakkı gibi sınırlamalar, sadece hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilir. Ayrıca, hak sahibinin başka bir konutu bulunmuyorsa, kendisine –evli ise eşine de– bu bağımsız bölüm üzerinde oturma hakkı tanınabilir.
Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma Şartları
1. Olağanüstü Durumun Somut Olarak Ortaya Konulması Gerekmektedir.
Kentsel dönüşüm projelerinde acele kamulaştırma yoluna gidilebilmesi için, yalnızca riskli alan ilanı yeterli değildir. Uygulanmak istenen acele kamulaştırma kararının dayanağında, kamu düzeni ve üstün kamu yararı gereği doğmuş olağanüstü bir durumun somut olarak ortaya konulması gerekmektedir. Danıştay kararında da vurgulandığı üzere, bu tür durumların varlığı açıklanmadan alınan acele kamulaştırma kararları hukuka uygunluk taşımamaktadır. Aşağıda sayılan şartları sağlamayan acele kamulaştırma kararı için maliklerin idari yargıda iptal davası açma hakkı bulunmaktadır.
2. Anlaşma Yolunun Tüketilmesi Zorunludur.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, kentsel dönüşüm alanlarında kamulaştırma yapılmadan önce öncelikle anlaşma yoluna başvurulmasını zorunlu kılmaktadır. Bu düzenleme çerçevesinde, acele kamulaştırma işlemi tesis edilmeden önce taşınmaz maliklerine yönelik olarak uzlaşma süreci yürütülmeli, bu sürecin başarısızlıkla sonuçlandığı açıkça ortaya konulmalıdır. Anlaşma yolunun hiç denenmeden veya sadece şeklen işletilerek acele kamulaştırmaya geçilmesi, hukuk devleti ilkesine aykırılık teşkil etmektedir.
3. Olağan Kamulaştırma Yolu Öncelikli Olmalıdır.
Acele kamulaştırma, kural değil istisna teşkil eden bir yöntemdir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm projelerinde normal kamulaştırma sürecinin işletilmesi esastır. Anlaşma yoluyla çözüme ulaşılmadığı hâllerde dahi doğrudan acele kamulaştırmaya başvurulması mümkün değildir. Öncelikle 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenen olağan kamulaştırma prosedürü izlenmeli, ancak bu sürecin kamu yararını ciddi biçimde aksatacağı somut biçimde tespit edilirse acele kamulaştırma gündeme gelebilir.
4. Acelelik Halinin Varlığının Kanıtlanması Gereklidir.
Acele kamulaştırma işleminin hukuki dayanağı olan 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi gereğince, Cumhurbaşkanlığı kararı ile aceleliğine hükmedilen durumlarda bu aceleliğin gerekçesi somut olgulara dayandırılmalıdır. Danıştay kararında da belirtildiği üzere, bu aceleliğin yalnızca kentsel dönüşüm kapsamındaki bir proje gerekçesiyle açıklanması yeterli değildir. Kamu hizmetinin gecikmesinin doğuracağı ciddi zararlar veya kamu düzenini tehdit eden durumların açıkça ortaya konulması gerekmektedir.
5. Kamu Yararı Gerekçesi Açık Olmalıdır.
Acele kamulaştırma işlemleri, ancak kamu yararı gerekçesinin açık ve belirgin biçimde ortaya konulması hâlinde hukuka uygun kabul edilmektedir. Kentsel dönüşüm projeleri genel olarak kamu yararına yönelik olsa da, her dönüşüm projesi kapsamında yer alan taşınmaz için acele kamulaştırmaya başvurulması gerektiği anlamı çıkarılamaz. Her bir taşınmaz bakımından ayrı ayrı değerlendirme yapılmalı ve kamu yararının acelelik gerektirecek düzeyde olduğu gerekçelendirilmelidir.
Sonuç
Acele kamulaştırma, kentsel dönüşümün zamanında ve etkin bir şekilde yürütülmesini sağlayan önemli bir araçtır. Ancak bu yetkinin kullanımı, mülkiyet hakkına saygı gösterilerek ve hak sahiplerinin mağdur edilmemesi ilkesine bağlı kalınarak gerçekleştirilmelidir. Kamulaştırma sürecinde şeffaflık, sosyal denge ve hukuki güvenceler sağlandıkça, kentsel dönüşümün toplumsal kabulü ve başarısı da artacaktır.