Türk Borçlar Kanunu’nda kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin özel sebepler düzenlenmiştir. Kural olarak, haklı bir sebep olmaksızın, kiralayan tarafından kira sözleşmesinin sürenin dolması sebebi ileri sürülerek sona erdirilmesi mümkün değildir. 10 yıllık sürenin dolması sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi sebebi ise bu kuralın bir istisnası olarak düzenlenmiştir. Bu tahliye sebebi kapsamında kiralayan tarafından herhangi bir sebep ileri sürülmesi gerekmemektedir. Yalnızca süre koşulunun oluşması halinde konut ve çatılı işyeri kiraları özelinde kiralanan taşınmazın tahliyesi mümkün hale gelmiştir. Bu makalemizde 10 yıllık sürenin dolması sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi davasının koşulları, bu davayı kimlerin açabileceği, davanın ne zaman açılacağı hususları açıklanacaktır. Diğer tahliye sebepleri hakkında bilgi edinmek için; tıklayınız.
Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi / 10 Yıllık Sürenin Dolması
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshedilmesinin koşulları ve usulüne ilişkin düzenleme getirilmiştir.
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
Hüküm kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi başlığı altında düzenlenmiş olup bildirim koşulunun sağlanması ile sözleşmenin sona erdiği kabul edilmektedir. Ancak tahliyenin gerçekleşmemesi halinde tahliye talepli dava açılması gerekecektir.
Maddede yazılı “uzama yılı” ifadesi önem arz etmektedir. Süre koşulunun oluşması için bahse konu 10 yıl, 10 uzama yılıdır. Toplumda sıklıkla kira başlangıcından itibaren 10 yıllık sürenin dolması halinde tahliye davası açılabileceği düşünülmekte ve hataya düşülmektedir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Belirsiz Süreli Sözleşmeye Dönüşür Mü?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre bitiminde kira sözleşmesinin kiracı tarafından feshedilmemesi halinde niteliği itibariyle sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olacağı karıştırılmaktadır. Ancak hüküm gereği açık olup konut ve çatılı işyerinin kiralandığı belirli süreli kira sözleşmelerinde süre bitiminden itibaren sözleşmenin, aynı koşullarla bir yıl süreyle uzatılmış sayılacağı kabul edilmektedir. Burada kira sözleşmesi süresinin bir önemi bulunmamaktadır. Örneğin 7 yıllık bir kira sözleşmesi süre bitiminden itibaren aynı koşullarla fakat bir yıllık olarak devam ettiği kabul edilecektir. Belirli süreli kira sözleşmesinin belirsiz süreli kira sözleşmesine dönmesi söz konusu olmamaktadır.
10 Yıllık Sürenin Dolması Sebebiyle Tahliye Davasının Koşulları
10 uzama yılının dolması sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesinin kabul edilebilmesi birtakım koşullara bağlanmıştır. Başta süre koşulunun yasa hükmüne uygun şekilde sağlanması önem arz etmektedir. Kira sözleşmesinin belirli süreli ve belirsiz süreli olması hallerinde süre ve bildirim süresi hususunda ayrım söz konusu olmaktadır. Yasal sürelere uyulmaksızın gönderilen ihtarın ve ihtara dayanan tahliye talepli davanın reddedilmesi gündeme gelebilmektedir. Kiralanan taşınmazın feshine ilişkin ihtarname gönderilmesi ve tahliyesine ilişkin dava açılması durumlarında hak kaybı yaşamamak adına süreci vekil aracılığıyla yürütmekte fayda vardır.
1.Konut ve çatılı işyeri kirası olmalıdır.
10 uzama yılının dolması sebebiyle kira sözleşmesinin feshi hükmü konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenlenmiştir. Ürün kirası veya çatılı olmayan işyerleri ile adi kira sözleşmelerinde bu sebebe dayanılarak sözleşmenin feshi mümkün değildir. Bir kısmı çatılı olan bir kısmı çatalı olmayan kira sözleşmelerinde galip vasfın tespiti gerekecek, taşınmazın konut ve çatılı işyeri olup olmadığı hususu öncelikli olarak belirlenecektir.
2. 10 uzama yılı dolmuş olmalıdır.
10 yıllık sürenin tespitinde kira sözleşmesinin belirli süreli olması ve belirsiz süreli olması noktasında ayrıma tabi tutulmuştur.
Madde metninin 2. fıkrasında belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık sürenin başlangıç tarihinin kira başlangıç tarihi olarak dikkate alınacağı belirtilmiştir. 01.01.2015 başlangıç tarihli ve belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde 10 yıllık süre 01.01.2025 tarihi itibariyle dolmuş olacak ve takip eden kira döneminde, diğer koşulların varlığı halinde, kiralanan taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise 10 yıllık süre 10 uzama yılı olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçmekle kiralanan taşınmazın tahliyesi talep edilememektedir. Örnek vermek gerekirse;
- 01.01.2010 başlangıç tarihli ve 5 yıllık bir kira sözleşmesinde ilk uzama yılının başlangıç tarihi 01.01.2015’tir.
- 2015 yılından itibaren kira sözleşmesi her yıl aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış kabul edilecektir.
- 01.01.2015-01.01.2025 tarihleri arasında 10 uzama yılı tamamlanmış olacaktır.
Kiralanan taşınmazın tahliyesi 10 yıllık uzama yılının dolduğu kira dönemini takip eden kira döneminin bitiminden sonra talep edilebilmektedir.
3. Uzama yılının bitiminden sonraki kira yılının bitimine en az 3 ay kala fesih bildiriminde bulunulmalıdır.
Yasa hükmü uyarınca, 10 yıllık sürenin dolması sebebiyle kiralanan taşınmazın feshi, bildirim yoluyla fesih usulüdür. Dolayısıyla fesih ihtarında bulunulması dava şartıdır. İhtarın yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Uygulamada ispat kolaylığı açısından ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderildiği görülmektedir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi sözleşmede fesih bildirim sürelerine ilişkin bir kayıt var ise bu kayda, bir kayıt yoksa Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen fesih bildirim sürelerine uygun olarak yapılmalıdır. Yasanın fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerini düzenleyen 328-329. maddeleri uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 aylık dönem fesih dönemi kabul edilmekte ve fesih bildiriminin fesih dönemi sonundan en az 3 ay evvel gönderilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde de; 10 uzama yılının bitimini takip eden her uzama yılının bitmesinden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunulması gerektiği öngörülmüştür.
Fesih bildirim süresinde dikkat edilmesi gereken husus ise kira döneminin bitmesinden en az 3 ay evvel ihtarın kiracıya tebliğ edilmiş olması gerektiğidir. Örneğin; 3 aylık sürenin başlangıcı 08.04.2025 ve ihtarın kiracıya tebliğ tarihi 10.04.2025 ise fesih bildiriminin süresinde yapılmadığı kabul edilmektedir.
Tahliye Davasının Tarafları Kimlerdir?
Davayı kiraya veren açabilmektedir. Kiraya verenin birden fazla olması halinde dava arkadaşlığı söz konusu olacağından fesih bildiriminin birlikte yapılması gerekmekte ve davanın birlikte ikame edilmesi gerekmektedir. Yeni malik kira sözleşmesini devralırken kira sözleşmesinin tarafı haline geleceğinden ve kira ilişkisi kaldığı yerden aynı koşullarla devam edeceğinden yeni malikin de dava hakkı bulunmaktadır.
Tahliye davasının davalısı kiracıdır. Kiracının birden fazla olması halinde tüm kiracılara ihtar gönderilmeli ve dava tüm kiracılara yöneltilmelidir.
Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi Halinde Hangi Kira Sözleşmesi Dikkate Alınmalıdır?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre sonunda kiracı yanın fesih bildiriminde bulunmaması durumunda sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış olarak kabul edilmektedir. Kira sözleşmesinin uzaması yasa gereği kendiliğindendir. Tarafların aksine irade beyanında bulunmaması sözleşmenin uzamış olması yeterlidir. Ancak uygulamada zaman zaman kira sözleşmesi tarafları sözleşmede yer alan tarihin bitimiyle birlikte yeni bir kira sözleşmesi akdedebilmektedir.
Taraflar arasından birden fazla ve farklı tarihli kira sözleşmesinin bulunması halinde 10 yıllık uzama süresinin hangi sözleşme tarihine göre değerlendirileceği hususu soru işaretidir. Böylesi bir durumda 10 yıllık uzama süresinin en yeni tarihli kira sözleşmesi süresinin bitimi itibariyle hesaplanması gerekmektedir.
Başlangıçtaki kira sözleşmesinin eki niteliğinde, güncel kira bedelinin tespiti açısından düzenlenen ek protokoller, önceki kira sözleşmesinde yer alan bilgilerin değiştirilmemesi kaydıyla, yeni kira sözleşmesi olarak kabul edilmemekte, önceki kira sözleşmesinin devamı olarak kabul edilmektedir.
10 Yıllık Sürenin Dolması Sebebiyle Tahliyeye İlişkin Dava Açma Süresi
10 yıllık sürenin dolması sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesinin talep edilebilmesi için 10 yıllık sürenin dolduğu kira yılını takip eden uzama yılı içerisinde süresine uygun olarak fesih bildiriminde bulunulmasıdır. Usulüne uygun olarak fesih bildiriminde bulunulduğu takdirde, bildirimde bulunulan kira döneminin sonundan itibaren 1 aylık yasal süre içerisinde dava yolu ile tahliye talep edilebilmektedir. Örneğin; 10.04.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi için;
- 10.04.2015-10.04.2016 kira sözleşmesi süresidir.
- 10.04.2016-10.04.2026 yılları arasında 10 uzama yılı geçmiş olacaktır.
- 10.04.2026-09.01.2027 tarihleri arasında fesih bildiriminde bulunulması gerekmektedir.
- 10.04.2027-10.05.2027 tarihleri arasında kiralanan taşınmazın tahliyesi talebiyle dava açılabilecektir. (Kira hukukundan kaynaklanan davalarda arabuluculuk dava şartıdır. Bu süreçte arabuluculuk başvurusu yapıldığı takdirde, arabuluculukta geçen süre boyunca dava süresi durmuş kabul edilecektir.)
Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Hukuk Muhakemeleri kanunu uyarınca kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri olarak belirlenmiştir.
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren hüküm uyarınca kira hukukundan kaynaklanan davalarda arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Dolayısıyla arabuluculuk süreci işletilmek sizin açılan davalar usulden reddedilecektir.