5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesine göre, belediyeler kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulama yetkisine sahiptir. Bu projeler, konut, sanayi, ticaret, teknoloji parkları, kamu hizmet alanları, rekreasyon ve sosyal donatı alanları gibi farklı kullanım alanlarını içerebilir. Kanunun amacı, şehirlerin eskiyen bölgelerini yenilemek, tarihi ve kültürel dokuyu korumak ve deprem riskine karşı tedbirler almaktır. Her ne kadar Belediye Kanunu ile 6306 Sayılı Kanun’la kentsel dönüşüm uygulamaları paralel gitse de farklı uygulamalar mevcuttur. En büyük fark Belediye Kanunu uyarınca yapılacak kentsel dönüşüm uygulamalarında neredeyse bir mahalle büyüklüğünde bir alan söz konusu olabilmektedir. Bu makalemizde Belediye Kanunu uyarınca riskli alan ilan edilen bölgelere ilişkin kentsel dönüşüm uygulamaları açıklanacaktır.
1. Belediye Kanunu Uyarınca Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Riskli Alan İlan Etme Yetkisi
Belediye Kanunu uyarınca kentsel dönüşüm uygulamaları yapılabilmesi için bölgenin riskli alan ilan edilmesi zorunludur. Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, belediyelere kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan etme yetkisi vermektedir. Bu yetki kapsamında, belediye meclisi kararıyla belirlenen alanlarda eskiyen yapıların yenilenmesi, kent dokusunun korunması ve depreme dayanıklı yerleşim alanları oluşturulması amaçlanmaktadır. Riskli alan ilanı, özellikle afet riski taşıyan bölgelerde kamu güvenliğini sağlamak ve sağlıklı şehirleşmeyi teşvik etmek amacıyla kullanılmaktadır.
Bir alanın riskli alan olarak ilan edilmesi için öncelikle belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunması gerekmektedir. Bu çerçevede, büyükşehir belediye sınırları içerisinde büyükşehir belediyeleri yetkiliyken, ilçe belediyeleri büyükşehir belediye meclisinin onayı ile kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm projeleri gerçekleştirebilir. Büyükşehir belediyeleri bu kapsamda daha geniş yetkilere sahiptir ve kendi sınırları içindeki dönüşüm projeleriyle ilgili tüm imar işlemlerini yürütme yetkisine sahiptir.
Kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan alanlarda ise belediyenin talebi üzerine Cumhurbaşkanı kararı gerekmektedir.
Riskli alan ilanı sonrasında, belediye tarafından dönüşüm süreci başlatılır ve ilgili taşınmaz sahipleriyle anlaşma sağlanarak tahliye, yıkım ve yeniden inşa süreçleri yürütülür. Eğer anlaşma sağlanamazsa, kamulaştırma yöntemine başvurulabilir. Kanunun öngördüğü şekilde, kamuya ait taşınmazlar harca esas değer üzerinden belediyelere devredilerek kentsel dönüşümün finansmanı sağlanması amaçlanmıştır.
2. Riskli Alan İçin Metrekare Sınırları
Kanunun belirlediği çerçevede, riskli alan ilan edilecek bölgelerin büyüklüğü de sınırlara tabidir. 73. maddeye göre, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilecek alanın en az 5 hektar (50.000 metrekare) ve en fazla 500 hektar (5.000.000 metrekare) olması gerekmektedir. Bu metrekare sınırları içerisinde belirlenen alanlarda, dönüşüm projeleri tek seferde ya da etaplar halinde uygulanabilir. Ayrıca, toplamı 5 hektardan az olmamak kaydıyla birden fazla alan, tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir. Etap halinde dönüşümü sağlamak belediyelere esneklik ve zaman kazandırmasının yanında taşınmazları kentsel dönüşüme giren maliklerin de mülkiyet hakkı zarar görebilmektedir.
3. Kentsel Dönüşüm Projelerinde Kamulaştırma
Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, belediyelere, belediye meclisi kararıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri yürütme yetkisi tanımaktadır. Bu projeler kapsamında belediyeler, kamu yararı göz önünde bulundurularak belirli alanları kentsel dönüşüm alanı ilan edebilir ve bu alanlardaki gayrimenkulleri kamulaştırabilir. Ancak kamulaştırma işlemlerinin hukuka uygun, şeffaf ve kamu yararını esas alacak şekilde gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Kamulaştırma Yöntemleri
Kentsel dönüşüm kapsamında belediyeler tarafından iki şekilde kamulaştırma yapılabilir:
- Uzlaşma Yoluyla Kamulaştırma: Belediye, mülk sahipleriyle görüşerek rıza esasına dayalı bir satın alma süreci yürütebilir. Taraflar anlaşma sağlarsa kamulaştırma dostane bir şekilde gerçekleşir.
- Hukuki Yol ile Kamulaştırma: Eğer mülk sahipleriyle uzlaşma sağlanamıyorsa, belediye kamu yararı gerekçesiyle mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespit edilmesini talep edebilir.
- Acele Kamulaştırma: Kentsel dönüşüm sürecinde zaman kaybının önüne geçmek amacıyla, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde acele kamulaştırma yoluna başvurulabilmektedir. Kentsel dönüşümde acele kamulaştırma hakkında detaylı bilgi edinmek için: tıklayınız.
Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesi
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi, gayrimenkulün rayiç değeri ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılır. Belediyeler, ilgili mevzuata göre bağımsız değerleme uzmanlarından rapor alarak kamulaştırma bedelini tespit eder. Eğer mülk sahibi bu bedele itiraz ederse, konu mahkemeye taşınabilir ve mahkeme tarafından yeniden bir değerlendirme yapılabilir.
Kamulaştırmada Hukuki Süreçler ve Mülk Sahiplerinin Hakları
Mülk sahipleri, kamulaştırma kararına ve belirlenen bedele karşı dava açabilir. Kamulaştırma bedeli konusunda anlaşmazlık yaşanması halinde ilgili belediye, mahkemeye başvurarak bedelin tespiti ve tescili davası açabilir.
Ayrıca belediyeler tarafından kentsel dönüşüm alanı ilan edilen ancak herhangi bir kamulaştırma veya inşa faaliyeti başlatılmayan taşınmazlar için “kamulaştırmasız el atma” davaları da açılabilmektedir. Mülk sahipleri, uzun süre boyunca kamulaştırma işlemi yapılmayan veya fiilen kullanılır hale getirilmeyen gayrimenkulleri için hukuki yollara başvurarak tazminat talebinde bulunabilir.
4. Mali Yükümlülükler ve Teşvikler
Kentsel dönüşüm projelerinde belediyelerin ve hak sahiplerinin çeşitli mali yükümlülükleri bulunmaktadır. Öncelikle, dönüşüm alanlarında bulunan taşınmaz sahipleri, proje ortak giderlerine katılmakla yükümlüdür. Bu giderler arasında altyapı çalışmaları, çevre düzenlemeleri ve rekreasyon alanlarının oluşturulması gibi harcamalar yer almaktadır. Belediye tarafından tahsis edilen yeni ada veya parsel sahipleri, sahip oldukları taşınmazın metrekare oranında proje ortak giderlerine katkı sağlamak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı verilemez, yapı kullanım izni alınamaz ve ilgili taşınmaza su, elektrik, doğalgaz gibi hizmetler bağlanamaz.
Bununla birlikte, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında belirli teşvik mekanizmaları da uygulanmaktadır. Örneğin, dönüşüm alanında yer alan binaların yıkılarak yeniden inşa edilmesi durumunda, ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınmaktadır. Bu sayede hak sahipleri, daha düşük maliyetlerle yeni yapılara sahip olabilmektedir. Ayrıca, dönüşüm projelerinde anlaşma yoluyla belediye mülkiyetine geçen taşınmazlar haczedilemez. Bu durum, belediyelerin kentsel dönüşüm sürecinde mali yüklerini hafifletmekte ve projelerin sürdürülebilirliğini artırmaktadır.
Kentsel dönüşüm projelerinde yer alan taşınmaz sahipleri, anlaşma sağlanması halinde belediyelerle ortak projeler geliştirebilir. Bu kapsamda, hasılat paylaşımı esasına dayalı uygulamalar gerçekleştirilebilir. Belediyeler, dönüşüm alanında yer alan taşınmazların değerini tespit ederek hak sahiplerine belirli oranlarda pay verebilir veya doğrudan konut veya arsa tahsis edebilir. Bu süreçte, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ile iş birliği yapılarak uygun maliyetli konut projeleri geliştirilebilir.
Büyükşehir belediyeleri ve ilçe belediyeleri, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında bina cephelerinde değişiklik ve yenileme çalışmaları yapabilir. Bu çalışmalar için gereken maliyetler, belediye bütçesinden karşılanabilir. Ayrıca, bina cephe değişikliği yapılacak durumlarda telif hakkı sahibi proje müelliflerine, değiştirilmiş cephe başına belirlenen ücret ödenebilir. Böylece, kentsel dönüşüm sürecinde estetik ve mimari bütünlük sağlanarak şehirlerin görsel kalitesi artırılabilir.
Sonuç olarak, belediyeler tarafından yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde mali yükümlülükler ve teşvikler bir arada uygulanmaktadır. Kamulaştırma süreciyle birlikte mülkiyet devri ve finansman konuları titizlikle ele alınmakta, hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması adına çeşitli hukuki ve mali güvenceler sağlanmaktadır. Kentsel dönüşüm projelerinin başarılı olabilmesi için hem belediyelerin hem de hak sahiplerinin mali yükümlülüklerini dengeli bir şekilde paylaşması gerekmektedir.
5. Belediye Kanunu Uyarınca Kentsel Dönüşümde Tapu ve Kadastro Uygulamaları
Kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri, belediyelerin kent estetiğini iyileştirme, eski yapılaşmayı modernize etme ve doğal afetlere karşı dayanıklılığı artırma hedefleri doğrultusunda yürüttüğü kapsamlı projelerdir. Bu süreçte tapu ve kadastro işlemleri, dönüşüm alanlarının belirlenmesi, mülkiyet devri, kamulaştırma ve hak sahipliği tespiti açısından büyük önem taşımaktadır. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde tapu ve kadastro işlemlerine ilişkin çerçevesi belirlenmektedir.
Dönüşüm Alanlarında Tapu Kayıtlarının Düzenlenmesi
Belediye Kanunu’nun 73. maddesi gereği, bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilmesi halinde, bu durum tapu sicil müdürlüğüne ve kadastro müdürlüğüne bildirilir. Böylece ilgili taşınmazların tapu kütüğündeki beyanlar hanesine kentsel dönüşüm sürecine tabi olduklarına dair kayıt işlenir. Tapu kayıtlarında meydana gelen değişiklikler belediyeye iletilmek zorundadır. Bu bildirimler, dönüşüm sürecindeki taşınmazların hukuki statüsünün netleşmesini ve mülkiyet işlemlerinin resmiyet kazanmasını sağlamıştır.
İmar Uygulamaları ve Mülkiyet Haklarının Korunması
Belediyeler, kentsel dönüşüm alanlarında imar uygulaması yapma yetkisine sahiptir. Bu çerçevede, taşınmazların değer tespiti, hak sahiplerine dağıtımı ve hasılat paylaşımı esasına dayalı uygulamalar gerçekleştirilebilir. Bu konuda idarenin yanlış bir karar verdiği kanısındayız. Örneğin, 6306 Sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüme giren bir taşınmazın sahipleri aynı emsalde yeni taşınmaz yapmak zorundayken Belediye Kanunu gereğince komşu bir parselde yapılan kentsel dönüşüm uygulamasında emsaller belediyece artırılıp taşınmaz sahipleri arasında eşitsizlik yaratmaktadır.
Hak sahiplerinin taşınmazlarının imar planlarına uygun şekilde düzenlenmesi, tapu ve kadastro işlemleriyle bağlantılı bir süreçtir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi çerçevesinde gerçekleştirilen düzenlemeler, maliklerin yeni tapularının tescili açısından kritik rol oynar. İmar Kanunu’nun 18. maddesi uygulamaları hakkında detaylı bilgi almak için: tıklayanız.
Kamulaştırma ve Tapu Sicilinde Değişiklikler
Kentsel dönüşüm projelerinde kamulaştırma süreci tapu sicili açısından önemli bir noktadır. Belediye Kanunu’nun 73. maddesi gereğince, belediyeler dönüşüm alanlarında mülkiyet devri işlemleri yaparken kamulaştırma yetkisini de kullanabilir. Dönüşüm projesi kapsamında hak sahipleriyle anlaşmaya varılamaması halinde kamulaştırma sürecine başvurulabilir. Kamulaştırılan taşınmazlar üzerindeki hak sahiplikleri, ilgili mahkeme kararları doğrultusunda tapu siciline işlenir. Kamulaştırma işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmazların yeni sahipleri belirlenir ve tapu kaydı güncellenir.
Hak Sahipliği ve Kadastro İşlemleri
Dönüşüm alanlarında hak sahipliği, tapu kayıtlarına dayanılarak belirlenir. Ancak, tapu kayıtlarında malik hanesi boş olan veya ayni haklar konusunda hukuki ihtilaf bulunan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak, bedelleri mahkeme tarafından belirlenen bankaya yatırılır. Bu uygulama, taşınmazın tapu kaydı ile ilgili belirsizlikleri gidererek dönüşüm sürecinin sağlıklı şekilde yürütülmesini amaçlar. Belediyeler, dönüşüm projeleri kapsamında tapudaki malik kaydına göre işlem yapma yetkisine sahiptir. Veraset ilamı çıkarılması gereken durumlarda da belediyeler yetkili kabul edilir.
İmar Hakları ve Tapu Uygulamaları
Kentsel dönüşüm alanlarında belediyeler, taşınmaz maliklerine yeni imar hakları tanıyabilir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında, imar uygulamalarına tabi tutulan alanlarda yeni düzenlemeler yapılarak maliklere farklı adalarda ve parsellerde taşınmaz tahsis edilebilir. Ancak, bu hakların belirlenmesi sırasında mülkiyet yapısı göz önünde bulundurulur ve taşınmaz sahipleri mağdur edilmemelidir.
Tapu İşlemlerinin Kısıtlanması ve Yetkilendirme
Dönüşüm alanı ilan edilen bölgelerde, tapu işlemleri belediyelerin iznine tabidir. Belediye Kanunu’nun 73. maddesi çerçevesinde, tapu işlemleriyle ilgili olarak şu kısıtlamalar getirilmiştir:
- İfraz (bölme), tevhit (birleştirme) ve cins değişikliği işlemleri belediyenin onayına tabidir. İfraz ve tevhit uygulamaları hakkında detaylı bilgi edinmek için: tıklayınız.
- Sınırlı ayni hak tesisi ve terkin işlemleri belediyenin izni olmadan yapılamaz.
- Dönüşüm süreci tamamlanana kadar yapı ruhsatı verilmesi belediye iznine bağlıdır. (Yapı ruhsatı hakkında detaylı bilgi edinmek için: tıklayınız.)
Bu yetkiler, dönüşüm alanlarında plansız ve düzensiz yapılaşmanın önüne geçmek ve projelerin bütünlüğünü korumak amacıyla düzenlenmiştir.
6. Belediye Kanunu Uyarınca Kentsel Dönüşümde Cephe Yenileme, Çevre Düzenlemeleri ve Kamu Hizmet Alanları ile Sosyal Donatılar
Kentsel dönüşüm projeleri, kentlerin fiziksel yapısını modernize ederek yaşam kalitesini artırmayı hedefler. Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, bu dönüşüm sürecinde belediyelere geniş yetkiler tanıyarak kent dokusunun iyileştirilmesini sağlar. Bu kapsamda cephe yenileme, çevre düzenlemeleri, kamu hizmet alanlarının planlanması ve sosyal donatı alanlarının geliştirilmesi gibi unsurlar, kentsel dönüşüm sürecinin ayrılmaz parçalarıdır.
Cephe Yenileme ve Çevre Düzenlemeleri
Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, belediyelere binaların cephe yenileme ve çevre düzenleme yetkisi vermektedir. Bu kapsamda, kent estetiğini bozan yapıların düzenlenmesi, bina dış cephelerinin iyileştirilmesi, yeni aydınlatma sistemleri eklenmesi ve yeşil alanların artırılması gibi düzenlemeler yapılabilir. Özellikle büyükşehirlerde, bu düzenlemelerin uygulanabilmesi için büyükşehir belediye meclisinin kararlı bir tutum sergilemesi gerekir.
Cephe yenileme projelerinde, telif hakkı sahibi proje müelliflerine belirli bir ücret karşılığında haklar tanınmaktadır. Belediyeler, bu ücretleri belirlerken binanın metrekaresine göre bir hesaplama yapar. Büyükşehir belediyeleri, il ve ilçe belediyelerinin de kendi bölgelerinde benzer projeler uygulamalarına izin verebilir.
Kamu Hizmet Alanları ve Sosyal Donatılar
Kentsel dönüşüm projelerinde en önemli bileşenlerden biri de kamu hizmet alanlarının ve sosyal donatı alanlarının düzenlenmesidir. Belediye Kanunu’nun 73. maddesi uyarınca, belediyeler kentsel dönüşüm projeleri kapsamında rekreasyon alanları, teknoloji parkları, sosyal tesisler, eğitim ve sağlık alanları oluşturabilir. Bu alanlar, kent yaşamının niteliğini arttırmakla kalmaz, aynı zamanda kent sakinlerinin yaşam kalitesini iyileştirerek bölgenin değerini yüceltir.
Büyükşehir belediyeleri, kamu hizmet alanları ve sosyal donatılarla ilgili her türlü imar planını hazırlama ve uygulama yetkisine sahiptir. Belediyelerin yaptığı planlama doğrultusunda, kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilebilir. Bu alanların kullanımı belediyelerin inisiyatifine bırakılırken, kentsel dönüşüm kapsamında belirlenen alanlar üzerinde herhangi bir ecri misil tahakkuku uygulanmaz.
Dönüşüm Alanlarında Kamu ve Özel Sektör İş Birliği
Belediyeler, kamu hizmet alanlarının ve sosyal donatıların etkin bir şekilde planlanması için kamu kurumlarıyla ve özel sektörle iş birliği yapabilir. Özellikle Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ile yapılan ortak projeler, dönüşüm alanlarındaki sosyal donatı ihtiyacının karşılanmasında önemli bir rol oynamaktadır. Bu konuda yetkili idare ve TOKİ, kentsel dönüşümün asıl amacının vatandaşların depreme dayanıklı, fen ve sağlık kurallarına göre inşa edilmiş modern evlerde ve muhitlerde yaşaması olduğunu unutmamalıdır. Birçok uygulamada idare lüks konutlar üretmeye yönelmiştir. Bu durum kentsel dönüşüm uygulamalarının hızını azaltmakta ve vatandaşların mülkiyet hakkını zedelemektedir.
Ayrıca, belediyelerle kamu kuruluşları arasında yapılan protokollerle, ibadethane ve yurt gibi kamu yararına hizmet eden yapıların inşa edilmesi de mümkün kılınmaktadır. Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, bu tür kamu binalarının dönüşüm alanları içinde planlanmasını ve inşa edilmesini hukuki çerçeveye oturtmuştur.