Kentsel dönüşüm projeleri, depreme dayanıklı, modern yaşam alanları yaratma amacı taşırken, müteahhitlerin hak ve yükümlülükleri de bu süreçte önemli bir rol oynar. Günümüzde ülkemizde yaşanan ekonomik kriz nedeniyle müteahhitler, maliklerle yaptığı sözleşme koşullarına uymakta zorlanmakta ve hem malikler hem de müteahhitler zarara uğramaktadır. Kanun, malikler ve müteahhitler arasındaki ilişkinin sağlıklı bir şekilde yürümesi için bazı düzenlemeler yapmıştır. Bu düzenlemeler hem müteahhidin kendi payına düşen bağımsız birimlerin satış koşullarını düzenlemiş hem de müteahhittin inşaatı tamamlayamama durumunda teminat koşullarını düzenlemiştir. Aşağıda kentsel dönüşümde müteahhit hakları ve teminat gösterme yükümlülüğü ve kendi payına düşen bağımsız bölümlerin satışı hakkında bilgi verilmektedir.
A) Kentsel Dönüşüm Projelerinde Müteahhidin Teminat Gösterme Yükümlülüğü
1. Riskli Alanlarda Müteahhitin Teminat Verme Yükümlülüğü
Riskli alanlarda, ilgili devlet kurumları tarafından değil de gerçek kişiler ya da özel hukuk tüzel kişileri tarafından proje yapılacaksa, müteahhitten belirli bir oranda teminat verilmesi zorunlu kılınmıştır. Bu zorunluluğun temel amacı, riskli alan olarak ilan edilmiş bölgelerde yapılan projelerde projenin amacına uygun şekilde tamamlanmasıdır. Teminat miktarı, yapı inşaat alanının büyüklüğüne göre ve farklı yüzdeler üzerinden hesaplanır.
- 50.000 m²’ye kadar olan alanlarda: Yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10’u kadar teminat verilmesi gereklidir.
- 50.000 m²’den büyük alanlarda: İlk 50.000 m² için yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10’u, 50.000-75.000 m² arası yapı için %8’i, 75.000-100.000 m² arası için %6’sı ve 100.000 m²’den büyük alanlar için ise %4’ü oranında teminat verilir.
Riskli alan teklifinin Cumhurbaşkanlığı tarafından onaylanarak Resmî Gazete’de yayımlanması durumunda, müteahhidin geçici teminatı iade edilmekte; bunun yerine yukarıda belirtilen şekilde hesaplanmış kesin teminatın verilmesi zorunlu hale gelmektedir. Öte yandan, riskli alan teklifinin onaylanmaması durumunda ise geçici teminat müteahhide iade edilir. Bu düzenleme, projelerin güvenliğini sağlamak adına iki aşamalı bir güvence sistemi getirmektedir: Öncelikle geçici teminat alınmakta, sonrasında projenin ilerleyişine bağlı olarak kesin teminata dönüştürülmektedir.
2. Rezerv Yapı Alanlarında Teminat Zorunluluğu
Rezerv yapı alanları, riskli alanlara alternatif olarak inşa edilen alanlardır. Bu alanlarda yapılacak projelerde de müteahhitin teminat vermesi gerekmektedir. Ancak, burada yapı ruhsatı alınmadan önce teminat verilmesi şartı bulunmaktadır. Müteahhitin teminat yükümlülüğü, yapı inşaat alanının büyüklüğüne göre değişir:
- 50.000 m²’ye kadar olan alanlarda: Yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10’u kadar teminat verilir.
- 50.000 m²’den büyük alanlarda: İlk 50.000 m² için yapı maliyet bedelinin %10’u, 50.000-75.000 m² arası için %8, 75.000-100.000 m² arası için %6 ve 100.000 m²’nin üstü için %4 oranında teminat zorunludur.
Rezerv yapı alanında aynı müteahhit tarafından birden fazla yapı ruhsatı alınarak uygulama yapılacaksa, teminat hesabı tüm ruhsatların aynı tarihte düzenlenmesi şartıyla toplam yapı inşaat alanı üzerinden yapılır. Bu koşul, müteahhidin aynı rezerv yapı alanında birden fazla projeye başlarken tek bir teminat bedeli vermesini sağlar. Farklı tarihlerde ruhsat alınması durumunda ise her ruhsat için ayrı ayrı teminat verilmesi gerekmektedir.
3. Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerde Teminat Şartları
Riskli yapıların yer aldığı parsellerde, özel veya gerçek kişiler tarafından proje yürütülüyorsa, müteahhitin yapı ruhsatını almadan önce teminat vermesi zorunludur. Bu durumda, teminat oranı yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10’u kadardır. ( 13 Aralık 2024 Tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan değişiklikle % 10 teminat ibaresi “% 6 şeklinde değiştirilmiştir.) Ancak bazı özel durumlar için bu yükümlülük kaldırılabilmektedir. Örneğin, tek parselde en fazla iki katlı ve toplam yapı alanı 500 m²’yi geçmeyen küçük ölçekli yapılarda, mülk sahibinin kendi yapısını inşa etmesi durumunda teminat verme şartı aranmaz. Bununla birlikte, bu şartın geçerli olması için, yapı inşaatı tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmayacağına dair tapuya bir şerh konulması gerekmektedir. Bu istisna ile, küçük ölçekli ve bireysel projelerde maliyet ve iş yükünü azaltmayı hedeflenmektedir. ( Riskli yapılarda kentsel dönüşüm uygulamaları hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.)
4. Kentsel Dönüşümde Müteahhit Teminatı Türleri ve İade Şartları
Müteahhidin vereceği teminatın türü ve iadesi de kanunla düzenlenmiştir. 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’na göre belirlenmiş teminat türleri, inşaat projelerinde geçerli olup, müteahhitler bu kanunda tanımlanan değerler çerçevesinde teminat sunabilirler. Verilen teminat, işin tamamlanma tarihi dikkate alınarak Başkanlık ya da İdare tarafından belirlenen süre boyunca geçerliliğini korur. Proje tamamlandığında, yapı kullanma izin belgesi alındığında ise teminat iade edilir. Öte yandan, proje tamamlanmaz veya şartnameye uygun bitirilmezse, teminat bozdurularak eksik kalan işlerin tamamlanması için kullanılır. Bu durum, yarım kalan projelerde, müteahhidin verdiği teminatın proje tamamlanması amacıyla güvence olarak değerlendirilmesini sağlar.
5. Kentsel Dönüşümde Bina Tamamlama Sigortası Teminat Yerine Geçer mi?
Kanun, müteahhitlere bina tamamlama sigortası yaptırmaları halinde teminat verme zorunluluğunu ortadan kaldırmaktadır. Bina tamamlama sigortası, proje sürecindeki finansal ve yapısal riskleri sigorta altına alarak teminat gerekliliğine bir alternatif sunar. Bu durum, müteahhitler açısından hem esneklik sağlamakta hem de projenin güvenliği açısından alternatif bir çözüm sunmaktadır.
6. Kentsel Dönüşüm Projelerinde Bağımsız Bölüm Satış Şartları
Müteahhitler, projenin ilerleme seviyesine göre İdare onayı ile bağımsız bölümleri satabilirler. İnşaat seviyesinin %10 altında bağımsız birim satışı yapılmasına izin verilir. Satış, İdare onayı olmadan yapılamaz ve tamamlanma oranına göre müteahhidin satışa konu olan birimleri belirlenir. Eğer tüm yapı maliklerinin rızası alınmışsa, tamamlanma oranına eşit veya daha yüksek bir oranda satış yapılabilir. İnşaat tamamlandığında veya yapı kullanma izin belgesi alındığında ise kentsel dönüşümde müteahhit payına düşen tüm bağımsız bölümler serbestçe satabilir.
Müteahhidin Bağımsız Bölüm Satış Hakkı Şartları
Bağımsız bölüm satış hakkı, müteahhidin projeden elde ettiği bağımsız bölümleri satabilmesini ifade eder. Ancak kanun, bu satışın keyfi olarak değil, belirli bir düzen ve İdarenin onayı ile yapılmasını şart koşar. Kentsel dönüşümde müteahhit, bağımsız bölümlerin satışına başlayabilmesi için projenin belirli bir aşamaya gelmiş olması ve İdareden satış izni alması gerekmektedir.
İlgili kanun maddesine göre, uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasında bir inşaat yapım sözleşmesi imzalanmış olması gerekir. Bu sözleşme, projenin yasal dayanağını oluşturur ve her iki tarafın da haklarını korur. Bu sözleşme hükümleri çerçevesinde, müteahhit ancak belirli bir inşaat ilerleme seviyesine ulaştığında satış hakkını elde eder.
İdarenin Satış İzni ve Tamamlama Oranları
Kentsel dönüşümde müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimleri satabilmek için öncelikle İdareye müracaat eder. İdare, müteahhidin başvurusunu değerlendirdikten sonra sahada yerinde tespit yaparak ya da yapı denetim sisteminden yararlanarak projenin ilerleme oranını belirler. Bu tespit, müteahhidin bağımsız birim satışı için ne kadar hakka sahip olduğunu belirlemek açısından önemlidir. Kanuna göre, İdarenin belirlediği inşaat tamamlama oranının %10 altındaki oranda müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilir. Bu oran, müteahhidin satış hakkını projeyi belirli bir seviyeye getirene kadar sınırlar ve böylece müteahhidin projeyi ilerletme yükümlülüğünü pekiştirir.
Örneğin, inşaat tamamlama oranı %40 olarak tespit edilmişse, müteahhit yalnızca bu oranın %10 altında, yani %30 oranında kendi payına düşen bağımsız birim satışı yapabilir. Bu şart, projenin henüz erken safhalarında tam bir satışın önüne geçmekte ve projenin ilerlemesine bağlı olarak satışların kademeli olarak yapılmasını mümkün kılmaktadır.
Bağımsız Bölüm Satışında İdare Onayı ve Tamamlama Oranları
Kanun, İdare onayı olmadan müteahhitin payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılmasına izin vermez. Bu düzenleme, müteahhidin satış hakkını İdarenin kontrolüne tabi kılmakta ve böylece projenin denetim altında tutulmasını sağlamaktadır. İdarenin onay yazısı tapu müdürlüğüne gönderilmeden, müteahhitin bağımsız birimleri satışı mümkün değildir. Bu durum, inşaatın yasal çerçevede ve kontrollü bir şekilde ilerlemesine olanak tanır.
Kat İrtifakı ve Paylı Mülkiyet Durumunda Satış İşlemleri
Yeni yapının inşaatına başlanmadan önce kat irtifakı kurulmuşsa, müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışı, arsa payı üzerinden yapılır. Kat irtifakı, yapı tamamlanmadan önce mülkiyet haklarının belirlenmesi ve bağımsız bölümlerin satışa konu olabilmesi için yapılan bir işlemdir. Eğer kat irtifakı kurulmamışsa ve yalnızca paylı mülkiyet söz konusuysa, müteahhit payı üzerinden bir oranlama yapılarak satış gerçekleştirilir. Bu durumda, paylı mülkiyet esas alınarak satış işlemi yapılır.
Bu düzenleme, müteahhidin bağımsız birim satışını belirli bir çerçeve içinde yapmasına olanak tanır ve mülkiyet durumuna göre farklı satış yöntemleri sunar. Kat irtifakının kurulmuş olması, müteahhidin satış sürecini kolaylaştırırken, paylı mülkiyet durumunda ise satışlar daha sınırlı olarak yapılır.
Tamamlama Oranında veya Üstündeki Satışlar İçin Malik Rızası Gerekir mi?
Kanuna göre, müteahhit kendi payına düşen bağımsız birimleri inşaatın tamamlama oranında ya da bu oranın üstünde bir oranda satmak istiyorsa, bütün maliklerin rızasını almak zorundadır. Bu şart, proje maliklerinin haklarının korunması ve projenin ilerleyişine dair güvence sağlanması amacıyla getirilmiştir. Özellikle projelerdeki maliklerin haklarının korunması açısından önemlidir, zira müteahhit projeyi belirlenen şartlarda tamamlamadığı takdirde, maliklerin mağduriyet yaşama riski bulunmaktadır.
Maliklerin rızası, müteahhidin projeyi tamamlamadan önce büyük oranda satış yapmasını engeller. Malikler, bu sürece katılarak, projeyi güvence altına alır ve müteahhidin projeyi tamamlaması için bir baskı unsuru oluşturur. Böylece müteahhit projeyi tamamlama konusunda daha sorumlu bir tavır sergiler.
Proje Tamamlandığında Müteahhitin Satış Serbestliği
İnşaat tamamlandığında veya yapı kullanma izin belgesi alındığında, müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin tamamını satma hakkına sahip olur. Bu aşamada, müteahhidin satış hakkı herhangi bir sınırlamaya tabi olmadan gerçekleşir. Proje tamamlandığı ve yapı kullanma izin belgesi alındığı için artık proje sahipleri açısından herhangi bir risk bulunmaz. Bu durum, müteahhit için satış serbestisi sağlarken, malikler ve alıcılar için güvenilir bir yapıyı garanti eder.
Kentsel Dönüşümde Tek Parselde Birden Fazla Blok İnşası ve Satış Hakkı
Bir parselde birden fazla blok inşası aynı müteahhit tarafından yapılıyorsa, her blok için ayrı ayrı yapı ruhsatı düzenlenmiş olsa da, inşaatın tamamlanma ve satış oranı tüm bloklar üzerinden hesaplanır. Bu durumda, her blok için ayrı bir satış oranı belirlenmez; blokların tümü dikkate alınarak müteahhidin satış oranı belirlenir. Bu düzenleme, müteahhidin tek bir blok yerine tüm projeyi göz önünde bulundurarak hareket etmesini sağlar ve böylece daha bütünsel bir inşaat süreci ortaya çıkar.