Kentsel Dönüşümde Açık Arttırma İle Satış Uygulaması

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapıların yenilenmesi amacıyla devlet destekli birçok hukuki düzenlemeyi beraberinde getirir. Ancak maliklerin tamamı bu sürece her zaman katılmak istemeyebilir. Bu durumda, salt çoğunluk ile karar alan maliklerin talebi üzerine katılmayan hissedarların arsa payları, kentsel dönüşümde açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. Açık artırma süreci, hem hukuki hem de teknik açıdan dikkatle yürütülmesi gereken bir aşamadır. Bu yazımızda, açık artırma ile satış uygulamasının tüm detaylarını, tebligat sürecinden ihaleye, rayiç bedel tespitinden yargı denetimine kadar adım adım ele alacağız.

1. Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı Nedir?

Kentsel dönüşüm projelerinde, bir yapının yeniden inşa edilmesi, mevcut durumunun değiştirilmesi veya dönüşüme tabi tutulabilmesi için maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alması yasal bir zorunluluk olarak kabul edilmektedir. Maliklerin bir kısmının dönüşüm sürecine itiraz etmesi durumunda bile, hisselerin en az %50+1’ine sahip olan maliklerin kararı geçerli sayılmakta ve kentsel dönüşüm süreci bu doğrultuda ilerletilmektedir. %50+1’den kastedilen maliklerin arsa payları oranının toplamıdır. Özellikle eski tarihli binalarda arsa payları çoğunlukla yanlış hesaplanmıştır. Arsa payı hesaplanırken dairenin sadece metrekaresi değil konumu, bulunduğu kat, manzarası gibi hususlar da dikkate alınmalıdır. Arsa payı yanlış hesaplanan malikler kentsel dönüşüm süreci içerisinde zarara uğrayabilmektedir. Daha fazla ayrıntılı bilgi için Arsa payı ve arsa payının düzeltilmesi davası hakkındaki makalemizi okuyabilirsiniz.

2.Salt Çoğunluk Hangi Kararları Alabilir?

6306 Sayılı Kanuna göre salt çoğunluk aşağıdaki kararları alabilir:

Riskli yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesi,
Tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil gibi imar uygulamalarının gerçekleştirilmesi,
Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmesi,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımı modelleri ve müteahhit seçimi gibi süreçlerin yönetilmesi,

Kanunun yeni getirdiği düzenlemeler ile dönüşüm süreçlerinin hızlanması için oy birliği zorunluluğu ortadan kaldırılmıştır. Kentsel dönüşümde karar toplantısı hakkında detaylı bilgi almak için; tıklayınız.

3.Salt Çoğunluk Kararına Katılmayan Maliklerin Paylarının Satışı Nasıl Gerçekleştirilir?

Kentsel dönüşüm projelerinde, salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin payları, yasalarla belirlenen prosedürler çerçevesinde kentsel dönüşümde açık artırma usulüyle satılmaktadır. Uygulamada açık arttırma ile satılacak gayrimenkulün rayiç bedeli piyasanın altında belirlenebilmektedir. Bu süreç, maliklerin haklarını bazı durumlarda zedeleyebildiği için oldukça dikkat edilmelidir.

a. Tebligat ve Bildirim Süreci

Salt çoğunluk kararı ile alınan dönüşüm kararlarına katılmayan maliklere, alınan kararın tebliği noter aracılığıyla, eloktronik tebligat adresleri üzerinden veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek gerçekleştirilir. Noter aracılığıyla tebliğ zorunluluğu kaldırılmıştır. Tebligatta şu hususlara yer verilir:

Salt çoğunluk kararı ile alınan dönüşüm süreci hakkında detaylı bilgiyi içeren toplantı tutanağı
Maliklerin bu karara katılmamaları durumunda arsa paylarının satılacağı hususu,
Maliklerin tebligat tarihinden itibaren 15 gün içerisinde kararlarını gözden geçirme ve teklifi kabul etme hakkına sahip oldukları,
15 gün içinde teklifin kabul edilmemesi veya incelenmemesi durumunda arsa paylarının satış işlemlerinin başlatılacağı bilgisi.

b. Kentsel Dönüşümde Satış İçin İdareye Başvuru

Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin paylarının satışa çıkarılabilmesi için anlaşan maliklerin ilgili idareye başvuruda bulunması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus maliklerin veya yetkili vekillerinin bu işlemleri yapması gerektiğidir. Müteaahit ya da başka birinin bu işlemleri yapmaya yetkisi yoktur.

c. Kentsel Dönüşümde Satış Başvurusu İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

Başvuru Dilekçesi: Malikler, salt çoğunlukla alınan karar doğrultusunda payların satışa çıkarılması için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili belediyeye bir dilekçe ile başvurmalıdır. Başvuruyu tek bir malikin yapması yeterlidir.
Gerekli Belgelerin Sunulması: Başvuru dilekçesi ile birlikte;

Tapu kayıt bilgileri,
Alınan çoğunluk kararına ilişkin tutanak,
Değerleme raporu (SPK’ya kayıtlı olarak faaliyet gösteren değerleme kuruluşuna değerleme yaptırılmak zorundadır.)
Muhtarlık ilanı
İnşaat sözleşmesi
İmar durumu
Apartman karar tutanağı bildirimi (15 gün önceden)
İlgili noter onaylı belgeler ve vekâletnameler sunulmalıdır.

3. İdarenin Değerlendirmesi: Başvuru yapıldıktan sonra, ilgili idare başvuruyu değerlendirerek taşınmazın rayiç bedel tespitini onaylar ve satış sürecinin başlamasına karar verir.

4. Resmi Tebligat: İdare tarafından kentsel dönüşümde açık artırma sürecinin başlatılacağı maliklere ve ilgililere bildirilir.

d. Rayiç Bedelin Tespiti

Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin paylarının satışında, rayiç bedelin belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Bu bedel, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili idareler tarafından belirlenen bağımsız değerleme uzmanları tarafından tespit edilmektedir. Üstte izah ettiğimiz üzere çoğunluk kararına katılmayan malikin payının satılması için idareye başvuru sırasında alınan değerleme raporu idare tarafından referans alınarak rayiç bedel belirlenir. Bedel belirlenirken şu faktörler göz önünde bulundurulmaktadır:

Taşınmazın konumu,
Mevcut piyasa koşulları ve emsal satış değerleri,
Yapının fiziksel ve hukuki durumu,
Parselin kullanım amacı ve imar planı durumu

İdare tarafından belirlenen rayiç bedel maliklere tebliğ edilmemektedir. Çoğunlukla malikler Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden kendilerine satış işlemine ilişkin evraklar kendilerine tebliğ edildiğinde haberdar olmaktadırlar.

4. Kentsel Dönüşümde Açık Artırma Usulü ile Satış ve İhaleye Kimler Katılabilir?

Satış için yapılacak ilk ihaleye sadece salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar katılabilir.
İlk ihalede satış gerçekleşmezse, üçüncü kişiler de katılabilir. Ancak, bu kişilerin nakit teminat yatırması ve salt çoğunluk kararını kabul edeceğine dair taahhüt vermesi gerekir.
Açık artırmaya katılacak üçüncü şahıslar, arsa payının belirlenen rayiç değerinin %10’u kadar nakit teminat yatırmalıdır.
Açık artırmaya katılmak isteyenler, ilgili tapu müdürlüğüne elektronik tebligat adresi bildirmelidir.
Satış ihalesini kazanan kişi, 7 gün içinde satış bedelini banka hesabına yatırmalıdır.
Satış bedelini süresi içinde yatırmayan kişinin teminatı idareye gelir olarak kaydedilir ve ikinci en yüksek teklif sahibine satış imkânı tanınır.
İhaleye izleyici olarak katılmak isteyenler, sadece salonda bulunabilir ancak satışa müdahale edemez.
Açık artırmaya katılan kişilerin kimlikleri komisyon tarafından kayıt altına alınır.
Satış tamamlandıktan sonra, yeni malik adına tapu tescil işlemi gerçekleştirilir ve durum eski maliklere bildirilir.

5. Satışın İptali ve Yargı Süreci

Kentsel dönüşümde açık artırma sonucu satılan hisselerin iptali için açılan davalarda, mahkeme satış bedelinin eksik hesaplandığına karar verirse, eksik bedel alıcı tarafından eski malike ihale tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile ödenir.
Kentsel dönüşümde açık artırma sürecinde herhangi bir usulsüzlük tespit edilirse, satışın iptali mümkündür.

6. Sonuç

Riskli yapının kentsel dönüşüme sokularak yenilenmesi sürecinde ülkemizdeki deprem gerçeği göz önüne alınarak devlet en hızlı şekilde binanın yenilenmesi için kanun ve yönetmelikler tesis etmiştir. Sürecin hızlı yürümesi için çıkarılan bu kanun ve yönetmelikler bazı durumlarda maliklerin haklarına da zarar vermektedir. Bu süreçte maliklerin haklarını tam anlamıyla koruyabilmeleri için hukuki danışmanlık almaları ve süreçleri yakından takip etmeleri büyük önem taşımaktadır.