Tarihi ve kültürel varlıklar, bir şehrin kimliğini oluşturan en önemli unsurlar arasında yer almaktadır. Ancak zaman içinde bu yapılar fiziksel olarak yıpranabilir ve korunmaları gereklilik haline gelebilir. Bu noktada, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş, kültür varlıklarını koruma bölge kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının; bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabii afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasını sağlamak amacıyla yenileme alanı ilan edilmesi öngörülmüş ve 5366 sayılı Kanun yürürlüğe girmiştir.
Bu makalede, yenileme alanlarının belirlenmesi, hukuki dayanaklar, uygulama süreci, finansman modelleri, kamulaştırma prosedürleri ve kamu katılım mekanizmaları detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
1.Yenileme Alanının Tanımı
Yenileme alanı, sit alanı ve koruma alanları olarak tescillenmiş, ancak zaman içinde yıpranmaya uğramış tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların restore edilerek korunması ve kullanılabilir hale getirilmesini sağlamak amacıyla ilan edilen alanlardır.
2. Yenileme Alanında Yetkili İdare
Yenileme alanlarının belirlenmesi sürecinde, il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde ise belediye meclisi yetkilidir. Karar alınması için üye tam sayısının salt çoğunluğu gereklidir.
- İl özel idareleri ve büyükşehir dışındaki belediyeler tarafından alınan kararlar Cumhurbaşkanına sunulur.
- Büyükşehir belediyelerinde, ilçe belediye meclislerince alınan kararlar önce büyükşehir belediye meclisine onaya gönderilir, ardından Cumhurbaşkanına sunulur.
- Cumhurbaşkanı, projelerin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar verir.
3.Yenileme Alanlarında Hangi Faaliyetler Yapılır?
Yenileme alanlarında şu faaliyetler gerçekleştirilebilir:
- Tarihi ve kültürel varlıkların restorasyonu ve korunması,
- Konut, ticaret, turizm ve sosyal donatı alanlarının oluşturulması,
- Tabii afet risklerine karşı tedbirler alınması,
4.Yenileme Alanlarının Belirlenmesi
Yenileme alanlarının belirlenmesi sürecinde, il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde ise belediye meclisi yetkilidir. Karar alınması için üye tam sayısının salt çoğunluğu gereklidir.
- İl özel idareleri ve büyükşehir dışındaki belediyeler tarafından alınan kararlar Cumhurbaşkanına sunulur.
- Büyükşehir belediyelerinde, ilçe belediye meclislerince alınan kararlar önce büyükşehir belediye meclisine onaya gönderilir, ardından Cumhurbaşkanına sunulur.
- Cumhurbaşkanı, projelerin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar verir.
Cumhurbaşkanı tarafından onaylanan yenileme alanlarında uygulamalar etap etap projelendirilebilir. Her etap için:
- Meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun onayı gereklidir.
- Belediye başkanı (belediyeler için) veya vali (il özel idareleri için) onay verir.
Yenileme alan sınırları içinde kalan taşınmazlar, belediye veya il özel idaresince hazırlanacak yenileme projeleri çerçevesinde düzenlenir. Bu projeler, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulu tarafından karara bağlandıktan sonra yenileme projesi hükümlerine tabi olur.
- Büyükşehir sınırlarında büyükşehir belediyelerince yürütülen yenileme projeleri haricinde kalan projeler, ilçe ve ilk kademe belediyelerince hazırlanır.
- Meclislerde kabul edildikten sonra büyükşehir belediye başkanı tarafından onaylanarak yürürlüğe girer.
5. Yenileme Projelerinin Hazırlanması ve Onaylanması
Yenileme projeleri üç temel aşamada hazırlanır:
- Rölöve Projesi: Alanın mevcut durumunun detaylı belgelendirilmesi.
- Restitüsyon Projesi: Tarihi yapının orijinal halinin belirlenmesi ve analiz edilmesi.
- Restorasyon Projesi: Yapının nasıl restore edileceğine dair teknik planlar.
Proje Onay Süreci
- Projeler Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından incelenir ve onaylanır.
- Yetkili idarelerin meclis onayı ile yürürlüğe girer.
6. Yenileme Alanlarında Tasarruf Kısıtlanması ve Kamulaştırma
Günümüzde kentsel dönüşüm ve yenileme projeleri, şehirlerin çağdaş bir görünüme kavuşması ve yaşam kalitesinin artırılması amacıyla hız kazanmaktadır. Ancak bu süreç, taşınmaz sahiplerinin mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen düzenlemeleri de beraberinde getirmektedir. 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuatlar çerçevesinde, yenileme alanı ilan edilen bölgelerde taşınmaz tasarruflarının kısıtlanması ve kamulaştırma süreçleri belirli kurallar çerçevesinde yürütülmektedir. (Kentsel dönüşüm uygulamaları hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.)
Tasarruf Kısıtlanması
Yenileme alanı ilan edilen bölgelerde, ilgili belediye ve il özel idareleri, proje tamamlanana kadar taşınmazlar üzerinde her türlü yapılaşma, kullanım ve işletme konusunda geçici kısıtlamalar uygulayabilmektedir.
Belediyeler ve il özel idareleri ayrıca, bu alanlarda yapılacak sosyal altyapı, ortak kullanım alanları ve tesislere ilişkin işletme projeleri hazırlayarak, taşınmaz maliklerinin bu projelere katılımını sağlayabilmektedir. Bu çerçevede belirlenen kullanım şartları ve masraf paylaşım esasları, tapu siciline işlenebilmektedir.
Yenileme Alanlarında Kamulaştırma Süreci
Yenileme alanlarındaki taşınmazların kamulaştırılması, esas olarak maliklerle anlaşma yoluyla gerçekleştirilmelidir. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise ilgili il özel idaresi veya belediye tarafından kamulaştırma süreci devreye girebilir. Bu bağlamda:
- Kamulaştırma işlemleri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesi çerçevesinde iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amacıyla yapılmaktadır.
- Tapu kaydı açık olan ancak sahipsiz görünen, mirasçısı belli olmayan veya kayyım tayin edilmiş ihtilaflı, davalı ve üzerinde her türlü mülkiyet ve mülkiyetin gayri aynî hak tesis edilmiş olan taşınmazlar için de aynı hükümler geçerlidir.
- Belediyeler ve il özel idareleri, gerekli gördükleri takdirde kamulaştırma yerine satın alma, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri veya Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen intifa ve üst hakkı kurulması gibi yöntemleri de tercih edebilir.
Hazineye Ait Taşınmazların Devri ve Kullanımı
Yenileme alanı sınırlarında yer alan ve kamu hizmetine tahsis edilmemiş Hazine taşınmazları, Cumhurbaşkanı kararıyla projeyi yürüten belediyeye veya il özel idaresine bedelsiz olarak devredilebilmektedir. Bu taşınmazlar, belirlenen amaçlara uygun kullanılmadığı takdirde, yeniden Hazine adına tescil edilecektir. Ayrıca, elde edilen gelirlerin %50’sinin Hazineye aktarılması öngörülmektedir. Yenileme alanı ilan edilen yerlerde, yenileme projesi kapsamında kalan taşınmazlar devir işlemleri sonuçlandırılıncaya kadar Hazinece satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izin veya irtifak hakkına konu edilemez
7. Yenileme Alanında Halkın Bilgilendirilmesi
Yenileme alanlarında uygulama süreçleri halkın ve ilgili tarafların katılımı ile daha etkin bir şekilde yürütülebilir. Kamuoyunun bilgilendirilmesi ve paydaş katılımı aşağıdaki aşamalarla sağlanır:
a. Halkın Bilgilendirilmesi ve Görüş Alınması
- Yerel yönetimler, bölge sakinlerini projeler hakkında bilgilendirmek için toplantılar düzenler.
- Sivil toplum kuruluşları, meslek odaları ve üniversiteler ile iş birliği yapılarak projeler konusunda görüşler alınabilir.
b. Katılım Mekanizmaları
- Danışma toplantıları düzenlenerek halkın projelere katkı sağlaması teşvik edilir.
- Projeler hakkında basın ve yayın organları aracılığıyla duyurular yapılır.