6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel düzenlemeler içermektedir. Konut ve işyeri gereksiniminin yaşamsal olarak büyük önem arz etmesi sebebiyle sözleşmenin devam ettirilebilmesi amacıyla tahliye sebepleri sınırlı olarak sayılmış ve sıkı koşullara bağlanmıştır. Kira sözleşmesinin feshi uygulamada kiralananın tahliyesi olarak adlandırılmaktadır. Bu yazımız ile genel hatlarıyla Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu kapsamında öngörülen tahliye sebepleri ve tahliyeye ilişkin usulleri ele alacağız.
Tahliye Sebepleri Nelerdir?
1.Kiracının Temerrüdüne Dayalı Tahliye Sebepleri
Kira sözleşmesi uyarınca kiracının asli borcu kira bedeli ödemek, kiraya verenin asli borcu ise kiralananı kullanıma hazır şekilde teslim etmektir. Kira bedelinin miktarına ve ödeme süresine ilişkin taraflar anlaşma sağlamalıdır. Kira sözleşmesinde kira bedelinin ödeme süresine ilişkin hüküm bulunmaması halinde kiracı kira bedelini, TBK 314. maddesi uyarınca her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
Kiracının kira bedelini ödememesi, eksik ödemesi, süresi içerisinde ödememesi kira sözleşmesi gereği asli yükümlülüğüne aykırıdır. Kira bedelinin sözleşme ve yasa gereği ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshi gündeme gelebilecektir. Kiracının kira bedelini ödemekte temerrüde düşmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu uyarınca iki ayrı düzenleme mevcuttur.
a.Kira Bedelinin Ödenmemesi/Eksik Ödenmesi Sebebiyle Tahliye – İcra Yoluyla Tahliye
Türk Borçlar Kanunu 315. maddesinde kiracının temerrüdüne ilişkin fesih sebebi öngörülmüştür. Hükme göre kira bedelinin ve yan giderlerin ödenmemesi halinde kiraya veren kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak kira bedelinin ve yan giderlerin ödenmesine ilişkin süre verebilir, süresi içerisinde ödeme yapılmaması halinde ise kiralananın tahliye edileceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından en az 30 gündür. Verilen süre içerisinde kiralananın tahliyesinin gerçekleşmemesi halinde tahliye talepli dava ikame edilmesi gerekmektedir.
İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenen, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin düzenlemenin hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesidir. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi için ödenmeyen kira alacağı veya yan giderlere ilişkin kiracı aleyhine haciz ve tahliye talebiyle ilamsız icra takibi başlatılması gerekmektedir. İcra takibi kapsamında düzenlenecek olan ödeme emri kira bedelinin ödenmesi ve ödeme süresi içerisinde borcun ödenmemesi halinde tahliye talepli dava açılabileceği ihtarını haiz olduğundan TBK 315. Maddesinde belirtilen yazılı bildirim yerine geçmektedir. Kiracı, yasa süresi içerisinde borca veya sözleşmeye itiraz etmediği ve konut ve çatılı işyeri kirası bakımından kendisine verilen 30 günlük süre içerisinde kira borcu ve fer’ilerini ödemediği takdirde kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye talebinde bulunabilecektir. Kiracının borca itiraz etmesine ve ileri sürdüğü itiraz sebeplerine ilişkin ayrı düzenlemeler mevcuttur. Detaylı bilgi için: tıklayınız.
b. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Kiracının iki haklı ihtar yapılmak suretiyle kiralanan taşınmazdan tahliyesinin talep edilmesine ilişkin usul ve koşullar Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesinde düzenlenmiştir. İşbu fesih sebebi konut ve çatılı işyeri kiraları için özel olarak öngörülmüştür.
Kiralanan taşınmazın iki haklı ihtar sebebiyle tahliye edilebilmesi için kiracının kira borcunu ödemekte temerrüde düşmesi gerekmektedir. Temerrüt, borcun süresi içerisinde ödenmemesi veya eksik ödenmesi anlamını taşımaktadır.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kiralarda kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda bir kira dönemi içerisinde, kira borcunu ödemekte 2 defa veya daha fazla kez temerrüde düştüğü ve kiraya veren tarafından kiracıya temerrüde ilişkin iki defa yazılı olarak ihtar edildiği takdirde kiralananın tahliyesini talep etmek mümkün olacaktır. Kiralananın tahliyesini talep edebilmek için kiraya verenin, iki haklı ihtarın yapıldığı kira dönemi sonundan itibaren 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açması gerekmektedir. Detaylı bilgi için: tıklayınız.
2. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
Taahhütname tek taraflı sonuç doğuran bir hukuki işlemdir. Kiracı, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin yazılı olarak taahhütte bulunmuş olabilir. Tahliye taahhütnamesinin düzenlenmesi için geçerlilik koşulları öngörülmüştür. Koşullara uygun olmayan tahliye taahhütnamesine dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etmek mümkün olmayacaktır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilebilmesi için kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte taahhütte bulunulması gerekmektedir. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli değildir. Ancak kiracı veya yasal temsilcisi tahliye taahhüdünde bulunabilir. Birden fazla kiracı olması halinde hepsinin tahliye taahhüdünde bulunması gerekecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde düzenlenen fesih sebebine göre kiralanan taşınmazın, taahhüt edilen tahliye tarihine kadar boşaltılmaması halinde tahliye tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde icra takibi başlatmak (İİK 272 ve devamı maddeleri) veya doğrudan tahliye talepli dava açmak suretiyle tahliyesi mümkündür. Detaylı bilgi için: tıklayınız.
3. Kiracı veya Eşinin Aynı İlçede Başka Bir Taşınmazının Olması
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/3 hükmüne göre; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kiralanan taşınmazla aynı ilçede, oturmaya elverişli başkaca bir taşınmazının bulunması halinde kiraya veren sözleşme bitiminden itibaren 1 aylık yasal süre içerisinde kiralanan taşınmazın tahliyesi talebiyle dava açabilecektir. Ancak kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kiracının veya eşinin başkaca bir konutunun/iş yerinin bulunduğunu kira sözleşmesi akdedilirken bilmiyor olması gerekmektedir. Kiraya verenin bu husustan haberdar olması halinde bu maddeye dayanarak taşınmazın tahliyesini isteme hakkı bulunmayacaktır. Detaylı bilgi için: tıklayınız.
4. Gereksinim Sebebiyle Tahliye / TBK m. 350
Kiralanan taşınmazın malikinin bizzat kendisinin, eşinin, çocuklarının, anne ve babası ile sair üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimselerin kiralanan taşınmaza ihtiyacı doğabilir. Bu halde kiraya veren sıfatını haiz malikin kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı doğacaktır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası belirli süreli kira sözleşmelerinde kira dönemi sonundan itibaren başlayan 1 aylık süre içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uymak koşuluyla ikame edilebilmektedir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması koşulu öngörülmektedir. İhtiyacın niteliği mahkeme tarafından araştırma konusu yapılmakla birlikte tahliye edilen taşınmaza ilişkin yeniden kiralama yasağı getirilmiştir. Diğer yandan malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. İhtarname gönderilmesi halinde dava açma süresinin kira dönemi sonuna kadar uzadığı kabul edilecektir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin feshi için özel olarak öngörülmüş bir fesih türü olup Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Detaylı bilgi için: tıklayınız.
5. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye / TBK m. 351
İhtiyaç sebebiyle tahliyeden ayrı olarak düzenlenen yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası için farklı süreler öngörülmüştür. İhtiyacın niteliği, ihtiyacın kim için doğacağı ve yeniden kiralama yasağı ihtiyaç sebebiyle tahliyeyi düzenleyen 350. madde ile örtüşmektedir.
Kiralanan taşınmazın kira sözleşmesi devam etmekteyken devredilmesi mümkündür. Kiralanan taşınmazı devralan kişi aynı koşul ve sürelerle, bir diğer deyişle kaldığı yerden, kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Kiralanan taşınmazı devralan kimsenin bizzat kendisinin, eşinin çocuklarının, anne ve babasını ve sair üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacının varlığı ve bu ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması halinde dava yolu ile tahliyesini sağlaması mümkündür.
Yeni malikin kiralanan taşınmazın tahliyesini talep edebilmesi için edinme tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde kiracıya yazılı olarak tahliye talebinde bulunduğunu ihtar etmesi gerekmektedir. İhtarname gönderilmemesi veya süresi içinde gönderilmemesi halinde yeni malikin ihtiyacı sebebiyle dava açılamayacaktır. İhtarnamenin ardından yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 6 aylık sürenin geçmesine rağmen taşınmazın boşaltılmaması halinde dava yoluyla tahliye talebinde bulunması mümkün olacaktır.
Yeni malik dilerse Türk Borçlar Kanunu 350. maddesi düzenlemesi uyarınca ve sürelere uymak koşuluyla ihtiyaç sebebiyle tahliye davası da ikame edebilecektir. Detaylı bilgi için: tıklayınız.
6. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye
Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye Türk Borçlar Kanunu 350/2 maddesinde düzenlenmiştir. Hükme göre; kiralanan taşınmazın yeniden inşa ve imarı maksadıyla, esaslı bir onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ise ve bu inşa ve imar sürecinde kiralanan taşınmazın kiracı tarafından kullanılması mümkün olamayacaksa, belirli süreli sözleşmelerde kira dönemi sonundan itibaren başlayacak olan 1 aylık süre içerisinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulması koşuluyla açılacak olan tahliye davası neticesinde tahliye edilebilecektir. Detaylı bilgi için: tıklayınız.
7. 10 Yıllık Kira Süresinin Dolması Sebebiyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde konut ve çatılı iş yeri kiralarının bildirim yoluyla tahliyesinin mümkün olduğu düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre koşulların oluşması halinde kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin kiralanan taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir.
Kural olarak kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin dolduğundan bahisle tahliye talebinde bulunamamaktadır. Ancak, belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin dolmasının ardından k10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kiralanan taşınmazın tahliyesini talep edebilmektedir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla 10 yıllık uzama süresinin dolduğundan bahisle taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Detaylı bilgi için: tıklayınız.
Tahliye Sebepleri Değiştirilebilir Mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri sınırlı sayıda sayılmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi gereği tahliye sebeplerinin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlendiğinden yasada öngörülmeyen sebeplere dayanılarak kiralananın tahliyesini talep etmek de mümkün olmamaktadır.
Tahliye Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?
01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca;
“Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.” bakımından dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılmış olması dava şartı olarak düzenlenmiştir.
Belirtmek gerekir ki İcra ve İflas Kanunu doğrultusunda açılacak olan ve İcra Mahkemeleri nezdinde kiralanan taşınmazın tahliyesinin talep edildiği davalar ayrı tutulmuştur. Dolayısıyla kiracının temerrüdü sebebiyle kira alacağı ve kiralananın tahliyesi talebiyle başlatılan icra takibine dayanılarak açılacak davalarda arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu değildir.
Tahliye Talepli Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu doğrultusunda kira ilişkisine dayanan davalara ilişkin görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Ancak kira alacağı ve kiralananın tahliyesi talebiyle başlatılan icra takiplerine karşı açılacak olan tahliye talepli ve itirazın kaldırılması ve tahliye talepli davalarda görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemeleri olacaktır. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.