Kiracının güvence bedeli, bir diğer deyişle depozito, konut ve çatılı işyeri kiralarında sıklıkla karşımıza çıkan, kiralananda veya kiralanan taşınmazın demirbaşlarında oluşabilecek zararları koruma altına almak maksadıyla, kiracının kiraya verene ödemekle yükümlü olabileceği, zarar meydana gelmediği takdirde kiralananın kiraya verene tesliminin ardından iade edilecek olan bedeldir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde yer alan düzenleme ile konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin her iki tarafını korumak maksadıyla depozito ödemelerine ilişkin bir kısım koşullar öngörülmüştür.
Bu makalemizde depozitonun ne anlama geldiği, depozito ücretinin nasıl belirlendiği ve nereye ödenmesi gerektiği, depozitonun iadesi için yasada öngörülen koşullar ile depozitonun kiracıya iade edilmeyeceği hallerin neler olduğu izah edilecektir.
Depozito Nedir?
Depozito, Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesinde “Kiralananın geri verilmesi” başlığı altında düzenlenmiş ve 342. maddesinde, “Kiracının Güvence Vermesi” başlığı ile ve konut ve çatılı işyeri kiralarına özel olarak da bir kısım sınırlamalar getirilmiştir. Genel hatlarıyla, kiralananda veya kiralanandaki demirbaşlarda meydana gelebilecek zararlara karşı başlangıçta ödenecek bedel ile kiralananı ve kiraya vereni teminat altına almaya yönelik bir düzenlemedir. Yasa’nın 334. maddesi hükmünde;
“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” hükmü ihtiva edilmiş ve kiracının sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararları gidermekle yükümlü olduğu belirtilmiştir. Bu yükümlülüğü teminat altına alan bedel ise güvence bedeli, depozito olarak ifade edilmektedir. Sözleşmeye uygun ve kiralananın olağan kullanımından kaynaklı eskimeler ve bozulmalar depozito kapsamında değildir.
Depozito Ücreti Nasıl Belirlenir ve Depozito Nereye Ödenir?
Depozito bedeli için kira sözleşmeleri için herhangi bir sınırlama bulunmamakla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito bedeli için sınır getirilmiştir. Kanun’un 342/1-2 ilk cümle maddesinde;
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. …”
hükmü ile güvencenin bedeline ilişkin sınırlamaları düzenlemiş ve güvencenin nereye yatırılacağı işaret edilmiştir.
Yasa maddesi gereğince kira sözleşmesi ile kiracıya güvence bedeli ödeme yükümlülüğü getirilmekte ancak bu güvence bedelinin kiralananın 3 aylık kira bedelini aşamayacağı belirtilmektedir. 3 aylık kira bedelini aşan kısım yasaya aykırılık teşkil ettiğinden geçersiz ve fazla ödeme niteliğinde olup kiracı tarafından icra takibi yoluyla veya alacak davasına konu edilmek suretiyle her zaman talep edilebilecektir. Güvence bedelinin ödenmesi tarafların bunu kira sözleşmesinde hüküm altına almalarına bağlıdır. Taraflar dilerse depozito ödenmemesi noktasında anlaşabilirler. Kanunda yalnızca üst sınır belirlenmiş olup taraflar sözleşmede üst sınırı aşmayacak şekilde düzenleme yapabilirler. Güvence bedeli para ile veya kıymetli evrak ile ödenebilmektedir.
Yine yasa hükmünde her iki tarafın da korunması amaçlanmış ve depozitonun doğrudan kiraya verene ödenmemesi, depozito bedelinin yatırılması için açılmış olan bir banka hesabına ödenmesi gerektiği düzenlenmiştir. Banka hesabında önem arz eden husus hesaptaki paranın her iki tarafın da onayı ile çekilebilecek nitelikte olması ve vadeli mevduat hesabı olması gerektiğidir. Şayet depozito bedeli bir kıymetli evrak ile veriliyorsa bu kıymetli evrakın da bankaya depo edilmesi gerekecektir. Depozito bedelinin vadeli mevduat hesabına yatırılması günümüz ekonomik koşulları ve enflasyon oranları da dikkate alındığında her iki tarafın da lehine olacaktır.
Depozitonun İadesi Nasıl Talep Edilir? Kiracı Depozitoyu Nasıl Geri Alabilir?
Kira sözleşmesi gereği kiracı, kiralananı teslim aldığı şekliyle kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Bu husus yasanın 334. Maddesinde de hüküm altına alınmıştır. Kiralananda meydana gelme ihtimali olan zararların teminat altına alınması maksadıyla sözleşmenin kurulması aşamasında kiracı tarafından kiraya veren lehine ödenen, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralanan taşınmazın 3 aylık kira bedelini aşmayacak şekilde bedeli belirlenmiş olan ve vadeli mevduat hesabına yatırılması öngörülen depozito bedelinin iadesi hususu da bir kısım koşullara bağlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 342/2 son cümle-3 maddesinde;
“…Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.” hükmü ile depozito bedelinin iadesi hüküm altına alınmıştır.
Depozito bedelinin iadesi genellikle kiracının taşınmazı tahliye etmesinin ardından gündeme gelmektedir. Depozito bedelinin banka hesabından geri verilmesi için öngörülen koşullar şu şekildedir:
- Hem kiraya verenin hem de kiracının rızasının/onayının olması halinde depozito iade edilir.
- Depozito bedeline ilişkin başlatılmış olan icra takibinin kesinleşmiş olması ve icra takibinde alacaklı olan tarafın kesinleşme kararı ile bankadan depozitonun iadesi talep etmesi halinde bedel geri verilir.
- Kiraya verenin taşınmazda meydana gelen zararlar dolayısıyla kiracı aleyhine dava açması mümkündür. Mahkeme kararı lehine kesinleşen taraf kesinleşme şerhi ile birlikte bankadan depozito bedelinin kendisine iade edilmesini talep edebilecektir.
- Kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının taşınmazı tahliye etmesi halinde, sona erme tarihini takip eden 3 aylık süre içerisinde kiraya verenin kiracı aleyhine icra takibi başlattığını veya dava açtığını bankaya yazılı olarak bildirmemesi halinde, 3 aylık süre sonunda kiracının talebi üzerine depozito bedeli iade edilebilecektir.
Depozitonun İade Edilmeyeceği Haller Nelerdir?
Depozito bedeli, kiralananda sözleşmeye aykırı kullanım dolayısıyla meydana gelebilecek zararın teminat altına alınması maksadıyla kira ilişkisinin başlangıcında ödenmesi kararlaştırılan bedeldir. Kiralananda herhangi bir zarar meydana gelmemesi halinde kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından kiracıya iade edilir. Ancak zarar söz konusu olduğu takdirde bu zarar depozito bedelinden karşılanacaktır.
Kiralanan taşınmazın kendisinde veya taşınmazda mevcut demirbaş niteliğindeki eşyalarda veya eşyalı kiralık taşınmazlar bakımından ev eşyalarında zarar söz konusu olduysa, kiracının, kira sözleşmesi gereği ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini veya yan giderleri ödememiş olması halinde, aidat borçlarının ödenmemiş olması halinde bu ödemeler depozitodan karşılanacaktır.
Ancak dikkat etmek gerekir ki; zarar söz konusu olduğunda depozite bedelinin tamamının kiraya verene verilmesi mümkün değildir. Ancak zarar oranında kesinti yapmak mümkündür. Örneğin mutfak tezgahında bir zarar söz konusu olmuşsa ve tezgahın değiştirilmesi gerekiyorsa depozitodan yapılacak kesinti mutfak tezgahının değişim ücreti kadardır. Bakiye kısmın kiracıya iade edilmesi gerekecektir. Depozitodan fazla kesinti yapılması halinde veya zarar olmamasına rağmen depozitonun hiç iade edilmemesi halinde kiracı sulh hukuk mahkemelerine başvurarak depozitonun iadesi talepli dava açabilecektir.
Sonuç
Depozito, kira sözleşmesinden kaynaklanan borç ilişkisi kapsamında, kiracının sözleşmeye aykırı fiillerinden doğabilecek zararların teminat altına alınması amacıyla kiraya veren tarafından talep edilen bir güvence bedelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito miktarı üç aylık kira bedelini aşamayacak şekilde sınırlandırılmış, bu bedelin banka nezdinde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması zorunlu tutulmuştur.
Depozito, kira sözleşmesinin sona ermesini müteakip, kiralananın sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmesi ve kiracının başka bir borcunun bulunmaması hâlinde, kiracıya iade edilmelidir. Kiraya veren, iade yükümlülüğünü yerine getirmemesi veya güvence bedelini haksız şekilde alıkoyması hâlinde, hukuki sorumlulukla karşılaşabilecektir.
Kiracının, haksız yere alıkonulan depozitonun iadesi amacıyla kiraya verene karşı icra takibi başlatma veya genel hükümlere göre dava açma hakkı bulunmaktadır. Bu nedenle, tarafların sözleşme hükümlerine uygun hareket etmeleri, kira ilişkisinin sona ermesinde doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem arz etmektedir.