Tarım arazilerinin etkin ve verimli şekilde kullanılması, Türkiye’nin tarımsal üretim kapasitesini artırma hedefleri açısından büyük önem taşımaktadır. Bu kapsamda, işlenmeyen tarım arazilerinin üretime kazandırılmasına yönelik olarak hazırlanan “İşlenmeyen Tarım Arazilerinin Tarımsal Amaçlı Kiraya Verilmesine İlişkin Yönetmelik”, 22.08.2024 tarihli ve 32640 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu makalemizde işlenmeyen tarım arazilerinin hangi koşullarda kiraya verileceği, hangi koşullarda feshedileceği ve kira bedelinin nasıl belirleneceği hususları da dahil olmak üzere yönetmelik ve 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu çerçevesinde anlatılacaktır.
İşlenmeyen Tarım Arazisi Nedir?
Bakanlık kayıtlarında ‘nadas’ ya da herhangi bir tarımsal ürün işlendiği belirtilmeyen araziler dışında kalan; hisseli mülkiyet, mülkiyet anlaşmazlığı, arazinin parçalı olması, tarımsal faaliyetin bırakılması, göç gibi nedenlerle, içinde bulunulan yılın 1 Eylül’ünden başlayarak, bölgenin hasat zamanına göre değişmekle birlikte, takip eden yılın 31 Ağustos’una kadar tarımsal üretim yapılmayan tarım arazisi yönetmelik uyarınca işlenmeyen tarım arazisi olarak kabul edilmektedir. Ayrıca, kiralama sezonu içerisinde, kiralanan tarım arazilerinin maliklerinden herhangi biri tarafından bir sonraki sezonda üretim yapacağına dair bir başvuru yapılmaması durumunda bu araziler üst üste iki yıl işlenmeyen tarım arazileri listesine eklenir.
Hangi Tarım Arazileri Kiraya Verilebilir?
Hazineye ait özel mülkiyette bulunan veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tarım arazileri hariç olmak üzere, mülkiyeti gerçek veya tüzel kişilere ait olan ve aralıksız iki yıl boyunca işlenmeyen tarım arazileri, arazinin tarımsal vasfı korunmak kaydıyla ve yalnızca kiracı tarafından tarımsal üretim amacıyla kullanılmak üzere Tarım ve Orman Bakanlığı’nca kiraya verilebilmektedir.
Kiralanacak Tarım Arazileri Nasıl Tespit Edilir?
İşlenmeyen tarım arazilerinin tespiti, Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, Arazi Tespit Komisyonu tarafından yürütülür. Bu çerçevede Komisyon; kadastro parsel verileri, uydu görüntüleri, coğrafi bilgi sistemleri ve diğer kamu kurumlarından temin edilen veriler doğrultusunda masa başı çalışmalar yapar. Ayrıca, yerinde gerçekleştirilecek arazi kontrolleri ile birlikte işlenmeyen tarım arazileri belirlenir.
Hangi Tarım Arazileri Kiralama Dışında Tutulur?
Dikili tarım arazileri ile örtü altı tarım yapılan araziler bu kiralama kapsamının dışında tutulur. Bunun yanı sıra, arazi sınıfı, parsel büyüklüğü ve verimlilik kriterleri dikkate alınarak tarımsal üretim için ekonomik değeri bulunmayan araziler, bu durumun tutanak altına alınması koşuluyla kiralama işlemlerine dâhil edilmeyebilir. Ayrıca, üzerinde tarımsal üretime engel teşkil edecek şekilde izinsiz yapı, tesis veya benzeri unsurların bulunduğu araziler hakkında, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun ilgili hükümleri uygulanır.
Tarım Arazisinin Bir Kısmının İşlenmemesi Halinde Devlet Tarafından Kiralanması Mümkün Müdür?
Tarım arazisinin bir parselin yalnızca bir kısmının işlenmediğinin arazi tespit komisyonunca tespiti hâlinde, yukarıda açıkladığımız üzere ekonomik bütünlüğü sağlayan parseller ve ekonomik bütünlük kapsamı dışında kalıp Arazi Tespit Komisyonunca ekonomik tarımsal üretim yapılacağı değerlendirilen parseller devlet tarafından kiraya verilebilmektedir. Yine dikili tarım arazileri ve örtü altı tarım yapılan araziler kiralamanın dışında tutulur. (Tarım Arazilerinde Ekonomik Bütünlük, Asgari ve Yeter Gelirli Tarımsal Arazi Büyüklüğü Hakkında Detaylı Bilgi Edinmek İçin; Tıklayınız)
İşlenmeyen Tarım Arazilerinin İlanı ve İtiraz Usulü
Arazi Tespit Komisyonunca tespit edilen işlenmeyen tarım arazileri listesi il/ilçe müdürlükleri tarafından beş gün süre ile mahallinde, elektronik ortamda ve il müdürlüğü internet sitesinde ilan edilir. Arazi malikleri ve diğer ilgililer, listeler ile ilgili itirazlarını ilan süresi içerisinde Arazi Tespit Komisyonuna yapabilirler. Komisyon bu itirazları üç gün içinde karara bağlar. İtirazların değerlendirilmesi sonucu oluşturulan nihai liste mülki amirin veya yetkili kıldığı kişinin onayı ile kesinleşir.
Tarım Arazisi Kiralama Başvurusu Nasıl Yapılır?
İşlenmeyen tarım arazilerini kiralamak isteyenler yönetmeliğin Ek-12’deki yer alan başvuru formunu doldurarak ilan süresi içinde İl Müdürlüğüne başvurur. Başvurular TED Portalı üzerinden de yapılabilir. Gerçek kişi başvurularında Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı şartı aranmaktadır. Başvuru sahibinin ikamet ve arazi varlığı TED Portalı üzerinden de kontrol edilir. Ayrıca, ilave etmekte fayda gördüğümüz bir diğer husus da kiralanan tarım arazileri üzerinden kiracıların tarımsal destekten faydalanma hakkının mevcut olduğudur.
Tarım Arazilerinin Kiralanmasında Öncelik Sıralaması
Kiralamada öncelik, arazinin bulunduğu yerleşim yerinde ikamet edenler, sivil toplum kuruluşları ve meslek odalarına tanınır. Bu gruplardan birden fazla başvuru olması halinde en yüksek teklifi verene, başvuru olmaması hâlinde diğer istekliler arasında en yüksek teklifi verene kiralama yapılır.
Teklif eşitliği halinde; yeter gelirli arazi büyüklüğüne ulaşacak malik, sınırdaş ya da en yakın arazisi bulunan işletmeye öncelik tanınır.
İşlenmeyen Tarım Arazilerinde Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Tarım arazilerinin rayiç kira bedelinin tespitinde emsal olarak kullanılmak üzere, kiralanacak tarım arazisi ile benzer özellikte ve aynı yerleşim yerinde bulunan en az üç adet kiralanmış tarım arazisi tespit edilir. Emsal olarak kullanılacak tarım arazisinin belirlenmesinde, akrabalar veya hissedarlar arasında yapılan kiralamalar ile sosyal nedenlerle gerçekleştirilen kiralamalar gibi özel amacı olan kira sözleşmelerinin piyasa koşullarını yansıtma kabiliyetleri dikkate alınır. Emsal olarak kullanılacak tarım arazilerinin tespitinde, anılan hususlara dikkat edilmek suretiyle; yazılı ve imzalı olmak kaydıyla saha çalışmaları sonuçları, bölgedeki Ziraat Odası, muhtarlık, taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip işletmelerin görüşleri, Bakanlık kayıt sistemlerinde yer alan kiralamalar, rayiç kira bedeli içeren 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanı raporları ve bilirkişi raporları kullanılabilir. Rayiç kira tespit çalışmalarında destekleyici bilgi olarak kullanılmak üzere Hazine arazilerinin kiralama verilerinden de faydalanılabilir. Emsal olarak kullanılacak arazilerin kiralanma tarihi ve Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi değişim oranları dikkate alınarak kira bedelleri güncellenir. Güncellenmiş kira bedelleri, arazi büyüklüklerine oranlanmak suretiyle her bir emsal için metrekare bazında birim kira değeri hesaplanır. Elde edilen birim kira değerlerinin ortalaması alınarak, ortalama birim kira değeri bulunur. Bu ortalama birim kira değeri, kiralanacak parselin eğimi, yerleşim yerine, pazara ve yola olan mesafesi gibi objektif kriterler esas alınarak ve gerekçeleri belirtilmek kaydıyla %15 oranına kadar artırılıp azaltılabilir. Son olarak, rayiç kira bedeli, ortalama birim kira değeri ile kiralanacak parselin büyüklüğünün çarpılması suretiyle tespit edilir.
Kiralanan Tarım Arazilerinde Sözleşme İmzalanması ve Kira Bedelinin Ödenmesi
Kesinleşen kiracılara, kira bedeline ve sözleşme koşullarına ilişkin bilgiler içeren tebligatyapılır. Tebligat sonrasında, en geç yedi gün içinde kira bedeli, sözleşme giderleri ve diğer yükümlülüklerin ödenmesi gerekmektedir. Ödemelerin ardından, yönetmeliğin ekinde yer alan Ek-15 formatındaki kira sözleşmesi düzenlenir. Bu sözleşmeninnoter tasdiki ve tescili zorunlu değildir.
Kiracı, sözleşme imzalanmadan önce, kira bedelinin ödendiğine dair belgeyi Arazi Kiralama Komisyonuna ibraz etmekle yükümlüdür. Sözleşmede, kira süresi, başlangıç ve bitiş tarihleri, karşılıklı sorumluluklar ve fesih koşulları yer alır. Asıl kiracının sözleşme imzalamaması durumunda, Komisyon diğer teklifleri değerlendirme hakkına da sahiptir.
Arazi Sahiplerine Ulaşılamaması veya İhtilaf Durumunda Kira Bedeli
Arazi malikleri veya hak sahiplerine ulaşılamaması durumunda, kira bedelleri, Bakanlıkça belirlenen bir kamu bankasında araziye özgülenmiş üç aylık vadeli hesapta nemalandırılmaktadır. Mülkiyeti ihtilaflı arazilerde ise, ihtilaf sona erdiğinde biriken gelir, payları oranında hak sahiplerine ödenir. En yüksek faiz oranını sunan kamu bankası, nemalandırma işlemi için tercih edilir.
Kiralanan Tarım Arazilerinde Kiracının Yükümlülükleri Nelerdir?
Kiracı, sözleşme ve yönetmeliğe uygun hareket etmekle, belirlenen ürünleri üretmekle, tarımsal tekniklere uymakla ve toprağı korumakla yükümlüdür. Kiracı kiraladığı tarım arazisi üzerinde toprağı bozacak uygulamalardan kaçınmakla birlikte, arazi üzerinde yer alan çok yıllık bitkiler ve varsa sabit yapı ve tesisleri korumakla yükümlüdür. Yine kiracı kiraladığı tarım arazisi üzerinde sabit yapı veya tesis inşa edilemez. Ancak, kiracının talep etmesi ve üretim için zorunlu olması kaydıyla geçici nitelikte tesis ve depo inşa edilebilir. Kiracı, geçici nitelikteki bu yapıları inşa etmeden önce il müdürlüğün onayını almakla zorunludur. Kira sözleşmesinin bitiminde de geçici nitelikteki yapıları söküp araziyi tahliye etme yükümlülüğündedir.
Denetimler il/ilçe müdürlüğü tarafından yapılır. Aykırılıklar tespit edilirse giderilmesi için azami on beş günlük süre verilir. Gerektiğinde ek süre tanınır. Süre sonunda aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilir ve tahliye sağlanır.
Kiralanan Tarım Arazilerinde Fesih Hakkı
Kiraya veren, kiracının toprağın verimli şekilde işletilmesini tehlikeye sokmuş olması veya kiracının ihmali neticesinde topraktan faydalanma imkânının önemli derecede azalmış olması hâlinde, yahut kiracının arazinin tamamını veya bir bölümünü başkasına kiraya vermesi ya da ortak olmaksızın başkasına kullandırması durumunda, ayrıca kiracının arazinin Devlet tarafından sulanır hâle getirilmesi için yapılacak çalışmalara ya da tarımsal altyapı hizmetlerine engel olması hâlinde, kira süresinin bitimini beklemeksizin sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
Kiracı, sürekli hastalık, askerlik, hükümlülük hâli, başka mücbir bir sebep ya da zorunlu afetler gibi zorunlu nedenlerin varlığı durumunda, köy ihtiyar kurulundan tasdikli bir dilekçe ile başvurmak suretiyle, bildirim tarihinden itibaren bir ay sonra geçerli olmak üzere, kira süresi dolmadan sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
Kiracının ölümü hâlinde, kiraya veren; işlemede kiracı ile birlikte çalışan eşin veya reşit çocukların işe devam etmesi ve kira süresinin devamını talep etme yönünde bir temayül göstermeleri durumunda, sözleşmeyi feshedemez.
Kiraya veren, kiracının kamu arazisini sözleşme amaçları dışında kullandığını, sözleşmede belirtilen şartlara aykırı davrandığını, Hazine arazisinin kamulaştırılmasına karar verildiğini tespit etmesi hâlinde veya kiracının kira süresi içerisinde vefat etmesi ve mirasçıların kendilerini bildirmemesi durumunda, toprağın yeni sahibi söz konusu keyfiyeti öğrendiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya bildirimde bulunmak suretiyle kira süresinin sona ermesini beklemeksizin sözleşmeyi feshedebilir. (Tarım arazilerinin amaç dışı kullanımı hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız)
Kiracı, sözleşmenin hangi sebeple sona erdiğine bakılmaksızın, mahkeme kararına gerek olmaksızın araziyi derhal tahliye etmek zorundadır.
Sonuç
İşlenmeyen tarım arazilerinin kiraya verilmesi, ülkemizin tarım politikaları açısından hem kaynakların verimli kullanılması hem de üretim kapasitesinin artırılması adına büyük önem taşımaktadır. Bu kapsamda yayımlanan yönetmelik, atıl durumda bulunan tarım arazilerinin üretime kazandırılmasını sağlarken, aynı zamanda arazi sahiplerinin haklarını da gözeten dengeli bir sistem ortaya koymuştur. Birçok ilde arazi tespit komisyonunun çalışmaları devam etmekte ve henüz kiralama işlemleri tam haliyle uygulanmamıştır. Kiralama işlemleri tam haliyle uygulanmaya başlandığında olası birçok problem de beraberinde geleceğini tahmin etmekteyiz.
Netice olarak, işlenmeyen tarım arazilerinin kiraya verilmesi uygulaması; tarımsal üretimi artırmaya, kırsalda ekonomik canlılık yaratmaya ve toprakların korunmasına yönelik bütüncül bir çözüm sunmakta olup hem kamu yararı hem de tarım sektörü açısından son derece değerli bir düzenlemedir. Bu alandaki uygulamaların, mevzuata uygun şekilde yürütülmesi ve denetimlerin etkin biçimde sürdürülmesi, sistemin başarısı açısından belirleyici olacaktır.