Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Kira sözleşmesinde kiraya verenin asli borcu “kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmak”, kiracının asli borcu ise “kira bedelini ödemek”tir. Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu kapsamında kira bedelinin geç ödenmesi, hiç ödenmemesi veya eksik ödenmesi durumlarında kiracıya bir yaptırım öngörülmüş ve kiralananın tahliyesine ilişkin düzenlemeler getirilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının kira borcunu ödemekte temerrüde düşmesi halinde kiralanan taşınmazın tahliyesinin talep edilebileceği düzenlenmiştir. TBK m. 352 kapsamındaki düzenleme uyarınca “iki haklı ihtar sebebiyle tahliye” ve TBK m. 315 uyarınca “kiracının temerrüdü sebebiyle tahliye” hükümleri mevcuttur.
İcra ve İflas Kanunu uyarınca, kira bedelinin ödenmemesi halinde yasanın 269. Maddesi doğrultusunda kiracıya ödenmeyen veya eksik ödenen kira bedellerine ilişkin icra takibi başlatılarak koşulların oluşması halinde kiralananın tahliyesini talep edilebileceği düzenlenmiştir. Detaylı bilgi için: tıklayınız
Bu makalemizde iki haklı ihtar sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi usulleri üzerinde durulacaktır.
Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcu
Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli şekilde hazır bulundurmayı, kiracı ise kullanım karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlenmektedir.
Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak düzenlenebilmektedir. Sözleşmede kira bedelinin ödeme gününe ilişkin ayrıca bir düzenleme bulunmadığı takdirde kira bedelinin ayın son gününe kadar ödeneceği kabul edilmektedir. Uygulamada bilhassa konut ve çatılı iş yeri kiraları yazılı olarak düzenlenmekte ve kira bedeli ödeme tarihi aralık olarak belirlenmektedir. Örneğin; “her ayın 5’i ile 10’u arasında ödenecektir.” Kira bedelinin yazılı tarih aralığında ödenmemesi halinde kiracının kira bedelini ödemekte temerrüde düştüğü kabul edilmektedir.
Öte yandan; kira bedeli götürülmesi gereken borç olarak kabul edilmektedir. Bu nedenledir ki kiracı kira bedelinin gerek PTT aracılığıyla kapıda teslim olarak yapılan gönderim ücretine gerekse de banka kanalı ile EFT olarak yapılan gönderimlerde EFT ücretine katlanma yükümlülüğü altındadır. Gönderim bedeli kira bedelinden mahsup edilemez. Mahsup edildiği takdirde eksik ödeme söz konusu olacak olup kiracı aleyhine icra takibi başlatılabilecek veya kiracıya haklı ihtar gönderilebilecektir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi
Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları özelinde tahliye sebepleri düzenlenmiştir. “Kiracıdan kaynaklanan sebepler” başlığı altında düzenlenen sebeplerden birisi de iki haklı ihtar sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesidir. Bu sebep kiracının kira bedelini ödemekte temerrüde düşmesine dayanmaktadır.
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Kira sözleşmesinde belirlenen süreler içerisinde kira bedelinin ödenmemesi yahut eksik ödenmesi hâlinde kiraya veren, kiracıya kira bedelinin ödenmesi hususunda kiracıya yazılı olarak ihtar gönderme hakkına sahip olur. Yasa maddesinde açıkça belirtildiği üzere bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kiralama süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira dönemi içerisinde kiracının kira bedelini ödemekte iki veya daha fazla kez temerrüde düşmesi ve iki haklı ihtarın varlığı halinde kiralanan taşınmazın tahliyesi talep edilebilmektedir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davasının Koşulları
1. Kiracı kira borcunu eksik ödemiş olmalı veya hiç ödememiş olmalıdır.
Kira sözleşmesinde taraflar kira bedeli, kira bedelinin nereye ödeneceği ve hangi tarihte ödeneceği hususlarında anlaşabilmektedirler. Kiracının sözleşmede belirlenen tarihe kadar kira bedeli ve yan giderleri hiç ödememesi veya eksik ödemesi durumunda temerrüde düştüğü kabul edilmektedir. Bu halde kiraya veren kiracıya yazılı ihtarname gönderebileceği gibi kira bedeli talebiyle icra takibi de başlatabilecektir. İhtarnamenin tebliğinden sonra yapılan ödemeler ihtarın haklılığını zedelememektedir.
2. Kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunulmalıdır.
Kiracıya, kira bedelini süresi içerisinde ödemediği hususunun yazılı olarak ihtar edilmesi gerekmektedir. İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi, mail veya iadeli taahhütlü mektup ile gönderilmesi mümkündür. İspat kolaylığı açısından ihtarın noter kanalıyla gönderilmesinde fayda vardır.
3. Haklı 2 ihtar aynı kira dönemi içerisinde ve 2 ayrı aya ilişkin olmalıdır.
İki haklı ihtarın bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira dönemi içerisinde gönderilmesi gerekmektedir. İki ayrı dönemi kapsayan ihtarlar haklı olsa dahi aynı kira dönemi içerisinde olmadığından kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etmek mümkün olmayacaktır.
Aynı şekilde haklı ihtarların iki ayrı aya ilişkin olması gerekmektedir. Örneğin; Ocak 2025 dönemi için ayrı, Şubat 2025 dönemi için ayrı ihtarname gönderilmelidir. Dikkat edilmesi gereken husus ise şubat ayında hem ocak ayı hem de şubat ayı için ayrı ayrı ihtarname gönderilemeyecek, her bir ihtarın takip eden ayın kira bedelinin talep edilebilir olduğu dönemden önce gönderilmesi gerekecektir.
4. Dava süresi içerisinde açılmış olmalıdır.
İki haklı ihtarın gönderilmesinden sonra tahliye talepli dava ikame edilebilmektedir. Dava tarihi ise büyük önem arz etmektedir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası sözleşme süresi sonunu takip eden 1 aylık süre içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise ihtarların gönderildiği kira dönemi bitimini takip eden 1 aylık süre içerisinde tahliye talepli dava ikame edilmelidir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasını kiraya veren açabilmektedir. Malikin dava açabilmesi için öncesinde ihtarın ekine tapu senedi fotokopisini de ekleyerek kira parasının kendisine ödenmesi hususunu da ihtar etmesi gerekmektedir. Birden fazla kiraya verenin olması halinde ihtarın birlikte keşide edilmesi ve takip eden davanın birlikte ikame edilmesi gerekmektedir.
Davalı kiracıdır. Kiracının birden fazla olması halinde ihtarın tüm kiracılara gönderilmesi ve davanın tüm kiracılara karşı açılması gerekmektedir.
Kira Borcuna İlişkin İcra Takipleri Haklı İhtar Olarak Kabul Edilir Mi?
Ödenmeyen kira bedellerine ilişkin icra takibi başlatılması mümkündür. Gerek “Ödeme Emri No:13” gerekse de “Ödeme Emri No:7” ile ödenmeyen kira alacağı talep edilebilmektedir. Ödeme emri içeriği gereği ödenmeyen alacağın ödenmesi hususu borçluya ihtar olunmaktadır. İki haklı ihtar gereği de kira yılı içerisinde ayrı aylara ilişkin ayrı iki icra takibi başlatılması ve takip gereği borçlu kiracıya ödeme emrinin tebliğ edilmesi halinde iki haklı ihtarın oluştuğu kabul edilmekte ve tahliye davasına konu edilebilmektedir. Dikkat edilmesi gereken husus; icra takibi başlatılırken hangi aya ilişkin talepte bulunulduğu açıkça belirtilmelidir.
İhtarın Tebliğinden Önce Yapılan Ödemeler Dava Açmaya Engel Midir?
Ödenmeyen kira bedeline ilişkin icra takibi başlatılması halinde; ödeme emrinin düzenlenmesinden sonra ve fakat tebliğ tarihinden önce kira bedelinin ödenmesi halinde ihtar koşulunun oluşmadığı kabul edilmektedir. Örneğin; ödenmeyen kira bedelinin 22.07.2025 tarihinde geç ödenmesi, 23.07.2025 tarihinde ödeme emrinin tebliğ edilmesi halinde ihtar haklı olmayacaktır.
Yine noter aracılığıyla ihtarname gönderildiğinde de ihtarın tebliğinden evvel yapılan ödemeler ihtarın haklılığını zedelemektedir. Tebliğ tarihi ile ödeme tarihinin aynı olması halinde tebliğ saatinin tespit edilememesi durumunda ihtarın haklı olmadığı kabul edilmektedir.
Önemle belirtmek gerekir ki; ihtarın haklı olabilmesi için, ihtarın tebliğinden önce ihtar içeriğinde belirtilen kira bedeli alacağının ödenmemiş olması gerekmektedir. İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödemeler ise ihtarın haklılığını değiştirmeyecektir.
Geçmişe Dönük Olarak Ayrı İhtarlar Gönderilebilir Mi?
İhtar tarihi itibariyle muaccel olan aylara ilişkin birden fazla ihtarname gönderilmesi mümkün değildir. İhtar tarihi itibariyle muaccel olan kira bedellerine ilişkin tek bir ihtarname gönderilebilmektedir. Örneğin; 2025 Ocak ve Şubat ayları kira bedellerine ilişkin 2025 Şubat ayında ayrı iki ihtar gönderilmesi iki haklı ihtar koşulunun oluşmasını sağlamayacak, tek haklı ihtarın varlığı kabul edilebilecektir. Dolayısıyla ihtarın tebliğinden evvel takip eden ay kira bedelinin muaccel olmamasına dikkat edilmesi önem arz etmektedir.
“Davacı tarafından 06.07.2010 tarihinde başlatılan icra takibinde ödeme emri 06.08.2010 tarihinde tebliğ edilmiş, bu icra takibi ile Eylül 2007-Haziran 2010 tarihleri arası aylara ait kira bedellerinin ödenmesi istenmiş ve kira bedeli 06.08.2010 tarihinde ödenmiş olmakla, yapılan bu ilk ihtar haklıdır. İkinci ihtara konu olan 20.07.2010 tarihli ikinci icra takibi ile Temmuz 2010 yılının bakiye kira bedelinin ödenmesi istenmiş ise de; Temmuz ayı kira bedeli 06.07.2010 tarihinde yapılan ilk icra takibi sırasında sözleşmedeki ödeme gününe göre muaccel olup istenebilecek iken bölünerek ayrı icra takibine konu edilemeyeceğinden bu ikinci ihtar haklı sayılamaz.” (Yargıtay 3. HD., 16.05.2018, 2018/5827 E., 2018/9394 K.)
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası Açılabilir Mi?
Yasa maddesinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye talebinin koşulları açıkça sayılmıştır. İki haklı ihtarın bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kira yılı içerisinde gönderilmesi gerektiği öngörülmüştür. Belirsiz süreli kira sözleşmelerine ilişkin bir düzenleme bulunmadığından belirsiz süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar nedeniyle kiralanan taşınmazın tahliyesi talep edilememektedir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davasında Arabuluculuk ile Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiralanan taşınmazın tahliyesi talepli davalar kira hukukundan ileri gelmekte olup kira uyuşmazlıklarını görmekte görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer, kiracının yerleşim yeri mahkemesidir.
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na getirilen ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme uyarınca İcra İflas Kanunu’ndan kaynaklanan tahliye talepli davalar hariç olmak üzere kira hukukundan ileri gelen uyuşmazlıklarda arabuluculuk başvurusu yapılması dava şartı olarak öngörülmüştür. Dolayısıyla iki haklı ihtar sebebiyle tahliye talepli dava açmadan evvel arabuluculuk yoluna başvuru yapılması zorunludur. Aksi halde davanın usulden reddedilmesi söz konusu olacaktır.