Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu çerçevesinde, kiralanan taşınmazın, kira bedelinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi sebeplerine dayanılarak tahliyesine ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nda ise kira bedelinin hiç ödenmemiş olması veya eksik ödenmiş olması sebebiyle ilamsız icra takibi başlatmak suretiyle kiralanan taşınmazın icra yoluyla tahliye edilmesine ilişkin bir düzenleme mevcuttur.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira bedelinin hiç ödenmemesi, eksik ödenmesi veyahut geç ödenmesi bir diğer deyişle kiracının temerrüde düşmesi sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi usulleri öngörülmüş olup bunlar: iki haklı ihtar sebebiyle tahliye (TBK m.352) ve kiracının temerrüdü sebebiyle tahliye (TBK m. 315) davasıdır.
Bu yazımızda; konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira alacağı ve tahliye talebiyle açılacak olan icra takibinin aşamaları, icra takibine itiraz edilip edilmemesi hallerinde izlenecek yollar ve dava açma süreleri ile hukuki sürecin detayları incelenecektir.
Kira Sözleşmesinde Kira Bedelini Ödeme Borcu
Kira sözleşmesi gereği taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğüne sahip olacaktır. Kiraya verenin asli yükümlülüğü, kiralanan taşınmazı kullanıma uygun şekilde bulundurmaktır. Kiracının asli yükümlülüğü ise kira bedelini ödemektir.
Taraflar kira sözleşmesini sözlü veya yazılı yapabilirler. Sözleşme gereği taraflar kira bedelinin ne kadar olduğu ve ödeme tarihleri hususunda açıkça anlaşmalıdır. Uygulamada kira bedelinin ödenmesine ilişkin tarih tespit edilirken hak kaybı yaşanmaması adına net bir tarih belirlemek yerine bir tarih aralığı belirlemek tercih edilmektedir. Örneğin; “her aynı 5. günü” olarak belirlemek yerine “her ayın 1. günü ile 5. günü arasında” şeklinde ödeme tarihi belirlenmektedir.
Kiracının tespit edilen tarih aralığında kira bedelini tam ödememesi veya eksik ödemesi halinde kiraya verenin kira alacağını ve kiralanan taşınmazın tahliyesini ilamsız icra yoluyla talep etme hakkı doğacaktır.
Kira Alacağı Sebebiyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliye Talebinin Hukuki Dayanağı ve Süreler
2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun 269. ve devamı maddelerinde kira alacağına sebebiyle kiralanan taşınmazın icra yoluyla tahliye talebi ve usulü düzenlenmiştir. Hükme göre;
“Kira borcunu ödemeyen veya eksik ödeyen kiracı veya kiracılara karşı, kiraya veren tarafından kira alacağına ilişkin ilamsız icra takibi başlatılabilir. İcra takibi ile kira borçlarının ve icra takibinde yer alan fer’i borçların ödenmesi aksi halde kiralanan taşınmazın tahliyesinin talep edilebileceği hususları tebliğ olunur.
Borçlu, tebliğ tarihinden itibaren 7 günlük süre içerisinde icra dairesine itiraz sebeplerini bildirmek zorundadır. Borçlu itirazında kira sözleşmesine veya sözleşmede yer alan imzaya açıkça itiraz etmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılacaktır.
Borçlunun takibe itiraz etmesi üzerine icra takibi duracaktır. İtirazın kendisine tebliğ edilmesinin üzerinden 6 ay içerisinde itirazın kaldırılmasını ve kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etmeyen alacaklının aynı kira alacağına ilişkin başka bir icra takibi başlatma hakkı bulunmamaktadır.“
Kira alacağına dair ilamsız icra takibi ile kira alacağı ve kiralanan taşınmazın tahliyesinin talep edilebilmesi için taraflar arasında kira ilişkisinin bulunması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmemektedir. İcra müdürlüğünün kira sözleşmesinin varlığını araştırma yetkisi bulunmamaktadır.
Kira Alacağına İlişkin Takip Talebi ve Ödeme/Tahliye Emrinin İçeriği
Kira ilişkisinin tarafları kiraya veren ve kiracıdır. Bunlar birden fazla olabilirler. Kiraya veren birden fazla ise tüm kiraya verenler alacaklı sıfatıyla kiracı veya birden fazla olması halinde tüm kiracılar aleyhine icra takibi başlatılması gerekmektedir. İcra yoluyla tahliye talebi niteliği gereği bölünemez olup kiracılardan yalnızca birine karşı tahliye talebinde bulunmak mümkün olmayacaktır.
Kiraya veren “Ödeme Emri No:13” düzenlenmesi talebiyle bir takip talebi düzenlemeli ve icra takibi başlatmalıdır. İcra Müdürlüğü tarafından takip talebine istinaden bir ödeme emri düzenlenecek ve borçlu kiracıya tebliğ edilecektir.
Takip talebinde her aya ilişkin bakiye kira bedelleri ayrı ayrı yazılmalıdır. Takip talebi içeriğinde hem ödenmemiş kira bedellerinin hem de kiralanan taşınmazın tahliyesinin talep edilmesi büyük önem arz etmektedir. Tahliye talebinin eksikliği kiraya verenin hak kaybına uğramasına sebep olabilir. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra takibi yoluyla tahliyesini talep etmek isteyen kimselerin bir avukattan hukuki destek almasında fayda vardır.
Ödeme emri, takip talebinde yer alan bilgilere istinaden icra dairesince düzenlenir. Ödeme emri içeriği ile borçluya, borcu ödemek istemesi halinde tebliğden itibaren 30 günlük süre içerisinde ödeme yapması gerektiği, borcun bir kısmına veya tamamına veya icra takibine karşı itirazının olması halinde tebliğ tarihinden itibaren 7 günlük süre içerisinde dilekçe ile veya sözlü olarak itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmesi gerektiği, kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzayı açık ve kesin olarak reddetmediği takdirde sözleşmeyi kabul etmiş sayılacağı, yasal süreler içerisinde borcu ödememesi veya itiraz etmemesi halinde kiralanan taşınmazın icra mahkemesinden tahliyesinin istenebileceği ve ödenmeyen kira borcuna ilişkin haciz talep edilebileceği hususları ihtar edilir.
Kira alacağı ve kiralanan taşınmazın tahliyesi talebiyle başlatılan icra takibinde kiracının yerleşim yeri ve kiralanan taşınmazın bulunduğu yer icra daireleri yetkilidir.
Kiracının Tahliye Emrine İtiraz Hakkı
Kira alacağı ve tahliye talebiyle başlatılan icra takibine istinaden borçlu veya borçlulara ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 günlük yasal süre içerisinde borçlu veya borçluların borca, ödeme emrine kira sözleşmesine ve kira sözleşmesindeki imzaya itiraz hakkı bulunmaktadır.
a.Kiracı Ödeme Emrine İtiraz Etmezse Hukuki Süreç
Yasal süre içerisinde itiraz edilmez ve 30 günlük ödeme süresi içerisinde borcun ve fer’ilerinin tamamı ödenmezse, ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 aylık süre içerisinde alacaklı İcra İflas Kanunu’nun 269/a maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin İcra Mahkemesinde dava ikame edebilecektir. Yine kira alacağına ilişkin icra dairesinden haciz talebinde bulunulabilecektir.
b. Kiracı Ödeme Emrine İtiraz Ederse Hukuki Süreç
Borçlunun yasal süresi içerisinde borca, fer’ilerine, ödeme emrine, kira sözleşmesine ve kira sözleşmesinde yer alan imzaya itiraz hakkı bulunmaktadır. İtiraz üzerine izlenecek usul İcra ve İflas Kanunu’nun 269/b ve 269/c maddelerinde düzenlenmiştir.
Öncelikle belirtmek gerekir ki borçlu kiracı kira sözleşmesini veya kira sözleşmesinde yer alan imzayı açık ve kesin bir şekilde reddetmediği takdirde sözleşmeyi kabul etmiş sayılacaktır.Sözleşmeyi ve sözleşmede yer alan imzanın reddedilmesi halinde alacaklı, noterlikçe düzenlenen veya imzası onaylı bir kira sözleşmesine dayanarak ilamsız icra takibi başlattığı takdirde, kiracı tarafından sözleşmede yer alan imza inkar edilmiş olsa dahi icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etme hakkına sahip olacaktır. Bunun için kira sözleşmesinin noter onaylı olması gerekmektedir. Bu takdirde borçlunun imzaya itirazlarını noter onaylı kira sözleşmesi ile eş değer nitelikteki belgelerle ispatlaması beklenmektedir. Borçlu itirazında gösterdiği sebeplerle bağlı olup itiraz sebeplerinin gerçek olmadığı, bir diğer deyişle kira sözleşmesinin varlığı ve kira sözleşmesinde yer alan imzanın kendisinden sadır olduğu tespit olunduktan sonra başkaca itiraz ve def’ilerini ileri süremeyecektir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin adi yazılı olması ve borçlu kiracının kira sözleşmesine ve sözleşmedeki imzaya itiraz etmesi halinde alacaklı genel mahkemelerde dava açmak zorundadır. Kira ilişkisine istinaden açılacak davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Sulh Hukuk Mahkemesince imzanın borçludan sadır olup olmadığı hususunda bilirkişi incelemesi yapılarak araştırma yapılmaktadır.
Borçlunun kira sözleşmesine ve sözleşmede yer alan imzaya itiraz etmemesi ve fakat diğer sebeplerle borca itiraz etmesi halinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve kiralanan taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir. Borçlu itirazında, kira borçlarının ödendiğini veya başkaca sebeplerle kira alacağının talep edilemeyeceğini ileri sürebilir. Borçlunun işbu itirazlarını yazılı belgelerle ispatlaması beklenmektedir. Bu yazılı deliller noter onaylı bir belge, banka hesap dökümü gibi belgeler olabilir.
Kiralanan taşınmazın tahliyesine yönelik hüküm kurulduktan sonra ilgili hükmün icra dosyasına ibraz edilerek kiralanan taşınmazın icra marifetiyle tahliyesi ile kira alacağının ödenmesi hususunda icra işlemlerine devam edilmesi talep edilebilecektir.
Tahliye Kararının Kesinleşmesi Zorunlu Mudur?
Borçlunun itirazı neticesinde itirazın kaldırılmasına veya itirazın iptaline ve kiralanan taşınmazın tahliyesine veya borçlunun itiraz etmemesi üzerine kiralanan taşınmazın tahliyesine yönelik hüküm tesis edilebilir. Hükmün icraya konulabilmesi, bir başka deyişle kiralanan taşınmazın tahliyesinin sağlanabilmesi için hükmün kesinleşmesi zorunlu değildir. İcra ve İflas Kanunu’nun 269/c maddesine göre; icra mahkemesi kararının kiracıya tefhim veya tebliğinden itibaren 10 günlük sürenin dolması yeterlidir.
İtirazın kaldırılması ve tahliyeye ilişkin kararlar istinafa tabidir. Borçlu kiracı aleyhine tahliye kararı verilmesi halinde kiracı istinaf kanun yoluna başvurduğu takdirde, İcra ve İflas Kanunu 269/d maddesi uyarınca 3 aylık güncel kira bedelini icra dairesine teminat olarak yatırmak ve icra mahkemesinden tehir-i icra kararı almak suretiyle kararın kesinleşmesine kadar tahliyenin icrasını durdurabilecektir.
İlamsız İcra Yoluyla Tahliye Talebinde Arabuluculuk Zorunlu Mudur?
01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile kira ilişkilerine dayanan davalarda arabuluculuk başvurusu dava şartı olarak düzenlenmiştir. Ancak hüküm gereği kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç tutulmuştur. İşbu nedenle İcra Mahkemesinde açılacak olan itirazın kaldırılması ve kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin davalarda arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmemiştir. Ancak itiraz üzerine Sulh Hukuk Mahkemesinde kiralanan taşınmazın tahliyesinin talep edilecek olması halinde arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur.
Geri bildirim: Kiracı Hangi Hallerde Tahliye Edilebilir? - Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken