Konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin konusunu oluşturduğu kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiştir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarının uzun süreler devam etmesi ve kira ilişkisinin devamında değişen ekonomik ve fiziki koşullar sebebiyle tarafları koruyarak kira ilişkisinin devam ettirilebilmesi amaçlanmıştır. Kira bedelinin tespiti noktasında tarafların anlaşmaya varamamaları durumunda kira bedeli hakim tarafından yapılacak inceleme neticesinde tespit edilebilecektir.
Bu yazımızda kira tespit davasının hukuki niteliği, davanın koşulları ve kira bedelinin tespitinde dikkate alınan kriterler detaylı olarak ele alınmıştır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde “Kira Bedelinin Belirlenmesi” başlığı altında düzenlenen bir dava türüdür.
“(1)Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
(2)Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
(3)Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Kira tespit davası taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde kira artış oranının belirlenmemiş olması halinde ve kira artış oranı belirlenmiş olsun veya olmasın kira sözleşmesinin başlangıcının üzerinden 5 yıl geçmiş olması halinde açılabilmektedir.
Tarafların Kira Bedelinin Arttırılması Hususundaki Anlaşmalarının Sınırı
Hükme göre; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira arttırım oranı belirlenmişse sözleşme serbestisi uyarınca öncelikli olarak uygulanacak oranın anlaşılan oran olduğu kabul edilmektedir. Ancak kanun koyucu tarafların iradelerine bir sınırlama getirmiştir. Tarafların anlaşmış oldukları oran bir önceki kira yılında TÜFE’deki 12 aylık ortalamayı geçmemek koşuluyla geçerlidir. Anlaşma oranı TÜFE ortalamasını geçiyorsa ancak açıklanan TÜFE oranı uygulanabilecektir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi Hükmü Hangi Kira Sözleşmelerinde Uygulanır?
Hüküm, özel hüküm niteliğinde olup yalnızca konut kiraları ile çatılı işyeri kiralarına uygulanabilmektedir. Çatılı olmayan işyerlerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ancak genel hükümler uygulama alanı bulabilecektir. Bir kısmı açık bir kısmı çatılı olan işyerlerinde uygulanıp uygulanmayacağı ise işyerinin niteliğine göre tespit edilebilmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre hükmün işyeri niteliğindeki taşınmaz kira sözleşmesine uygulanıp uygulanmayacağı tespit edilirken metre kare hesabı yapılması ve galip vasfın tespit edilmesi gerekecektir. Metre kare hesabına göre kiralanan işyerinin çatılı vasfı daha fazla ise Türk Borçlar Kanunu 344. maddesine göre kira bedelinin tespiti yapılabilmektedir.
Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan düzenlemeye göre kira tespit davasının açılabileceği iki hal öngörülmüştür.
- Akdedilen kira sözleşmesinde taraflar yenilenen dönemlerde kira bedeli artış oranı kararlaştırmadıysa her yeni dönemde uygulanacak kira bedeli açısından dava açılabilecektir. Yenilenen kira döneminde uygulanacak olan kira bedeline ilişkin tarafların anlaşmaya varamamaları halinde kira bedelinin tespiti mahkemeden istenebilmektedir. Mahkemece yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre belirlenecektir.
- Kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılmış olsun ya da olmasın kira başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl geçmiş olması halinde ve devam eden her 5 yılın sonunda kira tespit davası açılabilmektedir.
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yılın doldurulmuş olması halinde dava açılmasının hangi koşullara tabi tutulduğu, davanın hangi sürelerde açılabileceği, kira bedelinin nasıl belirlendiği hususları detaylı bir şekilde incelenmiştir.
- Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin yazılı olması bir geçerlilik koşulu olmayıp sözlü olarak kurulan kira ilişkisi de geçerli kabul edilmektedir. Ancak ispat kolaylığı açısından kira sözleşmesinin yazılı olarak kurulmasında fayda vardır.
- Kira tespit davasının açılabilmesi için, kira artış oranının belirlenmesi bir zorunluluk olmamakla birlikte kira başlangıç tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin dolması gerekmektedir. Bu halde kira tespit davasının açılabileceği en erken tarih 6. kira döneminin başlangıç tarihidir.
- Kira tespit davası açılabilmesi için hukuki yararın varlığı aranmaktadır.
Kira Tespit Davası Açabilmek İçin İhtarname Göndermek Zorunlu Mudur?
Kira tespit davası açılabilmesi için dava açmadan evvel ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmesinde kira artış oranının belirlenmemiş olması halinde kiraya verenin kira döneminin bitmesinden en az 30 gün evvel kiracıya kira bedelinin tespiti talepli bir ihtarname göndermiş olması halinde, kiraya veren yeni kira dönemi içerisinde herhangi bir zamanda kira tespit davası açma hakkına sahip olacak ve bu dava içinde bulunulan kira dönemine etki edecektir. Kira artış oranı içermeyen kira sözleşmesine dayanılarak açılacak olan bir kira tespit davasında belirlenen süre içerisinde kiracıya bildirim yapılmaması halinde ise kira tespit davası ancak dava tarihini takip eden kira dönemi için etki gösterecektir. İhtarname gönderilip gönderilmeyeceği hususunda hak kaybı yaşanmaması açısından avukat desteği almakta yarar vardır.
Geriye Dönük Kira Artışı Talep Edilebilir Mi?
Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin bir oran belirlendiyse 5 kira yılının dolmasının ardından açılacak ola kira tespit davası, davanın açıldığı tarihte içinde bulunulan kira dönemine etki edecektir. Kira artış oranının belirlenmemiş olduğu kira sözleşmelerinden ayrı olarak, kira döneminin bitmesinden evvel en az 30 günlük süre içerisinde ihtarname gönderilmesi gerekliliği bulunmamaktadır. Sözleşmede yer alan kira artış oranı tek başına kira tespit davasından tespit edilecek olan kira bedelinin uygulanacağı döneme etki etmektedir.
Örneğin:
- 23.10.2024 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlendiyse, 23.10.2030-22.10.2031 tarihleri arasında açılacak olan kira tespit davası, dava tarihinin içinde bulunduğu kira dönemine etki edecektir.
- Ancak, kira sözleşmesinde kira artış oranının bulunmaması halinde 23.10.2030-22.10.2031 tarihleri arasındaki kira dönemine etkili olacak bir kira tespiti talep edebilmesi için kiraya verenin en geç 23.09.2030 tarihine kadar kira bedelinin arttırılması talebiyle ihtarname göndermesi gerekecektir. İhtarname gönderilmediği takdirde açılacak olan dava ancak 23.10.2031 tarihinden sonraki kira dönemine etki edecektir.
Taraflar Arasında Yeni Tarihli Kira Sözleşmesi Yapılması
Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasındaki kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olması aranmaktadır. Taraflar 5 yıl dolmadan ikinci bir kira sözleşmesi düzenleme hakkına sahiptirler. Şayet yeni düzenlenen kira sözleşmesinde belirlenen kira bedeli emsal kira bedellerine göre düşük bedel içeriyorsa yeni kira sözleşmesi başlangıcından itibaren 5 yıl dolmamış olsa dahi, ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, bir diğer deyişle kira ilişkisinin başlangıç tarihi dikkate alınacak ve şartlara göre yeni kira bedelinin tespit edilmesi talep edilebilecektir.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira bedelinin belirlenmesi için öncelikli olarak kira sözleşmesinde kiracı ve kiraya veren sıfatlarını haiz kimseler talepte bulunabilirler. Kiraya veren ve ev sahibi/malik aynı kişi olmayabilir. Bu halde ev sahibinin/malikin de kira tespit davası açma hakkı bulunmaktadır. Yine kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın devri halinde yeni malik sözleşmenin tarafı haline geleceğinden koşulların oluşması halinde kira bedelinin tespitini talep edebilecektir. Yine kiralanan taşınmazda intifa hakkı sahipleri de kira tespit davası açma hakkına sahiptir.
Kiralanan taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet olması halinde paydaşlardan her biri tek başlarına, elbirliği mülkiyet bulunması halinde ise tüm paydaşlar birlikte olacak şekilde dava açmalıdır.
5 Yıllık Süre Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükme göre taraflar arasındaki kira ilişkisinin 5 yıllık süreyi doldurması beklenmektedir. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre 5 yıllık kira süresinin dava görülmekte iken dolması halinde de kira tespitine ilişkin hüküm kurulabileceği, davanın doğrudan reddedilmemesi gerektiği şeklinde hüküm kurulmaktadır. Bu halde mahkeme davacıya bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitini talep edip etmediğinin sorulması gerekecektir. (Yargıtay 3. H.D. 2017/6958 E., 2019/3016 K.)
Kira Bedeli Tespit Edilirken Dikkate Alınan Kriterler
Kira bedelinin belirlenmesi davasında taraflar arasındaki 5 yıllık kira ilişkisinin dolması halinde mahkemece kira bedeli tespit edilirken yalnızca TÜFE’deki 12 aylık ortalama değerlendirilmemektedir. Buna ek olarak kiralananın durumu ile emsal kira bedellerinin de değerlendirilmesi gerekecektir.
1.Tüketici Fiyat Endeksi
Tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalar kira bedelinin belirlenmesinde sınır olarak kabul edilmiştir. Genel anlamıyla kira dönemi geçişlerinde taraflar arasında bir anlaşma olması halinde TÜFE’deki ortalamalar üst sınır olarak kabul edilmiştir. Ancak kira tespit davasında TÜFE’deki ortalamalar bir üst sınır değil alt sınır olarak kabul edilmiş olup mahkeme kira bedelini tespit ederken diğer kriterlerle birlikte bir değerlendirme yaparak en az TÜFE’deki 12 aylık ortalamaların oranına göre artış yaparak kira bedelini tespit etmelidir.
2. Kiralananın Durumu
Kira bedelinin tespitinde mahkeme kiralananın durumunu dikkate almalıdır. Kiralananın durumu ile ifade edilmek istenen; konumu, cephesi, bina yaşı, malzemeleri, manzarası, ulaşıma yakın olup olmadığı, çevresindeki kamusal alanlara yakınlığı, bakımlı olup olmadığı gibi kriterlerdir.
3. Emsal Kira Bedelleri
Emsal kira bedelleri mümkünse kiralananın çevresinde bulunan ve mümkünse aynı fiziksel özelliklere sahip taşınmazlar için akdedilen kira sözleşmeleridir. Bunun mümkün olmaması halinde güncel ve emsal kira bedellerinin tespiti açısından genel itibariyle internet üzerinden benzer nitelikteki taşınmazlar için talep edilen kira bedelleri incelenmektedir. Emsal kira bedellerinin incelenmemesi eksik yargılama niteliğindedir. Bu nedenle emsal kira bedellerinin dava dosyası içerisinde tek tek gösterilmesi beklenecektir.
Hakimin Kira Bedelinde Hakkaniyet İndirimi Yapması
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. Maddesi kira bedelinin tespitinde hakimin hakkaniyet indirimi yapmasını zorunlu kılmıştır. Hakkaniyet indirimi yapılmaksızın doğrudan emsal kira bedellerine hükmedilmesi hukuka aykırı nitelikte kabul edilmektedir. İndirim uygulanmasının sebebi ise kira ilişkisinin emsallerine göre daha eski olmasıdır. Bu nedenledir ki kira bedeli emsallerinin bir miktar altında olacak şekilde tespit edilecektir. Kiracı lehine uygulanacak hakkaniyet indirimi ise Yargıtay içtihatları ile tespit edilmiş olup indirim oranının %10 ila %20 arasında olacağı kabul edilmiştir. (Yargıtay 3. H.D. 2017/977 E., 2018/4805 K.) Hakkaniyet indiriminin davacı tarafından tespiti talep edilen kira bedeli üzerinden değil, bilirkişi raporu ile tespit edilen kira bedeli üzerinden uygulanacağı kabul edilmektedir.
Kira Tespit Davası Devam Ederken Kiracının Tahliyesinin Davaya Etkisi
Kira tespit davası, hal ve şartlara göre, davanın açıldığı kira döneminden veya davanın açıldığı kira dönemini takip eden kira döneminden itibaren etki doğuran bir davadır. Kiracının tahliyesine ilişkin görülmekte olan bir dava kira tespit davası açılmasına engel teşkil etmemektedir. Yine kira tespit davası devam ederken kiracının taşınmazı mahkeme kararıyla veya kendi inisiyatifiyle tahliye etmesi kira tespit davasının devamına etki etmeyecektir. Kira tespit davası neticesinde tespit edilen kira bedeli ile daha önce ödenmiş olan kira bedeli arasındaki bakiye kiracının tahliye tarihine kadar talep edilebilecektir.
Kira Tespit Davası Kararı İcra Edilebilir Mi?
Kira tespit davası niteliği gereği bir eda davası değil tespit davasıdır. Bu nedenle yargılama neticesinde hakim tarafından belirlenen kira bedeli doğrudan bir alacak hükmü gibi ilamlı icra takibine konu edilemeyecektir. Hükmün kesinleşmesinin akabinde geçmişe dönük olarak tespit edilen kira bedeli üzerinden bakiye kira borcu ancak ilamsız icra takibi yoluyla talep edilebilecektir. Bakiye kira alacağına ilişkin icra takibi başlatılırken aynı zamanda kiracının tahliyesini talep etmek de mümkün olup detaylı bilgi için: tıklayınız.
Kira Tespit Davasında Arabuluculuk
01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun uyarınca kira ilişkilerine dayanan davalarda arabuluculuk başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Yapılan değişikliğe göre; kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin yürütülmemesi halinde dava usuli eksiklik sebebiyle reddedilecektir.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira bedelinin belirlenmesi talebiyle açılan kira tespit davalarının görülmesinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemeleridir. Sözleşmenin ifa edildiği yerden anlaşılacak olan ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.