Arsa Payı Ve Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir yapının bağımsız bölümlerine tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Her bağımsız bölüm, yapının konum, değeri ve büyüklüğüne göre hesaplanan bir arsa payına sahip olur. Bu pay, bağımsız bölümlerin büyüklüğüne ve projede belirlenen değerlere orantılı olarak tahsis edilir. Ancak, ‘’net kullanım alanı’’ veya ‘’ brüt inşaat alanı’’ ile arsa payı terimleri karıştırılmamalıdır.

Arsa Payının Hesaplanması

Arsa payı hesaplanırken bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü, değeri, cinsi, ısınma sistemi, biçimi, bulunduğu kat, manzara, güneşten yararlanma süresi ve eklentiler hesaba katılmadır.

a. Konum

Yukarıda sayılan kriterlerin birçoğu bağımsız bölümün konumu başlığı altında toplanabilecektir. Arsa payı hesaplanırken bağımsız bölümün özellikleri dikkate alınacaktır. Örneğin, deniz manzaralı bağımsız bölümün aynı şartlardaki manzarasız başka bir bağımsız bölümden daha değerli olacağı açıktır. Dolayısıyla deniz manzaralı bağımsız bölümün arsa payı da daha fazla olacaktır. Bir örnek daha vermek gerekirse, bodrum katındaki bir bağımsız bölümün aynı şartlardaki üst katlardaki başka bir bağımsız bölümden daha az arsa payına sahip olacağı açıktır.

b. Büyüklük

Bağımsız bölümün değerini artıran özelliklerden biri, sahip olduğu alanın büyüklüğüdür. Bu nedenle, alan olarak daha büyük olan bağımsız bölümün arsa payı da daha fazladır.

c. Değer

Arsa paylarını hesaplayabilmek için öncelikle bağımsız bölümlerin değerlerinin belirlenmesi gerekir. Bu değer, mal sahibinin talep ettiği tutara göre değil, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre, inşaatın tamamlandığı tarihteki değerine göre belirlenir. Sonradan oluşan çeşitli etkenlerle meydana gelen değer artışları veya azalışları dikkate alınmaz.

d. Arsa Payının Açıkta Bırakılmaması

Tapu Sicil Tüzüğü’nün 29. Maddesine göre, sosyal tesis, ticari alan, yüzme havuzu, tenis kortu gibi taşınmazların veya bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ayrılmış olması durumunda, bu alanlardan yararlanan bağımsız bölümlerin ada, parsel veya bağımsız bölüm numaraları malik sütununa yazılmalıdır. Bu düzenleme, ortak kullanım alanlarının arsa paylarının tüm bağımsız bölümler arasında adil bir şekilde paylaştırılmasını sağlar. Böylece, herhangi bir bağımsız bölüm için açıkta arsa payı bırakılmamış olur ve tüm maliklerin arsa payı belirlenirken ortak kullanım alanları dikkate alınır. Uygulamada ise maliklerin ortak kullanım alanında olan havuz, spor alanı gibi yerlere arsa payı ayrılarak bağımsız bölüm gibi olarak hukuka aykırı olarak tescil edildiği görülmektedir.

Arsa Payının Önemi

Arsa payı, birden fazla bağımsız bölüm içeren yapılarda kat mülkiyeti kurulması için kritik bir unsurdur. Bağımsız bölümlerin değerine ve konumuna göre belirlenen arsa payı, ortak alanlarda maliklerin haklarını da doğrudan etkiler. Örneğin, ortak giderlerin paylaşımında, arsa payı üzerinden hesaplama yapılır. Aşağıda bu hususlar ayrıntılı bir şekilde izah edilecektir.

a.)    Arsa Payının Ortak Alanlardan Faydalanma Hakkı

KMK Madde 16 uyarınca, kat malikleri, anagayrimenkulün tüm ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Bu bağlamda, ortak alanlar apartmanın veya sitenin tamamına hizmet eden; kömürlük, garaj, teras, bahçe, çamaşırhane, asansör, merdiven boşlukları ve benzeri alanları içerir. Kat maliklerinin bu ortak alanlar üzerindeki kullanma hakkı, sahip oldukları arsa payı ile orantılıdır.

b.)   Arsa Payının Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü

 KMK Madde 20‘de belirtildiği üzere, kat malikleri anagayrimenkulün genel giderlerine, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça, arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler. Bu giderler, apartmanın bakım, onarım, güçlendirme ve yönetim masraflarını kapsar. Giderlere katılma yükümlülüğü, tüm maliklerin bu ortak alanlardan faydalanması esasına dayanır ve sorumluluklar arsa payı oranında paylaşılır.

Kat maliklerinin sorumlu olduğu başlıca giderler şunlardır:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri: Bu tür çalışanların giderleri ve onlar için toplanacak avanslar tüm kat malikleri tarafından eşit olarak karşılanır. Yani, maliklerin arsa payı burada dikkate alınmaksızın, her malik bu giderlere eşit oranda katılır.
• Ortak yerlerin bakım, onarım ve işletme giderleri: Bu giderler, maliklerin arsa payları oranında ödenir. Anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak alanların (örneğin, asansör, çatılar, dış cephe) bakım, onarım, koruma ve güçlendirme giderleri arsa payı oranına göre paylaşılır. Ayrıca, yöneticinin maaşı ve ortak tesislerin işletme giderleri de arsa payına göre kat maliklerine dağıtılır.
• Toplantı Açılış ve Karar Yeter Sayısında Arsa Payının Önemi

KMK Madde 30’a göre, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin hem sayısal olarak hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanabilir. Bu kural, anagayrimenkulün ortak kararlarının alınmasında adil ve dengeli bir temsiliyet sağlamak amacıyla konulmuştur. Toplantının açılabilmesi için sadece maliklerin sayısı değil, maliklerin sahip olduğu arsa paylarının da yarısından fazlası şart koşulmuştur. Yani, küçük arsa payına sahip kat malikleri bir araya gelip toplantı açılışı yapamaz, büyük arsa payına sahip maliklerin de katılması gerekmektedir.

Örneğin, toplam 10 bağımsız bölümden oluşan bir apartmanda toplantı açılışı için sadece 6 malik değil, aynı zamanda bu maliklerin sahip olduğu arsa paylarının da yarıdan fazlası gereklidir. Eğer bu 6 malik toplam arsa payının %50’sinden azına sahipse, toplantı açılışı mümkün olmaz. Bu düzenleme, apartmandaki büyük arsa payı sahiplerinin karar alma süreçlerine katılımını garanti etmektedir.

Toplantının açılması kadar, kararların alınması da arsa payı ile doğrudan ilişkilidir. Kanuna göre, kat malikleri kurulu, toplantıya katılanların oy çokluğuyla karar verir. Bu oy çokluğu sadece maliklerin sayısı değil, aynı zamanda maliklerin sahip olduğu arsa payı oranını da kapsar. Dolayısıyla, büyük arsa payına sahip maliklerin oyları, karar yeter sayısında daha belirleyici olur.

Örneğin, bir apartmanda toplam arsa payı 100 üzerinden hesaplanıyorsa ve toplantıya katılan maliklerin toplam arsa payı 60 ise, karar almak için en az 31 arsa payına sahip maliklerin olumlu oy kullanması gerekmektedir. Bu düzenleme, özellikle büyük mülk sahiplerinin karar alma süreçlerine etkin şekilde katılımını sağlar.

 Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payının Önemi

Kentsel dönüşüm projelerinde, mevcut yapıların yıkılması ve yeni binaların inşasıyla ilgili kararlar alınırken arsa payı oranları dikkate alınır. 6306 sayılı Kanun’a göre, alınacak kararlar için maliklerin en az üçte iki çoğunluğu gerekmektedir. Ancak bu çoğunluk, malik sayısı ile değil, maliklerin sahip oldukları arsa payı ile hesaplanır. Dolayısıyla, büyük arsa payına sahip maliklerin karar alma süreçlerinde daha etkili olduğu bir yapı ortaya çıkar. ( Yeni düzenleme ile salt çoğunluk yeter sayısıdır.) Bu konuda daha ayrıntılı bilgi sahibi olmak için; Kentsel Dönüşümde Karar Toplantısı ve Azınlık Maliklerinin Hakları yazımızı okuyabilirsiniz.

Örneğin, bir apartmanda 10 daire bulunuyorsa ve bu dairelerin toplam arsa payı 100 üzerinden hesaplanıyorsa, alınacak kararlarda en az 66 arsa payına sahip maliklerin onayı gerekecektir. Bu da, küçük arsa payına sahip maliklerin tek başına karar almasını zorlaştırırken, büyük arsa payına sahip maliklerin daha fazla söz sahibi olmasını sağlar.

Arsa payı, bir kat mülkiyetinde yer alan her bağımsız bölümün arsa üzerindeki mülkiyet oranını ifade eder. Yani bir apartman ya da site içinde, her bir dairenin veya işyerinin sahip olduğu arsa payı, o taşınmazın toplam arsadan ne kadar hakka sahip olduğunu gösterir. Arsa payı, kat maliklerinin arsa üzerindeki haklarını ve sorumluluklarını belirlediği için, özellikle kentsel dönüşüm gibi yeniden inşa süreçlerinde kritik bir önem taşır.

Kentsel dönüşüm projelerinde, mevcut yapılar yıkılarak yerine yeni yapılar inşa edildiği için, maliklerin arsa payları temel alınarak yeni yapılacak binada kimin ne kadar hak sahibi olacağı belirlenir. Bu süreçte arsa paylarının doğru hesaplanması, tarafların mülkiyet haklarının korunması açısından büyük bir öneme sahiptir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi, arsa paylarının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre oranlı olarak belirlenmesi gerektiğini vurgular. Eğer arsa payları bu ölçütlere göre adil şekilde tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi amacıyla mahkemeye başvurabilir. Bu tür bir dava, bağımsız bölümlerin sahip olduğu payların doğru ve adil şekilde hesaplanmadığı durumlarda, maliklerin haklarını koruma amacıyla açılır. Ancak önemli bir husus, bağımsız bölümlerin değerindeki sonradan meydana gelen artış veya azalışların arsa payını değiştirmeyeceğidir. Arsa payı düzeltme işlemi bir kez yapılır. Bu davayı açabilecek hak sahibi arsa payının düzenlenmesine ilişkin tesis edilen sözleşmeyi imzaladıysa daha sonrasında dava açmada iyi niyeti olmadığından bu davayı açamaz. Bağımsız bölümü sonradan alan malik de tapu kayıtlarını inceleyerek daha önce arsa payının düzenlenmesine yönelik bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakmalıdır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Bu davada görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Davalı ve Davacı

Bu dava mülkiyet hakkıyla doğrudan bağlantılı olduğundan kat malikleri veya kat irtifakı sahipleri dava açabilir. Davayı yöneticiler veya kiracılar açamaz. Davacının, davayı tüm kat maliklerine ve intifa hakkı sahiplerine karşı açması gerekmektedir. Davayı açabilmek için arabuluculuk şartının tamamlanması zorunludur.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Dava Açma Süresi

Kanunda bir süre belirlenmediğinden kat mülkiyeti veya kat irtifakı devam ederken bu dava her zaman açılabilir. Bağımsız bölümler kısmen veya tamamen yok olduğunda ortada değeri belirlenebilecek bir yapı olmadığından arsa payının düzeltilmesi davasının yapı yıkılmadan önce açılması gerekmektedir. Özellikle kentsel dönüşüme giren bir yapı yıkılmadan önce arsa payının düzeltilmesi, maliklerin haklarının korunması açısından çok önemlidir.

Arsa Payı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Bağlantı

Kat mülkiyetine konu olan bir gayrimenkulde, arsa payı, bağımsız bölümlerin mülkiyetiyle birlikte devredilir. Arsa payı, bağımsız mülkiyetten ayrı olarak satılamaz veya devredilemez. Ayrıca, arsa payı üzerinde farklı irtifak hakları kurulması da mümkün değildir.

Arsa Payı Değiştirilebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payı, sonradan ortaya çıkan değer artışları veya azalışları nedeniyle değiştirilemez. Bu düzenleme, bağımsız bölüm maliklerinin haklarını koruma amacı güder.

Sonuç

Arsa payı ve arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti ve ortak kullanım alanlarının adil bir şekilde yönetilmesi açısından büyük bir öneme sahiptir. Arsa payları, bağımsız bölümlerin konum, değer ve büyüklüklerine orantılı olarak belirlenmelidir; aksi takdirde maliklerin hakları zarar görebilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümleri gereği, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurmak, malikleri koruma altına alır. Bu tür davalar, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde, mülk sahiplerinin haklarını güvence altına almak için kritik bir rol oynamaktadır. Bu nedenle, arsa payı hesaplamalarının titizlikle yapılması ve gerektiğinde düzeltme davalarının açılması, ortak yaşam alanlarının sağlıklı işleyişi için gereklidir.