Konut ve çatılı iş yeri kiralarının sona ermesine ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiştir. Bu özel hükümler haricinde genel hükümler de konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin uygulanmasında önem arz etmektedir. Kanun’nda yazılı özel sebepler dışında yalnızca sözleşmeyi feshetme arzusu ile kira sözleşmesinin sona ermesi gündeme gelebilmektedir. Ancak sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiracının sözleşmede veya yasada yazılı fesih sürelerine uyması gerekmektedir. Kiracının fesih sürelerine uymaksızın kira sözleşmesini sona erdirmesi, kiralanan taşınmazı erken tahliye etmesi halinde kiraya verene karşı sorumluluğu devam edecektir. Bir diğer deyişle kiracı, kiralananı erken tahliye etmesi sebebiyle kiraya verenin uğradığı zarardan sorumludur.
Kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden önce fesih sürelerine uyulmaksızın sona erme sebebiyle kiracının sorumluluğu tüm kira sözleşmeleri bakımından uygulanabilmekle birlikte burada konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri açısından değerlendirme yapılacaktır. Bu makalemizde, konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih süreleri, kiralananın erken tahliyesi sebebiyle kiracının sorumluluğunun kapsamı, makul süre kavramı ve kiracının sorumluluktan kurtulması hususları açıklanacaktır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Sona Ermesi
Kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak akdedilebilmektedir. Sözleşmenin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre de yasada fesih bildirim süreleri öngörülmüştür. Sözleşmenin taraflarının sözleşmeyi sona erdirebilmek için varsa sözleşmede yazılı fesih sürelerine, yoksa Yasa’da öngörülen fesih bildirim sürelerine riayet ederek kira sözleşmesini sona erdirmeleri gerekmektedir. Kiracı tarafından bu sürelere riayet edilmeden ve sözleşme süresi de sona ermeden kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi halinde erken tahliye gündeme gelecektir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde:
Kira sözleşmesinde taraflarca belirli bir süre öngörülmüşse kira sözleşmesinin belirli süreli kira sözleşmesi olduğu kabul edilmektedir. Örneğin kira süresi 1 yıl, 5 yıl gibi sürelerle düzenlenebilmektedir. Bu takdirde kural olarak kira sözleşmesi süre sonunda kendiliğinden sona ermektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından ise kendiliğinden sona erme durumu söz konusu olmamaktadır. Kiraya veren konut ve çatılı iş yeri kiralarını süre bitimine dayanarak sona erdirememektedir. 10 yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle tahliye talep etme hakları saklıdır. Detaylı bilgi için: tıklayınız.
Kiracı ise konut ve çatılı işyeri kirasının sona ermesi için sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün evvel kiraya verene sözleşmenin sona ereceğine ilişkin yazılı bildirimde bulunmaktadır. Sözleşmede bu süre daha uzun bir süre olarak öngörülebilir. Bu halde kiracının sözleşmede yazılı fesih bildirim süresine uyması gerekecektir. Aksi halde kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılacaktır.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde:
Kira sözleşmesi tarafları, sözleşmede herhangi bir süre öngörmediği takdirde kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak düzenlenmiş kabul edilecektir. Bu halde kiracının öncelikle varsa sözleşmede yazılı fesih bildirim sürelerine, aksi halde yasal fesih bildirim sürelerine uyarak kiraya verene yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir.
Belirsiz süreleri konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından yasal fesih bildirim süreleri 6 aylık kira dönemlerinin sonu olarak kabul edilmektedir. Buna göre kiracı, 6 aylık kira döneminin sonundan en az 3 ay evvel kiraya verene yazılı olarak kira sözleşmesinin sona ereceği hususunu bildirmeli ve 6 aylık kira dönemi sonunda taşınmazı tahliye ederek kiralananı kiraya verene teslim etmelidir.
Erken Tahliye Sebebiyle Kiracının Sorumluluğu
Kira sözleşmesi uyarınca kiraya veren kira ilişkisi devam ettiği müddetçe kira geliri elde etmektedir. Kira süresi sona ermeden ve fesih bildirim sürelerine uyulmadan kiralanan taşınmazın tahliye ve teslim edilmesi durumunda kiraya verenin kira geliri elde edeceğine ilişkin beklentisi sarsılacak ve kira gelir kaybından mahrum olacaktır. Bu nedenle sözleşmeye güven ilkesi uyarınca kiracının erken tahliyesi halinde kiraya verenin zararının tazmini maksadıyla kiracıya tazminat sorumluluğu yüklenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 325/1-1. cümle hükmü uyarınca;
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.”
Hüküm doğrultusunda kiracının erken tahliyesi halinde, kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının devam edeceği düzenlenmiştir. Bir diğer deyişle kiracı bu süreçte kira bedeli ile aidat bedelerini ödemeye devam etmelidir.
Ancak hükmün 2. fıkrasında kiracının sorumluluğunun kapsamı da sınırlandırılmıştır. Kiralananın boş kaldığı süreçte, kiraya veren bir kısım masraflardan kurtuluyorsa veya kiralanan taşınmazı başka bir şekilde değerlendirerek bir gelir elde ediyorsa bu halde hesaplanan kira bedeli toplamından bu bedellerin mahsubu gerekmektedir.
“Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
Kiraya verenin, erken tahliye sebebiyle tazminat talebinde bulunacağı dönem, kira sözleşmesine konu taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süredir. Önemle belirtmek gerekir ki kiraya verenin dürüstlük kuralına uygun şekilde hareket etmesi gerekmekte, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için çaba sarf etmesi gerekmektedir. Örneğin; taşınmazın yeniden kiralanması için ilana koyulmaması veya kiralama için müstakbel kiracılara taşınmazın gösterilmemesi ve bu nedenle yeniden kiralama süresinin uzaması halinde kiracının dürüstlük kuralına uygun davranmadığı ve bu nedenle tazminat talebinde bulunamayacağı kabul edilmelidir.
Makul Süre Nedir?
Yasada kiracının kiralananı süre bitiminden evvel teslim etmesi, kiralananı erken tahliye etmesi halinde, kira sözleşmesinden doğan borçlarının, kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre kadar devam edeceği öngörülmüştür. Ancak makul sürenin ne kadar olduğu açıkça belirtilmemiştir.
Yasa’da açıkça öngörülmeyen, ucu açık bırakılan tanımlar açısından hakimin her somut olay özelinde ayrıca değerlendirme yapması gerekecektir. Kiralanan taşınmazın erken tahliyesi halinde de, sözleşmede taraflarca erken tahliyeye ilişkin sorumluluk süresine dair bir hüküm öngörülmemişse, makul sürenin tayini için mahkemece keşif yapılmalı ve bilirkişi raporu tanzim edilmelidir. Değerlendirme yapılırken taşınmazın şerefiyesi, konumu, özellikleri, çevredeki benzer özelliklerdeki taşınmazların kiraya verilme süresi, taşınmaza duyulabilecek ihtiyaç durumu da göz önünde bulundurulmalıdır. Yargıtay uygulamalarında makul sürenin genellikle 3 ay olarak dikkate alındığı görülmektedir.
Taşınmazın Makul Süre Dolmadan Kiraya Verilmesi Halinde Sorumluluk
Yasa hükmünde, makul süre ve sorumluluk açısından önem arz eden husus tahliye edilen taşınmazın yeniden kiralanabilme süresidir. Taraflar sözleşmede sorumluluk süresi konusunda daha önceden anlaşma sağlamışlarsa makul sürenin tayinine gerek yoktur. Ve fakat tarafların sorumluluk süresine ilişkin herhangi bir anlaşması söz konusu değilse makul sürenin mahkeme tarafından tespit edilmesi gerekecektir.
Sorumluluk süresi, taşınmazın yeniden kiraya verilebilir olduğu süre kadardır. Bazı durumlarda erken tahliye edilen taşınmaz sözleşmede kararlaştırılan veya sonradan tayin edilen süreden önce üçüncü bir kişiye kiralanmış olabilir. Bu takdirde, taşınmazın yeniden kiraya verildiğinin ispatlanması koşuluyla, kiracının sorumluluğu ancak ve ancak taşınmazın tahliye tarihi ile yeniden kiraya verilmiş olduğu tarih arasında geçen süre kadardır. Taşınmaz şayet tahliye edildikten 20 gün süre sonra yeniden kiraya verildiyse kiracı ancak 20 günlük kira bedelinden sorumlu tutulabilecektir.
Kiracının Erken Tahliye Sebebiyle Sorumluluktan Kurtulması Mümkün Müdür?
Kiracı, kira sözleşmesini süre bitmeden veya fesih bildirim sürelerine uymaksızın sona erdirir, kiralanan taşınmazı süresinden evvel tahliye ederse, kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği süre kadar kira bedelini ödemekle yükümlü kabul edilmektedir. Yasa maddesinde kiracının sorumluluğunu sona erdiren, kiracıyı erken tahliye nedeniyle tazminat sorumluluğundan kurtarabilecek bir yol da öngörülmüştür. TBK m. 325/1-2. cümlede öngörülen hükme göre;
“Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.”
Buna göre kiracı, kiralanan taşınmazı tahliye etmeden evvel, taşınmaza kiracı olarak taşınabilecek, ödeme gücüne sahip ve kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek makul bir kimseyi bulması halinde erken tahliye sebebiyle tazminat sorumluluğu doğmayacaktır. Öyle ki; kiraya veren kötüniyetli olarak kendisine önerilen kiracı ile yeni bir sözleşme akdetmemesi halinde dahi kiracının sorumluluğu gündeme gelmeyecektir.
Kiracının Takas-Mahsup Talebi Olabilir Mi?
Kira ilişkisinin sona ermesi halinde kiracının, kiralanan taşınmazı kiraya verene teslim aldığı haliyle teslim etmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesi süresince kiralanana gelebilecek zararların tazminini güvence altına alabilmek maksadıyla kiracı tarafından kiraya verene güvence bedeli-depozito ödenmiş olabilir. Kira sözleşmesinin sonunda kiralananda olağan kullanımın dışında herhangi bir eskime veya ayıp söz konusu olmadığı takdirde kiraya veren depozito bedelini kiracıya iade etmekle yükümlüdür. Depozitonun iadesine dair detaylı bilgi için: tıklayınız.
Erken tahliye durumunda da kiracının depozitonun iadesini talep etme hakkı saklıdır. Kiraya verenin erken tahliye nedeniyle kiracıdan tazminat talep etmesi halinde de kiracı depozito bedelinin bu tazminat bedelinden takas ve mahsubunu talep edebilecektir.
Erken Tahliye Nedeniyle Tazminat Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?
01/09/2023 tarihinde yürürlüğe giren ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”da arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Dolayısıyla erken tahliye sebebiyle tazminat davası açılmadan evvel arabuluculuk süreci işletilmesi zorunludur.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkin doğan davaları görülmesin Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise kiracının yerleşim yeri adresi veya sözleşmenin ifa edildiği, taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.
Sonuç
Sonuç olarak; kiracının konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirmesi, hem Türk Borçlar Kanunu hem de Yargıtay uygulamaları ışığında kiraya verene karşı tazminat sorumluluğunu doğurmaktadır. Kiracının yükümlülüğü, taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam etmekte olup, bu süre içerisinde kira bedeli ve yan giderleri ödemesi gerekmektedir. Ancak kiracının ödeme gücüne sahip ve kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek yeni bir kiracı bulması halinde tazminat sorumluluğu ortadan kalkmaktadır. Öte yandan kiraya verenin de dürüstlük kuralına uygun hareket ederek taşınmazı yeniden kiraya verme konusunda çaba göstermesi şarttır. Erken tahliye nedeniyle tazminat talepleri bakımından arabuluculuk dava şartı olup, uyuşmazlıkların çözümünde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu çerçevede, erken tahliye halinde kiracı ve kiraya verenin hak ve yükümlülüklerini doğru değerlendirmesi, olası hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem arz etmektedir.