Yapı kooperatiflerde, kooperatif üyeleri kendi üzerlerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirmesine rağmen bazı durumlarda kooperatifler üyelerine konut veya dükkanları devretmemektedir. İşte bu gibi durumlarda kooperatif üyeleri kooperatif ortaklığına dayalı tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazların kendi adlarına tescilini talep edebilmektedir. Bu makalemizde kooperatif ortağının tapu iptal ve tescil davası açabilmesinin şartları, yargılamanın yürütülmesi gibi hususlar ele alınacaktır.
A) Kooperatif Ortağının Tapu İptal ve Tescil Davası Açabilmesinin Şartları
1. Kooperatif Ortağının Üyelik Sıfatı Yargılama Sonuna Kadar Devam Etmelidir
Kooperatif ortaklığına dayanılarak bir talepte bulunulması halinde ortaklığın yargılama sonuna kadar devam etmesi gerekmektedir. Kooperatif ortağının istifa etmesi, ortaklığı devretmesi veya ortağın ihraç edilmesi halinde mahkemenin bu hususu araştırıp davanın reddine karar vermesi gerekmektedir.
2. Kooperatif Ortağının Kooperatife Karşı Borcu Bulunmamalıdır
Yapı kooperatiflerinin temel amacı, ortaklarına oturabilecekleri bağımsız bölümler teslim etmektir. Bu çerçevede kooperatife karşı parasal yükümlülüklerini yerine getirmeyen, başka bir deyişle kooperatife borcu bulunan ortakların tapu iptal ve tescil talep etme hakları genel olarak bulunmamaktadır. Ancak 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun eşitlik ilkesinden kaynaklanan düzenlemesi gereğince; hak ve yükümlülüklerde eşit olan ortaklara karşı kooperatifin eşit işlem yapma zorunluluğu vardır. Bu nedenle kooperatif, borcu bulunan bazı ortaklara konut veya işyeri vermişse; aynı durumda olan davacı ortak bakımından da benzer talebin kabulü gündeme gelebilir.
Uygulamada kesin hüküm kurmadan önce kooperatifin defter, kayıt ve belgeleri ile bilanço, gelir-gider cetvelleri ve genel kurul kararlarının temin edilip incelenmesi zorunludur. Bu belgeler ibraz edilmezse, kayıtların kooperatifte incelenmesi için keşif yapılmalı; buna rağmen defter ve belgelere ulaşılamazsa ilgili Ticaret Sicil Müdürlüğü veya yetkili idareden talep edilmelidir. Ayrıca, tam ödeme yapan bir üyenin tespiti, tapu verilen fakat ödeme eksikliği bulunan üyelerin hangi tutarda eksik ödeme yaptığı ve davacının ödediği tutar kadar ödeme yapan bir üyenin tapu kaydı alıp almadığı gibi hususlar, ayrıntılı ve denetime açık bir bilirkişi raporu ile belirlenmelidir. Bu tespitler yapılmadan ve ispat yükümlülükleri gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve esasa aykırı olacaktır.
3. Taşınmazın Tapu Kaydı Bulunmalıdır
İlke olarak her dava, açıldığı tarihte mevcut olan şartlar dikkate alınarak sonuçlandırılır. Bu kapsamda, davanın açıldığı tarihte dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının bulunmaması ve henüz ferdileşmeye geçilmemiş olması durumunda, bağımsız bölümün davacıya ait olduğunun belirlenebilmesi halinde mahkemece tespit kararı verilmesi gerekmektedir. Kat mülkiyetine geçilmemiş ve yalnızca kat irtifakı tapusu bulunan bir taşınmaz yönünden ise tapu iptali ve tesciline karar verilmesi hukuken mümkün değildir. Ferdileşme hakkında detaylı bilgi edinmek içim; tıklayınız.
4. Kooperatifin Yüklenici Olarak Arsa Sahibine Karşı Yükümlülüklerini Yerine Getirmesi Gerekmektedir
Kooperatif ortağının, kur’a sonucu kendisine isabet eden bağımsız bölümün tapusunu talep edebilmesi için yalnızca ortağın kooperatife karşı borcunu ifa etmesi yeterli değildir. Aynı zamanda, yüklenici sıfatıyla hareket eden kooperatifin de arsa sahibine karşı üstlendiği edimlerini tam ve eksiksiz biçimde yerine getirmesi gerekir.
Zira tapu iptal ve tescil talebinin hukuken geçerli olabilmesi için, kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca üzerine düşen edimlerini tamamlamış olması şarttır. Kooperatif, arsa sahibine karşı edimlerini ifa etmediği sürece ortakların bağımsız bölüm taleplerinin hukuken kabulü mümkün olmayacaktır.
B) Kooperatifin Vereceği bir Yapı Olmaması Halinde Tazminat Talebi
Yapı kooperatiflerinin temel amacı, üyelerine bağımsız bölüm teslim etmektir. Ortak, kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirdiğinde bağımsız bölüm talep etme hakkına sahiptir. Ancak kooperatifin elinde tahsis edilecek bağımsız bölüm bulunmaması halinde, ortağın mağdur edilmemesi için bu bağımsız bölümün rayiç bedeli kendisine ödenmelidir.
Uygulamada, kura sonucu bir bağımsız bölümün üyeye isabet etmesine rağmen daha sonra yapılan genel kurul kararıyla bu bağımsız bölümün başka bir üyeye devredildiği durumlarla karşılaşılmaktadır. Böyle bir durumda, kooperatifin işleminde şekli bir usulsüzlük bulunmasa dahi, ferdileşmenin gerçekleşmiş olması, diğer üyelere bağımsız bölümlerin devredilmiş bulunması ve davacı ortağın kooperatife karşı herhangi bir borcunun bulunmadığının tespit edilmesi halinde, kooperatifin bağımsız bölüm teslim edemediği gerekçesiyle üyeyi tüm haklarından mahrum bırakması hukuka aykırıdır.
Dolayısıyla, tahsis edilecek konut bulunmaması halinde, kooperatif üyesinin terditli talebi olan bedel istemi dikkate alınmalı; bağımsız bölümün dava tarihindeki değeri hesaplanarak bu bedelin kooperatif tarafından üyeye ödenmesine karar verilmelidir. Aksi yönde verilen kararlar, kooperatif üyesinin haklarını tümden ortadan kaldıracağı için hukuken isabetli olmayacaktır.
Bazı durumlarda yapı kooperatifleri, konut veya işyerini ortağa tahsis etmiş olsa da, taşınmazın ayıplı yani kullanıma elverişsiz olması ya da ortağın ek masraflar yaparak kullanılabilir hale getirmesi gerekebilir. Böyle bir durumda ortak, kooperatiften tazminat talep edebilir. Bu konu hakkında detaylı bilgi için; tıklayınız.
Ayrıca, kooperatifin bazı ortaklara konut veya işyerlerini zamanında teslim etmesine karşın, diğer ortaklara teslimi uzun süre sonra yapması halinde de, ilgili ortak kira kaybı talebinde bulunabilir. Bu konu hakkında detaylı bilgi için; tıklayınız.
C) Ortağın İhraç Kararı Kesinleşmeden Yeni Ortak Alınması Halinde Tazminat Sorumluluğu
Kooperatif ortaklarının ihracına ilişkin kararlar kesinleşinceye kadar hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle ihraç kararı kesinleşmeden yeni bir ortağın alınması ve bu ortağa bağımsız bölüm tahsis edilmesi hukuka aykırıdır. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na göre, çıkarma kararı kesinleşinceye kadar ortağın hak ve yükümlülükleri devam eder ve bu kurala aykırı işlem yapılması halinde kooperatif yönetim veya tasfiye kurulu üyeleri doğacak zarardan şahsen ve müteselsilen sorumlu tutulurlar.
Uygulamada, ihraç kararının iptal edilmesiyle birlikte ihraç edilen ortağın ilgili bağımsız bölüm üzerinde üstün hak sahibi olduğu kabul edilmektedir. Ancak ihraç kesinleşmeden yapılan devir işlemleri nedeniyle çoğu durumda tapu iptali ve tescil mümkün olmamakta, bunun yerine ortağın uğradığı zararın tazmini yoluna gidilmektedir. Bu noktada, konut karşılığı tazminat hesaplanarak kooperatifin sorumluluğu gündeme gelmektedir.
Bununla birlikte, ihraç kararı kesinleşmeden yeni üyeye bağımsız bölüm tahsis eden tasfiye kurulu üyelerinin de kusurları sebebiyle zarardan müteselsilen sorumlu oldukları kabul edilmektedir. Dolayısıyla, ihraç işlemi kesinleşmeden yapılan yeni üye kaydı ve tahsis işlemleri yalnızca kooperatifin değil, aynı zamanda ilgili kurul üyelerinin de tazminat sorumluluğunu doğurur.
D) Tazminat Nasıl Hesaplanmalıdır?
Tazminat hesabında esas alınacak ölçüt, kooperatifin diğer üyelere bağımsız bölümleri hangi aşamada teslim ettiğidir. Zira 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu uyarınca bütün ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşittir. Eğer diğer üyelere bağımsız bölümler kaba inşaat seviyesinde teslim edilmişse, zarar hesabı da aynı seviyedeki rayiç değer üzerinden yapılmalıdır. Buna karşılık, bağımsız bölümler tamamlanmış şekilde teslim edilmişse, tazminat bedeli buna göre belirlenmelidir.
Dolayısıyla, tazminat hesabında taşınmazın mevcut rayiç değerinin değil, diğer üyelere hangi seviyede teslim edildiğinin tespit edilmesi ve buna göre rayiç değer üzerinden hesaplama yapılması gerekir. Aksi halde, eşitlik ilkesi gözetilmeden yapılan bir hesaplama, kooperatifin diğer ortaklar karşısında haksız yere farklı bir yükümlülük altına girmesine veya davacı ortağın gereğinden fazla tazminat almasına sebebiyet verecektir. Bu nedenle, mahkemece eksiksiz araştırma yapılmalı, bağımsız bölümün teslim şekli belirlenmeli ve tazminat hesabı buna göre yapılmalıdır.
Kooperatif Ortaklığına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kooperatifin merkezinin bir ilde, inşa edilen yapıların ise farklı bir ilde bulunması mümkündür. Bu durumda davacı taraf, hangi yerdeki mahkemede dava açacağı konusunda tereddüt yaşayabilmektedir. Davacının şahsi bir hakka dayanarak (örneğin kura sonucu kendisine tahsis edilen bağımsız bölümün teslimi talebi) konutun verilmesini istemesi halinde, açılacak davanın kooperatif merkezinin bulunduğu yer ticaret mahkemesinde görülmesi zorunludur.
Sonuç
Kooperatif ortaklığına dayalı tapu iptal ve tescil davası, ortakların mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren ve uygulamada sıkça karşılaşılan dava türlerindendir. Bu davalarda mahkemenin doğru ve adil bir karar verebilmesi için, öncelikle davacının ortaklık sıfatının yargılama süresince devam edip etmediği, kooperatife karşı edimlerini eksiksiz yerine getirip getirmediği ve kooperatifin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini ifa edip etmediği titizlikle incelenmelidir.
Ayrıca, taşınmazın tapu kaydının bulunup bulunmadığı, ferdileşmenin gerçekleşip gerçekleşmediği, diğer ortaklara bağımsız bölümlerin hangi aşamada teslim edildiği gibi hususlar da davanın sonucunu doğrudan etkilemektedir. Kooperatifin bağımsız bölüm verememesi halinde, ortağın uğradığı zararın eşitlik ilkesi gözetilerek ve rayiç değer esas alınarak tazmin edilmesi gerekir.
Öte yandan, ihraç kararlarının kesinleşmeden yeni üyeler alınması ve bu kişilere bağımsız bölüm tahsis edilmesi hem kooperatifin hem de yönetim veya tasfiye kurulu üyelerinin müteselsil sorumluluğunu doğurmaktadır. Bu nedenle, kooperatif yöneticilerinin sorumluluk bilinciyle hareket etmesi, ortakların ise hak kaybına uğramamaları için zamanında hukuki yollara başvurmaları büyük önem arz etmektedir.
Sonuç olarak, kooperatif ortaklığına dayalı tapu iptal ve tescil davaları teknik bilgi ve uzmanlık gerektiren uyuşmazlıklar olup, hem kooperatifin hem de ortakların hak ve yükümlülüklerinin dengeli bir şekilde korunması gerekmektedir. Bu nedenle, sürecin uzman bir avukat eşliğinde yürütülmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından faydalı olacaktır.