Konut ve çatılı işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu kapsamında özel olarak düzenlenmiştir. Kiralanan taşınmazın tahliyesinin talep edilebileceği haller ve koşulları da detaylı olarak ele alınmıştır. “Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” başlığını taşıyan 352. maddenin üç ayrı fesih sebebi düzenlenmiştir. Madde metninin ilk fıkrasında “Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi” , ikinci fıkrasında ise; “İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi” sebepleri düzenlenmiştir. Söz konusu fesih sebepleri gerek konut kiralarında gerekse de işyeri kiralarında geçerlidir. Madde metninde düzenlenen üçüncü fesih sebebi olan “Kiracının veya Birlikte Oturduğu Eşinin Aynı İlçe veya Beldede Taşınmazının Bulunması Sebebiyle Tahliye” ise konut kiralarına özgü olarak düzenlenmiş olup işyeri kiralarında geçerli değildir. Bu yazımızda kiracının evinin olması sebebiyle tahliye davasının hukuki dayanağı ve koşulları izah edilecektir.
Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Olması Nedeniyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesinin Hukuki Dayanağı
Kiracıya veya eşine ait konut bulunması halinde kiralanan taşınmazın tahliyesi talep edilebilmektedir. Tahliye talebinin koşulları Türk Borçlar Kanunu’nun 353/3 maddesinde açıkça düzenlenmiştir.
“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
Madde metninde geçen “kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa” ifadesinden anlaşılacağı üzere bu hüküm dürüstlük kuralına ve güven esasına dayanmaktadır. Taraflar arasındaki güven ilişkisinin çökmesi durumunda sözleşmenin devamı taraflar açısından çekilmez hale geleceğinden kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etmek mümkün olacaktır.
Kiracıya Ait Konut Bulunması Nedeniyle Tahliye Davasının Koşulları
1. Kira sözleşmesi konut kirasına ilişkin olmalıdır.
Kiralanan taşınmazın tahliyesi halleri her ne kadar konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmeleri kapsamında düzenlenmişse de kiracının evinin olması sebebiyle tahliye davası yalnızca konut kiraları özelinde düzenlenmiştir. Bu nedenledir ki, diğer koşulları da sağlayan bir işyeri bulunması halinde işyeri olarak kullanılan kiralanan taşınmazın tahliyesi veya konut kirasında taraf olan kiracıya ait aynı ilçe sınırları içerisinde bir işyeri bulunması halinde kiralanan konutun tahliyesi talep edilememektedir.
2. Bahse konu konutun kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait olması gerekmektedir.
Kiralanan taşınmazda kiracı sıfatını haiz kişi veya birlikte yaşamakta olduğu kişiye ait başka bir konut bulunması halinde bu usulle kiralanan taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir. Konutun kime ait olduğu hususu sınırlı olarak düzenlenmiştir. Dolayısıyla kiracının çocuğuna veya anne babasına ait bir taşınmazın olması hali bu kapsamda değerlendirilmemektedir. Yine eşlerin birlikte yaşamıyor olması durumunda kiracının eşine ait bir taşınmazın bulunması da tahliye sebebi olarak değerlendirilemeyecektir. Boşanma sürecinde olan veya ayrılık kararı olan eşlerin durumu bu hususta örnek teşkil edebilmektedir.
3. Konutun kiralanan taşınmaz ile aynı ilçe sınırları içerisinde olması gerekmektedir.
Kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait taşınmazın, kiralanan taşınmaz ile aynı ilçe sınırlarında olması gerekmektedir. Bu hususta ilçe kavramı doğru değerlendirilmesi ve tahliye süreci yürütülmelidir. Taşınmazların her ikisinin de aynı ilçe belediyesinin görev yaptığı çevrede bulunması gerekmektedir. Dikkat edilmesi gerekir ki büyükşehir belediye sınırları içerisinde bulunan taşınmazlar tahliye sebebi olarak öngörülmemiştir.
“Belde belediyesi” kavramı 2012 yılında yayımlanan ve 30.03.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6360 sayılı Kanun uyarınca kaldırılmış olup hali hazırda incelenmesi gereken kavram ilçe belediyesi sınırlarıdır.
4. Konut oturmaya elverişli olmalıdır.
Kiracıya veya eşine ait bir taşınmaz bulunması nedeniyle tahliye talebinde bulunulabilmesi için önem arz eden bir diğer husus ise kiracıya ait taşınmazın kiracının oturmasına elverişli olmasıdır. Oturmaya elverişli olup olmadığı hususu değerlendirilirken kiracının ve birlikte yaşadığı ailesinin sosyal durumu ile kaç kişilik bir aile olduklarının incelenmesi gerekir. 5 kişilik bir ailenin 1+1 bir konutta yaşaması elverişli olamayacağından diğer koşullar sağlansa dahi kiralanan taşınmazın tahliyesi talebi reddedilebilecektir.
Kiracıya ait konutta kiracısının bulunması hali, kiracıya ait konut bulunması sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesine engel teşkil etmemektedir. Kiracının kendine ait konutu açısından koşulların bulunması halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ikame edilebileceğinden, kiraya verenin kiracısına karşı kiracıya ait konut bulunması sebebiyle tahliye davası açması mümkündür.
5. Kiraya veren, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte kiracıya veya kiracının eşine ait bir taşınmaz bulunduğunu bilmiyor olmalıdır.
Kiracıya ait kiralanan taşınmazın bulunması sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesinin talep edilebilmesinin temelinde dürüstlük kuralı bulunmaktadır. Kiraya veren, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte kiracısının veya kiracının birlikte yaşadığı eşinin başka bir taşınmazı olduğunu biliyorduysa daha sonradan bu tahliye sebebine dayalı tahliye davası ikame etmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceğinden ve hukuk kötüniyeti korumadığından davanın reddi gerekecektir. Kiraya verenin, kiracıya ait bir taşınmazın varlığı sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesini talep edebilmesi için bu durumu kira ilişkisinin kurulmasından sonra öğrenmesi ve bu hususu tahliye davası çerçevesinde ispatlaması gerekmektedir.
Kiracıya Ait Konut Bulunması Sebebiyle Tahliye Davasında Dava Açma Süresi
Kiracıya ait başkaca bir taşınmazın bulunması sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesinin talep edilebilmesi için kiraya verenin bu durumu öğrendiği kira döneminin bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde taşınmazın tahliyesini dava yolu ile talep etmesi gerekmektedir. Bu sürenin geçirilmesi halinde, diğer tahliye sebeplerinde olduğu gibi takip eden kira döneminde tahliye talebinde bulunulması dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebileceğinden süreye uygun olarak dava açmak önem arz etmektedir. Bu tahliye sebebi çerçevesinde ihtarname zorunluluğu öngörülmemiştir.
“Home Office” Olarak Kullanılan Konut İçin Tahliye Talebi Mümkün Müdür?
Günümüzde evden çalışma usulünün yaygınlaşması ile birlikte konutların “home office” olarak kullanıldığı görülmektedir. Bu kapsamda taşınmazın ağırlıklı olarak hangi şekilde kullanıldığı önem arz etmektedir. Örneğin bir avukatın, ev adresini aynı zamanda iş adresi olarak göstermesi konutun “home office” olarak kullanıldığını göstermekle, taşınmazın ağırlıklı niteliğinin konut olduğu durumunu değiştirmemektedir. Bu nedenle tahliye talep etmek mümkün olabilecektir. Ancak işyerinin bir bölümünün konut olarak kullanılması hali taşınmazın ağırlıklı kullanım niteliğinin işyeri olması sebebiyle kiracıya ait konut bulunması sebebiyle tahliye davasına konu olamayacaktır.
Konutun Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Edinilmesi Halinde Tahliye Talep Edilebilir Mi?
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kira sözleşmesi akdedildikten sonra taşınmaz edinmesi mümkündür. Yasada kiracının veya eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunması sebebiyle tahliye davasının koşulları açıkça düzenlenmiş olup tahliye sebebi olarak gösterilecek kiracıya ait konutun kira sözleşmesi akdedilirken kiracının mülkiyetinde bulunması dava şartı olarak öngörülmemiştir. Nitekim Bölge Adliye Mahkemesi kararları da kiracının, oturmaya elverişli konutu sonradan edinmesinin sonuca bir etkisi bulunmayacağı yönündedir. (Antalya BAM 15.HD., 11.07.2019, 2018/2627 E., 2019/1503 K.)
Birden Fazla Kiracı Olması Halinde Tahliye Talep Edilebilir Mi?
Yasa gereği kiralananın tahliyesi bölünebilir nitelikte değildir. Birden fazla kiracı olması halinde tahliye talebinin tüm kiracılara yöneltilmesi ve tahliye sebebinin tüm kiracılar için geçerli olması gerekmektedir. Dolayısıyla birden fazla kiracı bulunması halinde, kiracılardan yalnızca birine ait konut bulunması ve fakat diğerinin kendisine ait ve koşulları saplayan bir konutunun bulunmaması halinde tahliyenin bölünemez olması gereği tahliye talep edilemeyecektir.
Kiralanan Taşınmazın Tahliyesinde Hukuki Süreç
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda kiralanan taşınmazın tahliyesinin dava yolu ile talep edilebilmesi için öncelikle arabuluculuk sürecinin işletilmesi dava şartı olarak öngörülmüştür. Dolayısıyla arabuluculuk süreci işletilmeksizin dava ikame edilmesi halinde davanın usulden reddedilmesi söz konusu olacaktır. Arabuluculuk başvurusu, dava açma süresini durdurmaktadır.
Kira uyuşmazlıklarını görmeye yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olup yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri adresidir.