Tarım arazilerinin satış yoluyla mülkiyet devri, belirli yasal düzenlemeler çerçevesinde Tarım ve Orman Bakanlığı’nın gözetimi altında gerçekleştirilmektedir. Bu işlemler, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik hükümleri doğrultusunda yürütülmektedir. Uygulama esnasında, arazinin ekonomik bütünlüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri, maliklerin durumu ve alıcıların sahip oldukları arazi miktarları dikkate alınmaktadır. Aşağıda, tarım arazilerinin satış yoluyla devrine ilişkin uygulama esasları, asgari ve yeter gelir tarımsal arazi büyüklüğü kavramları detaylı şekilde açıklanmıştır.
1. Tarım Arazilerinde Ekonomik Bütünlük, Asgari ve Yeter Gelirli Tarımsal Arazi Büyüklüğü Nedir?
Tarım arazilerinin etkin ve sürdürülebilir bir şekilde kullanımı, hem ülke tarımı hem de tarım arazilerinin miras veya satış yoluyla bölünerek parçalanmasının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bu kapsamda, tarım arazilerinin ekonomik bütünlük arz edip etmediği ile asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları öne çıkmaktadır. 6537 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler uyarınca belirlenen bu kriterler, tarım arazilerinin mülkiyet devri işlemleri başta olmak üzere birçok alanda uygulanmaktadır.
a. Tarım Arazilerinde Ekonomik Bütünlük Nedir?
Aynı ilçe sınırları içinde bulunan tarım arazileri arasında ekonomik bütünlükten söz edilebilmesi için öncelikle mesafe kriteri dikkate alınmaktadır. Bu kapsamda, tarım arazileri arasındaki kuş uçuşu mesafe 3 kilometreden az olmalı ve bu araziler örtü altı tarım için en az 1 dekar, dikili tarım arazilerinde 5 dekar, sulu veya kuru tarım arazilerinde ise 10 dekar ve üzerinde olmalıdır. Bu büyüklüklerin altındaki tarım arazileri ekonomik bütünlük teşkil etmemektedir.
Tarım arazileri arasındaki mesafe ölçümü, iki arazi arasında en yakın iki nokta esas alınarak yapılır. Ayrıca, en az bir noktada ortak sınırı bulunan tarım arazileri sınırdaş olarak kabul edilirken, paylı mülkiyetteki araziler bu kapsamda sınırdaş sayılmaz ve bu arazilere ilişkin ön alım hakkı da kullanılamaz.
Mülkiyeti aynı kişiye ait olup birbirine sınırdaş olan tarım arazilerinde, eğer toplam büyüklük örtü altı üretim için 1 dekar, dikili tarım arazileri için 5 dekar ve sulu-kuru tarım arazileri için 10 dekar ve üzerinde ise ekonomik bütünlük değerlendirmesi yapılabilir. Paylı mülkiyette ise hissedara düşen pay esas alınarak ekonomik bütünlük tespiti gerçekleştirilir.
b. Asgari Tarımsal Arazi Büyüklüğü Nedir?
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bir tarım arazisinin parçalanamayacak en küçük ölçüsünü ifade etmektedir. Bu ölçüt, arazinin vasfına göre değişiklik göstermektedir. Mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde bu sınır 20 dekar olarak belirlenmiştir. Dikili tarım arazilerinde asgari büyüklük 5 dekar, örtü altı üretim yapılan arazilerde ise 3 dekardır.
Bu sınırların altına düşen araziler, ekonomik bir üretim birimi oluşturamayacağından dolayı parçalanması ve devri sınırlanmıştır. Tarım arazilerinin bölünmesinin önlenmesi, tarımsal verimliliğin sürdürülebilmesi açısından kritik öneme sahiptir.
c. Yeter Gelirli Tarımsal Arazi Büyüklüğü Nedir?
Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, bir tarımsal işletmenin bir aileye yeterli gelir sağlayacak büyüklükte olması anlamına gelmektedir. Örtü altı tarımda bu sınır 3 dekar, dikili tarım arazilerinde 10 dekar, sulu ve kuru tarım arazilerinde ise il ve ilçelerin bölgesel özellikleri dikkate alınarak 6537 sayılı Kanuna ekli listede ayrı ayrı belirlenmiştir.
Yeter gelirli arazi büyüklüğü, ekonomik bütünlük oluşturan tarım arazilerinin toplamı üzerinden hesaplanmaktadır. Eğer malik yalnızca bir tarım arazisine sahipse ve bu arazi, yeter gelirli büyüklük kriterini tek başına sağlıyorsa bu durumda ekonomik bütünlük tek başına sağlanmış kabul edilmektedir.
d. Tarım Arazilerinin Devrinde Özel Durumlar ve İstisnalar
6537 sayılı Kanunun yayım tarihinden önce elbirliği mülkiyeti ile intikal etmiş tarım arazilerinde, tapuda görülen hisse miktarları yeter gelirli büyüklük hesaplamasında dikkate alınabilmektedir. Ancak, hisse oranı belirlenemiyorsa veraset ilamındaki yasal hisse oranları esas alınmaktadır. Buna karşın, Kanunun yayım tarihinden sonra vefat eden kişilerin elbirliği mülkiyetli arazileri bu hesaplamaya dahil edilmemektedir.
Ayrıca aile malları ortaklığı ve kazanç paylı aile malları ortaklığı gibi mülkiyet biçimlerinde, hissedarlık oranları yeter gelirli büyüklük hesabına katılmaktadır. Adi ortaklık sözleşmeleri sonucu oluşturulan elbirliği mülkiyetlerinde paydaş adedinin artışı yeter gelirli büyüklük açısından dikkate alınır.
e. Satış ve Miras Yoluyla Devirlerde Ekonomik Bütünlük Uygulaması
Tarım arazilerinin satış veya miras yoluyla mülkiyet devri işlemlerinde ekonomik bütünlük, asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kriterleri esas alınmaktadır. Aynı ilçe sınırları içinde yer almakla birlikte aralarında 10 kilometreden fazla mesafe olan arazi gruplarından biri yeter gelirli büyüklüğü sağlıyorsa, diğer grup farklı bir tarihte bağımsız olarak satılabilir.
Farklı kanun kapsamlarında kalan araziler açısından da değerlendirme yapılırken her iki kanuna tabi olan ve ekonomik bütünlük arz eden tarım arazileri birlikte dikkate alınmaktadır. Diğer yandan, tarım arazisi üzerinde irtifak hakkı ya da üst hakkı tesis edilmişse, bu hakların konusu olan alanlar yeter gelirli tarımsal büyüklük hesabına dahil edilmez.
2. Tarım Arazilerinde Dönüşüm ve Oranlama Esasları
Farklı vasıflara sahip tarım arazilerinin dönüşüm işlemlerinde, her bir arazi tipi için belirlenen oranlar dikkate alınmaktadır. Bu kapsamda, ekonomik bütünlüğün altında kalan sınırdaş parsellerde farklı arazi tiplerinin dönüşümlerinde de oranlama yöntemi kullanılmaktadır. Bu oranlar, hem ekonomik bütünlük hem de yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün hesaplamasında temel alınmaktadır.
a. Yetkili Kurumlar ve İtiraz Süreci
Ekonomik bütünlük, asgari ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü değerlendirmeleri il ve ilçe tarım müdürlükleri ile Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından yapılmaktadır. Topoğrafik koşullar veya kullanım zorlukları gibi mücbir sebepler nedeniyle yapılan itirazlar, Bakanlık tarafından ayrıca değerlendirilerek karara bağlanmaktadır.
b. Tarım Arazilerde Kamu Yatırımları ve Tarım Dışı Kullanım Talepleri
Kamu yatırımları veya tarım arazilerinin tarım dışı amaçlarla kullanımına ilişkin taleplerde ise ekonomik bütünlük, asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kriterleri dikkate alınmamaktadır. Bu gibi durumlarda farklı yasal düzenlemeler ve planlama esasları devreye girmektedir.
3. Tarım Arazilerinin Satış Yoluyla Devri
a. Gerçek ve Tüzel Kişiler Arasındaki Devirlerde Uygulanan Genel Esaslar
Tarımsal arazilerin mülkiyet devri işlemlerinde, tüzel kişilerin sahip olduğu araziler için de, gerçek kişilerde olduğu gibi genel esaslar uygulanmaktadır. Ancak, Maliye Hazinesine ve ilgili yönetmeliğin 7. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen kamu kurumlarına ait hazine arazileri bu kapsamın dışındadır.
Bu kamu kuruluşlarının mülkiyetinde bulunan tarım arazileri, aynı kişilerden edinilmişse, ekonomik bütünlük değerlendirmesi yapılmasının ardından satış işlemleri gerçekleştirilir.
b. Tek Taşınmaza Sahip Olma Durumu
Bir taşınmaz malikin, aynı ilçe sınırları içerisinde yalnızca bir adet tarım arazisine sahip olması halinde, bu taşınmazın devri tapu müdürlüklerince herhangi bir sorguya tabi tutulmaksızın doğrudan yapılır.
Bir kişinin birden fazla tarım arazisi olması ve bu arazilerin tamamının tek kişiye devredilmek istenmesi durumunda da aynı uygulama geçerlidir.
Ancak, bu arazilerin birden fazla kişiye devredilmek istenmesi halinde ekonomik bütünlük kriteri dikkate alınır. Bu durumda, devre konu parsellerin birbirine sınırdaş olup olmadığı ve birlikte ekonomik bütünlük oluşturup oluşturmadığı incelenir.
c. Tarım Arazilerinde Ekonomik Bütünlük ve Sınırdaşlık Durumu
Sınırdaş araziler, toplamda ekonomik bütünlük teşkil etmiyor ise, bu parsellerin farklı kişilere devrine izin verilir. Ancak, ekonomik bütünlük oluşturan arazilerin satışı durumunda, eğer satış neticesinde bu bütünlük bozulacak ve yeter gelirli arazi büyüklüğünün altına düşülecekse, satışa izin verilmez.
Yeter gelirli büyüklüğün üzerinde kalan ve ifraz gerektirmeyen tarımsal araziler, sınırdaşlık ve ekonomik bütünlük gözetilmeksizin farklı kişilere devredilebilir.
Bir ilçede yeter gelirli büyüklükte araziye sahip olan gerçek veya tüzel kişiler, ifraz ve hisselendirme şartlarına uygunluk kaydıyla başka il veya ilçelerdeki tarım arazilerini de satın alabilir.
d. Paylı ve Elbirliği Mülkiyetindeki Tarım Arazilerinin Devri
Paylı tarım arazilerinde, diğer tüm kriterler göz ardı edilerek payın tamamının bir veya birden fazla paydaşa devrine izin verilir. Ekonomik bütünlüğün altında kalan payların ise üçüncü kişilere devri mümkündür.
Paylı tarım arazilerinde, bir veya birden fazla paydaşa devir işleminde, geriye kalan pay miktarı asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşmüyorsa, ekonomik bütünlük ya da yeter gelirli arazi değerlendirmesi yapılmaksızın satışa izin verilir.
Elbirliği mülkiyetli tarım arazilerinde, tüm maliklerin ortak olduğu alan bir pay olarak değerlendirilir ve işlemler buna göre yürütülür.
e. Tarım Arazilerinde Diğer Satış ve Devir Yöntemleri
Tarım arazilerinin ölünceye kadar bakma akdi, hibe, intifa hakkı veya çıplak mülkiyet devri işlemleri, genel satış hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Trampa yoluyla yapılacak mülkiyet devirlerinde, ekonomik bütünlüğün altındaki tarım arazileri yalnızca kendi aralarında, ekonomik bütünlüğün üzerindeki tarım arazileri ise yine kendi aralarında trampa edilebilir.
Trampa işleminden önce yeter gelirli tarım arazisine sahip olan kişinin, işlem sonrasında da bu yeterliliği sağlaması ve ekonomik bütünlük oluşturan sınırdaş parsellerde bu bütünlüğün korunması gerekmektedir. Aksi durumda tarım arazisinin devri mümkün olmamaktadır.
Tarım arazilerinin arsa, daire gibi tarımsal nitelikli olmayan gayrimenkullerle trampa edilmesi halinde, işlemler genel satış esaslarına göre yürütülür.
f. Alıcı Bulunamayan Tarım Arazileri
Tarım arazilerinin tamamı için alıcı bulamayan maliklerin bu durumu il veya ilçe müdürlüğüne yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bu bildirim üzerine Bakanlık, bu kişilere ait ekonomik bütünlüğe sahip arazilerin en az %50’sinin, yeter gelirli büyüklüğün altında arazisi olan kişilere aynı anda satışına izin verebilir.
Bu kişiler Bakanlık tarafından satıcılar listesine alınır. Malik daha sonra aynı nitelikte arazi edinir ve talepte bulunursa, listeden çıkarılır. Satılamayan diğer araziler için ise 5403 sayılı Kanun’un 8/K maddesi uygulanabilir.
Satın almak isteyen kişinin hiç tarım arazisi olmaması veya yeter gelirli büyüklüğün üzerinde araziye sahip olması halinde satış talebi reddedilir.
g. Tarım Arazileri Taşınmaz Satış Vaadine Konu Olabilir mi?
Tarım arazisinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olabilmesi belli şartlar gereklidir. Şöyle ki; tarım arazisinin tek başına maliki olan kişi, aynı sözleşme ile bu araziyi birden fazla kişiye devredeceğini taahhüt etmişse ve bu durum, tarım arazisinin kanunda öngörülen asgari büyüklüğün altına düşmesine neden oluyorsa, sözleşmenin ifası mümkün değildir. İfası mümkün olmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak tapu iptal ve tescil davası da açılamayacağından vaat alacaklısı genel hükümlere göre tazminat davası açması gerekmektedir. Taşınmaz satış vaadi hakkında detaylı bilgi edinmek için tıklayınız.
Bunların dışında asgari büyüklüğün altındaki tarım arazileri taşınmaz satış vaadine konu olabilmektedir.