Kira sözleşmesi uyarınca kiraya verenin, kiralanan taşınmazı kullanıma elverişli şekilde kiracıya teslim etme ve kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe kullanıma elverişli şekilde bulundurma yükümlülüğü mevcuttur. Yine kiracı tarafça da kiralananın kullanımının kolaylaşması açısından bir kısım faydalı masraflar ve yine kiralananın kullanımıyla doğrudan bağlantısı olmasa da başkaca bir kısım masraflar yapabilmektedir. Yapılan masraflar ile kiralanan taşınmazda değer artışı söz konusu olabilmektedir.
Bu makalemizde faydalı, zorunlu ve lüks masrafların neler olabileceği, kiracının hangi masraflara ilişkin ve ne zaman talepte bulunabileceği, kiralanan taşınmazda meydana gelen değer artışının ne şekilde hesaplanacağı ve kiraya verenin kiralanan taşınmazda yapılan masraflara karşı sorumluluğunun kapsamı incelenecektir.
Zorunlu, Faydalı ve Lüks Masrafların Ayrımı
a.Zorunlu Masraflar: Kiralananın kiracının, kira sözleşmesinde yazılı kullanım amacına uygun olarak kullanımına elverişli olması bulunması gerekmektedir. Kiralananda bulunan ve ayıp niteliğinde olan, kiralananın kullanımını etkileyecek mahiyette olan ve mutlaka giderilmesi gereken bir ayıbın giderilmesi için yapılan masraflar zorunlu masraf olarak nitelendirilmektedir. Zorunlu masraflara örnek olarak kiralanan taşınmazdaki bozulan kombinin yaptırılması gösterilebilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 306. maddesi kapsamında kural olarak kiracı, kiralanandaki ayıpları tespit etmesi halinde bu ayıbın giderilmesi maksadıyla kiraya verene bildirimde bulunmalıdır. Kiraya veren, kendisine yapılan bildirime rağmen ayıbı gidermezse kiracı, kiraya veren nam ve hesabına bu ayıbın giderilmesi için masraf yapabilir. Bu halde kiracı, yapmış olduğu masrafları kira bedelinden mahsup etme hakkına sahiptir.
Ancak kiracı, kiraya verene kiralananda meydana gelen ayıbı bildirmez ve ayıbın giderilmesi için masrafta bulunursa ve koşulları da mevcutsa kiralananda meydana gelen değer artışına ilişkin talepte bulunma hakkına sahip olacaktır.
b.Faydalı Masraflar: Faydalı masraflar, doğrudan kiralananda meydana gelen bir ayıp söz konusu olmamakla birlikte, kiralananın kira sözleşmesinde yazılı kullanım amacına uygun kullanım için daha elverişli hale getirilmesi amacına hizmet eden masraflardır. Faydalı masraflara örnek olarak eski tahta camların pimapen ile değiştirilmesi, eski kapının çelik kapı ile değiştirilmesi, çatının onarılması gösterilebilecektir.
Kural olarak kiracının, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralanan taşınmazda faydalı masraf teşkil edecek yenilik ve değişiklik yapması sözleşmeye aykırılık teşkil edebilir. Kiracı, kiralananı teslim aldığı haliyle teslim etmekle yükümlü olup kiralananda yapmış olduğu yenilik ve değişiklikleri teslim anında eski haline getirmekle yükümlüdür. Faydalı masrafların talep edilebilmesi, kiraya verenin bu değişiklikleri benimsemesine bağlıdır. Bu kapsamda yapılan faydalı masraflar doğrudan talep edilememekte, ancak koşullarının oluşması halinde kiralananda meydana gelen değer artışı kapsamında talep edilebilmektedir.
c.Lüks Masraflar: Lüks masraflar, faydalı ve zorunlu masraflar gibi kiralananın kullanımını elverişli hale getirmeye hizmet etmeyen, kiracının zevki doğrultusunda yaptırdığı masraflardır. Evdeki yer döşemelerinin değiştirilmesi, kullanıma elverişli kapıların daha lüksü ile değiştirilmesi, lambaların kiracının zevkine göre değiştirilmesi lüks harcamalara örnek teşkil etmektedir.
Tıpkı faydalı masraf niteliğinde olan yenilik ve değişikliklerin kiraya verenin yazılı rızasına bağlı olması gibi lüks mahiyette olan değişiklikler de kiraya verenin rızasına bağlıdır. Lüks masraflar kiralananın kiraya verene teslimi halinde sökülüp çıkarılması, kiralanan taşınmazın kiraya verene eski hali ile teslim edilmesi gerekmektedir. Lüks masraflar değer artışı kapsamında da talep edilememekte olup değer artışı talebi yalnızca zorunlu ve faydalı masrafları kapsamaktadır.
Zorunlu ve Faydalı Değişikliklerde Masraf Talep Edilebilir Mi?
Zorunlu ve faydalı masraflar kiralanan taşınmazın kullanımıyla bağlantılı yapılan değişikliklere ilişkin masraflardır. Zorunlu masraflar, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğü doğrultusunda üstlenmesi gerektiği, kiralanandaki ayıpların giderilmesine yönelik masraflardır. Faydalı masraflar ise zaruri olmamakla birlikte kiralananın kullanımını kolaylaştırmaya, kullanıma daha elverişli hale getirmeye yönelik masraflardır.
Daha evvel izah ettiğimiz üzere zorunlu masraflar, kiraya verene gidermesi hususunda bildirimde bulunmasına rağmen gidermediği ayıpları kiracının gidermesi halinde kira bedelinden mahsup edilebilecektir. Kiraya verene ayıpların giderilmesi hususunda bildirimde bulunmaksızın, kiracının doğrudan ayıpları gidermesi halinde zorunlu masraflar Türk Borçlar Kanunu’nun 530 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde talep edilmesi söz konusu olacaktır.
Faydalı masraflar ise kural olarak kiraya verenin açık rızası olmadıkça yapılamayacak, kiralananın tahliye ve teslimi anında sökülüp götürülmesi gereken değişikliklere ilişkindir. Dolayısıyla faydalı masrafların doğrudan talep edilmesi mümkün değildir. Ancak tahliye ve teslim anında sökülüp götürülemeyen ve kiraya veren tarafından da benimsenen faydalı imalatların kiralanan taşınmazın değerini artırdığı ve kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesine sebep olacağı kabul edilmekte ve vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca değer artışı talep edilebilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 530. maddesinde vekaletsiz iş göre hükmü düzenlenmiştir.
“İşsahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, işgörmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, işgörenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür.”
Kural olarak, kira sözleşmesi ile tarafların kiralananda yapılacak olan zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin talepte bulunamayacağı yönünde anlaşmaları halinde kiracı zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin talepte bulunamamaktadır. Ancak kira sözleşmesinde bu yönde bir hüküm olmaması halinde kiracı, yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masrafların kendisine ödenmesini talep edebilmektedir.
Ve yine, kira sözleşmesinde zorunlu ve faydalı masraflara dair talepte bulunulamayacağına ilişkin hüküm bulunsa dahi, kiracı kiralanan taşınmazı kira süresinin bitiminden evvel tahliye etmiş ise kiralananı kullanamadığı dönem için kiralanan taşınmazda meydana gelen değer artışını, yıpranma payı ile oranlanmak suretiyle, talep edebilecektir.
Değer Artışı Ne Zaman Talep Edilebilir?
Kiralananda yapılan zorunlu ve faydalı masrafların kiralananda meydana getirdiği değer artışı masrafların yapıldığı anda talep edilememektedir. Kiracının kiralananda meydana gelen değer artışını talep edebilmesi için öncelikle kiralanan taşınmazı tahliye ve teslim etmesi gereklidir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi ve teslimi fiili bir olgu olmakla birlikte kiracının değer artışı talep ederken bu olguyu yazılı bir delille de ispatlaması gerekmektedir. Yazılı deliller anahtar teslim tutanağı olabileceği gibi şayet kiracı icra marifetiyle taşınmazı tahliye etti ise icra memurluğunca düzenlenen tahliye tutanağı da ispata elverişli mahiyettedir.
Değer Artışı Nasıl Tespit Edilir?
Kiralanan taşınmazda yapılan faydalı ve zorunlu masrafların doğrudan talebi mümkün değildir. Kiracı, kiralanan taşınmazın tahliyesinden sonra, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa veya hüküm bulunsa dahi kiralanan taşınmazı kira süresinin bitiminden evvel tahliye etmiş ise, yapılan faydalı masrafların kiralanan taşınmazda meydana getirdiği değer artışını talep edebilecektir.
Yargılama aşamasında, değer artışının tespiti için keşif yapılması ve bilirkişi raporu tanzim edilmesi gerekecektir.
- Bilirkişi raporunda öncelikli olarak kiralanan taşınmazda yapılan değişiklikler ve bu değişikliklerin faydalı, zorunlu ve lüks değişiklik olarak ayrım yapılarak tespiti gerekmektedir.
- Akabinde faydalı ve zorunlu masraflar olup kiralanan taşınmazda değer artıran nitelikteki değişikliklerin yapımı tarihindeki değerleri tespit edilecektir. Değişikliklerin yapıldığı tarihin tespit edilememesi, ispatlanamaması halinde kural olarak bu değişikliklerin sözleşmenin başlangıç tarihinde yapıldığı kabul edilerek bu tarih itibariyle değerleri tespit edilmelidir. Yine burada önem arz eden husus şudur ki; masrafların dava tarihi itibariyle tespit edilmesi hatalı olacaktır. Yapılan masraflar ancak imal tarihindeki değeri üzerinden talep edilebilmektedir.
- Ardından, kiracının erken tahliyesi söz konusu ise, tahliye tarihinden kira süresinin bitimi tarihine kadar geçen süre ile yıpranma payı oranlanmak suretiyle, bu süreye ilişkin değer artışı tespit edilecektir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/2995 Esas ve 2020/3326 Karar sayılı ilamında da;
“Kural olarak sözleşmede aksine hüküm yoksa davacı kiracı kiralananı yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamaları kiracının kiralananın yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir.
…
Mahkemece, kiracının kiralanan üzerine yaptırdığı imalat ve tesislerin faydalı, zaruri ve kalıcı imalatlar olup olmadıkları, bu imalat ve tesislerin taşınmazın değerini artırıcı nitelikte olup olmadıkları araştırılıp faydalı, zaruri ve değer artırıcı imalatlar ise yapım tarihlerindeki değerlerinin (sözleşmenin başında yapıldığının kabulü ile) tespiti ile yapılan giderlerin 5 yıllık kira süresinin 3. yılında tahliye edildiği dikkate alınarak davacı kiracının kiralananı kullandığı sürenin tahliye nedeniyle kullanamadığı süre ile oranlanarak kiralananın kullanılamayan süre oranındaki imalat bedeli belirlenip tahsiline karar verilmesi gerekirken hatalı bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” Hükmü ile mahkemece, kiralanan taşınmazda meydana gelen değer artışının ne şekilde tespit edileceği hususu hüküm altına alınmıştır.
Kiracı Kendi Kusuru ile Taşınmazı Erken Tahliye Ederse Değer Artışı Talep Edebilir Mi?
Türk hukukunda her ne kadar kişinin kendi kusuruyla meydana getirdiği zararı talep edemeyeceği kabul edilmekte ise de kiralanan taşınmazda yapılan faydalı ve zorunlu masraflar nedeniyle değer artışı taleplerinde kira sözleşmesinin fesih sebebinin bir önem arz etmediği, fesih ile kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesinin gündeme geleceği ve dolayısıyla kiracının her halükarda değer artışı talebinde bulunabileceği kabul edilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/10030 Esas ve 2013/1623 Karar sayılı ilamında;
“Mahkemece davacının kendi kusuruyla erken tahliyeye sebebiyet verdiği, tazminat isteyemeyeceği kabul edilmiş ise de, davacı kira süresi sonuna kadar kullanacağı inancı ile taşınmaz üzerinde restorasyon ve onarımlar yapmış, kendi kusuru ile de olsa süre dolmadan tahliye etmek zorunda kalmıştır. Kullanamadığı dönem için tazminat isteyemeyeceğinin kabulü davalı yararına sebepsiz zenginleştirme oluşturur. Bu durumda mahkemece davacının tesisle ilgili harcamalarının yapıldığı tarihteki değerleri belirlenerek yapılan giderlerin erken tahliye nedeniyle davacının kullanamadığı döneme, yıpranma payları da düşürmek suretiyle oranlanması sonucu işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken istemin reddedilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.” denilerek kira sözleşmesinin feshine sebep olan tarafın önem arz etmediği, sözleşmenin feshi ile değer artışı talebinin hukuki dayanağı olan sebepsiz zenginleşmenin meydana geleceği ve bu nedenle kira sözleşmesinin kiracı tarafından feshedilmesi söz konusu olsa dahi kiracının değer artışı talebinde bulunabileceği hüküm altına alınmıştır.
Kiralanan Taşınmazın Malikinin Değişmesi Halinde Değer Artışı Kimden Talep Edilebilir?
Kiralanan taşınmazda meydana gelen değer artışı kural olarak mülkiyet hakkını etkilemektedir. Bu minvalde değer artışı talebinin kiralanan taşınmazın malikine yöneltilmesi gerekmektedir. Zaman zaman kiraya verenle malik aynı kişi olmayabilir. Bu halde de talebin taşınmaz malikine yöneltilmesi gerekecektir.
Kira ilişkisi devam ederken kiralananın üçüncü bir kişiye devredilmesi söz konusu olabilecektir. Bu halde kiraya veren ve malik sıfatı devralan üçüncü kişiye geçmekteyse de değer artışı talebi eski malike yöneltilmelidir. Zira eski malik kiralanan taşınmazı üçüncü kişiye devrederken faydalı ve zorunlu masraflar dolayısıyla kiralananda meydana gelen değer artışı ile birlikte yeni malike devretmekte ve bu değer artışı dolayısıyla zenginleşmektedir.
Ve yine önemle belirtmek gerekir ki, kiracı kiralanan taşınmazda meydana gelen değer artışını her ne kadar kiralanan taşınmazın tahliyesinden sonra talep edebilmekteyse de kiralanan taşınmazın üçüncü kişiye devrinin ardından eski malik ile kira ilişkisi kendiliğinden sona ereceğinden, kiracının devir tarihi itibariyle kiralanan taşınmazda meydana gelen değer artışını, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, talep etme hakkı söz konusu olabilecektir.
Kaçak Yapılarda Yapılan Değişikliklere İlişkin Değer Artışı Talep Edilebilir Mi?
Kaçak yapı, İmar mevzuatına aykırı olarak yapılan, yapı ruhsatı alınmamış veya yapı ruhsatı alınmasına rağmen ruhsata aykırı şekilde inşa edilmiş hukuka aykırı yapılardır. Kural olarak kaçak yapıların hukuka aykırı olması ve hukuki bir değerinin olmaması nedeniyle bu yapılarda meydana gelen değer artışından da söz edilemeyecektir. Dolayısıyla kaçak yapılarda yapılan faydalı ve zorunlu masrafların kiralanan taşınmazda meydana getirdiği değer artışının talep edilmesi de mümkün değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 13.06.2017 tarihli, 2017/308 Esas ve 2017/9922 Karar sayılı ilamında;
“İmar suçu oluşturan kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden, bu tip yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemez. Kaçak olan ve hakkında yıkım kararı bulunan binalar nedeniyle davalı kiralayanın sebepsiz zenginleştiğinden söz edilemez. Nitekim binanın imara aykırı ve orman sahası içinde olduğundan ruhsatı İstanbul Orman Bölge Müdürlüğü tarafından 31.12.2010 tarihinde alınmıştır. Esasen yapının imara aykırı olduğu mahkemenin de kabulündedir. İmar Kanunu’na aykırı olarak inşa edilen ve bu nedenle yıktırılması gereken kaçak imalatların masrafları talep edilemeyeceğinden yapılan faydalı masraflar yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” Hükmü ile kaçak yapılardan kaçak yapılar hakkında yıkım kararı verileceği, kiraya veren malikin sebepsiz zenginleşmesinden söz edilemeyeceği bu nedenle de değer artışı talebinde bulunulamayacağı hüküm altına alınmıştır.
Kaçak yapının ne olduğu hususunda detaylı bilgi için: tıklayınız.
Faydalı ve Zorunlu Masraflar Nedeniyle Değer Artışı Talebinde Zamanaşımı
Yapılan masraflar nedeniyle masraf iadesi ve kiralanan taşınmazda meydana gelen değer artışı talepleri vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde talep edilebilmektedir. Vekaletsiz iş görme hükümlerinde ise zamanaşımı genel zamanaşımı süresi olan 10 yıldır. Faydalı ve zorunlu masraflar sebebiyle kiralanan taşınmazda meydana gelen değer artışı kiralanan taşınmazın tahliyesi tarihi itibariyle talep edilebilir hale geldiğinden zamanaşımı süresi tahliye tarihinden itibaren işlemeye başlayacaktır.
Sonuç
Kiralanan taşınmaz üzerinde kiracı tarafından yapılan masrafların hukuki niteliği, bu masrafların hangi şartlarda kiraya verenden talep edilebileceği bakımından önem arz etmektedir. Zorunlu masraflar, kiraya verenin asli yükümlülüğü kapsamında olup, kiracı tarafından yapılması halinde kira bedelinden mahsup edilebilmekte veya vekâletsiz iş görme hükümlerine göre iadesi talep edilebilmektedir. Faydalı masraflar ise doğrudan talep edilememekte, ancak tahliye ve teslim sonrasında kiralananda değer artışı meydana gelmişse, kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesini önlemek adına değer artışı kapsamında istenebilmektedir. Lüks masraflar ise kiracının zevkine yönelik olup, kural olarak kiraya verenden talep edilemez.
Değer artışı talebinde bulunulabilmesi için kiralananın tahliye edilmiş olması, yapılan masrafların faydalı veya zorunlu nitelikte bulunması ve taşınmazda objektif bir değer artışı yaratmış olması şarttır. Bu değer artışı bilirkişi marifetiyle, masrafların yapıldığı tarih esas alınarak ve yıpranma payı gözetilerek hesaplanmaktadır. Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, kira sözleşmesinin hangi sebeple sona erdiği önem arz etmemekte, kiracının kendi kusuru ile tahliye etmesi halinde dahi değer artışı talebi mümkündür. Ancak kaçak yapılarda gerçekleştirilen masrafların değer artışı olarak talep edilmesi mümkün değildir.
Sonuç olarak, kiralananda yapılan zorunlu ve faydalı masraflar nedeniyle değer artışı talebi, kiracı lehine Türk Borçlar Kanunu’nun vekâletsiz iş görme hükümleri ve sebepsiz zenginleşme ilkesi çerçevesinde koruma altına alınmıştır. Bu talepler, kiralananın tahliyesinden itibaren on yıllık zamanaşımı süresi içerisinde ileri sürülebilecektir. Bu nedenle, kiracıların yapacakları masraflar öncesinde kiraya verenin rızasını almaları, uyuşmazlık doğması halinde ise hak kaybı yaşamamak için süresinde ve usulüne uygun şekilde değer artışı talebinde bulunmaları önem arz etmektedir.