Bir kimsenin kendisine ait tarımsal araziyi ve/veya tarımsal işletmenin içinde barındırdığı diğer unsurları bir başkasına işletilmek üzere bir başkasının bir bedel veya bir bedel ile üretilen ürünün bir kısmı karşılığında kiraya vermesi ile tarımsal kira sözleşmesi oluşmaktadır. Tarımsal kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ürün kirası başlığının bir parçası olarak kabul edilmekte ve düzenlenmektedir. Bu makalemizde tarımsal kira sözleşmelerinin unsurlarını ve kuruluşunu, tarafların borç ve yükümlülüklerini, hazineye ait tarım arazilerinin kiralanmasındaki usullerini izah edeceğiz.
Tarımsal Kira Sözleşmesi Nedir?
Tarımsal işletmeler, tarım ürünlerinin veya hayvansal ürünlerin üretildiği ve değerlendirildiği işletmelerdir. Bu işletmelerin, kendisine ait tarımsal işletmesi veya tarım yapmaya uygun arazisi bulunmayan kimselerce, bu tür arazilerin veya işletmelerin kiralanması ile de yürütülebilmektedir.
Tarımsal kira sözleşmeleri, tarım arazisi sahibi ile kiracı arasında, kiracının toprağı semerelerinden faydalanmak üzere işlemek amacıyla kiraya verene önceden kararlaştırılmış ve belirli olan nakdi ve/veya ayni kira bedelini ödemek suretiyle akdedilen bir sözleşmedir. Tarımsal arazinin veya işletmenin kiralanması amacının o araziyi veya işletmeyi tarımsal faaliyetler gerçekleştirmek olması gerekmektedir. Tarımsal kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ürün kirasının bir parçası olarak kabul edilmekte ve bu tür sözleşmelere ürün kirası hükümleri uygulanmaktadır. Bu nedenle ilgili hükümlere değinmekte fayda vardır. Kanun’un 357/1. maddesinde;
“Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.” hükmü ile ürün kirasının, bir diğer deyişler tarımsal kira sözleşmesinin tanımı yapılmıştır.
Tarımsal Kira Sözleşmesinin Unsurları ve Kurulması
Tarımsal kira sözleşmelerinde tarafların, ürün veren bir arazinin veya tarımsal işletmenin tamamının (üretim makineleri, arazi üzerindeki yapılar vs. de dahil olmak üzere) kiralanması ve karşılığında taraflarca serbestçe belirlenebilecek olan bir miktar nakdi ve/veya ayni kira bedelinin ödenmesi hususunda anlaşmaları gerekmektedir.
Kiralanan şeyin mutlaka ürün vermeye elverişli olması ve ürünleri üretmek, araziyi işleyerek ürün elde etmek maksadıyla kiralanması gerekmektedir. Tarım arazisinin, araziyi işlemek maksadıyla değil de bir kısım eşyaları yığmak, bir bakıma depo gibi kullanmak maksadıyla kiralanması halinde tarımsal kira sözleşmesi oluşmamaktadır.
Sözleşmenin tarımsal kira sözleşmesi olarak anılabilmesi için kira bedelinin önceden belirli bir miktar olarak tespit edilmesi gerekmektedir. Kira bedeli olarak örneğin; yıllık 300.000,00 TL veya çilek tarımı yapılan bir tarım arazisi için yıllık 5 ton çilek veya yıllık 100.000,00 TL ve 3 ton çilek şeklinde kararlaştırılması mümkündür. Kira bedelinin önceden belirlenen bir miktar olması önem arz etmektedir. Kira bedeli olarak, yıllık üretilen malın %15’inin arazi sahibine verilmesinin kararlaştırıldığı sözleşmeler ortakçılık sözleşmesi olarak anılmakta olup niteliği gereği tarımsal kira sözleşmesinden ayrılmaktadır.
Tarımsal kiralama sözleşmesinde kiraya veren doğrudan tarım arazisinin veya tarımsal işletmenin maliki olmayabilir. Üçüncü bir kişi de tarım arazisinin malik adına kiraya vermeye yetkilendirilebilmektedir. Yine hem kiraya verenin hem de kiracının birden fazla kişi olması mümkündür. Kiraya verenlerin birden fazla olması halinde mülkiyetin elbirliği veya paylı mülkiyet olması halleri değişiklik göstermektedir. Elbirliği mülkiyetinde olan bir tarım arazisinin kiralanabilmesi için tüm maliklerin kiraya veren olarak işleme katılması gerekmektedir. Şayet arazi paylı mülkiyete tabi ise bu arazinin veya tarımsal işletmenin kiralanması için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir.
Tarımsal kira sözleşmeleri, sözleşme özgürlüğü kapsamında olup yazılı veya sözlü şekilde yapılabilmektedir. Ancak gerek tapuya şerh verilmesine karar verilmesi halinde gerek sözleşmenin feshinden sonra muhtemel tazminat talepleri kapsamında hukuki hakları korumak adına sözleşmenin yazılı olmasında fayda vardır.
Tarımsal kira sözleşmelerinin bir tarımsal işletmenin tümünün kiralanması üzerine anlaşılması halinde tarafların kira sözleşmesinde veya ayrı bir tutanak altında tarım arazisinin yanında kira sözleşmesi kapsamında kiracının kullanımına bırakılan şeyleri tek tek belirtmesi, bunların değerlerini de belirtmesi gerekmektedir. Bu husus Kanun’un 359. maddesinde hüküm altına alınmıştır.
“Kira sözleşmesi, araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar, bunların değerlerini birlikte takdir ederek iki nüsha düzenleyecekleri tutanağa geçirip imzalayarak, birbirlerine vermekle yükümlüdürler.”
Tarım arazilerinin kiralanmasında sözleşme süresi taraflarca diledikleri şekilde belirlenebileceği gibi sözleşmenin belirsiz süreli olarak akdedilmesi de mümkündür.
Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Kiralanması
Ülkemizde üretimin düşmesi, tarımsal arazilerin parçalanması gibi sebeplerle ve tarımı teşvik etmek amacıyla Hazineye ait arazilerin kiralanması yoluna gidilmektedir. Hazineye ait tarım arazilerinin kiralanması Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.
Hazineye ait tarım arazilerini kiralayabilmek için, kira konusu arazinin bulunduğu köy/mahalle nüfusuna kayıtlı veya o köyde ikamet etmekte olan ve fakat işleyecek hiç veya yeterli toprağı bulunmayan çiftçilerden olmak gerekmektedir.
Kiracı olabilmek için çiftçi olmak ön koşullardandır. Bir diğer koşul ise, kiralanan arazinin bulunduğu il sınırları içinde, kiracının veya eşinin hiç toprağının bulunmaması veya aynı il sınırları içinde kendisinin veya eşinin altmış dönümden daha az toprağının olması gerekmektedir.
Her ne kadar gerçek kişiler arasında akdedilen tarımsal kira sözleşmeleri taraflar arasında diledikleri süre ile akdedilebilmekteyse de hazineye ait tarım arazilerinin kiralanması için 10 yıllık bir süre öngörülmektedir. 10 yıllık süre azami süre olup sürenin sona ermesinin ardından kiracının talepte bulunması halinde kira süresinin idare tarafından 10 yıllık bir süre için uzatılması mümkündür.
Hazineye ait tarım arazilerinin kiralanması usulü idare tarafından yürütülmektedir. Öncelikle idare tarafından kiralanacak araziler tespit edilmektedir. Arazilerin belirlenmesinde 60 dönümlük bir sınır öngörülmekte, aynı köy veya mahallede bulunan tarım arazileri aynı yüz ölçümünde olacak şekilde, altmış dönümün altındaki araziler gruplar halinde ve altmış dönümün üzerinde yüzölçümüne sahip araziler ise altmış dönümü aşmayacak şekilde bölüm bölüm kiralanmaktadır.
Arazilerin idare tarafından tespitinin ardından bu taşınmazlar Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün internet sayfasında 20 gün süre ile ilan edilmektedir. Yine kiralanacak araziler muhtarlıklara ve ziraat odalarına da ayrıca bildirilmektedir. Kiralanacak arazilerin ilan edilmesinin ardından kiralama yapmak isteyen çiftçiler ilan süresi dolmadan talep formu doldurmak suretiyle idareye başvuru yapmalıdırlar.
İlan süresinin sona ermesinin ardından idare tarafından bir kısım kriterler gözetilerek başvurulara puanlama yapılmakta ve başvurular puanlara göre sıralanmaktadır. Bu sıralamaya göre, kiraya verilecek arazi sayısınca başvurucu davet edilmektedir. En nihayetinde kime hangi arazinin kiralanacağı ise kura yöntemi ile belirlenmektedir.
Tarımsal Kira Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
Tarımsal kira sözleşmeleri her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Kiraya verenin asli borcu kiralananı sözleşmeye ve kullanıma uygun şekilde kiracıya teslim etme, kiracının asli borcu ise belirlenen kira bedelini ödeme borcudur. Ancak sözleşme gereği tarafların ayrıca borçları da bulunmakta olup aşağıda tarafların borçlarına detaylıca değinilecektir.
A.Kiraya Verenin Yükümlülükleri
1. Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödeme Borcu
Kira sözleşmesinin özü gereği kiracı, kiralanan şeyi belli bir bedel ödemek kaydıyla kiralamaktadır. Kiracının asli yükümlülüğü kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan miktar kadar ve sözleşmede belirlenen süre içerisinde ödemek zorundadır. Tarımsal kira sözleşmelerinde yukarıda detaylı olarak izah ettiğimiz üzere kira bedeli ve kiranın ne zaman ödeneceği hususları taraflarca diledikleri şekilde belirlenebilir. Kira bedeli ayni, nakdi veya ayni ve nakdi şeklinde tespit edilebilir. Ancak üretilen malın belli bir oranının ödenmesinin kararlaştırılması halinde ortakçılık sözleşmesi düzenlenmiş olacaktır.
Kira ödeme zamanı ise taraflarca diledikleri şekilde tespit edilebilir. Ancak taraflarca kira bedelinin ödeneceği zamanın kararlaştırılmaması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 362. Hükmü uygulanacaktır. Hükme göre; “Kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür.”
2. Tahsis Amacına Uygun ve Verim Esasını Gözeterek İşletme Borcu
Tarımsal kira sözleşmelerinin özü gereği ise kiracı kiralananı sözleşmede kiralanan amaç doğrultusunda kullanma yükümlülüğü altındadır. Kanun’un 364. Maddesinde;
“Kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez.” hükmü düzenlenerek tarımsal kira sözleşmeleri ve ürün kirasında kiralananın ürün elde etmeye elverişli şekilde bulundurma yükümlülüğü kiracıya yüklenmiştir. Bu yükümlülük gereği kiracı, tarım arazisinin ürün verme veriminin yok olmamasına yönelik lazım gelen tüm işlemleri yapmalıdır. Bir diğer deyişle kiracı, çiftçiliğin gerektirdiği dikkat ve özeni göstermekle yükümlüdür. Örneğin kiracı, ayıklanması gereken kötü otları ayıklamalı, gerekli olan ilaçlama işlemlerini, gübrelemeyi, sulamayı yapmalıdır.
Kiralananı kullanma ve işletme borcu başlığı altında düzenlenen hükmün ikinci fıkrasında kiracıya, işletme usulünü kira süresinin sona ermesinden sonra dahi devam edecek şekilde değiştirme yasağı getirilmiştir. Arazinin tahsis amacına uygun şekilde kullanılmaya devam edilmesi gerekmektedir.
3. Arazinin Üretime Uygun Durumda Bulundurulması İçin Önlem Alma ve Aksaklıkları Bildirme Borcu
Kiracının kiralanan tarım arazisini koruması, bakımlarını gerçekleştirmesi, olağan gözetim borcunu yerine getirmesi gerekir. Bu çerçevede arazinin üretime uygun durumda bulundurulması için lazım gelen önlemleri de almalıdır. Bu kapsamda da önlem olarak küçük onarımları yapmak, değerleri düşük olmak kaydıyla kullanılamaz hale gelen ve bozulan araç gereçlerin de yerine yenilerini koymalıdır.
Bu yükümlülük, küçük onarımlar için geçerli olup esaslı onarım olarak tabir edilebilecek onarımları kiraya verenin yapması gerekmektedir. Şayet esaslı onarım gerektirecek bir durum söz konusu olduysa da bu durumun vakitlice kiraya verene bildirilmesi gerekmektedir. Bildirim yükümlülüğü kiracının borçlarından sayılmaktadır. Şayet kiracı, esaslı onarım gerektirecek durumu kiraya verene derhal bildirmez ve gecikmeden dolayı bir zarar meydana gelirse kiracı, kiraya verene karşı sorumlu tutulabilecektir.
B.Kiracının Yükümlülükleri
1. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Teslim Etme ve Kullanıma Elverişli Bulundurma Borcu
Kiraya verenin, tarımsal kira sözleşmesinden doğan asli borcu kiralanan araziyi veya ticari işletmeyi tahsis amacına uygun şekilde kiracıya teslim etme ve sözleşme süresince de kullanıma elverişli şekilde bulundurma borcudur. Tarımsal kira sözleşmesinde tarım arazisinin ürün verme potansiyeli ve bunun sınırı belirlenebilmektedir. Şayet taraflar arazinin verim sınırını belirlediyseler kiraya veren, ancak bu sınıra kadar arazinin verimliliğinden sorumlu tutulabilecektir.
Yine sözleşmede tarafların arazide hangi ürünün üretileceği veya ne miktarda ürün elde edileceği hususunda da anlaşmaları mümkündür. Bu doğrultuda arazinin belirlenen ürünü veya ürün miktarını yetiştirmeye elverişli olmaması halinde kiraya verenin kiracıya karşı sorumluluğu doğabilecektir.
2. Esaslı Onarım Borcu
Kiraya veren, tarım arazisinde veya tarım işletmesinde meydana gelen ve esaslı onarım gerektiren zararları gerçekleştirmekle yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 361. maddesinde;
“Kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür.”şeklinde hüküm altına alınan bu borç gereği kiraya verenin yapılması zorunlu olan esaslı onarımları derhal yerine getirmesi gerektiği düzenlenmiştir.
Genel hükümlerde yer alan kiracının, onarımı kiraya veren adına ve hesabına esaslı onarımları gerçekleştirebileceği hükmü burada da uygulanabilmektedir. Bu kapsamda kiracı, esaslı onarım gerektiren durumu kiraya verene derhal bildirmesine rağmen, kiraya veren tarafından bu onarım gerçekleştirilmediği takdirde kiracının bu onarımı gerçekleştirmesi ve masrafları kira borcundan mahsup etmesi mümkündür.
3. Vergi Yükümlülüklerine Katlanma Borcu
Kiraya veren tarım arazisinden doğan vergi ve benzeri yükümlülükleri ödemekle yükümlüdür. Ürünlerin üretiminden elde edilmiş olan gelirden doğan gelir vergisini, kiracının ödemesi gerekmektedir.
Tarımsal Kira Sözleşmelerinin Feshi
Tarımsal kira sözleşmeleri niteliği itibariyle ürün kirası olarak değerlendirilmektedir. Bu kapsamda yasada tarımsal kira sözleşmelerinin/ürün kirasının sona ermesine ilişkin özel hükümler düzenlenmiş olduğu gibi genel hükümler uyarınca da sözleşmenin feshi mümkündür.
1.Belirli Süreli Sözleşmelerde Sürenin Dolması Nedeniyle Sona Erme
Tarımsal kira sözleşmesi taraflar arasında belirli süreli olarak akdedilebilir. Belirli süreli olarak düzenlenen kira sözleşmesinin süre sonunda kendiliğinden sona erdiği kabul edilmektedir. Ancak taraflar kira süresi dolmasına rağmen kira ilişkisini devam ettirmekteyse, kira sözleşmesinin aynı koşullarla bir yıl daha uzadığı kabul edilmektedir. Tarafların kira sözleşmesinin devam etmesini istememesi halinde sözleşme süresi sona ermeden evvel sözleşmenin fesholunacağına ilişkin bildirimde bulunmalarında fayda vardır.
2.Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Olağan Fesih
Kira sözleşmesinde, sözleşme süresine ilişkin herhangi bir süre öngörülmediyse sözleşme belirsiz süreli olarak düzenlenmiş olur. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona ermesi için ise taraflar her zaman yasada öngörülen fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Yasa’nın 368. maddesinde;
“Belirsiz süreli sözleşmede, fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse, en az altı aylık bir bildirim süresine uyulmak koşuluyla, taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir.
Aksine bir anlaşma yoksa, tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için; diğer ürün kiralarında ise herhangi bir zaman için fesih bildirimi yapılabilir.” hükmü ile fesih bildirim süreleri düzenlenmiştir.
Buna göre belirsiz süreli tarımsal kira sözleşmesini feshetmek isteyen tarafın en az 6 aylık fesih bildirim süresine uyarak bildirimde bulunması gerekmektedir. Fesih bildiriminde sonra sözleşme 6 ay süreyle devam edecektir. Tarımsal kira sözleşmeleri özelinde bahar ve güz dönemleri de fesih bildirim süresi olarak öngörülmüştür. Belirtilen dönemler ülkemizde sulu tarım için Kasım ayının sonu, kuru tarım ise Temmuz ayının sonu olarak kabul edilmektedir.
3.Önemli Sebeplerin Varlığı Nedeniyle Sözleşmenin Feshi
Kira sözleşmelerinin önemli sebeplerin varlığı nedeniyle feshi mümkündür. Önemli sebepler her somut olay özelinde ayrıca değerlendirilmektedir. Bir sebebin feshi gerektirecek önemli bir sebep olmasının kabulü için sözleşmenin devamının taraflar için çekilmez hale gelmesi gerekmektedir. Kiraya verenin kiraya verenden, kiracının ise kiralanan şeyden elde etmeyi umduğu menfaati elde edemiyor olması sözleşmenin feshi için önemli bir sebep olarak kabul edilmektedir.
Tarımsal kira sözleşmelerinde, kiracının kiralanan araziyi tahsis amacına uygun ve yeterli şekilde işletmemesi, kiralanan şeyin verimliliğin azalması ve kira ilişkisinin sona ermesi halinde eski verimliliğin geri kazanılabilmesi için önemli masraflar yapılması gerekecek olması kiraya veren bakımından önemli sebepler olarak kabul edilebilir. Kiracı bakımından ise, kiracının yapmış olduğu işe devam edemeyecek şekilde sürekli bir hastalığa yakalanması, su kaynaklarının telafi edilemeyecek şekilde yok olması, kiralanan arazinin üretim yapılamayacak seviyede sular altında kalması feshe sebep olabilecek önemli sebeplerdendir.
Önemli sebeplerin varlığı halinde de tarafların yasal fesih bildirim sürelerine uyması gerektiği unutulmamalıdır. Dolayısıyla sözleşme ister belirli olsun ister belirsiz süreli olsun sözleşmeyi önemli sebeple feshetmek isteyen tarafın fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.
4.Kiracının Temerrüdü
Kiracının asli borcu kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcudur. Kira bedelinin süresinde veya eksiksiz ödenmemesi halinde kiracı temerrüde düşecektir. Bu halde kiraya verenin kira bedelinin ve yan giderlerin ödenmesi, aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceği hususunun kiracıya ihtar edilmesi ve kiracıya ödeme yapmak üzere 60 günden az olmamak kaydıyla süre vermesi gerekmektedir. Verilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde sözleşme kendiliğinden feshedilecektir. Ancak feshe rağmen kiracının kiralananı teslim etmemesi durumunda kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde tahliye davası açılması gerekmektedir.
5.Kiracının İflası
Kiracının iflası, tarımsal kira sözleşmelerinin sona erme sebeplerinden birisidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 370. maddesinde;
“Kiracının iflası hâlinde sözleşme, iflasın açıldığı anda, kendiliğinden sona erer. Ancak, kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği takdirde, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür.” hükmü düzenlenmiştir. Hükme göre, kiracının iflas etmesi durumunda kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesi söz konusu olacaktır. Ancak, kiracı, kira başlangıcında tutanak altına alınmış olan şeylerin bedeli ile işlemekte olan kira bedelleri için yeterli bir teminat sağlarsa kira ilişkisi kira döneminin sonuna kadar devam edecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, iflasın kira ilişkisinin başlamasından sonra gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
6.Kiracının Ölümü
Tarımsal kira sözleşmesi devam etmekteyken kiracı vefat ederse sözleşme kendiliğinden sona ermemektedir. Kanun’un 371. maddesine göre;
“Kiracının ölümü hâlinde, onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler.”
Hüküm uyarınca kiracı vefat etse dahi kira sözleşmesi devam etmekte ve fakat kiraya veren veya kiracının mirasçıları tarafından yapılacak bir fesih bildirimi ile sözleşme sona erdirilebilmektedir. Dikkat etmek gerekir ki burada da fesih bildirim sürelerine uyulması elzemdir. Fesih hakkı kullanılması zorunlu olan haklardan olmayıp tarafların anlaşmaları halinde sözleşmeye devam edilebilir.
Kiracının ölümü hükmü, kiraya veren açısından geçerli bir fesih sebebi değildir. Bir diğer deyişle kiraya verenin ölmesi halinde kiracı veya kiraya verenin mirasçılarının sözleşmeyi feshetme hakları bulunmamaktadır.
Kiralananın İadesi
Tarımsal kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesi halinde kiracı, kiralananı tutanağa geçirilmiş eşyalar ile birlikte kiraya verene geri vermekle yükümlüdür. Şayet kira ilişkisinin başlangıcında kiralanan tarım arazi ile tutanağa geçirilen eşyaların durumuna dair bir defter tutulmuş ise, teslim edilen şeylerin durumuna dair tespitte bulunmak daha kolay olacaktır.
Eğer kiralanan ve kiralanan birlikte teslim edilen şeylerde olağan kullanım dışında bir eskime veya bozulma söz konusu olduysa, kiracı kiralananı hor kullandıysa kiraya verenin hor kullanma nedeniyle meydana gelen değer kaybını tazmin etme imkanı bulunabilecektir. Ancak olağan kullanım sebebiyle bir eskime söz konusu ise kiracı bu eskimeden sorumlu tutulamayacaktır. Olağan dışı hor kullanmaya örnek olarak kiracının tarım arazisinde ayıklanması gereken otları ayıklamaması, budanması gereken ağaçları budamamış olması, bitkilerin bakımını yapmaması, kiralananla birlikte teslim edilen şeyleri harap etmiş olması gösterilebilir.
Kiracı, kiralananı teslim ederken kiralananda mevcut olan saman, gübre gibi unsurları da teslim etmekle yükümlü tutulmuştur. Türk Borçlar Kanunu’nun 375. Maddesine göre;
“Kiralananı geri veren kiracı, düzenli bir işletmenin gerektirdiği oranda, son yılın samanlarını, hayvan yataklarını, kuru ot ve gübrelerini kiralananda bırakmakla yükümlüdür.
Kiracı, almış olduğundan daha fazlasını bırakıyorsa, bıraktığı fazlalık için tazminat isteme hakkına sahiptir; aldığından daha az bırakıyorsa, eksikleri tamamlamak veya değer eksikliğini gidermekle yükümlüdür.”
Hükme göre bu yükümlülük, kiracının kiralananı teslim alırken arazide mevcut olan saman, gübre ve diğer şeylerin miktarı ile sınırlıdır. Şayet teslim aldığından daha fazlasını kiraya verene teslim ediyorsa fazlaya ilişkin talepte bulunma hakkına, daha azını teslim ediyorsa da eksikliği ayni veya nakdi olarak tamamlama yükümlülüğüne sahiptir.
Kiralananın İadesi Anında Tarım Arazisindeki Henüz Yetişmemiş Ürünlerin Durumu
Kiracı, kiralanan araziyi fesih anında bulunduğu haliyle teslim etmek zorundadır. Teslim anında tarım arazisinde henüz devşirilmemiş ürünlerin bulunması söz konusu olabilir. Kiracının bu ürünler üzerinde herhangi bir hak iddia etmesi söz konusu değildir. Ancak kiracı Kanun’un 374/2 maddesi uyarınca kiraya verenden, mevcut ürünler için yapmış olduğu masrafların karşılığını talep edebilecektir. Bu masrafların işlemiş olan kiradan indirilmesi de mümkündür.
“Ancak kiracı, ürünün yetişmesi için yapmış olduğu tarım giderlerinin hâkim tarafından belirlenecek miktarını, kiraya verenden tazminat olarak isteyebilir ve bu tazminat işlemiş kiralardan indirilir.”
Değer Artış Tazminatı
Kiracı, kira sözleşmesi devam ederken kiralananı tahsis amacına uygun ve verimlilik esasını gözeterek, çiftçiliğin gerektirdiği dikkat ve özeni göstererek işletmekle yükümlüdür. Bu gerekli ve olağan olan dikkat ve özen sebebiyle kiralananda zamanla verim artışı meydana geldi ise 372/2 maddesi uyarınca tazminat talep edemeyecektir.
Ancak kiracı, sözleşme gereği gösterilmesi gereken özenden fazlasını göstermiş, arazinin verimliliğini artıracak bir kısım işlemler yapmış ve bunun sonucunda arazinin verimliliğinde artış meydana gelmiş ise bu artış oranında tazminat talep edebilecektir. Kiracının bu değer artışı sebebiyle tazminat talep etme hakkı 373/3 maddesinde düzenlenmiştir.
“Kiracı, kendisinin yaptığı masraflardan veya emeğinden doğan değer artışı için tazminat isteyebilir.”
Kiracı, değer artışına ilişkin tazminat talebinde bulunduğu takdirde bu tazminat, kiracının yaptığı iyileştirme ve düzeltmelerin kira ilişkisinin sona erdiği tarihteki değerler esas alınarak tespit edilecektir.
Kiracının değer artışı talebinde bulunabilmesi için, kiralamış olduğu tarım arazisinin verimini arttırmaya, araziyi ıslah etmeye yönelik işlemler tesis etmesi gerekmektedir. Buna örnek olarak; kiracının arazide yeni su kanalları açtırması, buna ilişkin yeni bir tesisatın kurulması, arazinin kullanılmayan kısımlarına seralar inşa etmesi, mevcut toprağın daha verimli bir toprak ile değiştirilmesi gösterilebilir. Bu takdirde kiracı, yapmış olduğu değer artış tazminatını sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edebilecektir.
Sonuç
Tarımsal kira sözleşmesi; tarım arazilerinin veya tarımsal işletmelerin, ürün elde etmek amacıyla belirli veya belirlenebilir bir bedel karşılığında kiraya verilmesiyle kurulan, iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmeler, özellikle Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan ürün kirası hükümlerine tabi olup; tarafların yükümlülükleri, sözleşmenin kurulması, sona ermesi ve kiralananın iadesi gibi birçok açıdan ayrıntılı hukuki düzenlemeye tabidir.
Gerçek kişiler arasında akdedilen tarımsal kira sözleşmeleriyle birlikte, Hazineye ait tarım arazilerinin kiralanması da özel koşullara ve idari usullere bağlanmıştır. Kiraya verenin teslim ve esaslı onarım yükümlülüğü ile kiracının kira bedelini ödeme ve araziyi tarımsal faaliyete uygun şekilde kullanma borcu, sözleşmenin temel taşıdır. Ayrıca kira süresi sonunda değer artışı veya ürün masraflarına dayalı tazminat talepleri gibi haklar da önem taşımaktadır.
Bu yönleriyle tarımsal kira sözleşmeleri, hem çiftçilerin hem de arazi sahiplerinin hak ve sorumluluklarını dengede tutmayı amaçlayan, uygulamada dikkatli bir biçimde düzenlenmesi gereken hukuki metinlerdir. Uyuşmazlıkların önlenmesi adına yazılı sözleşme yapılması, taraflar açısından her zaman daha güvenli bir yaklaşım olacaktır.