Günümüz şartlarında bir ailenin veya bireyin ev, arsa ya da dükkân sahibi olması oldukça güçleşmiştir. Bu durum karşısında vatandaşların bir araya gelerek kooperatif kurmaları ve bu kooperatif aracılığıyla inşa edilmekte olan ya da inşa edilmiş bir taşınmaza sahip olmaları mümkündür. Zira kooperatifin amacı ticari kâr elde etmek değil, ortakların ihtiyaçlarını dayanışma yoluyla karşılamaktır. Ancak kooperatiften ev, arsa veya dükkân gibi taşınmaz edinmek isteyen vatandaşların mağduriyet yaşamamaları için dikkat etmeleri gereken bazı hususlar vardır. Bu yazımızda, yapı kooperatiflerine ortak olmak isteyen kişilerin özellikle göz önünde bulundurması gereken noktalar ayrıntılı olarak açıklanacaktır
1. Kooperatif Anasözleşmesi Mutlaka Okunmalıdır
Kooperatif anasözleşmesi; kooperatifin kuruluş amacı ve faaliyet konusunu, kooperatifi temsile yetkili kişileri, ortakların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen ve kooperatifin tüzel kişilik kazanmasında temel teşkil eden kurucu belgedir. Kuruluş aşamasında, kooperatifin faaliyet alanına göre ilgili bakanlık tarafından hazırlanan örnek anasözleşme metni esas alınmakta; kurucular, mevzuata ve genel ahlak kurallarına uygun olarak gerekli ekleme ve düzenlemeleri yapmak suretiyle bu metni tescile sunmaktadır. Örnek anasözleşmeler yol gösterici nitelikte olup, Kooperatif Kanunu’nun 4. maddesinde sayılan zorunlu hükümler dışında bunlara uyma mecburiyeti bulunmamaktadır. Bu nedenle, kooperatife ortak olmak isteyen kişilerin anasözleşmeyi dikkatle inceleyerek hak ve yükümlülükleri konusunda bilgi sahibi olmaları büyük önem taşımaktadır.
Kooperatif Anasözleşmesi hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
2. Hissesini Satan Kişinin Kooperatif Ortağı Olup Olmadığına Bakılmalıdır
Kooperatif ortağından hisse devralmak suretiyle kooperatife ortak olunabilir. Kooperatiflerde ‘açık kapı ilkesi’ geçerli olduğundan, ortaklık şartlarının sağlanması ve kooperatife gerekli bildirimin yapılması halinde, yönetim kurulu başvuruyu en geç bir ay içinde değerlendirerek kişiyi ortaklığa kabul eder. Ancak hisse devralınmadan önce, hisseyi devreden kişinin gerçekten kooperatif ortağı olup olmadığı, hakkında ihraç kararı bulunup bulunmadığı ve varsa bu kararın kesinleşip kesinleşmediği gibi hususlar mutlaka araştırılmalıdır
Kooperatiflerde hisse devri hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
3. Hissesini Satan Kişinin Borcunun Olup Olmadığı Araştırılmalıdır
Kooperatif hissesi satın alan kişi, hisseyi devreden ortağın kooperatife karşı olan borçlarını da üstlenmiş sayılır. Bu nedenle, kooperatife karşı devreden kişinin borçlarından sorumlu olmamak için hisse devrinden önce kooperatifin hesap defterleri incelenmeli ve devreden ortağın kooperatife karşı herhangi bir borcunun bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
4. Kooperatif Ortak Sayısı ve İnşa Edilecek Taşınmaz Sayısı Karşılaştırılmalıdır.
Kooperatifin genel kurulunda inşa edilecek konut veya dükkân sayısı belirlenir. Ortak sayısının, inşa edilecek bağımsız bölüm sayısından fazla olması halinde bazı ortakların taşınmaz edinemeyeceği açıktır. Bu nedenle, kooperatife katılmadan önce inşa edilmesi planlanan bağımsız bölüm sayısı ile ortak sayısı mutlaka karşılaştırılmalıdır.
Aksi bir durumda yapı kooperatifin konut vermemesi nedeniyle tazminat davası açılabilmektedir. Bu konu hakkında detaylı bilgi için; tıklayınız.
5. Konut/İşyeri İnşa Edilecek Arsanın Durumu İncelenmelidir.
Kooperatifin satın aldığı veya satın almayı planladığı arsanın imar durumu mutlaka incelenmelidir. Arsa üzerinde inşaat izninin bulunup bulunmadığı, inşaat yapılacak arsanın kooperatifin amacıyla uyumlu olup olmadığı ve arsanın mülkiyetinde herhangi bir ihtilafın mevcut olup olmadığı araştırılmalıdır. Ayrıca, arsanın tapu kayıtları incelenerek üzerinde şerh, ipotek veya kısıtlayıcı herhangi bir hakkın bulunup bulunmadığına dikkat edilmelidir
6. Kooperatifin İnşaatı İncelenmelidir
Kooperatifin ortaklara teslim edilecek daireler için inşaata başlamış olması halinde, inşaat ruhsatının alınıp alınmadığı ve ruhsata aykırı bir yapılaşmanın bulunup bulunmadığı mutlaka araştırılmalıdır. Ayrıca, ortaklardan toplanan aidatların mevcut seviyesi ile inşaatın tamamlanıp tamamlanamayacağı da dikkatle değerlendirilmelidir.
7. Kooperatife Yapılan Ödemeler Kooperatif Hesaplarına Yapılmalıdır.
Kooperatife yapılacak ödemelerin mutlaka kooperatifin banka hesabına yapılması veya elden ödeme yapılacaksa makbuz karşılığında gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Ödemelerin, kooperatif yöneticilerinin veya üçüncü kişilerin kişisel hesaplarına yapılmamasına özellikle dikkat edilmelidir.
8. Kooperatif Aidatlarına ve Ek Ödemelere Dikkat Edilmelidir
Kooperatif hissesi devredilirken, satıcı tarafından aidatların sabit kalacağı veya ek ödeme yapılmayacağı yönünde beyanlarda bulunulabilir. Ancak bu tür beyanlara doğrudan itibar edilmemeli; kooperatifin genel kurulunda alınmış kararlar mutlaka incelenmelidir.
Sonuç
Kooperatifler, dayanışma esasına dayalı olarak konut veya işyeri sahibi olmayı mümkün kılan önemli bir yapılanmadır. Ancak kooperatif yoluyla taşınmaz edinmek isteyen kişilerin, yukarıda açıklanan hususlara dikkat etmemeleri halinde ciddi mağduriyetler yaşamaları mümkündür. Bu nedenle kooperatife ortak olmadan önce; anasözleşmenin dikkatle incelenmesi, hisse devri ve borç durumlarının araştırılması, arsa ve inşaat süreçlerinin kontrol edilmesi, ödemelerin yalnızca resmi kanallar üzerinden yapılması ve genel kurul kararlarının titizlikle takip edilmesi büyük önem taşımaktadır.
Her ne kadar kooperatifler bireyler için daha ulaşılabilir bir mülkiyet yolu sunsa da, hukuki ve mali riskler göz ardı edilmemelidir. Bu noktada, kooperatife ortak olmayı düşünen kişilerin süreci bir avukat aracılığıyla yürütmeleri hak kayıplarının önlenmesi açısından faydalı olacaktır.