Yapı kooperatiflerinde ortaklar, hak ve yükümlülükler bakımından eşit konumdadır. Kooperatifler de ortaklarına karşı eşit işlem ilkesine uygun hareket etmekle yükümlüdür. Ancak, bazı durumlarda yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına rağmen bir ortağa konut veya işyeri tahsis edilirken, diğer ortağa tahsis yapılmaması söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda, ilgili ortağın kooperatiften tazminat talep etme hakkı bulunmamaktadır. İşbu yazıda, konut tahsisi yapılmayan ortağın tazminat talep hakkı, farklı hukuki ihtimaller çerçevesinde açıklanacaktır.
Yapı Kooperatiflerinden Tazminat İstenilmesinin Şartları
Yapı kooperatiflerinin temel amacı, ortakların mali yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında, ana sözleşmeye uygun şekilde konut veya işyeri teslim etmektir. Kendisine konut tahsis edilmeyen bir ortağın, kooperatiften konut karşılığı tazminat talep edebilmesi için bazı ön koşulların gerçekleşmiş olması gerekir.
Bu kapsamda; öncelikle kooperatifin inşaatlarının tamamlanarak konut tahsisi aşamasına gelmiş olması, diğer üyelere konut veya işyeri tahsis ve teslimi yapılmasına rağmen ilgili ortağa tahsis yapılmamış olması gerekmektedir. Bu durum, tazminat talebinin hukuken ileri sürülebilmesi için ön koşul niteliğindedir.
Şayet bu aşamaya gelinmiş olmasına rağmen, çeşitli nedenlerle ilgili ortağa bağımsız bölüm tahsisi mümkün olmamışsa, ortak uygun bir tazminat talep etme hakkına sahiptir. Ancak inşaatların henüz tamamlanmadığı, konut tahsisi aşamasına gelinmediği ve diğer üyelere de herhangi bir tahsis yapılmadığı durumlarda, tazminat talebinin kabulü mümkün değildir. Konut tahsisi mümkün olmasına rağmen kooperatifin konutu ortağa vermemesi veyahut başka birine vermesi durumunda ortağın, kooperatif ortaklığına dayalı tapu iptal ve tescil davası açma hakkı bulunmaktadır. bu konuda detaylı bilgi için; tıklayınız.
Eksik Ödemesi Bulunan Üyenin Tazminat Talebi
Yapı kooperatiflerinde, ortakların konut veya işyeri teslimi talep edebilmesi için, ana sözleşme ve mevzuat gereği akçalı yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirmeleri gerekir. Eksik ödeme yapılması halinde, tazminat talep hakkı tamamen ortadan kalkmamakla birlikte, bu durumda tazminat miktarı belirli bir hesaplama yöntemi ile tespit edilmektedir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, eksik ödeme yapan bir üyenin tazminat hakkının hesaplanması şu aşamalarla yapılır:
- Öncelikle, diğer üyelere tahsis edilen konutun dava tarihi itibarıyla rayiç değeri belirlenir.
- Normal ödemelerini eksiksiz yapan bir ortağın toplam ödemeleri, ödeme tarihleri esas alınarak TEFE artış oranları ile dava tarihine taşınarak güncel değeri bulunur.
- Bu güncel değer ile konutun rayiç değeri karşılaştırılarak, normal ödeme yapan ortağın ne oranda yarar sağladığı tespit edilir.
- Eksik ödeme yapan ortağın ödemeleri de aynı yöntemle dava tarihine taşınarak güncel değeri belirlenir.
- Bu güncel ödeme tutarı, normal ödeme yapan ortağın yararlanma oranı ile orantı kurularak, eksik ödeme yapan ortağın hak edebileceği tazminat tutarı hesaplanır.
Bununla birlikte, hiç ödeme yapmamış bir ortağın konut karşılığı tazminat talep etme hakkı bulunmamaktadır. Ancak, eksik ödeme yapılmışsa, kural olarak konut karşılığı tazminat hakkı doğar.
Eksik Ödemesi Bulunmayan Ortağın Tazminat Talebi
Yukarıda açıkladığımız üzere yapı kooperatiflerinde, bir ortağın konut karşılığı tazminat talep edebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının tamamlanmış ve konut tahsisi aşamasına gelmiş olması, diğer üyelere tahsis ve teslim yapılmasına rağmen ilgili ortağa konut tahsis ve teslim edilmemiş bulunması gerekir. Bu durum, tazminat isteminin ön koşulunu oluşturur.
Kooperatif üyesinin eksik ödemesi bulunmaması halinde, yani diğer üyeler ile aynı miktarda ve şartlarda ödeme yapmış olmasına rağmen kendisine konut teslim edilmemişse, bu üyenin, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibarıyla rayiç değerini tazminat olarak talep etme hakkı vardır.
Geç Teslim Nedeniyle Kooperatiften Tazminat Talebi
Geç teslim nedeniyle kooperatiflerden tazminat talebi, teslim tarihi geçmiş olmasına rağmen bağımsız bölümün üyelere fiilen kullanıma sunulmaması halinde gündeme gelir. Bu durumda, kooperatif üyesi, uğradığı maddi kayıpların tazmini için dava açabilir. Yargıtay kararlarında, diğer üyelerin bağımsız bölümlerini süresinde teslim almasına rağmen bazı üyelerin teslim alamaması halinde, eşitlik ilkesine aykırılık oluştuğu ve bu üyelerin zararlarının tazmin edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu zararlar arasında, özellikle teslim edilmeyen konut veya işyerinin teslim süresince sağlanamayan kira geliri de önemli bir kalem olarak kabul edilmektedir. Nitekim Yargıtay, kira kaybı alacağının ayrı bir dava konusu yapılabileceğini ve hesaplamada teslim tarihinden fiili teslim gününe kadar geçen sürenin esas alınacağını vurgulamaktadır. Konuya ilişkin ayrıntılı bilgi için Kooperatiflerde Kira Kaybı Alacağı başlıklı yazımız da incelenebilir.
Sonuç
Sonuç olarak, yapı kooperatiflerinde bir ortağın konut veya işyeri tahsisinden mahrum bırakılması ya da teslimin gecikmesi durumunda, tazminat talep hakkı somut olayın şartlarına göre şekillenmektedir. Kooperatifin inşaatlarını tamamlayarak diğer üyelere teslim gerçekleştirmiş olmasına rağmen ilgili ortağa teslim yapmaması, eşitlik ilkesine aykırılık oluşturur ve tazminat sorumluluğunu doğurur. Üyenin ödemelerini eksiksiz yerine getirmiş olması halinde, emsal konutun dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden tazminata hükmedilebilir; eksik ödeme söz konusuysa bu durum Yargıtay’ın belirlediği hesaplama yöntemine göre orantılı olarak değerlendirilir. Ayrıca teslimin gecikmesinden doğan kira kaybı da bağımsız bir alacak kalemi olarak talep edilebilir. Bu nedenle, kooperatif ortaklarının hak kaybına uğramamaları için hem ödeme yükümlülüklerini zamanında yerine getirmeleri hem de teslim sürecini yakından takip etmeleri büyük önem taşır.