Önalım hakkı (şufa hakkı), taşınmaz satışlarında ortaklardan veya sözleşme taraflarından birinin, belirli şartlar altında öncelikli alıcı olmasını sağlayan önemli bir haktır. Bu hak, hem kanundan doğabilir hem de taraflar arasında yapılan bir sözleşme ile oluşturulabilir. Uygulamada ise en çok, hisseli taşınmazların satışında ortaya çıkan ihtilaflar nedeniyle önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davaları ile karşımıza çıkar. Bu yazımızda, önalım hakkının hukuki dayanaklarını, kullanılma şartlarını, hangi durumlarda dava açılabileceğini ve Yargıtay kararları ışığında uygulamadaki önemli noktaları ele alacağız.
1. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nedir?
Sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı, taşınmazın bir başkasına satılması şartına bağlı olarak tanınmış bir alım hakkı niteliğindedir. Taşınmaz maliki ile önalım hakkı sahibi arasında yapılan bu sözleşme, yalnızca taraflar bakımından hüküm ve sonuç doğurur. Ancak önalım hakkının tapu siciline şerh edilmesi hâlinde, önalım hakkı taşınmazı satın alan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 735. Maddesinde bu durum;
“ Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.”
Denilmek suretiyle hüküm altına alınmıştır.
a) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Şekli
Sözleşmeden doğan önalım hakkının şekli Türk Borçlar Kanunu’nun 237. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
b) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Tapuya Şerh Edilmesi
Önalım hakkı, taraflar arasında en fazla on yıl süreyle geçerli olacak şekilde kararlaştırılabilir. Bu hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi ise, ilgili sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesine bağlıdır. Şerh işlemi, yalnızca kanunlarda öngörülen sürelerle sınırlı olmak üzere geçerlilik kazanır. Dolayısıyla, tapu kütüğüne şerh verilmediği sürece bu haklar yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur; üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
c) Önalım Hakkının Dava Yoluyla Kullanılması
Önalım hakkının kullanılabilmesi için, öncelikle taşınmazın satışına ilişkin geçerli bir işlem bulunmalıdır. Satış işlemi gerçekleştikten sonra, önalım hakkı sahibi, bu hakkını alıcıya karşı açacağı bir dava yoluyla kullanmak zorundadır. Bu dava, önalım (şufa) davası olarak adlandırılır ve taşınmazın satışının önalım hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde iki yıl içerisinde dava açılması ile kullanılması gerekmektedir.
Önalım hakkı davası görülürken, hâkim, önalım hakkı sahibine, taşınmazın satış bedelini ve alıcıya düşen tapu harç ve giderlerini belirli bir süre içinde ve belirli bir yere nakden yatırma yükümlülüğü getirir. Bu bedel ve giderler, davalı alıcıya ödenmek üzere mahkeme veznesine veya gösterilen başka bir kuruma yatırılır. Bu yükümlülük yerine getirilmeden, taşınmazın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemez. Dolayısıyla, önalım hakkının kullanılmasında hem dava açılması hem de ödeme yükümlülüğünün zamanında yerine getirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, sadece satış işlemlerinde değil, aynı zamanda ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemler için de kullanılabilir. Bu işlemler, taşınmazın bedel karşılığı el değiştirmesiyle sonuçlanan devir işlemleridir. Ancak bazı durumlarda önalım hakkının kullanılmasına kanunen izin verilmemektedir. Şöyle ki;
- Mirasın paylaşımı sırasında taşınmazın bir mirasçıya özgülenmesi hâlinde,
- Cebrî artırma yoluyla yapılan satışlarda,
- Kamu hizmetlerinin ifası amacıyla yapılan taşınmaz edinimlerinde
önalım hakkı kullanılamaz.
Bu istisnai durumların dışında kalan ve ekonomik anlamda satışla aynı sonucu doğuran her türlü işlemde, önalım hakkı ileri sürülebilir.
d) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Devredilebilir Mi? Miras Yoluyla Geçer Mi?
Sözleşmeden doğan önalım hakları aksine bir anlaşma olmadıkça bu haklar başkalarına devredilemez, yalnızca hak sahibinin ölümü hâlinde mirasçılara geçer. Ancak taraflar arasında yapılan sözleşmede, bu hakların üçüncü kişilere devredilebileceği açıkça kararlaştırılmışsa, devre istisnai olarak imkân tanınır. Ne var ki, bu durumda da devrin geçerli olabilmesi için, söz konusu hakların kurulması sırasında öngörülen şekil şartlarına uygun biçimde devredilmesi gerekir. Aksi takdirde yapılan devir hukuken geçersiz sayılır.
e) Önalım Hakkının Kullanılma Koşulları
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmazın malikinin bu hakkı tanıdığı kişi lehine, taşınmazın satılması hâlinde belirli şartlar altında kullanılabilen yenilik doğurucu bir haktır. Bu hakkın kullanılabilmesi için gerek usul gerek süre bakımından bazı kanuni koşulların yerine getirilmesi zorunludur.
1. Satışın Bildirilmesi Zorunluluğu
Önalım hakkının kullanılabilmesi için öncelikle taşınmazla ilgili bir satış sözleşmesinin yapılmış olması gerekir. Bu sözleşmenin yapıldığı ve içeriği, noter aracılığıyla önalım hakkı sahibine bildirilmelidir. Bildirim yükümlülüğü hem satıcıya hem de alıcıya aittir. Bu bildirim yapılmadan hak sahibi dava açmakla yükümlü tutulamaz.
2. Satışın Geçerli Olması
Önalım hakkı, ancak geçerli bir satış sözleşmesine dayanılarak kullanılabilir. Şayet önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi sonradan kaldırılırsa ya da satış alıcının şahsına ilişkin bir nedenden ötürü geçersiz hâle gelirse, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Yani hakkın kullanılmasına engel oluşturmaz.
3. Satış Koşullarının Kabulü
Aksi sözleşmeyle kararlaştırılmadıkça, önalım hakkı sahibi, taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle anlaştığı aynı koşullarla satın almak zorundadır. Örneğin taşınmaz bedeli, ödeme şekli, teslim süresi gibi esaslı unsurlar, hak sahibini de bağlar.
4. Ekonomik Açıdan Satışa Eşdeğer İşlemler
Kanun, yalnızca açık bir satış işlemini değil, ekonomik anlamda satışla aynı sonucu doğuran işlemleri de önalım hakkının kapsamına dahil etmiştir. Bu tür işlemler için de yukarıdaki hükümler aynen uygulanır. Örneğin bir taşınmazın muvazaalı şekilde başka bir kişiye devredilmesi hâli de bu kapsama girebilir.
5. Süreler ve Dava Açma Yükümlülüğü
Önalım hakkı sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için belirli süreler içinde dava açması gereklidir.
- Eğer önalım hakkı tapu siciline şerh edilmişse ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse, hak sahibi doğrudan alıcıya karşı dava açar.
- Şayet şerh yoksa, dava satıcıya karşı açılır.
Her iki durumda da dava süresi;
- Satış işleminin hak sahibine noter kanalıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay,
- Ve her hâlükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde açılmalıdır.
Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, süresi içinde dava açılmaması hâlinde önalım hakkı sona erer.
2. Yasal Önalım Hakkı Nedir?
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin kendi payını tamamen ya da kısmen üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar, kanundan doğan önalım hakkını kullanma yetkisine sahiptir.
Örneğin, üç kişi arasında paylı mülkiyete konu bir arsa bulunduğunu varsayalım. Bu paydaşlardan biri, sahip olduğu payı dışarıdan bir kişiye sattığında, diğer iki paydaş, satış işleminden haberdar olmaları hâlinde, söz konusu payı aynı şartlarla satın almak amacıyla önalım (şufa) hakkını kullanabilirler. Böylece paylı mülkiyet yapısı dışarıdan bir kişinin katılımıyla değişmeden korunabilir.
Yasal Önalım Hakkının Kullanılma Şartları Nelerdir?
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlara önalım hakkı tanınır. Bu hak, taşınmazın el değiştirmesini sınırlayan, paydaşlar arasında denge ve istikrar sağlamayı amaçlayan bir haktır. Ancak önalım hakkının kullanılabilmesi için bazı yasal şartların sağlanması gerekmektedir. Bu şartlar şunlardır;
1. Taşınmazın Paylı Mülkiyete Tabi Olması Gerekir.
Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyet ilişkilerinde söz konusu olur. Elbirliği mülkiyeti veya tam mülkiyet durumlarında bu hak kullanılamaz. Dolayısıyla, önalım hakkından söz edebilmek için öncelikle taşınmazın birden fazla kişi tarafından paylı olarak sahip olunması gerekir.
2. Taşınmaz Payı Gerçek Bir Satış Sözleşmesiyle Üçüncü Kişiye Devredilmelidir.
Önalım hakkı yalnızca taşınmaz payının satış yoluyla bir üçüncü kişiye devri durumunda kullanılabilir. Trampa (değiş-tokuş), bağış veya miras gibi satış dışı işlemler önalım hakkını doğurmaz. Satışın tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
3. Satış Noter Aracılığıyla Diğer Paydaşlara Bildirilmelidir.
Alıcı veya satıcı, yapılan satışın içeriğini ve şartlarını diğer paydaşlara noter aracılığıyla yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim yapılmadıkça önalım hakkına ilişkin dava süresi başlamaz. Bildirim yapılırsa, önalım hakkı sahibi bu bildirimin kendisine ulaştığı tarihten itibaren 3 ay içinde dava açmalıdır.
4. Alıcıya Karşı Dava Yoluyla Kullanılmalıdır.
Şufa hakkı, yalnızca alıcıya karşı açılacak bir dava ile kullanılabilir. Bu dava, satışın paydaşa noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay, her hâlükârda satışın gerçekleştiği tarihten itibaren 2 yıl içinde açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; yani süresi içinde dava açılmazsa önalım hakkı sona erer.
5. Satış Bedeli ve Tapu Giderleri Mahkemeye Yatırılmalıdır.
Şufa hakkını kullanmak isteyen paydaş, dava sürecinde veya hâkimin belirleyeceği süre içinde satış bedelini ve alıcıya düşen tapu masraflarını mahkemenin göstereceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu şart yerine getirilmeden taşınmazın hak sahibi adına tescili mümkün değildir. Burada dikkat edilmesi gereken husus bedelin nakden yatırılması gerektiğidir. Banka teminat mektubu gibi diğer tevdiiler kabul edilmemektedir.
6. Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar.
Türk Medeni Kanunu’na göre, aşağıdaki durumlarda önalım hakkı kullanılamaz:
- Taşınmazın cebrî artırma yoluyla satılması,
- Taşınmazın miras paylaşımı sırasında bir mirasçıya bırakılması,
- Taşınmazın kamu hizmeti amacıyla edinilmesi gibi durumlar. Örneğim kamulaştırma durumunda önalım hakkı kullanılamaz.
- Söz konusu taşınmazın bağışlanması durumda önalım hakkı kullanılamaz.
Bu hallerde paydaşlar önalım hakkına dayanarak üçüncü kişinin mülkiyetini ortadan kaldıramaz.
3. Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na, 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanun’un 5. maddesiyle eklenen Ek 8/İ maddesi, tarımsal arazilerin satışında sınırdaş maliklere yasal önalım hakkı tanıyan önemli bir düzenleme olarak yürürlüğe girmiştir. Anılan maddenin ikinci fıkrasına göre, tarımsal bir taşınmazın üçüncü kişiye satılması hâlinde, bu taşınmaza bitişik tarımsal arazi maliklerine, belirli koşullar altında önalım hakkı tanınmaktadır.
Düzenlemenin temel amacı, tarım topraklarının parçalanmasını önleyerek tarımsal üretim bütünlüğünü ve verimliliğini korumaktır. Bu bağlamda, satışı yapılan tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden yalnızca birine devredilmişse, diğer sınırdaşlar bu satışa karşı önalım hakkı kullanamamaktadır. Birden fazla sınırdaş malikin mevcut olduğu durumlarda ise, mülkiyetin hangi sınırdaş malike devredileceğine hâkim karar vermekte ve tercihini, tarımsal bütünlük ilkesine en uygun komşu arazi malikinden yana kullanmaktadır.
Ancak uygulamada, bu düzenlemenin beklenen yararı sağlamadığı ve çeşitli suistimallere yol açtığı görülmüştür. Tarımsal bütünlüğü koruma amacına rağmen, önalım hakkı zamanla kötüye kullanılmaya başlanmış; bu yolla tarım arazilerinin gerçek piyasa değerinin çok altında iktisap edildiği örnekler artmıştır. Özellikle çiftçiler açısından mağduriyet doğuran bu durum, ciddi eleştirilere neden olmuş; önalım hakkının tarım arazilerinde ekonomik istikrar yerine hukuki belirsizlik yarattığı tespit edilmiştir.
Bu nedenlerle, beklenen kamu yararını sağlayamayan ve uygulamada çok sayıda soruna yol açan söz konusu yasal düzenleme, 28.10.2020 tarihli ve 7255 sayılı Kanun’un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır.
Tarım arazilerinde önalım hakkının geçmişteki uygulamaları ve kaldırılma gerekçeleri hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayabilirsiniz.
4. Önalım Hakkına Dayalı Davalarda Muvazaa İddiası
Uygulamada, önalım hakkının işlevsiz kalmasına yol açabilecek çeşitli şekilsel işlemlere başvurulabildiği gözlemlenmektedir. Bunların başında da muvazaa olgusu gelmektedir.
Satış işleminin tapu siciline tescili sırasında, taşınmazın gerçek bedelinin dışında bir bedelle işlem tesis edilmesi sık karşılaşılan bir durumdur. Bu tür durumlarda, bedel ya gerçekte olduğundan çok daha yüksek gösterilerek önalım hakkı sahibinin bu hakkı kullanması fiilen imkânsız hâle getirilmeye çalışılır ya da tapu harç ve giderlerinden kaçınmak amacıyla gerçek bedelin altında bir tutar bildirilerek işlem gerçekleştirilir. Her iki ihtimalde de, gerçeğe aykırı irade beyanı söz konusudur ve bu noktada muvazaa hukuki anlam ve önem kazanır. Muvazaa ve türleri hakkında daha fazla bilgi edinmek için muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz. Okumak için tıklayanız.
Bununla birlikte, görünüşte satış iradesine dayalı olmayan; bağış, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi veya miras planlamasına yönelik işlemlerle taşınmazın el değiştirdiği izlenimi yaratılması da önalım hakkının bertaraf edilmesine yönelik muvazaalı işlemler arasında yer almaktadır. Gerçekte satış ilişkisine dayanan ancak farklı bir hukuki işlem kisvesi altında tapuya tescil edilen bu tür işlemler, önalım hakkı sahibinin yargı yoluna başvurarak muvazaa iddiasını ispat etmesi hâlinde geçersiz kılınabilir.
Muvazaalı işlemin geçersizliğine ilişkin davalarda, taşınmazın gerçek satış bedelinin mahkemece belirlenmesi gerekebilir. Bu durumda, bilirkişi incelemesi, keşif ve tanık anlatımları gibi delillerle taşınmazın piyasa değeri tespit edilir. Gerçek bedelin tespiti üzerine, önalım hakkı sahibi bu tutarı mahkeme veznesine depo ederek taşınmaz payının kendi adına tescilini talep edebilir.
Öte yandan, tapuda gösterilen bedelin, taraflarca bilinçli olarak düşük tutulduğuna dair iddialar da sıklıkla taraflardan biri tarafından, çoğunlukla alıcı ya da satıcı tarafından ileri sürülmektedir. Bu gibi durumlarda uygulamada, tapuda beyan edilen düşük bedel esas alınmakta ve önalım hakkı sahibi, taşınmazı bu tutar üzerinden devralabilmektedir. Ancak bedelin düşük gösterilmesi nedeniyle taraflar arasında sonradan “aşırı yararlanma” (gabin) iddiasına dayalı davalar açılması da mümkündür. Bu durumda, gabin davası ile önalım davası arasında bağlantı kurulması ve yargılamada önalım davasının bekletici mesele yapılması söz konusu olabilmektedir. Gabin iddiasının doğruluğu, önalım hakkının kullanımı üzerinde doğrudan etkili sonuçlar doğurabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 Sayılı HMK uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.
Sonuç
Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz hukukunda oldukça teknik ve süreye bağlı sonuçlar doğuran bir dava türüdür. İster sözleşmeden ister kanundan doğsun, bu hakkın doğru ve zamanında kullanılması, hak kaybının önüne geçmek açısından hayati öneme sahiptir. Uygulamada en sık karşılaşılan hataların başında, dava açma sürelerinin kaçırılması, satışın usulüne uygun bildirilmemesi veya bedel yatırma yükümlülüğünün ihmal edilmesi gelmektedir. Özellikle paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, diğer paydaşların bilgi eksikliğinden doğan mağduriyetlerini önlemek adına bu hakkın bilinçli bir şekilde kullanılması gerekmektedir.
Bu bağlamda, önalım hakkının kapsamı, istisnaları, dava şartları ve süreleri hakkında yeterli bilgiye sahip olunması; hem hak kayıplarını engelleyecek hem de mülkiyetin hukuki güvenliğini sağlayacaktır. Taşınmaz alım-satım işlemlerinde tarafların önalım hakkını göz ardı etmeden hareket etmeleri, ileride doğabilecek dava ve ihtilafların önüne geçecektir.