Miras Kalan Tarım Arazisinin Devri Nasıl Yapılır?
Tarımsal üretimin sürdürülebilirliğini sağlamak ve toprakların parçalanmasını önlemek amacıyla, tarım arazilerinde miras yoluyla devri hususu özel hükümlere bağlanmıştır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na eklenen düzenlemeler, yeter gelirli tarım arazilerinin etkin işletilmesini ve tarımsal faaliyetin devamlılığını hedeflemektedir. Tarım arazilerinin mirasa konu olması hâlinde, mülkiyetin devri esastır. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması durumunda, bu arazilere ilişkin devir işlemleri, mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanmalıdır. Bu süre zarfında devir gerçekleşmez ve dava açılmazsa, Bakanlık devreye girerek resen dava açabilir veya üçüncü kişilere satış yoluna gidilmesini talep edebilir. Aşağıda tarım arazilerinin miras yoluyla devrinin şartları ve hukuki süreçleri detaylı olarak izah edilecektir.
1. Tarım Arazilerinde Devrin Yapılabileceği Gerçek ve Tüzel Kişiler
Kanun, tarım arazilerinin aşağıdaki şekillerde devredilmesine olanak tanımaktadır:
- Arazinin bir veya birden fazla mirasçıya devri,
- Aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığına devri,
- Mirasçıların tamamının hissedar olduğu bir limited şirkete devri,
- Üçüncü kişilere devri.
Bu yollarla mülkiyet devri sağlanamazsa, sulh hukuk mahkemesinde dava açılarak hakimin müdahalesi talep edilir. Yalnız, bu devir işlemleri de TKAKK uyarınca belli şartlara tabidir. Aşağıda bu şartları izah edeceğiz.
a. Arazinin Bir Veya Birden Fazla Mirasçıya Devri
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/A maddesi uyarınca, miras yoluyla intikal eden tarım arazilerinin mülkiyeti, belirli şartlar dâhilinde bir veya birden fazla mirasçıya devredilebilir. Bu devir, mirasçılar arasında anlaşma yoluyla gerçekleştirilebileceği gibi, sulh hukuk mahkemesi kararıyla da yapılabilir. Ancak burada önemli bir koşul söz konusudur: Tarım arazisinin birden fazla mirasçıya devri yalnızca, her bir mirasçıya düşen payın “yeter gelirli tarımsal arazi” büyüklüğünü sağlaması hâlinde mümkündür. Yeter gelirli tarım arazisi ve tarım arazilerinde ekonomik bütünlük hakkında detaylı bilgi edinmek için: tıklayanız.
b. Aile Malları Ortaklığı Veya Kazanç Paylı Aile Malları Ortaklığına Devri
Aile malları ortaklığı, aile bireylerinin birlikte mal edinmeleri ve bu malların ortak yönetimi ile işletilmesini amaçlayan özel bir malvarlığı ortaklığıdır. Kazanç paylı aile malları ortaklığı ise, ortak mallardan elde edilen gelirin aile bireyleri arasında belirli bir oran dahilinde paylaştırılmasını öngören bir ortaklık türüdür. Bu tür ortaklıklara devir, özellikle taşınmaz mallar bakımından hukuki güvenlik ve ortaklık iradesinin açık şekilde ortaya konulması amacıyla yazılı şekle tabi olup, resmî senet düzenlenmesini gerektirir. Devir işlemi sırasında, tarafların açık irade beyanı ile hangi tür ortaklığın kurulacağı, malların hangi kapsamda devredileceği ve ortaklık süresine ilişkin hükümler açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, ortaklığın sona ermesi hâlinde malların paylaşım esasları da sözleşmede yer almalıdır.
c. Mirasçıların Tamamının Hissedar Olduğu Bir Limited Şirkete Devri
Tarım arazilerinde miras bırakanın malvarlığının, tüm mirasçıların hissedar olduğu bir limited şirkete devri, malvarlığının aile bütünlüğü içerisinde korunması, yönetilmesi ve işletilmesi amacıyla tercih edilen bir hukuki yöntemdir. Burada dikkat edilmesi gereken husus mirasçıların tamamının miras payları oranında limited şirkete hissedar olmasıdır.
d. Miras Kalan Tarım Arazisi Üçüncü Kişiye Satılabilir mi?
Miras kalan tarım arazilerinin satış, bağış veya başka bir hukuki işlem yoluyla üçüncü kişilere devredilmesi ancak belirli usullere uygun şekilde gerçekleştirilebilir. Mirasçılar, miras kalan tarım arazisinin üçüncü kişilere devrini oybirliği ile anlaşarak gerçekleştirebilirler. Tarım arazisinin birden fazla kişiye devri istenildiğinde ise arazinin yeter gelirli tarım arazisi olması gerekmektedir. Bu konuda yazdığımız makalemizi okumak için: tıklayınız.
2. Mahkeme Yoluyla Tarım Arazisi Devri ve Ehil Mirasçı Şartları
Mirasçılar arasında tarımsal arazinin devrine dair bir anlaşma sağlanamaması halinde, her bir mirasçı, mülkiyetin kendisine veya başka bir ehil mirasçıya devri amacıyla sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Eğer mirasçılar dava açmaz veya bir sene içerisinde tarım arazisinin kendi aralarında devrini kararlaştırmazsa Tarım ve Orman Bakanlığı’nca üç aylık ek süre verildikten sonra, Bakanlık da dava açma yetkisine sahip olur.
a. Tarım Arazisi Paylaşımında Anlaşmazlık Olursa Ne Olur?
Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, her bir mirasçı yetkili sulh hukuk mahkemesinde mülkiyetin devri talebiyle dava açabilir. Açılan bu dava, kanaatimizce teknik anlamda bir “tespit ve tescil” davasıdır; zira mahkeme, mirasçılar arasındaki en ehil kişiyi belirleyerek, taşınmazın ona devrine karar verir. Kanun, bu noktada hâkime geniş bir takdir yetkisi tanımıştır. Ancak bu yetki mutlak olmayıp, Bakanlıkça belirlenen ehil mirasçı kriterlerine dayanarak somutlaştırılmak zorundadır.
b. Ehil Mirasçı Nedir? Nasıl Belirlenir?
Ehil mirasçı, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan yönetmeliklerde tanımlanan özel bir kavramdır. Tarım arazilerinin miras yoluyla devrinde, sulh hukuk mahkemesinin arazinin mülkiyetini kime devredeceğine karar verirken dikkate aldığı nitelikli mirasçıyı ifade etmektedir.
Kanun ve ilgili yönetmelik uyarınca, bir mirasçının “ehil” sayılması için 50 ve üzeri puan alması gerekmektedir. Bu puanlama sistemi içinde;
| Kriter | Puan |
| Geçimini mirasa konu tarım arazisinden sağlayan | 20 |
| Tarım dışı geliri olmayan | 10 |
| Eşi fiilen tarımla uğraşan | 10 |
| Tarımsal bilgi ve beceriye sahip | 10 |
| Arazinin bulunduğu ilçede 5 yıldan uzun ikamet eden | 10 |
| Sosyal güvencesi olmayan | 10 |
| Tarım sigortasına sahip | 5 |
| Bakanlık kayıt sistemine 5 yıldan fazla kayıtlı | 10 |
| Tarımsal örgüte 5 yıldan fazla üyeliği olan | 5 |
| Tarım aleti ve donanımına sahip olan | 5 |
| Kadın olan mirasçı | 5 |
Hâkim, bu kriterlere göre yapılan puanlamayla en ehil mirasçıyı belirler. Eğer birden fazla ehil mirasçı varsa, öncelik geçimini bu araziden sağlayan mirasçıya tanınır. O da yoksa, en yüksek bedeli teklif eden mirasçı lehine devir yapılır.
c. Tarım Arazisi Devrinde Bedel Nasıl Hesaplanır ve Ödenir?
Sulh hukuk hâkimi, arazinin tarımsal gelir değeri üzerinden belirlenen bedel karşılığında devir yapılmasına karar verir. Ehil mirasçı, diğer mirasçıların miras paylarını karşılayacak bedeli mahkeme veznesine yatırmak zorundadır. Bu bedelin yatırılması için altı aya kadar süre verilir ve talep hâlinde ek altı ay süre tanınabilir. Süreler sonunda ödeme yapılmazsa, devir talebinde bulunan başka mirasçı da yoksa, hâkim arazinin açık artırma yoluyla satışına karar verir.
d. Tarım Arazilerinde Değer Artış Payı ve Tapuya Şerh
Mahkeme kararıyla tarımsal araziyi devralan mirasçı, bu araziyi tarım dışı amaçla kullanırsa ve bu nedenle arazinin değeri artarsa, değer artış farkı diğer mirasçılara payları oranında ödenmek zorundadır. Bu hakkın korunması amacıyla, taşınmazın tapusuna 20 yıllık bir şerh konulur. Bu süre boyunca tarım dışı kullanım izni alınırsa, Bakanlık tarafından diğer mirasçılara bildirim yapılır ve bu mirasçılar altmış gün içinde değer artış farkı talebinde bulunabilir.
Bu düzenleme, tarımsal mülkiyetin el değiştirmesinin spekülatif bir kazanca dönüşmesini önlemeyi amaçlamaktadır. Satış yapılması halinde, bu şerh yeni malik yönünden de hüküm doğurur ve mirasçılara karşı sorumluluk devam eder.
e. Tarım Arazilerinde Bakanlık Müdahalesi
Mirasçılar tarafından mülkiyetin devrine ilişkin bir işlem yapılmaması ve dava da açılmaması hâlinde, durum kamu kurumları veya finans kuruluşları tarafından Bakanlığa bildirilir. Bakanlık, mirasçılara üç ay süre tanır. Bu sürede de sonuç alınamazsa, Bakanlık resen dava açarak taşınmazın ehil mirasçıya, o da yoksa en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya, o da yoksa üçüncü kişilere satılmasına yönelik karar verilmesini talep edebilir.
f. Tarım Arazisi Mahkeme Kararıyla Bölünebilir mi?
Kanun, mümkün olan her durumda tarım arazisinin bölünmemesini öngörür. Ancak yeter gelirli birden fazla parça oluşabiliyorsa, hâkim bunların farklı mirasçılara devrine karar verebilir. Ayrıca, miras dışı mevcut arazileri bulunan birden fazla ehil mirasçı varsa, bu kişilere yeter gelir büyüklüğü şartı aranmaksızın devir yapılabilir. Burada amaç, mevcut arazilerin ekonomik bütünlük içinde işletilmesini sağlamaktır.
g. Diğer Mirasçıların Paylarının Ödenmesi Süreci
Mahkeme tarafından yeter gelirli tarımsal arazinin bir mirasçıya devrine karar verilmesi hâlinde, mülkiyetin devri, diğer mirasçıların miras paylarına düşen bedelin ödenmesi şartına bağlıdır. Bu husus, 5403 sayılı Kanun’un 8/D maddesi ve yönetmeliğin 12. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.
Sulh hukuk hâkimi, mülkiyetin devrine karar verdiği mirasçıya, diğer mirasçıların paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmek üzere altı aya kadar süre tanır. Bu süre, mirasçının talebi üzerine bir defaya mahsus olmak üzere altı ay daha uzatılabilir. Toplamda on iki aya kadar bedelin ödenmesi için süre tanınabilir.
Eğer belirlenen süreler içinde bedelin yatırılmaması söz konusu olursa ve başka bir istekli mirasçı da bulunmuyorsa, hâkim arazinin açık artırma ile satışına hükmeder. Bu durumda elde edilen bedel, mirasçılara yasal payları oranında dağıtılır.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir diğer husus da, devralacak mirasçının diğer mirasçıların hisselerine düşen bedeli ödemek için maddi durumlarının yetersiz olmasıdır. Bu durumda, 5403 sayılı Kanun çerçevesinde, ilgili yıl bütçesine bu amaçla ödenek konulmuş olması kaydıyla, Bakanlık tarafından faiz destekli kredi kullanılmasına imkân tanınır. Mirasçı, sadece diğer mirasçıların paylarının bedeli kadar kredi kullanabilir ve bu kredinin faizine ilişkin destek devlet tarafından karşılanır.
h. Tarımsal Arazinin Üzerinde Rehin Olması Hali
Mirasçılardan birine devrine karar verilen tarımsal arazi üzerinde, mirasbırakan tarafından hayattayken tesis edilmiş bir rehin (ipotek) bulunması durumunda, bu rehin hakkı geçerliliğini korur. 5403 sayılı Kanun’un 8/Ğ maddesi ile bu husus özel olarak düzenlemiştir.
Eğer devredilecek arazi üzerinde bir rehin varsa, bu rehnin mirasbırakanın borçlarına dayalı olarak kurulmuş olması halinde, bu borç tutarı ile diğer mirasçılara ödenmesi gereken pay bedeli birbiriyle denkleştirilir. Bu durumda:
- Rehin konusu borç, mirasbırakanın borcu olduğu için tüm mirasçıların borcudur.
- Ancak tarım arazisi tek bir mirasçıya devredildiğinden ve bu mirasçının diğer mirasçıların paylarını ödemesi gerektiğinden, o mirasçının üstlendiği borçlar da dikkate alınır.
- Denkleştirme sonunda, rehin borcu toplam miras payı bedelinden düşülür ve varsa kalan bakiye, diğer mirasçılara ödenir.
Bu düzenleme sayesinde, hem mirasbırakanın borçlarının varlığı göz ardı edilmez hem de mirasçılar arasında denge korunur. Aynı zamanda devralan mirasçının taşınmaz üzerindeki yükümlülüğü netleştirilmiş olur.
Pratikte, bu tür durumlarda rehin alacaklısı olan banka veya üçüncü kişilerle iletişim kurularak ipoteğin kaldırılması, borcun yapılandırılması ya da temlik işlemleri gibi uygulamalı adımlar da gerekebilir. Bu nedenle, rehinli tarım arazilerinin devri söz konusu olduğunda hem miras hukuku hem de borçlar ve taşınmaz rehni hukuku bakımından uzmanlaşmış avukatlarla sürecin yürütülmesi önem arz eder.
3. Tarım Arazisinde Sınırdaş Maliklerin Önalım Hakkı
30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanun’un 5. maddesi ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na eklenen ek 8/İ maddesinin ikinci fıkrasında, tarımsal arazilerin satışa konu olması hâlinde, sınırdaş tarımsal arazi maliklerine yasal önalım hakkı tanındığı düzenlenmiştir. İlgili hükme göre, tarımsal arazinin sınırdaş malikler arasında birine satılması hâlinde, diğer sınırdaş maliklerin bu haklarını kullanamayacakları, birden fazla sınırdaş malik bulunması durumunda ise, hâkimin tarımsal bütünlük arz eden komşu arazi malikine mülkiyetin devrine karar vereceği öngörülmüştür.
Ancak uygulamada, söz konusu düzenlemenin amacı olan tarımsal bütünlüğün korunmasına rağmen, önalım hakkının zamanla kötüye kullanıldığı, bu yolla tarım arazilerinin gerçek değerlerinin altında iktisap edilebildiği ve bu durumun çiftçiler nezdinde mağduriyetlere yol açtığı tespit edilmiştir. Bu nedenle, beklenen yararı sağlayamayan ve uygulamada çeşitli sorunlara neden olan bu düzenleme, 28.10.2020 tarihli ve 7255 sayılı Kanunun 20. maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır.
Bu kapsamda, 5403 sayılı Kanun’un ek 8/İ maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sınırdaş tarımsal arazi malikine tanınan yasal önalım hakkı, anılan Kanunun 04.11.2020 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmesiyle birlikte ilga edilmiştir.
4. Tarımsal Arazilerle Bağlantılı Yan Sınai İşletmelerin Devri
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/H maddesi, tarımsal üretimin sürekliliğini ve bütünlüğünü sağlamak amacıyla, tarım arazisine sıkı şekilde bağlı yan sınai işletmelerin devrine ilişkin özel hükümler içermektedir. Bu hüküm, sadece toprağın değil, aynı zamanda onunla ekonomik anlamda bütünlük arz eden sınai varlıkların da birlikte değerlendirilmesini zorunlu kılar.
a. Yan Sınai İşletme Nedir?
Yan sınai işletme; yeter gelirli tarımsal arazi ile birlikte faaliyet gösteren, bu arazinin üretim potansiyelini işleyen ve ekonomik değere dönüştüren yapılar olarak tanımlanabilir. Örneğin; tarımsal ürünlerin işlendiği bir un değirmeni, süt çiftliğine bağlı bir mandıra veya zeytinliklerin ürünlerinin işlendiği zeytinyağı fabrikası bu kapsamda değerlendirilebilir. Bu tür tesisler, doğrudan tarımsal faaliyetin sürdürülebilirliğine hizmet ettiği ve üretim sürecinin bir parçası olduğu için, taşınmazla birlikte ele alınmalıdır.
b. Devralacak Mirasçının Belirlenmesi ve Ekonomik Bütünlük
Eğer yeter gelirli tarımsal araziye sıkı şekilde bağlı bir yan sınai işletme mevcutsa, hem arazi hem de sınai işletme birlikte bir ekonomik bütünlük teşkil eder. Bu durumda, mirasçılar arasında ehil olarak kabul edilen ve devir talebinde bulunan mirasçıya, gerçek değeri üzerinden hem tarımsal arazi hem de yan işletme bir bütün olarak devredilir.
Ancak mirasçılardan birinin itiraz etmesi ya da birden fazla mirasçının bu mülkiyeti devralmak istemesi hâlinde, sulh hukuk hâkimi her iki malvarlığının da ekonomik gelir ve bütünlüğünü koruma potansiyelini değerlendirir. Bu değerlendirme sırasında hâkim;
- Mirasçıların kişisel yeterliliklerini ve ekonomik durumlarını,
- Mevcut üretim ve işletme modelinin sürdürülebilirliğini,
- İşletmenin tarımsal arazi ile olan fonksiyonel bağını
dikkate alarak; mülkiyetin birlikte ya da ayrı ayrı devrine yahut satışına karar verebilir.
c. Limited Şirket Kurulması Halinde Uygulama
Mirasçıların 5403 sayılı Kanun’un 8/C maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi kapsamında limited şirket kurarak arazilerin bu şirket bünyesine devrine karar vermeleri durumunda, yan sınai işletme de doğrudan bu şirketin mal varlığına dahil edilir. Böylece, hem tarımsal arazi hem de ona bağlı sınai tesisler aynı tüzel kişilik çatısı altında toplanmış olur. Bu düzenleme, uygulamada işletme birliğini ve ekonomik verimliliği artırmakta; miras sonrası işletmenin dağılmasının önüne geçmektedir.
Yan sınai işletmelerin tarımsal faaliyetten bağımsız düşünülmesi, çoğu zaman ekonomik verimliliğin kaybına ve işletme bütünlüğünün bozulmasına neden olur. Bu nedenle mevzuatta getirilen düzenleme, tarımsal üretimle doğrudan bağlantılı sınai yapıları da mirasın devri sürecine entegre ederek, hem kırsal kalkınma hedeflerine katkı sağlamakta hem de aile işletmelerinin parçalanmasının önüne geçmektedir.
Ayrıca dikkat edilmesi gereken husus, sınai işletmenin “tarım arazisine sıkı şekilde bağlı” olmasıdır. Aksi takdirde bu yapıların 8/H kapsamında değerlendirilmesi mümkün olmayacaktır. Bu bağlamda, miras konusu taşınmazların ve tesislerin hukuki ve ekonomik değerlendirmesi titizlikle yapılmalı, her olayda somut bağ değerlendirilmeli ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.
Sonuç: Tarım Arazilerinde Miras Süreci
Tarımsal arazilerin miras yoluyla devri, klasik miras hukukundan ayrılarak özel düzenlemelerle şekillendirilmiş teknik ve çok boyutlu bir alandır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile getirilen düzenlemeler, tarımsal üretimin korunması, kırsal yaşamın sürdürülebilirliği ve toprak bütünlüğünün sağlanması hedeflerini taşımaktadır. Bu sebeple tarım arazilerinde miras paylaşımı yalnızca mirasçıların kendi aralarındaki irade beyanlarıyla değil, aynı zamanda devletin tarım politikalarıyla da doğrudan bağlantılıdır.
Gerek ehil mirasçının belirlenmesi, gerek pay bedellerinin tespiti ve ödenmesi, gerekse rehinli veya sınai işletme bağlantılı taşınmazlar açısından her bir adım dikkatli bir hukuki değerlendirme gerektirir. Özellikle sulh hukuk mahkemesi süreci, mirasçılar arasında hak kaybı yaşanmaması açısından titizlikle yürütülmelidir.
Bu makale ile ortaya konan bilgiler, hem mirasçılar hem de meslektaş hukukçular açısından sürecin hukuki temelini ve uygulamadaki karşılıklarını ortaya koymaktadır. Tarım arazilerinde miras paylaşımına ilişkin uyuşmazlıklar, doğru bilgiyle ve ehil hukuki destekle çözüme kavuşturulabilir. Böylece hem toprağın değeri korunur hem de mirasçıların menfaatleri hukuki güvence altına alınmış olur.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Tarım arazisi mirasçılar arasında eşit olarak mı paylaşılır?
Hayır. 6537 sayılı Kanun gereğince yeter gelirli tarım arazilerinde artık klasik miras paylaşımı değil, “tek elde toplanma” ilkesi geçerlidir. Bu nedenle mahkeme ya da mirasçılar, arazinin ekonomik bütünlüğünü koruyacak şekilde bir veya birkaç mirasçıya devrini sağlar. Diğer mirasçılar parasal karşılığını alır.
Tarım arazisinin paylı mülkiyeti sürdürülür mü?
Hayır. 6537 sayılı Kanun’un amacı, tarım arazilerinde miras yoluyla parçalanmasını önlemektir. Bu nedenle paylı mülkiyetin sürdürülmesi tercih edilmez. Amaç, tek elde toplanarak üretimin devamlılığının sağlanmasıdır.
Miras kalan tarım arazisi üzerindeki rehin durumu devir işlemini engeller mi?
Hayır, devir işlemi yapılabilir. Ancak mahkeme, rehin tutarını gözeterek mirasçının bu yükümlülüğü karşılayıp karşılamayacağını değerlendirir.
Diğer mirasçılar devir işlemine itiraz ederse ne olur?
İtiraz halinde sulh hukuk hâkimi, tüm mirasçıların durumunu ve arazinin ekonomik bütünlüğünü değerlendirerek karar verir. Gerekirse satış kararı da verilebilir.