Kentsel dönüşümde riskli yapının yıkılıp yeniden inşa sürecinde mimari projenin onaylanması için bazı durumlarda yetkili idare bedelsiz terk isteminde bulunabilir. Bu durumda inşa edilecek yeni yapının metrekare değerleri doğal olarak azalacaktır. Bedelsiz terk işlemleri kentsel dönüşüm sürecinde bazı sorunları da ortaya çıkarabilmektedir. Bu makalemizde bedelsiz terk işlemi, kentsel dönüşümde bedelsiz terk kararını kimlerin, ne zaman alabileceği ve maliklerin kentsel dönüşüm kararına katılmayan azınlık hak sahiplerinin arsa paylarının satışında bedelsiz terk nedeniyle yaşadıkları hak kayıpları izah edilecektir.
Bedelsiz Terk Nedir?
Bedelsiz terk kavramı, özel mülkiyete tabi bir taşınmazın tamamının veya bir kısmının, belirli şartların gerçekleşmesi halinde, kanunda öngörülen kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi amacıyla ihtiyaç duyulan taşınmazların temini için, herhangi bir bedel ödenmeksizin, yetkili ve görevli idare lehine mülkiyetinin devredilmesini ifade eder. Bu kapsamda, taşınmazın özel mülkiyette bulunması, kamu hizmetlerinde kullanılmak üzere ilgili idarenin mülkiyetine geçirilmesi ve bu devrin karşılıksız olarak gerçekleştirilmesi, bedelsiz terk sürecinin temel unsurlarıdır. Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını devretmesi karşılığında doğrudan maddi veya ayni bir kazanç elde etmese de, yapılan imar uygulamaları neticesinde taşınmazının değer kazanması, özel parselasyon talebinin karşılanması, kalan taşınmaz üzerinde yapılaşma hakkının elde edilmesi veya mevcut yapılaşma imkânlarının artırılması gibi dolaylı menfaatlerden faydalanabilir. Dikkat edilmesi gereken bir husus da kamuya terk ve düzenleme ortaklık payının farklı kavramlar olmasıdır. Bedelsiz terk ve DOP arasındaki en önemli fark bedelsiz terk taşınmaz sahibinin taşınmazı üzerinde yapılaşma isteğinde bulunması aşamasında gündeme gelmekteyken DOP’ta taşınmaz malikinin isteğine bakılmaz. Düzenleme ortaklık payı hakkında daha fazla bilgi edinmek için tıklayınız.
Kentsel Dönüşümde Maliklerin Bedelsiz Terk Kararı Alması
Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında, imar planına uygun olarak yapılması gereken tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, maliklerin salt çoğunluk kararıyla gerçekleştirilebilir. Bu durum, 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuatla uyumlu olup, maliklerin bireysel muvafakati aranmadığı gibi ilgili tapu ve belediye birimleri re’sen terk işlemlerini gerçekleştirme yetkisine sahiptir.
Ayrıca, yeni yapı ruhsatının düzenlenmesi aşamasında, maliklerin hisselerine düşen alanın terki gerekiyorsa ve bazı maliklerin muvafakat vermediği anlaşılıyorsa, tapu sicilinin beyanlar hanesine, maliklerin muvafakati aranmadan re’sen terk edilebileceğine dair şerh konulması öngörülmüştür. Bu durum, kentsel dönüşüm sürecinde kamu yararının öncelikli olarak korunmasını sağlamaktadır.
6306 Sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliği uyarınca, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alınması halinde, bu karara katılmak istemeyen maliklerin muvafakati aranmadan terk işlemi gerçekleştirilebilecektir.
Ancak, riskli olarak belirlenen yapıların bulunduğu parsellerde, yeni yapı ruhsatı düzenlenmeden önce terk edilmesi gereken alanların maliklerin hisseleri oranında terk edilmesi şartı getirilmektedir. Bu kapsamda, terk işlemini reddeden malikler için tapu kütüğüne, re’sen terk edilebileceğine dair bir kayıt düşülmektedir. Bu konuda daha fazla bilgi edinmek için Kentsel dönüşümde maliklerin karar toplantısı ve alabileceği kararlar hakkındaki makalemizi okuyabilirsiniz. Okumak için tıklayınız.
Kentsel Dönüşümde Bedelsiz Terk Kararı Ne Zaman Alınmalıdır?
Kentsel dönüşüm sürecinde yola terk işlemi, özellikle mülkiyet hakkının korunması açısından hukuki açıdan önemli tartışmalara konu olmaktadır. Bu bağlamda, Anayasa Mahkemesi’nin Atanur Ekin ve diğerleri başvurusu hakkında verdiği karar, yola terk işlemlerinin ne zaman yapılması gerektiği konusunda yol gösterici niteliktedir. Anayasa Mahkemesi’ne yapılan bireysel başvuruda, riskli yapı olarak belirlenen bir taşınmazın bulunduğu parselin bir kısmının kamuya terk edilmesi nedeniyle maliklerin mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddia edilmiştir. Mahkeme, maliklerin rızası olmadan yapılan terk işleminin mülkiyet hakkını ihlal ettiğine hükmetmiştir. Kararda, maliklerin rızası olmadan ya da hisseleri satılmadan önce yapılan terk işlemlerinin hukuka aykırı olduğu belirtilmiştir.
Anayasa Mahkemesi kararına göre kamuya terk işlemi, satış tamamlandıktan sonra yapılmalıdır. Yani, öncelikle katılmayan maliklerin payları satılmalı, ardından kamu yararına ayrılması gereken alanlar için terk işlemi gerçekleştirilmelidir. Bu süreçte, maliklerin hisseleri, salt çoğunluk sağlanarak alınan karar doğrultusunda açık artırma ile satılmalı ve ancak bu satış işlemi tamamlandıktan sonra bedelsiz terk işlemi yapılmalıdır. Eğer terk işlemi satıştan önce yapılırsa, maliklerin taşınmazlarının değeri düşebilir ve mülkiyet hakkı ihlal edilebilir.
Anayasa Mahkemesi kararında, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine atıfta bulunularak, maliklerin mülkiyet hakkının ancak açık ve öngörülebilir bir düzenlemeye dayanılarak kısıtlanabileceği vurgulanmıştır. Bedelsiz terk işleminin, paydaşların mülkiyet hakkına zarar vermeden, hakkaniyetli bir süreçle gerçekleştirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu çerçevede, önce paydaşlar arasında satış süreci tamamlanmalı, daha sonra kamu yararı gereği bedelsiz terk işlemi uygulanmalıdır. Aksi takdirde, satış yapılmadan önce gerçekleştirilen terk işlemi mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelebilir ve hukuki itirazlara neden olabilir.
Anayasa Mahkemesi kararına göre, bedelsiz terk işlemi satıştan sonra gerçekleştirilmelidir. Önce maliklerin hisseleri satılmalı, ardından kamuya terk işlemi yapılmalıdır. Kentsel dönüşüm sürecinde bu ilkeye aykırı hareket edilmesi, maliklerin mülkiyet hakkının ihlal edilmesine yol açabileceğinden, hukuki süreçlerin titizlikle yürütülmesi gerekmektedir. Maliklerin mağduriyet yaşamaması için sürecin her aşamasında uzman bir hukukçudan destek alınması büyük önem taşımaktadır.
(Azınlık maliklerinin arsa payının satışı hakkında daha fazla bilgi edinmek için tıklayınız. )
Sonuç
Kentsel dönüşüm uygulamaları çerçevesinde gerçekleştirilen bedelsiz terk işlemleri, özellikle azınlık maliklerin mülkiyet hakkı bakımından önemli hukuki tartışmaları gündeme getirmektedir. 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat uyarınca, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda maliklerin üçte iki çoğunlukla aldığı karar doğrultusunda kamuya terk işlemi yapılabileceği düzenlenmiş olsa da, bu işlemin zamanlaması ve usulü noktasında uygulamada belirsizlikler ve hak kayıpları yaşanabilmektedir.
Anayasa Mahkemesi’nin Atanur Ekin ve diğerleri kararında da vurgulandığı üzere, maliklerin rızası olmaksızın ya da paylarının satışından önce gerçekleştirilen bedelsiz terk işlemleri, mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurabilmektedir. Zira, paydaşların hisseleri henüz devredilmeden yapılan terk işlemi, malikin taşınmazındaki değer kaybını telafi etmeksizin kamuya mülkiyet devri anlamına gelir ve bu durum adil denge ilkesini zedeleyebilir. Ayrıca, söz konusu kanuni düzenlemelerin yeterli açıklık ve öngörülebilirlik taşımaması da mülkiyet hakkına yönelik müdahaleleri hukuka aykırı hâle getirmektedir.
Bu çerçevede, bedelsiz terk işleminin maliklerin payları açık artırma ile satıldıktan sonra ve kamu yararının somut olarak ortaya konulduğu durumlarda gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, sürecin hukuka aykırı şekilde yürütülmesi, yalnızca mağduriyetlere değil, aynı zamanda idari işlemlerin iptali veya tazminat sorumluluğu gibi ciddi sonuçlara da yol açabilecektir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinde bedelsiz terk işlemi başta olmak üzere tüm aşamalar titizlikle planlanmalı; maliklerin anayasal güvenceleri gözetilerek, hak kayıplarının önüne geçilmelidir.