Kentsel dönüşüm, özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde hayati öneme sahiptir. Türkiye’de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülen kentsel dönüşüm, malikler açısından birçok hukuki ve idari aşamayı içermektedir. Kentsel dönüşüm sürecinde en kritik aşamalardan biri, bina maliklerinin karar alarak süreci başlatmalarıdır. Karar toplantısı, riskli yapıların dönüşümüne yönelik en temel aşamalardan biri olup, uygulamada bu kararlar nedeniyle süreç uzamakta ve maliklerin hakları zedelenmektedir. Bu nedenle kat malikleri arasında yapılacak toplantının kanunların çizdiği çerçeve içerisinde yürütülmesi gerekmektedir. Bu makalemizde toplantının usulü, toplantı sonrası işlemler, toplantı kararına katılmayan maliklerin hakları gibi konular izah edilmeye çalışılacaktır.
Kentsel Dönüşümde Karar Toplantısı Usulü
Riskli yapının kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşa edilebilmesi için maliklerin hisselerinin %51’e, yani salt çoğunluğa ulaşması gerekir. Bu çoğunluk sağlandığında, ortak bir karar alınarak yapının yenilenmesine karar verilebilir. 6306 Sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan değişikliklerle maliklerin oy birliği ile karar alınması şartı ile toplantıya katılmayanlara toplantı kararının noter vasıtasıyla tebliğ edilmesi şartı kaldırılmıştır.
Yine kanunda, toplantı karar tutanağına yazılması ve düzenlemesi gereken belgeler sayılmamıştır. Genel olarak 6306 sayılı Kanun bir toplantı usulü öngörmemiştir. Hiçbir usule tabi olmayan bu toplantılarda, toplantıdan haberdar olmayan kat malikleri olabilmekte ve mülkiyet haklarının zarar görebileceği bir toplantının varlığından dahi habersiz olma ihtimalleri bulunmaktadır. Henüz riskli yapının yıkılmadığı aşamada kat malikleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Bu nedenle riskli yapının henüz yıkılmadığı aşamada alınan kararların Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir şekilde yapılması gerektiği kanaatindeyiz. Yargıtay’ın da emsal kararları bu yöndedir.
Kat Malikleri Toplantısında Salt Çoğunlukla Alınabilecek Kararlar
Salt çoğunlukla alınabilecek kararlar ise 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile şu kararlar alınabilir:
- Parsellerin tevhit edilmesi,
- Riskli yapının yıkılarak yeniden inşa edilmesi,
- Münferit veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılması,
- İfraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri,
- Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modelleri ve müteahhit seçimi gibi süreçler hakkında karar alınması.
Karar Toplantısında Ortaya Çıkabilecek Sorunlar
Karar toplantılarında çeşitli hukuki ve fiili sorunlarla karşılaşılabilir. Taraflar ile ilgili ortaya çıkan uyuşmazlıkların bazıları şunlardır;
- Maliklerin Uyuşmazlıkları: Maliklerin farklı görüşlere sahip olması, karar sürecini oldukça uzatabilir. Bu uzama özellikle riskli yapı tespiti kararından sonra ortaya çıktığında yeni yapının inşasının gecikmesine sebep olmaktadır.
- Finansal Sorunlar: Maliklerin mali güçlerinin farklı olması nedeniyle bazı kat malikleri riskli yapı tespiti yapılmasına, müteahhit ile sözleşme imzalanmasına veya riskli yapının yıkımına karşı çıkmaktadır.
- Müteahhit ile İlgili Problemler: Yanlış veya eksik sözleşmeler nedeniyle müteahhit ile malikler arasında hukuki anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Özellikle milyonlarca lira verecekleri müteahhite karşı güven problemi kentsel dönüşüm sürecini uzatabilmektedir.
- Azınlık Hissedarların Direnci: Salt çoğunluk sağlanmasına rağmen bazı maliklerin sürece karşı çıkması ve iptal davaları açması, sürecin tıkanmasına yol açabilir.
- Hak Sahipliği Konusunda Anlaşmazlıklar: Yeni yapılacak binada maliklerin bağımsız bölümlerinin dağıtımı konusunda yaşanan anlaşmazlıklar süreci olumsuz etkileyebilir.
- Arsa Payları: Özellikle eski tarihli binalarda arsa payları tüm dairelere eşit veyahut yanlış dağıtılmıştır. Bu durum da maliklerin müteahhit ile imzalayacağı sözleşmede ödemesi gereken meblağdan fazla veya az ödemesine sebep olacağından malikler arasında problem çıkabilmektedir. (Arsa Payları hakkındaki yazımız için tıklayınız.)
Bu tür sorunların aşılması için toplantı öncesinde iyi bir bilgilendirme yapılması, maliklerin uzlaşmacı bir tavır içinde olmaları ve sürecin uzman hukukçular ve danışmanlar eşliğinde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Kat malikleri anlaşmadan riskli yapı tespiti yapıldığı durumda maliklerin anlaşması için çok kısa sürelerinin olması malikler arasında ihtilafa yol açmaktadır.
Kat Malikleri Toplantısında Anlaşma Sağlanmaması
Salt çoğunluğun sağlanamaması durumunda, üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligata rağmen 30 gün içinde anlaşma sağlanamazsa, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir. Kamulaştırma işlemleri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ilgili hükümlerine tabi olup, gerekli durumlarda mirasçılık belgesi çıkartılabilir, kayyım atanabilir veya tapu kayıtları düzeltilebilir. Anlaşma sağlanırsa, taraflar arasında uzlaşma tutanağı düzenlenerek tapu siciline işlenir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Azınlık Maliklerin Hakları ve Hukuki Başvurular
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, kentsel dönüşüm sürecinde salt çoğunluk kararına katılmayan azınlık maliklerinin taşınmazları, ihale yoluyla satılabilmektedir. (Bu konuya ilişkin detaylı makalemiz için tıklayınız.) Açık artırma sonucunda bağımsız bölümü satılan malik, bu satış nedeniyle zarara uğradığını düşünüyorsa, idareye karşı tam yargı davası açma hakkına sahiptir.
Kentsel dönüşümde azınlık maliklerinin, taşınmazlarının açık artırma yoluyla satılmasını engellemek amacıyla çeşitli hukuki yollara başvurduğu görülmektedir. Uygulamada en sık açılan davalardan biri, kentsel dönüşüm kararının alındığı toplantının iptali davasıdır. Bu davada, toplantı kararının ve alınan kararların hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle iptali talep edilmektedir.
Başvurulan bir diğer hukuki yol ise müteahhit ile imzalanan sözleşmenin iptali davasıdır. Ancak, kentsel dönüşümde azınlık malikinin sözleşmeyi imzalamamış olması halinde, doğrudan sözleşmenin tarafı olmadığı gerekçesiyle iptalini talep edemeyeceği değerlendirilmekteyiz.
Kentsel dönüşümde azınlık maliklerin haklarını koruyabilmesi için hukuki sürecin dikkatle takip edilmesi ve uygun hukuki yolların değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.