Kentsel dönüşüm süreci, eskiyen ve depreme karşı dayanaksız binaların yıkılarak daha modern ve dayanıklı yapıların inşa edilmesini sağlayan bir düzenlemedir. Ancak bu sürecin en çok tartışılan konularından biri şerefiye farkı ve bu farktan doğan hukuki ihtilaflardır. Şerefiye davası, kentsel dönüşüm sonrasında bağımsız bölümlerin değer farklarından kaynaklanan uyuşmazlıkları gidermek için açılan davalardır. Aşağıda şerefiyenin ne olduğu, binanın yenilenme sürecinde tarafların şerefiye farkı talepleri izah edilmeye çalışılacaktır.
Şerefiye Nedir?
Şerefiye, aynı binada yer alan bağımsız bölümlerin konum, görüntü, büyüklük gibi faktörlere bağlı olarak birbirlerine göre farklı değerlerde olması anlamına gelir. Kentsel dönüşüm sonucunda bazı daireler manzara kazanırken bazıları manzara kaybedebilir, bazı bölümler dubleks haline gelirken bazıların alanı daralabilir. Bu farklılıklar maliklerin arsa paylarını ve haklarını da doğrudan etkilemektedir.
Şerefiye farkı ise, bina içerisinde bulunan bağımsız bölümlerin değerlerinde oluşan artış veya azalışa göre belirlenen parasal farkı ifade eder. Örneğin, önceden arka cephede yer alan bir daire, yeni projede manzaralı bir konuma geçebilir. Bu durumda, dairenin değeri artar ve malik bu artışa karşılık diğer maliklere ödeme yapmak zorunda kalabilir.
Kentsel Dönüşümde Şerefiye Farkının Hukuki Boyutu
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkında Kanun, riskli binaların %51 oranında arsa payı çoğunluğu ile yenilenmesini mümkün kılarken, maliklerin yeni bağımsız bölümler arasındaki değer farkları nedeniyle mali hak kaybı yaşamalarına da sebep olabilmektedir. Bu durum şerefiye farkının hesaplanmasını ve hakkaniyetli bir şekilde bölüştürülmesini gerektirir.
Riskli binanın kentsel dönüşüme girmeden önce arsa paylarının adil bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Buna göre arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir yapının bağımsız bölümlerine tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Her bağımsız bölüm, yapının konum, değeri ve büyüklüğüne göre hesaplanan bir arsa payına sahip olur. Bu pay, bağımsız bölümlerin büyüklüğüne ve projede belirlenen değerlere orantılı olarak tahsis edilir. Ancak “net kullanım alanı” veya “brüt inşaat alanı” ile arsa payı terimleri karıştırılmamalıdır. Örneğin aynı katta bulunan iki bağımsız bölümden biri denize bakarken diğeri sokağa bakıyorsa denize bakan bağımsız bölümün arsa payı daha büyüktür. Genellikle eski binalarda tüm dairelere eşit ya da dairenin metrekaresine oranla arsa payı tahsis edildiğinden yapı, kentsel dönüşüme girmeden arsa payının düzeltilmesi davası açılarak hakkaniyete uygun arsa payı dağıtımı yapılmalıdır. Arsa payı ve arsa payının düzeltilmesi hakkındaki makalemizi okuyarak ayrıntılı bilgi sahibi olabilirsiniz. Okumak için tıklayanız.
Eski binadaki arsa payları yeni bina değerlerine birebir uygun olmayabilir. Bazı bağımsız bölümler daha avantajlı hale gelirken bazıları değer kaybedebilir. Bu nedenle yeni dairelerin şerefiye farkı dikkate alınarak yeniden değerlendirilmesi gerekir. Eğer maliklerden biri bu süreçte maddi kayba uğrarsa, diğer maliklerden tazminat talep edebilir. Bu talep, maddi kaybın telafi edilmesi için tazminat davası yoluyla gerçekleştirilebilir
Şerefiye Nasıl Hesaplanır? / Şerefiye Farkı Hesaplaması ve Dağıtımı
Şerefiye farkının adil bir şekilde belirlenmesi için şu unsurlar dikkate alınmalıdır:
- Eski ve Yeni Bağımsız Bölümlerin Karşılaştırılması
- Eski binadaki arsa payı dağılımı ile yeni projedeki değere dayalı arsa payının uyumluluğu değerlendirilmelidir.
- Şayet bir bağımsız bölüm, yeni binada dubleks hale gelmiş veya çok daha değerli bir konuma taşınmışsa, diğer maliklere bir bedel ödemesi gerekebilir.
- Bina Konumu ve Fiziksel Değişiklikler
- Dairenin manzara, kat, coğrafi yönleri, sosyal tesislere erişim imkanları, kent merkezine uzaklık, hakim rüzgara göre yön faktörü ve cephe avantajları şerefiye farkının belirlenmesinde etkili faktörlerdendir.
- Daha az cepheli veya daha az güneş alan bir bölüm değer kaybı yaşayabilir.
- Yeni projede bağımsız bölümün büyüklüğünde meydana gelen değişimler de fark yaratır.
- Bağımsız Bölümler Arasında Tazmin Düzeni
- Şerefiye farkına dayalı olarak maliklerin birbirine ödeyeceği bedeller nesnel verilerle hesaplanarak adil bir denge kurulmalıdır.
- Bağımsız bölümler arasında alacaklı-borçlu dengesi kurularak mahkemeye gitmeye gerek kalmadan uzlaşı sağlanabilir.
- Belediyelerin veya noter huzurunda yapılan anlaşmalarla taraflar şerefiye farkı konusunda uzlaşabilirler.
Kentsel Dönüşümde Bağımsız Bölümlerin Alan ve Maliyet Değişimi
Eski bina ile kıyaslandığında, bazı bağımsız bölümlerin büyümesi, bazılarının küçülmesi mümkündür. Müteahhit, bina için harcamalarını toplam inşaat alanı üzerinden yapar; bu nedenle, maliyet paylaşımı bağımsız bölümlerin büyüklükleri ile orantılı olmalıdır. Ancak, maliyet sadece inşaat alanına dayalı basit bir formülle hesaplanamaz. Örneğin, dükkanların maliyeti ara katlara göre daha düşük olduğundan, dükkan olan bağımsız bölümlerin maliyet yükü genellikle farklıdır.
Müteahhit, projeyi kat karşılığı yapıyorsa, doğrudan toplam gider ve alacağı bağımsız bölümlerin değerine bakar, maliklerin kendi aralarındaki hesaplaşmaya karışmaz. Ancak, müteahhit para karşılığı inşaat yapıyorsa, bu hesaplaşmalara doğrudan müdahil olur ve genellikle kendi çıkarlarına en uygun çözümleri önerir.
Arsa Payı Dağılımı ve Şerefiye Ödemeleri
Yeni binadaki bağımsız bölümlerin değerleri eski binadaki arsa paylarıyla birebir örtüşmeyebilir. Özellikle dubleks daireler veya dükkana dönüşen bölümler gibi değer kazanan bağımsız bölümlerin, diğer maliklere sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca şerefiye ödemesi gerekebilir. Bu nedenle, müteahhit sözleşme öncesinde taslak proje üzerinden bir arsa payı analizi yapmalı ve bu analize uygun şekilde maliklere ödeme yükümlülüğü getirilmelidir. Aksi takdirde, %51 çoğunluk kararı ile dönüşüm gerçekleşse bile, azınlık dava açabilir. Kentsel Dönüşümde Azınlık Hakları hakkındaki makalemizi okuyarak daha fazla bilgi edinebilirsiniz. Okumak için tıklayınız.
Sonuç
Şerefiye farkı hesaplamaları, bina yenileme sürecinde büyük önem taşır. Adil bir dağılım yapılmazsa, maliklerden biri ya da birkaçı zarar görebilir ve bu da ileride hukuki sorunlara yol açabilir. Müteahhitlerin, maliyetleri belirli maliklere yıkma eğiliminde olduğu unutulmamalı ve bağımsız bölümler arasındaki değer farkları dikkatle analiz edilmelidir. En doğru yöntem, uzman bir bilirkişi raporu ile değerleme yapılması ve maliklerin anlaşarak şerefiye farklarını ödeme sistemini belirlemesidir. Eğer anlaşma sağlanamazsa taraflar haklarını mahkemede sebepsiz zenginleşen diğer maliklere dava açarak aramalıdır.
Şerefiye Davası İle İlgili Emsal Kararlar
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/4855 E. , 2019/8655 K.
MAHKEMESİ : ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 24. HUKUK DAİRESİ
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasında davanın reddine dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra , dosya içerisindeki betün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar; kendilerine ait bağımsız bölümlerin de bulunduğu binanın kentsel dönüşüm kapsamında yıkılarak yeniden inşa edildiğini, bu kapsamda 02/04/2014 tarih ve 07745 yevmiye numarası ile kayıtlı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını; sözleşme uyarınca “eski daire maliklerinin oturduğu dairenin yerini alacağının, katlardaki daire paylaşımının ise eşite yakın metrakarelerde yapılacağının” kararlaştırıldığını; binaya ait yapı kullanım izin belgesinin 31/12/2015 tarihinde alındığını, dairelerin teslimiyle birlikte bağımsız bölümler arasında gerek metrekare gerekse oda sayısı bakımından eşitsizlik meydana getirildiğini, önceden ise aynı katta bulunan dairelerin, metrekare, oda sayısı ve diğer unsurlar yönünden birebir aynı olduğunu; yeni bina için hazırlanan 26/11/2015 tarihli değerlendirme raporu ile eski daire maliklerine ait dairelerin aynı oranda değerlenmediğinin görüldüğünü, bu orantısız değerlendirme nedeniyle bağımsız bölüm maliklerinden davalıların sebepsiz zenginleştiklerini; davaya konu binada keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması suretiyle hangi dairede ne miktarda sebepsiz değer artışı olduğunun tespit edilebileceğini, davalıların tespit edilecek bedelden sorumlu olduklarını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 1.200,00 TL nin davalıların her birinden sorumlu oldukları miktarla sınırlı olmak üzere faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.
Davalılar; davaya konu binanın öncesinde 1969 yılında bir kooperatif tarafından yapıldığını, yaklaşık 50 yıl boyunca binaya herhangi bir tadilat yapılmaması nedeniyle çürük raporu verildiğini ve yıkım kararı alındığını; tüm kat maliklerinin bir araya gelerek dava dışı yüklenici …ile aralarında … 7. Noterliği’nin 02/04/2014 tarih, 07745 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını; sözleşmenin davaya dayanak oluşturan 6. maddesi incelendiğinde, katlardaki metrekare paylaşımlarının eşite yakın metrekarelerde olacağının kararlaştırıldığını, sözleşme uyarınca bahse konu edimi yerine getirecek olan kişinin yüklenici olduğunu, yükleniciye verilen genel vekaletname uyarınca projenin çizdirildiğini, ilgili belediyeye tasdik ettirildiğini, birçok arsa sahibinin projeden haberinin olmadığını, kaldı ki bahse konu sözleşme maddesinden dairelerin eşit metrekarelerde olması gerektiğine dair bir anlam da çıkarılamayacağını; sebepsiz zenginleşmenin söz konusu olmadığını, kendilerine karşı dava açılamayacağını , yüklenici ile yapılan sözleşmede aynı tarafta bulunduklarını, sözleşmeye aykırılıktan ötürü yükleniciye karşı dava açılması gerektiğini savunarak; davanın reddini istemişlerdir.
İlk Derece Mahkemesince; taraflarca imzalanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile her bir kat malikine ve yükleniciye verilecek dairelerin tarafların hür iradeleri ile belirlendiği, sözleşmenin rızai taksimi içerdiği, rızai taksimde paylaşanların birbirine karşı azlık ve çokluk ileri süremeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davacılar vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesince; yeni yapılacak inşaatla ilgili olarak taraflar ile dava dışı yüklenici arasında, … 7. Noterliğinin 02/04/2014 tarih ve 7745 yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı inşaat sözleşmesi imzalandığı, bu nedenle hukuki sebepten yoksun bir kazandırmadan söz edilemeyeceği gerekçesiyle, davacıların istinaf başvurularının HMK’nın 353/1-b/1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiş; karar, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı alacak istemine ilişkindir.
Kentsel dönüşüm; zaman içinde yıpranan, eskiyen, atıl kalan ve şehrin dokusuna uygun düşmeyen yapıların bulunduğu alanların sosyal ve ekonomik nedenler göz önüne alınarak ıslah edilmesi, değiştirilmesi ve yenilenmesi uygulamasıdır.
Kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin temel mevzuat haline gelen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunu’nun amacı , aynı Kanununun 1. maddesinde açıkça ifade edilmiş olup; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun , sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme , tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 1. fıkrası uyarınca; bir taşınmaz üzerindeki riskli yapının yıkılması durumunda söz konusu taşınmaz arsa haline gelir. Ayrıca arsa haline gelen bu taşınmazda önceden kurulmuş olan kat irtifakı ve kat mülkiyeti , Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğü tarafından resen terkin edilir.
Riskli yapının yıkılması ile birlikte arsa haline gelen taşınmaz hakkında, yapı maliklerinin yüklenicilerle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapmaları mümkündür.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapımı işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşme olarak tanımlanabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlenilirken mülkiyet hakkının korunması temel amaç edinilmelidir. Kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma imkanı tanıyan ayni bir hak niteliğinde olan mülkiyet hakkı, sahibine en geniş kapsamlı yetkileri verir.Mülkiyet hakkı Anayasanın 35. maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan kanunlarla korunduğu gibi, 5170 sayılı Kanunla değişik Anayasanın 90. maddesi ile kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır.
Kentsel dönüşüm kapsamında yıktırılan binanın yerine yenisinin yapılması kararının verilmesi durumunda, bina maliklerinin sahip olduğu pay oranlarının orantısız biçimde azaltılması mülkiyet hakkını zedeleyecektir. Yıkılacak bina ile yapılacak bina karşılaştırılmalı, uygun düştüğü ölçüde yapı maliklerinin bağımsız bölümlerinin konum, katı, büyüklüğü ve diğer özellikleri muhafaza edilmelidir. Aksi durumda tarafların sebepsiz zenginleşmesine yol açacaktır.
Türk Borçlar Kanunun 77 – 82. maddeleri gereğince, haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının mal varlığından veya emeğinden zenginleşen bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.
Sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için, bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir.
Sebepsiz zenginleşme kurumunun amacı, haksız değer kaymalarının önlenmesi olup, tam bir eski hale getirme özelliği taşımaktadır.
Somut olayda; yapı maliki tarafların, ana taşınmazı kentsel dönüşüm kapsamında yıktırarak yeniden inşa edilmek üzere dava dışı yüklenici ile anlaştıkları, bu kapsamda taraflar ile dava dışı yüklenici arasında 02/04/2014 tarih ve 07745 yevmiye numaralı ” düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ” imzalandığı; sözleşmenin 5. maddesine göre, toplam 18 daire yapılacağı, bunun 6 sının müteahhite, kalan 12 dairenin ise daire sahiplerine verileceği, herkesin oturduğu dairenin yerini alacağı, en üst kat 4 daire ile onun altındaki ön tarafa bakan 2 dairenin ise müteahhitin olacağı ; 6. maddesinde ise, katlardaki daire paylaşımlarının eşite yakın metrekarelerde yapılacağı kararlaştırılmıştır. Davacılar, binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesiyle birlikte, bağımsız bölümler arasında sebepsiz zenginleşme neticesi doğuracak şekilde açık bir eşitsizlik meydana geldiği , dairelerin gerek oda sayısı, gerekse metrekare ve diğer unsurlar yönünden birbirinden farklı olduğu, bunun sonucunda dairelerin orantısız olarak değerlendiği, davalıların kendileri aleyhine sebepsiz zenginleştikleri iddiasında bulunmuş; keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması suretiyle hangi dairede ne miktarda sebepsiz değer artışının meydana geldiğinin tespit edilebileceğini belirterek, bu hususta bilirkişi ve keşif deliline dayanmışlardır. Buna rağmen, İlk Derece Mahkemesince; taraf delilleri değerlendirilmeksizin, keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmaksızın karar verildiği anlaşılmıştır.
Davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hususunun irdelenmesi özel ve teknik bir bilgiyi gerektirmektedir.
Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar vermelidir. (HMK m. 266 )
Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; taraflar ve dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye ait mimari proje , tapu kayıtları dikkate alınarak, üç kişilik konusunda uzman bilirkişi heyeti refakatinde, taşınmaz mahallinde keşif icra edilip, tarafların arsa payları ve taraflara ait bağımsız bölümlerin yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarihteki değerleri de gözetilerek , davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hususunda, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmak suretiyle, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanunun 371. Maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının davacılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.11.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.