Kentsel dönüşüm projeleri, depreme dayanıklı, modern yaşam alanları yaratma amacı taşırken, müteahhitlerin hak ve yükümlülükleri de bu süreçte önemli bir rol oynar. Günümüzde ülkemizde yaşanan ekonomik kriz nedeniyle müteahhitler, maliklerle yaptığı sözleşme koşullarına uymakta zorlanmakta ve hem malikler hem de müteahhitler zarara uğramaktadır. Kanun, malikler ve müteahhitler arasındaki ilişkinin sağlıklı bir şekilde yürümesi için bazı düzenlemeler yapmıştır. Bu düzenlemeler hem müteahhidin kendi payına düşen bağımsız birimlerin satış koşullarını düzenlemiş hem de müteahhittin inşaatı tamamlayamama durumunda teminat koşullarını düzenlemiştir. Aşağıda kentsel dönüşümde müteahhit hakları ve teminat gösterme yükümlülüğü ve kendi payına düşen bağımsız bölümlerin satışı hakkında bilgi verilmektedir.

A) Kentsel Dönüşüm Projelerinde Müteahhidin Teminat Gösterme Yükümlülüğü

1. Riskli Alanlarda Müteahhitin Teminat Verme Yükümlülüğü

Riskli alanlarda, ilgili devlet kurumları tarafından değil de gerçek kişiler ya da özel hukuk tüzel kişileri tarafından proje yapılacaksa, müteahhitten belirli bir oranda teminat verilmesi zorunlu kılınmıştır. Bu zorunluluğun temel amacı, riskli alan olarak ilan edilmiş bölgelerde yapılan projelerde projenin amacına uygun şekilde tamamlanmasıdır. Teminat miktarı, yapı inşaat alanının büyüklüğüne göre ve farklı yüzdeler üzerinden hesaplanır.

• 50.000 m²’ye kadar olan alanlarda: Yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10’u kadar teminat verilmesi gereklidir.
• 50.000 m²’den büyük alanlarda: İlk 50.000 m² için yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10’u, 50.000-75.000 m² arası yapı için %8’i, 75.000-100.000 m² arası için %6’sı ve 100.000 m²’den büyük alanlar için ise %4’ü oranında teminat verilir.

Riskli alan teklifinin Cumhurbaşkanlığı tarafından onaylanarak Resmî Gazete’de yayımlanması durumunda, müteahhidin geçici teminatı iade edilmekte; bunun yerine yukarıda belirtilen şekilde hesaplanmış kesin teminatın verilmesi zorunlu hale gelmektedir. Öte yandan, riskli alan teklifinin onaylanmaması durumunda ise geçici teminat müteahhide iade edilir. Bu düzenleme, projelerin güvenliğini sağlamak adına iki aşamalı bir güvence sistemi getirmektedir: Öncelikle geçici teminat alınmakta, sonrasında projenin ilerleyişine bağlı olarak kesin teminata dönüştürülmektedir.

2. Rezerv Yapı Alanlarında Teminat Zorunluluğu

Rezerv yapı alanları, riskli alanlara alternatif olarak inşa edilen alanlardır. Bu alanlarda yapılacak projelerde de müteahhitin teminat vermesi gerekmektedir. Ancak, burada yapı ruhsatı alınmadan önce teminat verilmesi şartı bulunmaktadır. Müteahhitin teminat yükümlülüğü, yapı inşaat alanının büyüklüğüne göre değişir:

• 50.000 m²’ye kadar olan alanlarda: Yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10’u kadar teminat verilir.
• 50.000 m²’den büyük alanlarda: İlk 50.000 m² için yapı maliyet bedelinin %10’u, 50.000-75.000 m² arası için %8, 75.000-100.000 m² arası için %6 ve 100.000 m²’nin üstü için %4 oranında teminat zorunludur.

Rezerv yapı alanında aynı müteahhit tarafından birden fazla yapı ruhsatı alınarak uygulama yapılacaksa, teminat hesabı tüm ruhsatların aynı tarihte düzenlenmesi şartıyla toplam yapı inşaat alanı üzerinden yapılır. Bu koşul, müteahhidin aynı rezerv yapı alanında birden fazla projeye başlarken tek bir teminat bedeli vermesini sağlar. Farklı tarihlerde ruhsat alınması durumunda ise her ruhsat için ayrı ayrı teminat verilmesi gerekmektedir.

3. Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerde Teminat Şartları

Riskli yapıların yer aldığı parsellerde, özel veya gerçek kişiler tarafından proje yürütülüyorsa, müteahhitin yapı ruhsatını almadan önce teminat vermesi zorunludur. Bu durumda, teminat oranı yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10’u kadardır. ( 13 Aralık 2024 Tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan değişiklikle % 10 teminat ibaresi “% 6 şeklinde değiştirilmiştir.) Ancak bazı özel durumlar için bu yükümlülük kaldırılabilmektedir. Örneğin, tek parselde en fazla iki katlı ve toplam yapı alanı 500 m²’yi geçmeyen küçük ölçekli yapılarda, mülk sahibinin kendi yapısını inşa etmesi durumunda teminat verme şartı aranmaz. Bununla birlikte, bu şartın geçerli olması için, yapı inşaatı tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmayacağına dair tapuya bir şerh konulması gerekmektedir. Bu istisna ile, küçük ölçekli ve bireysel projelerde maliyet ve iş yükünü azaltmayı hedeflenmektedir. ( Riskli yapılarda kentsel dönüşüm uygulamaları hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.)

4. Kentsel Dönüşümde Müteahhit Teminatı Türleri ve İade Şartları

Müteahhidin vereceği teminatın türü ve iadesi de kanunla düzenlenmiştir. 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’na göre belirlenmiş teminat türleri, inşaat projelerinde geçerli olup, müteahhitler bu kanunda tanımlanan değerler çerçevesinde teminat sunabilirler. Verilen teminat, işin tamamlanma tarihi dikkate alınarak Başkanlık ya da İdare tarafından belirlenen süre boyunca geçerliliğini korur. Proje tamamlandığında, yapı kullanma izin belgesi alındığında ise teminat iade edilir. Öte yandan, proje tamamlanmaz veya şartnameye uygun bitirilmezse, teminat bozdurularak eksik kalan işlerin tamamlanması için kullanılır. Bu durum, yarım kalan projelerde, müteahhidin verdiği teminatın proje tamamlanması amacıyla güvence olarak değerlendirilmesini sağlar.

5. Kentsel Dönüşümde Bina Tamamlama Sigortası Teminat Yerine Geçer mi?

Kanun, müteahhitlere bina tamamlama sigortası yaptırmaları halinde teminat verme zorunluluğunu ortadan kaldırmaktadır. Bina tamamlama sigortası, proje sürecindeki finansal ve yapısal riskleri sigorta altına alarak teminat gerekliliğine bir alternatif sunar. Bu durum, müteahhitler açısından hem esneklik sağlamakta hem de projenin güvenliği açısından alternatif bir çözüm sunmaktadır.

6. Kentsel Dönüşüm Projelerinde Bağımsız Bölüm Satış Şartları

Müteahhitler, projenin ilerleme seviyesine göre İdare onayı ile bağımsız bölümleri satabilirler. İnşaat seviyesinin %10 altında bağımsız birim satışı yapılmasına izin verilir. Satış, İdare onayı olmadan yapılamaz ve tamamlanma oranına göre müteahhidin satışa konu olan birimleri belirlenir. Eğer tüm yapı maliklerinin rızası alınmışsa, tamamlanma oranına eşit veya daha yüksek bir oranda satış yapılabilir. İnşaat tamamlandığında veya yapı kullanma izin belgesi alındığında ise kentsel dönüşümde müteahhit payına düşen tüm bağımsız bölümler serbestçe satabilir.

Müteahhidin Bağımsız Bölüm Satış Hakkı Şartları

Bağımsız bölüm satış hakkı, müteahhidin projeden elde ettiği bağımsız bölümleri satabilmesini ifade eder. Ancak kanun, bu satışın keyfi olarak değil, belirli bir düzen ve İdarenin onayı ile yapılmasını şart koşar. Kentsel dönüşümde müteahhit, bağımsız bölümlerin satışına başlayabilmesi için projenin belirli bir aşamaya gelmiş olması ve İdareden satış izni alması gerekmektedir.

İlgili kanun maddesine göre, uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasında bir inşaat yapım sözleşmesi imzalanmış olması gerekir. Bu sözleşme, projenin yasal dayanağını oluşturur ve her iki tarafın da haklarını korur. Bu sözleşme hükümleri çerçevesinde, müteahhit ancak belirli bir inşaat ilerleme seviyesine ulaştığında satış hakkını elde eder.

İdarenin Satış İzni ve Tamamlama Oranları

Kentsel dönüşümde müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimleri satabilmek için öncelikle İdareye müracaat eder. İdare, müteahhidin başvurusunu değerlendirdikten sonra sahada yerinde tespit yaparak ya da yapı denetim sisteminden yararlanarak projenin ilerleme oranını belirler. Bu tespit, müteahhidin bağımsız birim satışı için ne kadar hakka sahip olduğunu belirlemek açısından önemlidir. Kanuna göre, İdarenin belirlediği inşaat tamamlama oranının %10 altındaki oranda müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilir. Bu oran, müteahhidin satış hakkını projeyi belirli bir seviyeye getirene kadar sınırlar ve böylece müteahhidin projeyi ilerletme yükümlülüğünü pekiştirir.

Örneğin, inşaat tamamlama oranı %40 olarak tespit edilmişse, müteahhit yalnızca bu oranın %10 altında, yani %30 oranında kendi payına düşen bağımsız birim satışı yapabilir. Bu şart, projenin henüz erken safhalarında tam bir satışın önüne geçmekte ve projenin ilerlemesine bağlı olarak satışların kademeli olarak yapılmasını mümkün kılmaktadır.

Bağımsız Bölüm Satışında İdare Onayı ve Tamamlama Oranları

Kanun, İdare onayı olmadan müteahhitin payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılmasına izin vermez. Bu düzenleme, müteahhidin satış hakkını İdarenin kontrolüne tabi kılmakta ve böylece projenin denetim altında tutulmasını sağlamaktadır. İdarenin onay yazısı tapu müdürlüğüne gönderilmeden, müteahhitin bağımsız birimleri satışı mümkün değildir. Bu durum, inşaatın yasal çerçevede ve kontrollü bir şekilde ilerlemesine olanak tanır.

Kat İrtifakı ve Paylı Mülkiyet Durumunda Satış İşlemleri

Yeni yapının inşaatına başlanmadan önce kat irtifakı kurulmuşsa, müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışı, arsa payı üzerinden yapılır. Kat irtifakı, yapı tamamlanmadan önce mülkiyet haklarının belirlenmesi ve bağımsız bölümlerin satışa konu olabilmesi için yapılan bir işlemdir. Eğer kat irtifakı kurulmamışsa ve yalnızca paylı mülkiyet söz konusuysa, müteahhit payı üzerinden bir oranlama yapılarak satış gerçekleştirilir. Bu durumda, paylı mülkiyet esas alınarak satış işlemi yapılır.

Bu düzenleme, müteahhidin bağımsız birim satışını belirli bir çerçeve içinde yapmasına olanak tanır ve mülkiyet durumuna göre farklı satış yöntemleri sunar. Kat irtifakının kurulmuş olması, müteahhidin satış sürecini kolaylaştırırken, paylı mülkiyet durumunda ise satışlar daha sınırlı olarak yapılır.

Tamamlama Oranında veya Üstündeki Satışlar İçin Malik Rızası Gerekir mi?

Kanuna göre, müteahhit kendi payına düşen bağımsız birimleri inşaatın tamamlama oranında ya da bu oranın üstünde bir oranda satmak istiyorsa, bütün maliklerin rızasını almak zorundadır. Bu şart, proje maliklerinin haklarının korunması ve projenin ilerleyişine dair güvence sağlanması amacıyla getirilmiştir. Özellikle projelerdeki maliklerin haklarının korunması açısından önemlidir, zira müteahhit projeyi belirlenen şartlarda tamamlamadığı takdirde, maliklerin mağduriyet yaşama riski bulunmaktadır.

Maliklerin rızası, müteahhidin projeyi tamamlamadan önce büyük oranda satış yapmasını engeller. Malikler, bu sürece katılarak, projeyi güvence altına alır ve müteahhidin projeyi tamamlaması için bir baskı unsuru oluşturur. Böylece müteahhit projeyi tamamlama konusunda daha sorumlu bir tavır sergiler.

Proje Tamamlandığında Müteahhitin Satış Serbestliği

İnşaat tamamlandığında veya yapı kullanma izin belgesi alındığında, müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin tamamını satma hakkına sahip olur. Bu aşamada, müteahhidin satış hakkı herhangi bir sınırlamaya tabi olmadan gerçekleşir. Proje tamamlandığı ve yapı kullanma izin belgesi alındığı için artık proje sahipleri açısından herhangi bir risk bulunmaz. Bu durum, müteahhit için satış serbestisi sağlarken, malikler ve alıcılar için güvenilir bir yapıyı garanti eder.

Kentsel Dönüşümde Tek Parselde Birden Fazla Blok İnşası ve Satış Hakkı

Bir parselde birden fazla blok inşası aynı müteahhit tarafından yapılıyorsa, her blok için ayrı ayrı yapı ruhsatı düzenlenmiş olsa da, inşaatın tamamlanma ve satış oranı tüm bloklar üzerinden hesaplanır. Bu durumda, her blok için ayrı bir satış oranı belirlenmez; blokların tümü dikkate alınarak müteahhidin satış oranı belirlenir. Bu düzenleme, müteahhidin tek bir blok yerine tüm projeyi göz önünde bulundurarak hareket etmesini sağlar ve böylece daha bütünsel bir inşaat süreci ortaya çıkar.

Kentsel Dönüşümde Müteahhidin Hakları ve Yükümlülükleri yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

1.Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı

Kentsel dönüşüm uygulama alanında yer alan yapı sahiplerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Başkanlığı tarafından belirlenen süre ve miktarlarda aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı süresi:

– Riskli yapılarda en fazla 18 ay,

– Riskli alanlarda veya rezerv yapı alanlarında en fazla 48 ay olarak belirlenmektedir.

Kira bedeli ise Başkanlık tarafından her yıl yeniden değerlendirilip ilan edilmektedir. İnşaat süreci devam eden yapılarda oturan hak sahipleri, kira yardımı veya faiz desteğinden yararlanabilir. Bu kapsamda sadece bağımsız bölümde ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri kira yardımına hak kazanır.

Ev sahiplerinin kira yardımından yararlanabilmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından istenilen belgeler şunlardır;

1- Nüfus cüzdanı fotokopisi

2- Riskli bina tespit raporu inceleme formu (Aslı) (Islak imzalı olmalıdır.)

3- Konuta ait tapu senedi (Aslı olmalıdır.) ve güncel tapu kaydı getirilmelidir.

4- Konut için Emlak Vergisi Beyanı

NOT: Emlak vergi beyannamesi; ilgili belediyeden alınmalı ve beyanname aslı gibidir yaptırılmalı, kaşe, imza ve mühür kısımları da onaylatılmalıdır.) (Emlak Vergisi Beyanı (BİNA) olmalıdır, (ARSA) ise kira yardımı başvurusu alınmaz. Eğer Yıkılan binanın tapu senedi Kat Mülkiyetli veya Kat İrtifaklı ise Emlak Vergi Beyanına gerek yoktur.
5- Riskli yapı tespit raporunda belirtilen adres ile uyumlu olacak şekilde malik adına kayıtlı (elektrik, su, doğalgaz veya telefondan herhangi biri için) son üç aya ait fatura

6- Riskli yapıyı yıktırdığına dair yazı (ilgili belediyeden)

7- Malikin riskli olarak tespit edilen yapıda ikamet ettiğine ve riskli olarak tespit edilen yapıyı tahliye ettiğine dair eski ve yeni adresini birlikte gösteren il veya ilçe nüfus müdürlüğünden alınacak imzalı ve mühürlü adres bilgileri raporu

8- Hak sahibine (veya vekiline) ait vadesiz TL cinsinden, Ziraat Bankası hesap cüzdanı fotokopisi

9- Vekaleten yapılan başvurularda vekaletname aslı ve vekilin kimlik fotokopisi gerekmektedir. Vekaletname ile yapılacak kira yardımı başvurusunda vekaletnamede “6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak kira yardımı başvurusu için yetki verilmesi” ibaresinin yer alması gerekmektedir.

2. Kentsel Dönüşümde Gecekondu Sahipleri İçin Kira Yardımı

Riskli yapıların bulunduğu alanlarda gecekondu sahiplerine de kira yardımı sağlanır. Bu durumda belirlenen kira bedelinin:

– Riskli yapılarda iki katı kadar,

– Riskli veya rezerv yapı alanlarında üçte ikisi kadar destek verilebilir.

Ayrıca, belirlenen riskli alanlarda yardım süresi 48 ayı geçmeyecek şekilde sınırlıdır.

3. Kentsel Dönüşümde Kapıcı ve Kiracılara Yönelik Destekler

Kentsel dönüşüm kapsamında kapıcı dairesinde ikamet edenler ve işyeri işleten kiracılar da kira yardımı alabilir. Kapıcılar için belirlenen kira bedelinin beş katı kadar bir defaya mahsus ödeme yapılabilirken, diğer kiracılara iki katı kadar ödeme yapılmaktadır.

Kentsel dönüşüm sürecinde kira yardımı almak isteyen kiracıların aşağıdaki evrakları toplaması gerekmektedir. Bunlar;

1- Nüfus cüzdanı fotokopisi

2- Riskli bina tespit raporu inceleme formu (Aslı) (Islak imzalı olmalıdır.)

3- Riskli yapıda ikamet ettiğine dair riskli yapı tespit raporunda belirtilen adres ile uyumlu olacak şekilde “Riskli yapı onay tarihinden önce” kendi adına kayıtlı son üç aya ait (elektrik, su, doğalgaz veya telefondan faturalarından herhangi biri getirilmelidir.)

4- Kiracının riskli olarak tespit edilen yapıda ikamet ettiğine ve riskli olarak tespit edilen yapıyı tahliye ettiğine dair eski ve yeni adresini birlikte gösteren il veya ilçe nüfus müdürlüğünden alınacak imzalı ve mühürlü adres bilgileri raporu

5- Riskli yapıyı yıktırdığına dair yazı (ilgili belediyeden)

6- Kiracı (veya vekiline) ait vadesiz TL cinsinden, Ziraat Bankası hesap cüzdanı fotokopisi

Vekaleten yapılan başvurularda vekaletname aslı ve vekilin kimlik fotokopisi gerekmektedir. Vekaletname ile yapılacak kira yardımı başvurusunda vekaletnamede “6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak kira yardımı başvurusu için yetki verilmesi” ibaresinin yer alması gerekmektedir.

4. Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Başvuru Süreci

Kira yardımı başvuruları, tahliye veya riskli yapı yıkımından itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Başvurular:

– Riskli yapılarda ilgili müdürlüğe veya yetkili birime,

– Riskli alanlarda ise ilgili kurumlara yapılır.

– Elektronik imzası olan vatandaşların e- devlet üzerinden de başvuruda bulunabilirler.  https://www.turkiye.gov.tr/csb-kentsel-donusum-kira-yardimi-basvurusu-4621

Başvurunun uygun bulunması halinde kira yardımı, ilgililerin hesaplarına aktarılır. Finansman durumu uygun görüldüğünde, kira yardımının ilk yılı peşin olarak ödenebilir.

5. Kentsel Dönüşümde Faiz Desteği

Kentsel dönüşümde, hak sahiplerinin kredi kullanımı durumunda faiz desteği de sağlanmaktadır. Bu destek için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde başvuru yapılması gerekmektedir. Ancak, kira yardımı alanlar faiz desteğinden faydalanamaz; aynı şekilde faiz desteğinden yararlananlar da kira yardımı alamaz.

6. Kentsel Dönüşümde Vergi, Harç ve Ücret Muafiyetleri

Dönüşüm projelerinde, riskli yapıların bulunduğu alanlarda belirli vergi ve harçlardan muafiyetler sağlanmaktadır. Örneğin:

– Tapu harçları, damga vergisi, belediye harçları,

-Banka işlemleri vergisi ve benzeri vergiler, yapı maliklerine kolaylık sağlamayı amaçlamaktadır. Bu konu hakkındaki detaylı yazımızı buradan okuyabilirsiniz.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

Ülkemizde uzun yıllardır uygulanan kentsel dönüşüm projeleri, vatandaşların modern ve güvenli yapılarda yaşamasını sağlamak amacıyla hayata geçirilmektedir. Ancak, inşaat sürecinin uzun sürmesi ve müteahhitlerin yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi sebepler, kentsel dönüşümde sözleşme feshi konusunu gündeme getirebilmektedir. Malikler ve müteahhitler arasında sözleşme imzalanmış olmasına rağmen müteahhitten kaynaklanan sebeplerle uzunca bir zaman inşaata başlanılmaması veya yapım işine belirli bir seviyeden sonra devam edilmemesi gibi durumlar söz konusu olabilmektedir. Aşağıdaki makalede hangi durumlarda ve şartlarla kentsel dönüşüm uygulamalarında müteahhit ile imzalanan sözleşmenin feshedilebileceğini anlatacağız.

1. Kentsel Dönüşümde Sözleşme Feshi: Müteahhit ile Yapılan Sözleşmenin Sonlandırılması

Hak sahipleri ve müteahhit ile yapılan gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin koşullar 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 13/11 maddesinde ele alınmıştır. Aşağıda yükümlülüklerini yerine getirmeyen müteahhit ile sözleşmenin hangi koşullar altında feshedilebileceği açıklanacaktır. Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biri, kentsel dönüşümde sözleşme feshi süreçlerinin nasıl işletileceği konusunda bilgi eksikliğidir.

2.Müteahhit ile İmzalanan Sözleşmenin Feshedilmesi için Gereken Koşullar Nelerdir?

Hak sahiplerinin müteahhit ile yapılan sözleşmeyi feshedebilmesi için belirli koşulların gerçekleşmiş olması gerekir. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 13/11 maddesine göre bu koşullar şunlardır:

Bir Yıl İçinde İnşaata Başlanmamış Olması: Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hissedarların çoğunluğu ile karar alınmasından sonra bir yıl içerisinde yeni yapının inşaatına başlanmamış olması gerekmektedir. Ancak, hak sahiplerinin sözleşme gereği yerine getirmesi gereken yükümlülükler varsa, bunların da tam olarak yerine getirilmiş olması şarttır. Bunların dışında yapım işlerine engel teşkil edecek idari veya adli yargı kararı olması durumunda da müteahhittin sorumluluğundan bahsedilmeyecektir.

Müteahhitin yapım işine başlaması gereken 1 yıllık sürenin başlangıcı farklı durumlara göre değişmektedir.

• Tüm Maliklerle Anlaşma Sağlandığında: Eğer bütün maliklerle anlaşma sağlanmışsa, süre en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinden itibaren başlar. Bu tarih, sürecin resmen başladığı andır ve müteahhitin inşaat çalışmalarına başlama sorumluluğu burada devreye girer.

• Riskli Yapı veya Rezerv Alanlarda Süre Başlangıcı: Eğer son anlaşma tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden veya rezerv yapı alanı ilanından önce ise, süre bu tespit veya ilan tarihinden itibaren başlar. Son anlaşma tarihi tespit veya ilan tarihinden sonraysa, süre en son anlaşma tarihine göre hesaplanır.

• Hissedarların Çoğunluğu İle Alınan Karar: Eğer maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alınmışsa, 1 yıllık sürenin başlangıcı çoğunluk kararı alınan tarihtir.

İnşaatın En Az Altı Aydır Durdurulmuş Olması: İnşa süreci başlamış, fakat belirli bir seviyeye geldikten sonra durdurulmuşsa ve altı aydır projeyi tamamlayacak seviyede ekipman ve iş gücü sağlanmıyorsa, hak sahipleri fesih talebinde bulunabilir. Bu durumun ilgili idare tarafından resmi belge ve tutanaklarla doğrulanması gerekir. Nitekim uygulamada en büyük uyuşmazlıklar müteaahitin inşaata başlaması ve belli bir süre sonra tamamlayamaması nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 2022/2496 E. , 2023/308 K. Sayılı kararında;

‘’ Davacılar tarafından, sözleşmenin feshi için yükleniciden kaynaklı sebeplerin olması gerektiği ancak, uyuşmazlıkta sözleşmenin feshi sonucunu doğuran eylemlerin yükleniciden kaynaklı olmadığı, arsa maliklerinin sözleşmede belirtilen ödemelere ilişkin edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle %90 seviyesine kadar getirilen inşaata devam edilemediği, ayrıca, idare tarafından gerekli inceleme ve araştırma yapılmadığı, taraflarına herhangi bir belge sunulmadığı, bu nedenlerle sözleşmenin feshine ilişkin dava konusu işlemin usule ve hukuka aykırı olduğunun ileri sürüldüğü, Davalılar tarafından ise, söz konusu inşaatın %20 seviyesinde yüklenici tarafından bırakıldığı diğer kısımların maliklerce tamamlandığı, bu durumun açıklığa kavuşması için arsa maliklerine davanın ihbar edilmesi gerektiği belirtilerek, dava konusu işlemin usul ve esas yönünden mevzuata uygun olarak tesis edildiğinin savunulduğu, Dosyanın incelenmesinden; gerek davacılar gerekse arsa malikleri tarafından inşaatın tamamlanma oranına ilişkin adli yargı mahkemelerinde durum tespiti yaptırdıkları, buna göre; … Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş:… sayılı dosyasında 24/05/2019 tarihi itibarıyla inşaatın tamamlanma seviyesinin %85 olduğu, yine … Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş: … sayılı dosyasında 10/11/2020 tarihi itibarıyla inşaatın tamamlanma seviyesinin %85 olduğunun tespit edildiği, yapı denetim kuruluşu, yapı müteahhidi ve yapı sahibi tarafından imzalanmış 21/08/2019 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağında, yapının gerçekleşme oranının %95 seviyesinde olduğu, arsa maliklerince oybirliğiyle alınan sözleşmenin feshine ilişkin kararın gereğinin yapılmasının 08/08/2019 tarihinde verilen dilekçeyle … İl Müdürlüğünden talep edildiği, bunun üzerine, idare tarafından 05/09/2019 tarihinde yerinde inceleme yapılarak son hakedişi üzerinden 6 aydan fazla süre geçmesine rağmen inşaata devam edilmediğinin tutanak ile tespit edilip, 10/10/2019 tarihinde birinci kez, 24/01/2020 tarihinde de ikinci kez olmak üzere, 6306 sayılı Kanunun 6/14. maddesi de hatırlatılarak 30’ar gün süre verilmek suretiyle inşaatın bitirilmesine yönelik faaliyete başlamasının yükleniciye ihtar edildiği, son olarak 27/05/2020 tarihinde inşaatın son durumunun ve ihtarlardan sonra faaliyete başlanıp başlanmadığının tespiti için idarenin teknik elemanlarınca yerinde inceleme yapıldığı, ancak inşai faaliyete devam edilmediğinin tespit edilerek tutanak altına alındığı, bunun üzerine de 6306 sayılı Kanunun 6/14. maddesi uyarınca dava konusu işlemin tesis edildiğinin anlaşıldığı, Uyuşmazlığın çözümü için arsa maliklerine davanın ihbar edilmişse de, maliklerce müdahil olarak davaya katılma talebinde bulunulmadığının görüldüğü, Bu durumda; dava konusu işlemin dayanağı olan mevzuatın, davacıların iddiaları ve davalıların savunmalarının birlikte değerlendirilmesinden; yüklenici tarafından inşaata başlandığı, sonrasında belirli bir seviyede durdurulduğu ve idare tarafından gönderilen ihtarlara rağmen inşaatı bitirmeye yönelik faaliyete devam edilmediği anlaşıldığı; dava konusu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 14. fıkrası uyarınca, inşaatın hangi seviyede durduğunun veya inşaata başlandıktan sonra durmasına hangi tarafın sebep olduğunun idare tarafından tespit edilmesine ilişkin bir zorunluluğun olmadığı, idare tarafından yapılması gerekenin, inşaatın durduktan sonra en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine ilişkin maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile aldığı sözleşmenin feshine dair karar ile inşaatın devam edip etmediğinin tespiti istemi üzerine, belirtilen durumların tespit edilmesi, yükleniciye otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceğinin ihtar edilmesi olduğunun anlaşıldığı, Bu durumda, anılan hususlar dikkate alındığında, sözleşmenin feshine ilişkin işlemin mevzuata uygun olarak tesis edildiği, işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.’’

Denilmek suretiyleidarenin, proje durduktan sonra en az altı ay boyunca bir ilerleme kaydedilmediğini, maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan fesih talebine uygun olarak inşaatı yerinde inceledikten sonra müteahhide süre tanımasının ardından işlem yapma zorunluluğunu ortaya koymaktadır

3.Müteahhit İle İmzalanan Sözleşmenin Feshedilmesi Süreci Nasıl İşler?

Sözleşmenin feshedilmesi süreci, kanunda belirtilen adımların sırasıyla izlenmesini gerektirir:

Fesih Başvurusunun Yapılması: Fesih talebi, maliklerin çoğunluğu ile alınmış bir karar ve gerekli belgelerle birlikte ilgili Müdürlük veya yetkili idareye yazılı olarak yapılır.

Başvurunun İncelenmesi: Yetkili idare, fesih başvurusunu inceledikten sonra müteahhitten duruma ilişkin bilgi ve belge sunmasını ister. Müteahhite, gerekçelerini sunması için 15 günlük süre tanınır.

Sahada İnceleme Yapılması: İdare, müteahhitin projeye başlayıp başlamadığını veya ekipman eksikliği nedeniyle ilerleme sağlanmadığını yerinde inceleyerek değerlendirir. İlgili kurumlarla yazışma yaparak gerekli araştırmalar tamamlanır.

4. Müteahhitin Süreci İlerletememesi Durumunda Ne Yapılır?

İdare tarafından yapılan inceleme sonunda, fesih şartlarının gerçekleştiği belirlenirse, müteahhide 30 günlük bir süre tanınır. Bu süre içerisinde müteahhit, projeye başlamaz veya ilerleme kaydetmezse, sözleşme kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Sözleşmenin feshedildiği hem müteahhite hem de hak sahiplerine bildirilir.

5. Fesih Sonrası İşlemler Nelerdir?

Sözleşmenin feshedilmesi sonrasında yapılması gereken işlemler şu şekildedir:

Tapu Şerhinin Kaldırılması: Hak sahipleri veya idare, tapu kaydına işlenmiş olan inşaat sözleşmesinin iptali için tapu müdürlüğüne başvuruda bulunur ve şerh kaldırılır.

Genel Hukuk Hükümlerinin Uygulanması: Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, ödenmiş tutarlar gibi konular genel hukuk hükümlerine göre değerlendirilir.

Kiraya İlişkin Düzenlemeler: Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından yapılan kira yardımları, hak sahiplerinden geri talep edilemez. Bu durum, hak sahipleri açısından olumlu bir düzenleme olarak dikkat çeker.

6. Fesih Kararının Uygulanmasında Çoğunluğun Önemi Nedir?

Fesih kararı alınması için maliklerin salt çoğunluğunun onayı gerekmektedir. Bu çoğunluk sağlandığında, fesih kararı herhangi bir özel şekil şartına tabi olmaksızın alınabilir. Karar tutanağı, dilekçe veya başka bir müteahhitle yapılan sözleşme gibi belgelerle çoğunluğun anlaştığı belgelenmelidir.

7. İlgili İdare Hangi Yetkilere Sahiptir?

İlgili idare, fesih başvurularını inceleme, müteahhite süre verme, yerinde inceleme yapma gibi yetkilere sahiptir. İnşaatın durumu ve projenin ilerleyip ilerlemediğine dair karar verme yetkisi, idareye aittir. Kendisine tanınan süre içerisinde müteahhit projeye başlamazsa veya devam etmezse, idare sözleşmeyi kendiliğinden feshedebilir.

8. Kentsel Dönüşümde Sözleşme Feshi Sonrası Projenin Geleceği

Fesih işlemi gerçekleştikten sonra, yeni müteahhit seçimi veya projenin devamına ilişkin kararlar, maliklerin çoğunluğunun onayı ile alınır. Çoğunluk kararı ile anlaşmaya katılmayan maliklerin hisseleri ise açık artırma yöntemiyle üçüncü şahıslara satılabilir.

Kentsel Dönüşümde Müteahhit İle İmzalanan Sözleşmenin Feshi yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.

6306 Sayılı Kanun, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları riskli yapı olarak tanımlamıştır. Yapı kavramından anlamamız gereken ise karada veya suda, kalıcı veya geçici olarak inşa edilen, resmi veya özel, yer üstünde ya da yer altında bulunan binalar ve tesislerdir. Bunlara ek, değişiklik ve tamirat gibi yapıya yapılan müdahaleler de dahildir.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, depreme dayanıklılığı olmayan veya statik açıdan tehlike oluşturan yapıların belirlenmesi amacıyla yapılmaktadır. Tespit işlemi, yalnızca insanların kullanımına açık, barınma, çalışma, dinlenme, ibadet gibi amaçlarla kullanılan yapılarda gerçekleştirilir; inşaat halinde olan ya da metruk yapılar riskli yapı tespiti kapsamında değildir.

a.Riskli Yapı Tespit Süreci

1. Başvuru: Yapı sahipleri ya da yasal temsilciler, masrafları kendilerine ait olacak şekilde riskli yapı tespiti için yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlara başvuruda bulunur. Belirli bir çoğunluk tarafından karar alınması zorunlu değildir. Başvurular, https://ebasvuru.csb.gov.tr/ adresi üzerinden yahut e-Devlet sistemi üzerinden https://www.turkiye.gov.tr/csb-riskli-yapi-tespiti-4609 yapılabilir.

Riskli yapı tespiti süreci, yapı sahipleri tarafından başlatılabileceği gibi ‘’Başkanlık’’ veya ‘’İdare’’ tarafından da re’sen yapılabilir. Eğer yapı maliklerine bir süre tanınmışsa ve bu süre içinde tespit işlemi yapılmazsa, Başkanlık veya İdare riskli yapı tespitini kendiliğinden gerçekleştirme yetkisine sahiptir. Ayrıca Başkanlık, belirlediği riskli yapı alanlarında tespit işlemini yapmaları için İdare’ye süre vererek talepte bulunabilir.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış ve arsa paylı tapuya sahip bir taşınmazda, arsa üzerinde bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılmalıdır.

Eğer arsa üzerindeki yapı başka birine aitse ve bu durum tapu kütüğünde belirtilmişse, riskli yapı tespitini, yapı üzerinde hakkı bulunan ve tapuda şerhi olan taraf yaptırır.

Maliklerin talep etmediği durumlarda, Başkanlık veya İdare tarafından yapılan tespitlerin masrafları, maliklerin hisseleri oranında kendilerinden alınır. Bu masraflar, yapı sahiplerine tebliğ yapıldıktan sonra bir ay içinde ödenmelidir. Ödenmeyen masraflar, tespitin Başkanlık tarafından yapılması durumunda vergi dairesine bildirilir ve vergi dairesince tahsil edilir. Eğer İdare tarafından yapıldıysa, masraflar 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.

2. Yetkili Kuruluşlar Tarafından Yapılan İnceleme: Yapı üzerinde gerekli incelemeler yapılır. Bu süreçte, yapının güvenli olup olmadığına dair teknik incelemeler gerçekleştirilir ve riskli olup olmadığı belirlenir. Riskli yapı tespiti, belirli kriterlere göre yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. ‘’Başkanlık’’ ‘’İdare’’ ve ‘’Başkanlık tarafından lisanslandırılan kurumlar’’ bu konuda görev alabilir. Lisanslı kurum ve kuruluşlar arasında kamu kurumları, üniversiteler, sermayesinin en az %40’ı kamuya ait şirketler, deprem önlem ve zarar azaltma konusunda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, yapı denetimi konusunda Bakanlıktan izinli yapı denetim kuruluşları ile laboratuvarlar yer alır. Ayrıca, Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği (TMMOB) kapsamında inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendislerinin tescilli kurumları da riskli yapı tespiti yapmaya yetkilidir.

Lisanslı kurumlar, herhangi bir bölge sınırlaması olmaksızın ülke genelinde riskli yapı tespiti yapma hakkına sahiptir. Ancak, bu kurumlarda çalışacak mühendislerin belirli deneyim şartlarını karşılaması, meslek odasına kayıtlı olmaları ve gerekli eğitimleri başarıyla tamamlamış olmaları zorunludur.

3. Başkanlık veya İdarenin Resen Tespiti: Yapı maliklerinin başvuru yapmaması durumunda, riskli yapı tespiti Başkanlık ya da ilgili İdare tarafından kendiliğinden yapılabilir. Maliklere süre verilerek tespit yapılması talep edilir; verilen süre içinde işlem yapılmazsa, Başkanlık veya İdare tarafından resen tespit işlemi gerçekleştirilir. Tespitin maliyeti, maliklerin hisseleri oranında kendilerinden talep edilir.

4. Sonuçların Bildirilmesi: Tespit edilen riskli yapılarla ilgili sonuçlar tapu siciline işlenir. İlgili maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve ilanda yapı sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Yapı riskli olarak belirlenirse, tapuda bu bilgi belirtilerek malikler bilgilendirilir ve ayrıca muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.

Riskli Yapı Tespitine Maliklerin İzin Vermemesi

Yapı sahiplerinin tespit sürecine izin vermemesi veya inceleme engeli yaratması halinde, güvenlik güçlerinin desteği ile mülki amirin onayı doğrultusunda kolluk kuvvetleri marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak işlemi yapılabilir.

Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir?

Riskli yapı tespiti sonrasında, yapı sahipleri veya yasal temsilciler bu karara itiraz etme hakkına sahiptir. Raporun gerçeğe aykırı düzenlenmiş olması halinde İtiraz süreci şu şekildedir;

1.Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi: Kararın ilgili muhtarlıkta ilan edilmesinin son gününden itibaren ‘’15 gün içinde’’ yapılmalıdır. Bu süre zarfında yapılmayan itirazlar geçerli sayılmaz.

2.Riskli Yapı Tespitine İtiraz Başvurusu: İtiraz, yapının bulunduğu ildeki ilgili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye, bir dilekçe ile yapılır. İtirazın, yapı sahibi veya yasal temsilci tarafından süresi içinde yapılmış olması zorunludur. Yapı sahibinin vefat etmesi halinde, itiraz mirasçıları tarafından yapılabilir.

3.İtirazın Değerlendirilmesi: İtirazı değerlendirmek üzere ilgili ilde bir teknik heyet oluşturulmuşsa, itiraz burada incelenir. Teknik heyetin mevcut olmadığı durumlarda, itiraz ve tespit raporu başka bir ilde yetkili teknik heyete gönderilir.

4. İtiraz Sonucu ve Tapu Kaydının Güncellenmesi: İtiraz sonucunda riskli yapı tespit raporunda değişiklik yapılırsa, bu durum tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydı güncellenir.

Riskli Yapının Yıkılması Ya da Güçlendirilmesi Süreci

Riskli yapı tespitine karşı itiraz edilmez veya itiraz reddedilirse, riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu durumda Müdürlük, riskli yapının yıktırılması için gerekli tebligatları İdare’den talep eder. Tebligatlar yapı maliklerine hem yapı üzerine asılan tutanaklarla hem de e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta ilan edilir. Yapılar ayrıca 15 gün süreyle İdarenin internet sitesinde yayınlanır.

Riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için malikler önce kendilerine verilen sürede yapıyı yıkmalıdır. İdare yıkım için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verir. Bu sürede yıkım yapılmazsa İdare, ilgili kurumlardan elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesini ister ve yıkım süreci mülki amir desteği ile devam eder.

Yıkım masrafları yapı sahipleri tarafından karşılanır ve bir aylık süre içinde ödenmelidir. Ödenmeyen masraflar Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’a göre tahsil edilir.

Riskli yapının yıkımı yerine güçlendirme yapılması istenirse, teknik olarak güçlendirmenin mümkün olduğunun tespiti ve gerekli ruhsat alınmalıdır. Güçlendirme işlemi tamamlandığında, riskli yapı belirtisi tapu kaydından kaldırılması için Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne müracaat edilmesi gerekmektedir.

Riskli Yapının Yıkımı Sonrası Süreç

1.Yıkım Sonrası Tapu İşlemleri

Yıkılan bina sonrası, ilgili arsanın tapu işlemleri otomatik olarak yapılır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı gibi haklar, maliklerin onayı olmaksızın kaldırılır ve taşınmaz, arsa vasfında maliklerin payları oranında yeniden tescil edilir. Tapuda mevcut olan her türlü ayni ve şahsi haklar devam eder ve yeni yapılacak işlemler, maliklerin onayı gerekmeden yapılabilir. Örneğin, tevhit, ifraz, terk ve tescil gibi işlemler de bu kapsamda ele alınır.

2. Mülkiyet Düzenlemesi ve Hisseli Satış

Yıkım sonrası projeye katılmayan maliklerin payları, rayiç değer üzerinden açık artırmayla anlaşma sağlayan diğer maliklere satılabilir. Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa payının açık artırma yoluyla satılması hakkındaki yazımızı buradan okuyabilirsiniz. Bu işlem, dönüşüm projesini gerçekleştirecek idareler tarafından gerçekleştirilir. Maliklerin çoğunluk kararı doğrultusunda hareket edilmesi, sürecin hızlanmasını sağlamaktadır.

3. Hak Sahiplerinin Bilgilendirilmesi

Yıkım sonrası projelerde çoğunluk kararı alan maliklerin, alınan kararları diğer maliklere noter veya muhtarlık yoluyla bildirme zorunluluğu vardır. Bu bildirim sonrası maliklere 15 gün içinde yanıt verme süresi tanınır. Bu sürede teklifi incelemeyen ya da kabul etmeyenlerin hisseleri, proje kapsamındaki diğer maliklere veya idareye satışa çıkarılabilir.

4. Acele Kamulaştırma İşlemleri

Riskli binanın yıkılması akabinde arsanın maliklerine yapılan tebligattan 30 gün içerisinde malikler salt çoğunlukla anlaşamazsa idare acele kamulaştırma yapabilir.

Riskli Yapı İşlemlerine Karşı Dava Açılması

Kentsel dönüşüm uygulamalarında hem idarenin işlemlerinden hem de ayni haklardan doğan uyuşmazlıkların çıkması olağan ve oldukça fazladır. Bu uyuşmazlıklar nedeniyle dava açarken hangi mahkemenin görevli olduğuna dikkat edilmedir. Uyuşmazlık idari işlemler nedeniyle ortaya çıkmışsa idare mahkemesi, ayni haklar nedeniyle çıkmışsa adli yargı görevlidir.

Riskli Yapı ve Kentsel Dönüşüm Uygulamaları yazısı ilk önce Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken üzerinde ortaya çıktı.