Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesini sona erdiren ve kiraya verenden kaynaklanan hallerden biri gereksinim, ihtiyaç sebebiyle tahliyedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. Maddesinde malikin veya kanunda sayılı yakınlarının kiralanan taşınmazın kullanımına ilişkin ihtiyacının olması sebebiyle tahliye talep edilebileceği düzenlenmiştir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi birtakım koşullara bağlanmış olup koşulların sağlanmaması halinde tahliye talep etmek mümkün olmayacaktır.
Bu yazımızda ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmanın koşullarını, ihtarname göndermenin davaya etkisini, ihtiyacın kimleri kapsadığını, dava açma süresini, tahliyeden sonra yeniden kiraya verme yasağını ve neticelerini detaylı şekilde inceleyeceğiz.
İhtiyacın Kapsamı Nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliyeye, bir diğer deyişle kira sözleşmesini sona erdiren hallere ilişkin hükümler özel olarak düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve devamı maddelerinde kira sözleşmesini sona erdiren ve kiraya verenden kaynaklanan sebeplerden biri de gereksinim sebebiyle tahliyedir.
“Kiraya veren, kira sözleşmesini;
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Hükme göre konut ihtiyacının kiraya verenin bizzat kendisinde, eşinde, altsoyunda(çocuklar), üstsoyunda (anne, baba, anneanne, babaanne, dede) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanım zorunluluğunu kapsamaktadır. Bundan başka kimselerin ihtiyacı halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı doğmayacaktır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Talebinin Koşulları
Kiralananın gereksinim sebebiyle tahliye edilebilmesi için ihtiyacın kim için doğduğundan başkaca nitelikleri haiz olması da beklenmektedir. Bu nitelikleri haiz olmayan ihtiyaç tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir. Diğer yandan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası süreye tabi tutulmuş olup bir kısım sürelere uyularak tahliye talep edilmesi gerekmektedir. Tahliye davasının koşulları detaylarıyla açıklanmaktadır.
1.İhtiyaç Kiraya Verene veya Yakınlarına Ait Olmalıdır.
Kiralanın, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliyesi talep edilmelidir.
2. Davacı, Kiraya Veren Olmalıdır.
Tahliye talebi için ihtiyacın her ne kadar kiraya veren dışında kiraya verenin yakınları için de doğmuş olabileceği öngörülmüşse de kiraya verenden başka kimsenin dava açma hakkı bulunmamaktadır. Örneğin ihtiyacın, kiraya verenin annesi için doğmuş olması halinde, kiraya verenin annesinin dava açma hakkı söz konusu olmayacak, kiraya veren tarafından annesinin ihtiyacı sebebiyle dava açılması gerekecektir.
3. İhtiyaç Mevcut Olmalıdır.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için tahliye talep edildiği tarihte ihtiyacın doğmuş olması gerekmektedir. Henüz doğmayan, doğması muhtemel olan bir sebebe dayanan tahliye talebi reddedilecektir. Örneğin; bir kimsenin Almanya’daki oğlunun İstanbul’a geleceğinden bahisle tahliye talebinde bulunması halinde, oğlunun henüz İstanbul’a gelmemiş olması ve dolayısıyla ihtiyacın doğmamış olması sebebiyle tahliye talebi reddedilecektir.
4. İhtiyaç Gerçek, Samimi ve Zorunlu ve Sürekli Olmalıdır.
İhtiyaç sebebiyle tahliye talep edilebilmesi için ihtiyacın niteliği önem arz etmekte ve mahkemece ihtiyacın niteliğine ilişkin araştırma yapılmaktadır. Öyle ki; ihtiyacın öncelikle gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Yalnızca kiralananın tahliyesi amacını taşıyan ve mevcut olmayan bir ihtiyaca dayanılarak tahliye talebi gerçek ve samimi olmadığından davanın reddedilmesi neticesi doğabilecektir.
Diğer yandan ihtiyacın zorunlu ve sürekli olması gerekmektedir. Zorunlu olmayan ve geçici süreliğine doğan ihtiyaçlar için taşınmazın tahliyesi mümkün olmamaktadır. Örneğin kiraya verenin annesi kendisine ait bir taşınmazda ikamet etmekteyken, ilçe veyahut il değiştirmesini gerektiren sağlık, güvenlik veya eğitim gibi bir sebep doğmamışken, yahut da başka ilde yaşayan çocuğun anne babasını ziyarete geldiği dönemde geçici süreliğine konut ihtiyacı doğmuşken kiralanan taşınmazın tahliyesi mümkün olmamaktadır.
5. Dava Süresinde Açılmış Olmalıdır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olarak düzenlenmesi mümkündür. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmasına ilişkin süreler ise sözleşmenin belirli ve belirsiz olmasına göre ayrıma tabi tutulmuştur.
Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde kiraya veren, kira dönemi bitim tarihini takip eden 1 aylık süre içerisinde dava açarak kiralanan taşınmazın ihtiyaç sebebiyle tahliyesini talep edebilecektir. 1 aylık sürenin dolması halinde dava açılması halinde davanın süresi içerisinde açılmadığı kabul edilmektedir.
Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde ise; Kanun’da konut ve çatılı iş yeri kiralarının feshine ilişkin fesih dönemi ve fesih bildirim süreleri öngörülmüştür. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için işbu fesih dönemlerine ve fesih sürelerine uyulması gerekecektir. Taraflarca aksi yönde bir anlaşma yapılmamış olması halinde belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira dönemlerinin 6 aylık sürelere bölündüğü düzenlenmiştir. Yani her 6 ayda bir yeni bir kira dönemi olduğu kabul edilmektedir. Yasaya göre; bu 6 aylık dönemlerin bitimine en az 3 ay kalana dek tahliyeye ilişkin bildirimde bulunulmalıdır. Bildirimde bulunulan 6 aylık kira döneminin sonundan itibaren 1 aylık süre içerisinde ise dava açmak suretiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir.
Belirli kira sözleşmelerinin bitimi itibariyle kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşüp dönüşmediği hususu tartışmalıdır. Belirli süreli sözleşmelerinde öngörülen süre sonunda sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye dönüştüğüne ilişkin hatalı bir görüş mevcut olsa da Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesinde, belirli süreli sözleşmelerin süre sonundan itibaren aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılacağı açıkça düzenlenmiştir. Dolayısıyla kira döneminin bitmesinin ardından sözleşme belirli süreli olarak devam edeceğinden ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması için belirli süreli kira sözleşmesinde öngörülen süreye uyulması gerekecektir.
Kiracıya İhtarname Göndermek Zorunlu Mudur?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için ihtarname gönderimi zorunlu kılınmamıştır. Kiraya veren sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre kanunda öngörülen sürelere uyarak ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunabilecektir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 353. Maddesinde özel bir düzenleme mevcuttur.
“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
Hükme göre; kiraya verenin kira dönemi başlangıcından itibaren, ihtiyaç sebebiyle tahliye talep edebileceği 1 aylık dönemin sonuna kadar kiracıya ihtarname göndermesi halinde takip eden kira döneminin sonuna kadar dava açma hakkını uzatmış kabul edilecektir.
Örneğin; 24.12.2023 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası 24.12.2024 ve 24.01.2025 tarihleri arasında açılabilmektedir. Ancak kiraya verenin; 24.12.2023-24.01.2025 tarihleri arasında kiracıya tahliyeye ilişkin ihtarname göndermesi halinde, 23.12.2025 tarihine kadar dava açma hakkına sahip olacağı kabul edilmektedir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Sonrasında Taşınmazın Yeniden Kiraya Verilmesi
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının kabulü ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olmasına bağlıdır. Buna göre; mahkemece yapılan araştırma neticesinde ihtiyacın niteliğinin tahliyeye uygun olduğu kanaatiyle taşınmazın tahliyesine karar verilmesi ve taşınmaz tahliye edilmesi halinde hakkın kötüye kullanılmasını engellemek amacıyla taşınmazın belirli bir süre kiraya verilmesi yasaklanmıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesine göre;
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Hüküm uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliyesine karar verilen ve ilama istinaden tahliye edilen taşınmazın haklı bir sebep olmaksızın tahliye tarihinden itibaren 3 yıllık süre için eski kiracıdan başkaca kimseye kiraya verilmesi yasaklanmıştır. Yeniden kiraya verme yasağı yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında da geçerli olup detaylı bilgi için: tıklayınız.
Yeniden Kiraya Verme Yasağına Aykırı Davranan Kiraya Verenin Sorumluluğu
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası neticesinde tahliye edilen taşınmazlar için öngörülen ve 3 yıllık süre için yeniden kiralanması yasak olan taşınmazın yasağa rağmen ve haklı bir sebep olmaksızın başkasına kiralanması halinde kiraya verenin sorumluluğu doğmaktadır. Hükme göre; eski kiracı son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talebinde bulunabilmektedir.
Yargıtay kararlarına göre; yeniden kiralama yasağına aykırılık sebebiyle tazminat talebinde bulunulabilmesi için tahliyenin kiracının kendi inisiyatifine dayanmaması gerektiğine ilişkin görüşleri mevcuttur. Yargıtay’ın görüşünü özetlemek gerekirse; kiracının kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak icra dairesi aracılığıyla taşınmazı tahliye etmiş olması gerekmektedir. Kiraya verenin ihtarname göndermesi üzerine veya mahkeme kararının istinafa tabi olmasına rağmen istinaf kanun yoluna başvurmaksızın taşınmazı tahliye eden kiracının tazminat talebinde bulunamayacağı kabul edilmektedir.
Diğer yandan; kiraya verenin taşınmazı mutlaka kiraya vermesi gerekmektedir. Kiralanan taşınmazın kullanılmaması halinde eski kiracının tazminat talep etme hakkı bulunmamaktadır.
Tahliye Davasında Arabuluculuk Süreci
01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun uyarınca kira ilişkilerine dayanan davalarda arabuluculuk başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Yapılan değişikliğe göre; kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin yürütülmemesi halinde davanın usulden reddine karar verilecektir.
Arabuluculuk başvurusunun dava açma süresi içerisinde yapılması gerekecektir. Arabuluculuk başvurusu dava açma süresini durdurmaktadır. Dava açma süresi bu süreçte geçen süre kadar uzatılmış kabul edilmektedir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç sebebiyle tahliye talepli davalarının görülmesinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemeleridir. Sözleşmenin ifa edildiği yerden anlaşılacak olan ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Geri bildirim: Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi - Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken