Konut ve çatılı iş yeri kiralarında malik, konutun veyahut iş yerinin bizzat veya bir yakını tarafından kullanılmaya yönelik ihtiyacının doğması halinde kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etme hakkına sahiptir. Kira ilişkisi devam etmekteyken taşınmazın devri halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yeni malikin konutu veya işyerini kullanım maksadıyla devralması halinde yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye talebi Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde özel olarak düzenlenmiştir.
Aşağıda yeni malikin kira ilişkisinin tarafı olmasının hukuki dayanağı, yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için gerekli olan koşullar, yeni ve eski malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye talebindeki ayrım, dava açma süreleri ve yeniden kiraya verme yasağı detaylı şekilde açıklanacaktır.
Kira İlişkisi Devam Ederken Taşınmazın Devredilmesinin Sonuçları
Bir taşınmazın kiracının kullanımındayken tapuda 3. bir kişiye devredilmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruma maksadını taşıyan 310. maddesi gereği yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı halinde gelecek ve kira ilişkisi kaldığı yerden, aynı koşullarla devam edecektir. Yeni malik ile kiracının yeni bir kira sözleşmesi akdetme hakları saklıdır.
“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.”
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Davası Koşulları
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası ve koşulları Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde özel olarak düzenlenmiş olup temelinde 350. madde hükmünde yer alan gereksinim sebebiyle tahliye hükümlerinden ayrılmaktadır.
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
1.Kiracıya İhtarname Gönderilmelidir.
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye talebinde bulunabilmesi için taşınmazın edinildiği tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde kiracıya taşınmazın devir tarihi, kira bedellerinin nereye ödeneceğinin ve bilhassa taşınmazın kullanım maksadıyla edinildiğinin ve yasal süre içerisinde taşınmazın tahliye edilmesi gerektiği hususlarının ihtar edilmesi gerekmektedir. İhtarın yazılı olması bir geçerlilik koşulu olarak düzenlenmiş olup sözlü ihtarın bir geçerliliği bulunmamaktadır. Hak kaybı yaşanmaması adına taşınmazın edinilmesinin ardından avukat desteği almakta fayda vardır.
Örneğin; taşınmazın 26.11.2024 tarihinde devralınmasının ardından, 26.12.2024 tarihine kadar kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmelidir. İhtarname içeriğinde taşınmazın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi talebi açıkça yer almalıdır. İhtarnamenin süresi içerisinde gönderilmemesi halinde hak kaybı yaşanabilmektedir.
2. İhtiyaç Mevcut Olmalıdır.
Türk hukukunda doğmamış olan hakların talebi mümkün kılınmamıştır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında da ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarının temeli bu koşula dayanmaktadır. Gerek yeni malikin gerekse de eski malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ile taşınmazın tahliyesini talep edebilmesi için davaya sebep olan ihtiyacın doğmuş olması gerekmektedir. Henüz doğmamış bir ihtiyacın doğmasının muhtemel olacağından bahisle tahliye talebi reddedilecektir.
Örneğin; İstanbul’daki bir taşınmazı devralan ve İzmir’de ikamet etmekte olan yeni malikin İstanbul’a taşınacağından bahisle henüz İzmir’de ikamet etmekteyken taşınmazın tahliyesini talep etmesi halinde dava reddedilecektir. Kişinin öncelikle İstanbul’da ikamet etmeye başlamış olması ve tahliyesi talep edilen taşınmaza ihtiyacının bulunduğunu ispat etmesi gerekmektedir.
3. Konuta Yeni Malikin Kendisinin veya Yakınlarının İhtiyacı Olmalıdır.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası koşullarını düzenleyen 351. Madde hükmüne göre taşınmaza ihtiyacı olan kimselerin ya yeni malikin bizzat kendisi ya da yakınları olması gerektiği düzenlenmiştir. Yakınları maddede açıkça sayılmış olup bu kimseler yeni malikin eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne, baba, anneanne, babaanne, dede) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir. Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişilere koşulların oluşması halinde kardeşler örnek olarak gösterilebilecektir. Bunlardan başka kimselerin ihtiyacı, tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir.
4. İhtiyaç Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olmalıdır.
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında mahkemece ihtiyacın niteliği incelenecektir. Yeni malik ihtiyacı yokken, yalnızca taşınmazı tahliye etmek amacıyla hareket ettiği takdirde bu husus hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olacak olup tahliye talebinin reddedilmesine sebep olabilecektir. Bu nedenledir ki ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Yine ihtiyacın geçici olması halinde de ihtiyacın süreklilik arz etmemesi nedeniyle tahliye talebinin reddine karar verilebilecektir.
Mahkemece ihtiyacın niteliği değerlendirilirken yeni malikin tahliyesi talep edilen taşınmazdan başka bir taşınmazı bulunmakta mıdır, başkaca taşınmazın varlığı halinde hangi saikle diğer taşınmazın değil de dava konusu taşınmazın tahliyesi talep edilmektedir sorularına cevap arayacaktır.
Diğer yandan; ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı, taşınmazın, yalnızca tahliyesini sağlamak maksadıyla devredildiği, bir diğer deyişle muvazaalı olarak devredildiğine yönelik iddiası bulunan kiracının muvazaaya dayalı olarak tapu iptal ve tescil davası açmasında hukuki yararının bulunduğu Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay içtihatlarında kabul edilmektedir.
5. Dava Süresi İçerisinde Açılmalıdır.
Yeni malikin gereksinim sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesini özel hüküm çerçevesinde talep etmesinin ön koşulu taşınmazın devir tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunmasıdır. İhtarnamenin hiç veya süresinde gönderilmemesi halinde 351. madde hükmü çerçevesinde taşınmazın tahliyesini talep etmek mümkün olmamaktadır.
Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için taşınmazın devri tarihinden itibaren 6 ay içerisinde kiracının taşınmazı tahliye etmemesi gerekmektedir. Devir tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra yeni malikin, 351. Madde çerçevesinde taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı doğmaktadır. 6 aylık sürenin bitiminden, kira döneminin sonuna kadar yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmak mümkündür.
Örneğin taşınmaz devir tarihi 26.11.2024 ise;
İhtarnamenin 26.11.2024 – 26.12.2024 tarihleri aralığında kiracıya gönderilmesi gerekmektedir.
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası ise; 26.05.2025 tarihinden itibaren, kira dönemi sonuna kadar açılabilecektir.
Şayet; taşınmazın edinim tarihinden itibaren 6 aylık süre sonu, kira döneminin bitiş tarihinden sonraki bir tarihe denk geliyorsa veya yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliyeye ilişkin süre geçtiyse genel ihtiyaç sebebiyle tahliye hükmü olan 350. madde hükmü çerçevesinde taşınmazın tahliyesi istenebilecektir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasına ilişkin detaylar için: tıklayınız
Tapuda Kira Şerhinin Bulunmasının Sonuçları
Kira sözleşmesi niteliği gereği yalnızca taraflara şahsi nitelikte haklar sağlamakta, 3. kişilere karşı ileri sürülememektedir. Ancak kira sözleşmesinin tarafları aralarındaki anlaşma ile taşınmazın tapu kaydına Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesi uyarınca “kira şerhi” koyabilirler.
Kira şerhi, kiracıya anlaşılan süre sonuna kadar taşınmazı kira ilişkisi gereği kullanabilme hakkı tanımaktadır. Kira şerhi, taşınmazı sonradan edinen kimseleri de bağlayacak, şerh gereği tapuda yer alan süre kadar taşınmazın yeni malik veya eski malik fark etmeksizin ihtiyaç sebebiyle tahliyesine, daha kapsamlı ifade etmek gerekirse Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddeleri kapsamında tahliyesine engel teşkil edecektir. Bu nedenlerle ki taşınmaz satın alırken tapuda yer alan şerhleri incelemekte fayda vardır. Detaylı bilgi için; tıklayınız
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye ile Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasının Ayrımı
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ile yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası Kanun’da ayrı hükümlerle düzenlenmiştir. Genel hatlarıyla yeni malikin 350. Madde çerçevesinde taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı saklı tutulmuştur. Özel hüküm niteliğindeki yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davasında ise ayrıca bazı koşullar öngörülmüştür.
İhtiyaç sebebiyle tahliye ile yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye temelde ihtarname zorunluluğu bakımından ayrılmaktadır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında kiraya verenin ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamakla birlikte ihtarname gönderilmesi halinde dava açma süresinin uzatılmış olması sonucu doğmaktadır. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmenin ön koşulu ise yeni malikin taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde ihtarname göndermesi zorunludur. Aksi halde özel hüküm çerçevesinde tahliye talep edilememektedir.
Diğer yandan; ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için kira dönemi sonundan itibaren 1 aylık yasal süre içerisinde tahliye talebinin dava edilmesi gerekmektedir. İhtarname gönderilmesi halinde dava açma süresinin uzamış sayılacağı hükmü saklıdır. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası ise, ihtarname gönderilmiş olması koşuluyla taşınmazın edinim tarihinden itibaren 6 aylık sürenin geçmiş olması ile başlamakta ve kira döneminin sonuna kadar devam etmektedir. Yeni malikin kira döneminin sonunu beklemek zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak ne var ki; yasada düzenlenen 6 aylık süre kira döneminin bitim tarihinden sonraki bir tarihe denk geliyorsa 350. madde kapsamında ihtiyaç sebebiyle tahliye davası da açılabilecektir.
Yeniden Kiralama Yasağı Yeni Malikin İhtiyacı Halinde de Geçerli Midir?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası neticesinde kiralanan taşınmazın tahliyesi yönünden karar verildikten ve taşınmaz tahliye edildikten sonra kiraya veren aleyhine 3 yıllık yeniden kiraya verme yasağı öngörülmüştür. Hükme göre; kiraya verenin taşınmazı haklı bir neden olmaksızın eski kiracından başka bir kiracıya kiraya vermesi yasaklanmıştır. Bu husus yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye neticesinde de geçerlidir.
Yasağa aykırılık halinde ise eski kiracının, son dönem ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere kiraya verenden tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre tazminata hükmedilebilmesi için eski kiracının kesinleşmiş tahliye ilamına istinaden ve icra marifetiyle taşınmazı tahliye etmiş olması gereklidir. Aksi durum eski kiracının taşınmazı kendi inisiyatifi doğrultusunda tahliye etmiş olduğu şeklinde değerlendirilmektedir.
Yine ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı sonrası tahliye edilen taşınmazın ihtiyaç doğrultusunda kullanılması gibi bir zorunluluk öngörülmemiş, yalnızca haklı bir sebep olmaksızın eski kiracıdan başka bir kiracıya kiralanması yasaklanmıştır. Dolayısıyla aşınmazın boş bulunması tazminat talep etme hakkı doğurmamaktadır.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında Arabuluculuk
01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren yasa doğrultusunda kira uyuşmazlıklarına ilişkin arabuluculuk dava şartı öngörülmüştür. Buna göre yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmadan evvel arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur. Tarafların arabuluculuk sürecinde tahliyeye ilişkin anlaşmaya varamamaları durumunda dava yoluna gidilebilecektir.
Arabuluculuk başvurusu dava açma süresini durdurmaktadır. Bir diğer deyişle, arabuluculuk başvuru tarihinden, arabuluculuk dosyasının kapanış tarihine kadar geçen süre dava açma süresine eklenecektir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalara ilişkin görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi olarak öngörülmüştür.