1163 sayılı Kooperatif Kanunu’nun 23. maddesi uyarınca, kooperatif ortakları, kanunun öngördüğü esaslar çerçevesinde hak ve yükümlülükler bakımından eşit statüde kabul edilir. Ancak bu eşitlik mutlak değil, nispi (göreceli) nitelikte bir eşitliktir. Yani her ortağın aynı durumda olması halinde aynı haklara sahip olması gerekir. Bu makalemizde kooperatifin eşitlik ilkesine aykırı olarak bazı ortaklara konut teslim etmesi bazılarına etmemesi durumunda konut teslim almayan ortağın kooperatiften mahrum kaldığı kiraların istenilmesi, zamanaşımı gibi hususlar izah edilecektir.
Konut Tesliminde Eşitlik İlkesinin Uygulanması
Kooperatiflerde, ortaklara tahsis edilen konutların aynı nitelikte, benzer ödeme yükümlülükleri gözetilerek ve aynı tarihte teslim edilmesi gerekmektedir. Bu ilke, hem hakkaniyet hem de yasal yükümlülük açısından zorunludur.
Eksik veya Ayıplı Konut Tesliminde Kooperatiften Kira Kaybı Talebi
Teslim edilen konut, diğer ortaklara göre eksik, kusurlu veya ayıplıysa, kooperatif bu eksikliklerden doğan zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Bu noktada:
- Diğer ortaklara teslim edilen konutlar emsal alınmalı,
- Yapım hataları ve eksiklikler somut biçimde tespit edilmeli,
- Bu tespitler teknik ve denetlenebilir raporlarla belgelenmelidir.
Teslim tarihi ve konutun teslim anındaki fiziksel durumu da eşitlik ilkesi çerçevesinde incelenmelidir. Aynı konumda olan diğer ortaklara göre eksik veya kusurlu konut teslimi yapılmışsa, bu durumun konutun kullanımına etkisi ve kira kaybı doğurup doğurmadığı değerlendirilmelidir. Bu hususların kira kaybı doğurduğu tespit edilirse kooperatif ortağı kira talebinde bulunabilir.
Diğer Ortakların Teslim Durumu ile Karşılaştırma
Ortaklara yapılan teslimlerin adil olup olmadığını anlayabilmek için:
- Diğer ortaklara hangi tarihlerde ve hangi şartlarda konut teslimi yapıldığı belirlenmeli,
- Eşit davranılıp davranılmadığı ortaya konmalı,
- Eksikliklerin gerçekten kira kaybı yaratıp yaratmadığı ayrıca incelenmelidir.
Teslim Tarihinin Belirlenmesinde Genel Kurul ve Kooperatif Kayıtları
Teslim tarihiyle ilgili olarak kooperatifin genel kurul kararları ve resmi kayıtları incelenmeli, genel kurulda belirlenmiş bir teslim tarihi olup olmadığı tespit edilmelidir. Eğer böyle bir tarih belirlenmemişse, fiilen konutların hangi tarihlerde teslim edildiği araştırılmalı ve kooperatifin bu konuda belge sunabilmesi için kendisine fırsat verilmelidir.
Konut Teslim Edilmemişse Ortak Ne Yapabilir?
Henüz teslim edilmemiş bir konut söz konusuysa, davacı ortak belirli bir süre beklemek zorunda kalabilir. Ancak diğer ortakların konutları tamamlanıp teslim edilmişse, eşitlik ilkesi gereği davacı da kendi konutunun tamamlanmasını ve teslimini talep etme hakkına sahiptir. Dolayısıyla kendisine konut teslim edilmeyen ortak kooperatiften kira talebinde de bulunabilir.
Kooperatife Borcu Olan Ortak Kira Talebinde Bulunabilir Mi?
Kooperatife borcu olan ortağın da kira talebinde bulunabilmesi için ortağın kooperatife borcunun olmaması gerekmektedir. Eğer, benzer durumda olan ve kooperatife borcu devam eden başka üyeler konutlarını teslim alarak kullanmaya başlamışsa, eşitlik ilkesi gereği borcu olan ortak da aynı döneme ilişkin kira bedeli talep etme hakkı bulunduğunun kabulü gerekir.
Kooperatif Ortağının Kira Alacağında Zamanaşımı
Kooperatif ile ortak arasında doğan kira alacağı gibi parasal talepler, kooperatifin iç ilişkilerinden kaynaklanan özel borç ilişkisi niteliğindedir. Bu tür alacaklarda uygulanacak zamanaşımı süresi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 147/4. maddesi uyarınca beş yıldır. Bu hüküm, ortaklık sözleşmesinden doğan ve ortaklarla kooperatif veya ortakların kendi aralarındaki alacaklara ilişkin davalarda uygulanır. Yani kooperatif ortakları arasında ya da ortakla kooperatif arasında çıkan iç ilişkilere dayalı alacak uyuşmazlıklarında beş yıllık zamanaşımı süresi esas alınmaktadır.
Zamanaşımı Süresi Ne Zaman Başlar?
Türk Borçlar Kanunu’nun 149. maddesine göre zamanaşımı süresi, alacağın muaccel (istenebilir) hâle geldiği tarihte işlemeye başlar. Eğer borcun ifası belli bir tarihe bağlanmışsa, bu tarihin gelmesiyle birlikte alacak muaccel olur ve zamanaşımı o andan itibaren işler. Kanun’un 90. maddesi ise taraflarca bir ifa zamanı belirlenmediği takdirde borcun, doğduğu anda muaccel hâle geleceğini düzenler. Ayrıca borcun muaccel olması alacaklının durumdan haberdar olup olmamasına bağlı değildir; alacak doğduğu andan itibaren zamanaşımına tabi olur. Eğer alacak, alacaklının yapacağı bir ihbara bağlıysa, zamanaşımı ihbarın yapılabileceği andan itibaren işlemeye başlar.
Kira Alacağı Tahsis Hakkının Korunmasına Değil, Kullanımına Dayanır
Kooperatif üyesinin konutu kendisine tahsis edildiği hâlde teslim edilmemesi nedeniyle mahrum kaldığı kira gelirini talep etmesi, tahsis hakkının varlığını korumaya değil, bu hakkın kullanılmamasından kaynaklanan bir zarar talebine ilişkindir. Başka bir ifadeyle, ortak kira kaybı talebi kişisel bir alacak talebinde bulunmaktadır. Bu alacak hakkı, doğrudan kooperatif ortaklığına sıkı sıkıya bağlı bir hak olmayıp, tahsis edilmiş ancak fiilen teslim edilmemiş konut nedeniyle mahrum kalınan gelir talebini ifade eder.
Beş Yıllık Süre Nasıl Uygulanır?
Bu tür kira kaybı talebi alacaklarında beş yıllık zamanaşımı süresi, alacağın muaccel olduğu yani fiilen talep edilebilir hâle geldiği tarihte işlemeye başlar. Örneğin kooperatif üyesi, kendisine tahsis edilen konutun kendisine teslim edilmemesi nedeniyle 2014 yılında bir dava açmışsa, bu tarihten önceki beş yıllık dönemde doğan kira kaybı alacakları talep edilebilir; daha eski alacaklar ise zamanaşımına uğramış kabul edilir.
Eğer davalı kooperatif, zamanaşımı def’inde bulunmuşsa, mahkemenin bu savunmayı değerlendirerek karar vermesi gerekir. Talebin tahsis hakkına değil, kira gelirine ilişkin bir hakka dayandığı tespit edilirse, mahkemenin beş yıllık zamanaşımı süresini dikkate alması gerekir. Aksi hâlde, hak arama özgürlüğü ile zamanaşımı kuralları arasında denge bozulur ve yanlış bir hüküm kurulabilir.
Sonuç
Kooperatiflerde eşitlik ilkesi, ortaklar arasında adil uygulamaların temelini oluşturur. Konut tesliminde farklı muameleye tabi tutulan ortaklar, bu ilkeye aykırı davranışlar nedeniyle kira kaybı gibi zararlarını kooperatiften talep edebilir. Ancak bu talebin kabul edilebilmesi için, somut eksikliklerin tespiti, diğer ortaklarla kıyaslama ve kira kaybının ispatı gereklidir. Ayrıca, bu tür talepler için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca beş yıllık zamanaşımı süresi uygulanmakta olup, alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Sonuç olarak, kooperatif ortakları, teslim edilmeyen ya da eksik teslim edilen konutlar nedeniyle uğradıkları zararları, hukuki zeminde ve eşitlik ilkesine dayanarak talep edebilirler.